Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 INFORME DE AVALÚO Página1 214-30501010127200-2018-R
AVALÚO DE FINCA RURAL 214
OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO
NACIONAL
BANCO
DIRECCIÓN DE RECURSOS MATERIALES ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) DE COSTA RICA
Céd. Jurídica 4-000-001021
NOMBRE PROPIETARIO (S) NACIONAL
BANCO
DE COSTA RICA
Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021
100%
NOMBRE EXDEUDOR (S) HELECHOS
DEL RÍO INTERNACIONAL SOCIEDAD ANÓNIMA
Número exdeudor
6757-1
UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
03 - CARTAGO 05 - TURRIALBA 01 - TURRIALBA FLORENCIA DIRECCIÓN EXACTA
De las instalaciones del Ina en Turrialba 2 km al suroeste , sobre calle Aragón y 1 km al sur REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 331 637,25 m2 C/501938-1983 Identificador Predial 331 637,25 m2 30501010127200 0,00% 0,00 m2 Demasía Diferencia de medidas Porcentaje:
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN
¢520 033 680,00 ¢77 483 952,00
₡597 517 632,00
QUINIENTOS NOVENTA Y SIETE MILLONES QUINIENTOS DIECISIETE MIL SEISCIENTOS TREINTA Y DOS COLONES 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Provincial 36 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢77 483 952,00 VALOR EN LETRAS:
SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA
OBSERVACIONES GENERALES
La finca que se valora no tiene afectaciones técnicas. Nota: La finca tiene acceso por servidumbre la cual no se encuentra inscrita por lo tanto deberá inscribirse ante el registro de la propiedad.
Nombre del Perito
Luis Fernando Núñez Soto
Tipo de Profesional
Ingeniero Agrónomo
Número de registro Nombre de la empresa
SÍ
CIACR 2377
Firma del Perito Emp.
Identificación N° Ingeniería de Valoraciones Inmobiliarias Griegas S.A.
Ing Luis Fernando Núñez Soto Nombre y firma representate legal de la empresa 1 noviembre 2018 Fecha informe: 2 noviembre 2018 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 2494-0946//8390-7159//8714-6696 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected]
2-0310-0929
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2
AVALÚO DEL TERRENO Descripción PARCELA AGRICOLA
Área ha 32
m2 5 021,05
214-30501010127200-2018-R ÁREA CULTIVADA Valor Unit. Estado ¢ / ha B 16 000 000,00
Valor Total ¢ 520 033 680,00 0,00 0,00 0,00
ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA Zona de protección
0
6 616,20
TOTAL
33
1 637,25
TOTAL Características Lote Tipo
0,00 Servicios 1
0,00 0,00 0,00 0,00 520 033 680,00
0,00
RECARGO POR SITUACIÓN Valor unit ¢ / m2 del recargo
Área m2
Descripción
B
1
Servicios 2
1
Frente: Mejoras al terreno:
Valor del recargo ¢ 0,00 0,00 0,00 50,00 m Área: 15 000,00 m2 0,00
VALOR DEL TERRENO
¢520 033 680,00
VALOR TOTAL
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO LINDEROS ACTUALES Camino público NORTE Camino público Cuenca Hidrográfica SUR Quebrada Florencia Servidumbre y finca agrícola ESTE Servidumbre en medio Jorge Araya OESTE Con y Sin quebrada Florencia COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE VÉRTICE 534312 Frente servidumbre acceso 534519 Centro
Finca agrícola y quebrada PRECISIÓN NORTE 1092036 1091900
3,00 m
Altitud 872 897
Nombre: Avalúo de Finca Rural
N°
1
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Base de Datos 2494-0946 Base datos avalúo de finca realizado para el BNCR dentro de la misma zona homogénea que el sujeto y de similares características fisicas que la finca que se valora, situada en Santa Elena Alto de la Victoria entre Turrialba y Juan Viñas finca Coordenadas Este dirección Entrada principal a 530113 Norte la comunidad de Santa Elena 150 metros al norte, uso pecuario lechería mide 4 Has 0053,00 M2 valorada a ¢20 mill/Ha valuador Ing Luis Fernando Núñez Soto perito externo BNCR // cliente Santiago Melendez abarca Oferta
2
Finca ubicada en Alto Varas, sector La Berbena dentro de la misma zona homogénea que el sujeto, similares características fisicas la finca mide 30 Has se vende ¢21 mill/ha propiedad de Hector Garita, encargado de venta Ing Cedeño, la finca se encuentra cercana a la comunidad de San Juan Sur Turrialba con servicios públicos básicos
3
Finca agricola ubicada en sector de Juan Viñas de Turriallba zona homogénea que la del sujeto y de similares características fisicas de topografía y con servicios públicos el encargado de la venta es Ing Cedeño la finca mide 6 Has con precio de venta de ¢20 mill / ha
Coordenadas Este
Oferta
Coordenadas Este
Base de Datos
4
Avalúo realizado para BNCR cliente Claudio Martín Zúñiga Castro la finca se ubica entre Crevantes y Juan Viñas de Turrialba uso pecuario, finca con similares características que el sujeto, y con servicios públicos finca con area de 29305,58 M2 valorada a ¢21 mill/ha por Ing Luis Fernando Núñez Prito externo BNCR
Coordenadas Este
Oferta
5
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2
Finca en oferta ubicada en Juan Viñas de Turrialba, Alto de la Victoria uso agrícola de topografía similar a la del sujeto y con servicios mide 2,5 Has se vende en ¢75 mill valor por Ha de ¢30 mill Finca dentro de zona homogénea al sujeto propiedad de Rafael Castillo Alvarado
Coordenadas Este
Norte
Norte
Norte
1094349
19/7/2018
8841-8083
524133
1098725
1/11/2018
2494-0946
523872
1094032
1/11/2018
88967098
521392
1094746
1/11/2018
88967098
530010
Fecha Consulta 1/11/2018
Norte
1095227
Nombre: Avalúo de Finca Rural
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino no clasificado Tipo de ruta Lastre mezclado grueso Material 4,00 m Ancho de vía Acera NO
Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular
NO NO SÍ SÍ SÍ
TV por Cable
NO
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3
214-30501010127200-2018-R ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO servidumbre ACCESO A LA FINCA
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Jardínes y Parques Transporte Público Edificios Comerciales Recolección de basura
NO NO a 0 m NO a 0 m NO a 0 m NO
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Baja Facilidades Mano de Obra Buena Actividad del lugar
Edificios públicos / comunales SÍ a 5000 m
AGRICOLA
Medidores instalados Electricidad y Agua CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Cercanía a Zonas Protegidas Precipitación promedio anual 4 000 mm 0,00 km Cercanía a Centros de Acopio Temperatura promedio 25 °C 3,00 km relacionados con la explotación Meses secos 4 Aprovechamiento del área de la finca Brillo solar 8,00 horas 100% Poste vivo 15 % Cercas Regular Relieve Cóncavo RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 250,00 m Cuerpo de agua cerca Arroyo Distancia Ondulada Topografía Pendiente Ascendente
Zona de vida Bosque Pluvial Montano Bajo
no no Posibilidad de daños Ninguno Riesgo deslizamiento Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 37,80%
Clasificación por color: Capacidad de uso (USDA): Pedregosidad: 0 % Nula
FECHA ESTUDIO
26/10/2018
CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO 7,5 YR 1/2 Tipo de Suelo Inceptisol Terrenos de Segunda Clase Interno: Natural DRENAJES Externo: Sitio Donador-recibe menos que aporta AFECTACIONES DEL BIEN 12/7/2018 NO EXISTENTES
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3
OBSERVACIONES Se valora una finca de uso agrícola, finca con disponilbilidad de agua y electrificación, se presenta una topografía manejable y facilmente mecanizable en 80% del área, se observa dentro de la finca que la misma mantenía un desarrollo agrícola cultivada de helecho hoja de cuero, cultivo en mal estado y en abandono, así mismo se observan vestigios de los invernaderos en mal estado caidos y de lo que queda parado en parte son las torres de posteado de la infraestructura de los invernaderos, igualmente la cubierta de zarán. La finca se mantenía cultivada en aproximadamente 80% de su área total, los cultivos de observa en campo que tenían riego por aspersion por lo que se encuentran también vestigios de las torres de riego, sin embargo se observa problemas de saqueos de las tuberías de riego. Interno a la finca se encuentra una nave industrial la cual se utilizaba como planta empacadora de helechos esta edificación también presenta problemas de saqueos muy particularmente en el sistema eléctrico y cajas de circuitos robados, lo mismo que portones de acceso a la planta. Además de encuentra dentro de la finca una edificación con sistema constructivo en zócalo de bloques con paredes en madera, dentro de esta edificación una sección era utilizada en funigación de plaguicidas con piletas de concreto para lavado de cultivos y una sección en oficina con su repectivo sanitario, esta edificación ha sufrido tambien saqueo de la instalación eléctrica general y las puertas del edificio. Interno a la finca se encuentra un reservorio para agua que era utilizada para la planta empacadora y otras edificaciones, lo mismo que para riego por aspersion de los cultivos. Finca con acceso por servidumbre de uso agrícola solo con vehículo de doble tracción, inernamente no se encuentra afectada por árboles de alto porte, torres, anclajes ni antenas que limiten la actividad y uso agrícola. Los servicios públicos se encuentran presentes sin embargo están suspendidos.
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Planta industrial Bodega
Área m2 788,00 132,00
TOTAL
920,00
Forma de explotación
Área m2
V. Unit. ¢ / m2 150 000 100 000
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢ 118 200 000 13 200 000 131 400 000
VRN ¢
VUT años -
TOTAL Forma de explotación
VUT años 40 40
Área m2
TOTAL
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢
VUT años -
Edad años 16 16
CONSTRUCCIONES Factor Estado Depre. 0,7200 R 0,7200 R #¡DIV/0! #¡DIV/0!
214-30501010127200-2018-R Factor Estado 0,8190 0,8190 #N/A #N/A
VNR ¢ 69 700 176,00 7 783 776,00 77 483 952,00
OBRAS COMPLEMENTARIAS Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Factor Estado #N/A #N/A #N/A
VNR ¢
MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Factor Estado #N/A #N/A #N/A
VNR ¢
-
-
VUR años 23,6 23,6 #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 88 452 58 968 #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
¢77 483 952,00 ¢0,00
¢77 483 952,00
ESTADO
CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
214-30501010127200-2018-R CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Planta industrial- empacadora agrícola Uso predominante: Industrial Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: ¢ Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 920,00 m2
Nombre Porcentaje de cobertura:
Año de construcción:
4%
DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: NA01 Sistema en zócalo de bloques a 1m de altura continuado en estructura de perfiles metálicos Bloques de concreto y lámina estructural esmaltada No Entubado Conduit Cerchas en perfiles metálicos y clavadores en RT Porcentaje Lámina estructural esmaltada Caja breaker No Interruptor Concreto armado con malla electrosoldada, afinado Estado General Lineal Gas LP Salón de operaciones y batería sanitaria
TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
1
Estructura
Sistema eléctrico:
Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos
Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Leve Pisos Leve Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN
Etapas 1 2 3 4 5 6 7
% de avance
Dos económicos No No No Paredes
Leve
2002
NO 0% NO Malo Ubicación
Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Regular Cielos Pisos Regular Cubierta Regular Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos
Cielos
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un construcción:
primer
giro para
Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES Se valora una planta industrial con tipología constructiva similar a la de una nave industrial (NA01 según tabla de costos del Ministerio de Hacienda), sistema constructivo en zócalo de bloques de concreto a un metro de altura continuado en estructura de pérfiles metálicos para columnas y vigas, las paredes en lámina estructural esmaltada. El estado de mantenimiento de la estructura es considerado como regular en donde se denotan alteraciones en cuanto a robo de elementos constructivos como portones de acceso y todo el sistema eléctrico, cajas de circuitos. La edificación se valora en un menor costo económico ya que la tipología constructiva difiere estructuralmente a la tipología constructiva que se detalla en la tabla de costos del Ministerio de Hacienda y su clasificación ya que los materiales y elemetos constuctivos son de menor costo. Se valora como edificación dos una construcción de tipología bodega, con un sistema constructivo en zócalo de bloques a un metro de altura continuado con paredes de tablilla de madera, con una sección para aplicación de plaguicidas con tres piletas de concreto y bodega de agroquimicos adjunta, además de una oficina administrativa con su respectivo sanitario. Esta construcción se valora a un costo económico de acuerdo a su tipología constructiva ya que es menor a la clasificada en la tabla de costos del Ministerio de Hacienda.
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6
ANEXO FOTOGRÁFICO Perito valuador en finca
214-30501010127200-2018-R Frente acceso a finca
Áreas de cultivo en abandono
Camino interno a planta empacadora
Sistema estructural planta empacadora
1
2
Área general de operaciones
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
5
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30501010127200-2018-R
ANEXO FOTOGRÁFICO Bodega de agroquimicos
Medidor ICE
Sistema constructivo de bodega
Topografía de finca
Oficina adjunta a bodega
1
Áreas de cultivo
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
5
Nombre: Avalúo de Finca Rural
ANEXO FOTOGRÁFICO CATASTRO
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30501010127200-2018-R
5
Nombre: Avalúo de Finca Rural
ANEXO FOTOGRÁFICO REGISTRO PUBLICO
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30501010127200-2018-R
5
Nombre: Avalúo de Finca Rural
ANEXO FOTOGRÁFICO SERVICIOS PÚBLICOS
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30501010127200-2018-R
5
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 INFORME DE AVALÚO Página1 214-30501019871200-2018-R
AVALÚO DE FINCA RURAL 214
OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO
NACIONAL
BANCO
DIRECCIÓN DE RECURSOS MATERIALES ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) DE COSTA RICA
Céd. Jurídica 4-000-001021
NOMBRE PROPIETARIO (S) NACIONAL
BANCO
DE COSTA RICA
Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021
100%
NOMBRE EXDEUDOR (S) HELECHOS
DEL RÍO INTERNACIONAL SOCIEDAD ANÓNIMA
Número exdeudor
6757-2
UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
03 - CARTAGO 05 - TURRIALBA 01 - TURRIALBA FLORENCIA DIRECCIÓN EXACTA
De las instalaciones del Ina en Turrialba 2 km al suroeste , sobre calle Aragón y 100 metros al sur REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 242 540,52 m2 C/0501936-1983 Identificador Predial 242 540,52 m2 30501019871200 0,00% 0,00 m2 Demasía Diferencia de medidas Porcentaje:
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN
¢352 950 780,00 ¢0,00
₡352 950 780,00
TRESCIENTOS CINCUENTA Y DOS MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA MIL SETECIENTOS OCHENTA COLONES 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Provincial 36 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢0,00 VALOR EN LETRAS:
SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA
OBSERVACIONES GENERALES
La finca que se valora no tiene afectaciones técnicas. Nota: La finca tiene acceso por servidumbre la cual no se encuentra inscrita por lo tanto deberá inscribirse ante el registro de la propiedad.
Nombre del Perito
Luis Fernando Núñez Soto
Tipo de Profesional
Ingeniero Agrónomo
Número de registro Nombre de la empresa
SÍ
CIACR 2377
Firma del Perito Emp.
Identificación N° Ingeniería de Valoraciones Inmobiliarias Griegas S.A.
Ing Luis Fernando Núñez Soto Nombre y firma representate legal de la empresa 1 noviembre 2018 Fecha informe: 2 noviembre 2018 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 2494-0946//8390-7159//8714-6696 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected]
2-0310-0929
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2
214-30501019871200-2018-R
AVALÚO DEL TERRENO Área
Descripción PARCELA AGRICOLA
ha 23
m2 5 300,52
ÁREA CULTIVADA Valor Unit. Estado ¢ / ha B 15 000 000,00
Valor Total ¢ 352 950 780,00 0,00 0,00 0,00
ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA Zona de protección
0
7 240,00
TOTAL
24
2 540,52
TOTAL Características Lote Tipo
0,00 Servicios 1
0,00 0,00 0,00 0,00 352 950 780,00
0,00
RECARGO POR SITUACIÓN Valor unit ¢ / m2 del recargo
Área m2
Descripción
B
1
Servicios 2
1
Frente: Mejoras al terreno:
Valor del recargo ¢ 0,00 0,00 0,00 50,00 m Área: 15 000,00 m2 0,00
VALOR DEL TERRENO
¢352 950 780,00
VALOR TOTAL
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO LINDEROS ACTUALES NORTE
Servidumbre de acceso, Quebrada en medio , Quebrada zona protección cuenca y servidumbre agricola Gilbert Mora Castillo
SUR Florencia Induistrial S.A. ESTE Flor Mora Castillo y Línea Ferrea OESTE Jorge Araya Gamuncelly y otro
VÉRTICE
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE
Boca servidumbre frente acceso a la finca centro Zona superior en lindero sur colindacia
Finca agrícola Finca agricola y Incofer Finca agricola PRECISIÓN
3,00 m
NORTE
Altitud
535111
1092348
771
535116
1092352
785
534622
1092114
873
Nombre: Avalúo de Finca Rural
N°
1
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Base de Datos 2494-0946 Base datos avalúo de finca realizado para el BNCR dentro de la misma zona homogénea que el sujeto y de similares características fisicas que la finca que se valora, situada en Santa Elena Alto de la Victoria entre Turrialba y Juan Viñas finca dirección Coordenadas Este Entrada principal a la 530113 Norte comunidad de Santa Elena 150 metros al norte, uso pecuario lechería mide 4 Has 0053,00 M2 valorada a ¢20 mill/Ha valuador Ing Luis Fernando Núñez Soto perito externo BNCR // cliente Santiago Melendez abarca Oferta
2
Finca ubicada en Alto Varas, sector La Berbena dentro de la misma zona homogénea que el sujeto, similares características fisicas la finca mide 30 Has se vende ¢21 mill/ha propiedad de Hector Garita, encargado de venta Ing Cedeño, la finca se encuentra cercana a la comunidad de San Juan Sur Turrialba con servicios públicos básicos
Coordenadas Este
Oferta
3
Finca agricola ubicada en sector de Juan Viñas de Turriallba zona homogénea que la del sujeto y de similares características fisicas de topografía y con servicios públicos el encargado de la venta es Ing Cedeño la finca mide 6 Has con precio de venta de ¢20 mill / ha
Coordenadas Este
Base de Datos
4
Avalúo realizado para BNCR cliente Claudio Martín Zúñiga Castro la finca se ubica entre Crevantes y Juan Viñas de Turrialba uso pecuario, finca con similares características que el sujeto, y con servicios públicos finca con area de 29305,58 M2 valorada a ¢21 mill/ha por Ing Luis Fernando Núñez Prito externo BNCR
Coordenadas Este
Oferta
5
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2
Finca en oferta ubicada en Juan Viñas de Turrialba, Alto de la Victoria uso agrícola de topografía similar a la del sujeto y con servicios mide 2,5 Has se vende en ¢75 mill valor por Ha de ¢30 mill Finca dentro de zona homogénea al sujeto propiedad de Rafael Castillo Alvarado
Coordenadas Este
Norte
Norte
Norte
1094349
19/7/2018
8841-8083
524133
1098725
1/11/2018
2494-0946
523872
1094032
1/11/2018
88967098
521392
1094746
1/11/2018
88967098
530010
Fecha Consulta 1/11/2018
Norte
1095227
Nombre: Avalúo de Finca Rural
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino no clasificado Tipo de ruta Lastre mezclado grueso Material 7,00 m Ancho de vía Acera NO
Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular
NO SÍ SÍ SÍ SÍ
TV por Cable
NO
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3
214-30501019871200-2018-R ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO servidumbre ACCESO A LA FINCA
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Jardínes y Parques Transporte Público Edificios Comerciales Recolección de basura
NO NO a 0 m NO a 0 m NO a 0 m NO
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Baja Facilidades Mano de Obra Buena Actividad del lugar
Edificios públicos / comunales SÍ a 4000 m
AGRICOLA
Medidores instalados Electricidad y Agua CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Cercanía a Zonas Protegidas Precipitación promedio anual 4 000 mm 0,00 km Cercanía a Centros de Acopio Temperatura promedio 25 °C 3,00 km relacionados con la explotación Meses secos 4 Aprovechamiento del área de la finca Brillo solar 8,00 horas 100% Poste vivo 20 % Cercas Regular Relieve Cóncavo RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 250,00 m Cuerpo de agua cerca Arroyo Distancia Ondulada Topografía Pendiente Ascendente
Zona de vida Bosque Pluvial Montano Bajo
no no Posibilidad de daños Ninguno Riesgo deslizamiento Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 42,80%
Clasificación por color: Capacidad de uso (USDA): Pedregosidad: 0 % Nula
CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO 7,5 YR 1/2 Tipo de Suelo Inceptisol Terrenos de Segunda Clase Interno: Natural DRENAJES Externo: Sitio Donador-recibe menos que aporta AFECTACIONES DEL BIEN
FECHA ESTUDIO
26/10/2018
SI TIENE LAS MISMAS NO ALTERAN EN AUMENTO NI DISMINUCIÓN EL VALOR DEL ACTIVO QUE SE VALORA
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3
OBSERVACIONES Se valora una finca de uso agrícola, finca con disponilbilidad de agua y electrificación activos, se presenta una topografía manejable, las condiciones de topografía ondulada en las secciones posteriores de la finca en las áreas de cultivos y se presenta una topografía quebrada en las secciones principales de la finca , se observa dentro de la finca que la misma mantenía un desarrollo agrícola cultivada de helecho hoja de cuero, cultivo en mal estado y en abandono, así mismo se observan vestigios de los invernaderos en mal estado caidos y de lo que queda parado en parte son las torres de posteado de la infraestructura de los invernaderos, igualmente la cubierta de zarán. La finca se mantenía cultivada en aproximadamente 60% de su área total, los cultivos de observa en campo que tenían riego por aspersion por lo que se encuentran también vestigios de las torres de riego, sin embargo se observa problemas de saqueos y robo de las tuberías de riego.Esta finca mantiene el servicio de agua potable y electrificación activos se mantiene dentro del bien obras habitacionales y galera en estado de abandono y desuso construidos en sistemas de madera las cuales en forma general son obras para demolición sin posibilidad de uso. Generales para demolición no se asigna valor a las mismas.
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Viviendas
Área m2 150,00
TOTAL
150,00
Forma de explotación
Área m2
V. Unit. ¢ / m2 100 000
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢ 15 000 000 15 000 000
VRN ¢
VUT años -
TOTAL Forma de explotación
VUT años 40
Área m2
TOTAL
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢
VUT años -
214-30501019871200-2018-R
CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 35 0,1797 DM #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Factor Estado 0,0000 #N/A #N/A #N/A
VNR ¢
OBRAS COMPLEMENTARIAS Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Factor Estado #N/A #N/A #N/A
VNR ¢
MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Factor Estado #N/A #N/A #N/A
VNR ¢
-
-
-
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
0 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
¢0,00 ¢0,00
¢0,00
ESTADO
CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
214-30501019871200-2018-R
CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificiación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal:
Uso predominante: Presupuesto:
Avance:
¢
Número permiso construcción:
Nombre Porcentaje de cobertura:
Año de construcción:
DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
NÚMERO DE NIVELES:
Sistema eléctrico:
Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada
Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP
Aposentos Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN
Etapas 1 2 3 4 5 6 7
% de avance
Paredes Pisos
Paredes
Ubicación Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Cubierta
Apreciación visual de desplome Pisos
Cielos
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un construcción:
primer
giro para
Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30501019871200-2018-R
ANEXO FOTOGRÁFICO Valuador en finca y guarda de seguridad
Areas internas de la finca
Camino interno en finca
Areas internas de la finca
Camino interno de la finca, cercas copalchi
1
2
Zonas de quebradas proteccion cuenca
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
5
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30501019871200-2018-R
ANEXO FOTOGRÁFICO Areas cultivo helechos abandonados
Edificaciones para demoler
Edificaciones para demolicion
Casas para demolición
Galeras para demoler
1
Areas internas de cultivo en abandono
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
5
Nombre: Avalúo de Finca Rural
ANEXO FOTOGRÁFICO CATASTRO
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30501019871200-2018-R
5
Nombre: Avalúo de Finca Rural
ANEXO FOTOGRÁFICO REGISTRO PUBLICO
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30501019871200-2018-R
5
Nombre: Avalúo de Finca Rural
ANEXO FOTOGRÁFICO SERVICIOS PÚBLICOS
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30501019871200-2018-R
5
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 INFORME DE AVALÚO Página1 214-30501006679600-2018-R
AVALÚO DE FINCA RURAL 214
OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO
NACIONAL
BANCO
DIRECCIÓN DE RECURSOS MATERIALES ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) DE COSTA RICA
Céd. Jurídica 4-000-001021
NOMBRE PROPIETARIO (S) NACIONAL
BANCO
DE COSTA RICA
Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021
100%
NOMBRE EXDEUDOR (S) HELECHOS
DEL RÍO INTERNACIONAL SOCIEDAD ANÓNIMA
Número exdeudor
6757-3
UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
03 - CARTAGO 05 - TURRIALBA 01 - TURRIALBA FLORENCIA DIRECCIÓN EXACTA
De las instalaciones del Ina en Turrialba 2 km al suroeste , sobre calle Aragón y 900 metros al sur margen izquierda REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 38 509,94 m2 C/0831681-2002 Identificador Predial 38 509,94 m2 30501006679600 0,00% 0,00 m2 Demasía Diferencia de medidas Porcentaje:
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN
¢69 317 892,00 ¢0,00
₡69 317 892,00
SESENTA Y NUEVE MILLONES TRESCIENTOS DIECISIETE MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y DOS COLONES 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Provincial 36 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢0,00 VALOR EN LETRAS:
SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA
OBSERVACIONES GENERALES
La finca que se valora no tiene afectaciones técnicas. Nota: La finca tiene acceso por servidumbre la cual no se encuentra inscrita por lo tanto deberá inscribirse ante el registro de la propiedad.
Nombre del Perito
Luis Fernando Núñez Soto
Tipo de Profesional
Ingeniero Agrónomo
Número de registro Nombre de la empresa
SÍ
CIACR 2377
Firma del Perito Emp.
Identificación N° Ingeniería de Valoraciones Inmobiliarias Griegas S.A.
Ing Luis Fernando Núñez Soto Nombre y firma representate legal de la empresa 1 noviembre 2018 Fecha informe: 2 noviembre 2018 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 2494-0946//8390-7159//8714-6696 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected]
2-0310-0929
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2
AVALÚO DEL TERRENO Área
Descripción PARCELA AGRICOLA
ha 3
m2 8 509,94
214-30501006679600-2018-R ÁREA CULTIVADA Valor Unit. Estado ¢ / ha B 18 000 000,00
Valor Total ¢ 69 317 892,00 0,00 0,00 0,00
ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA 0,00 0,00 0,00 0,00 69 317 892,00
0,00
3
TOTAL
8 509,94 RECARGO POR SITUACIÓN Valor unit ¢ / m2 del recargo
Área m2
Descripción
TOTAL Características Lote Tipo
0,00 Servicios 1
1
Servicios 2
Frente: Mejoras al terreno:
1
Valor del recargo ¢ 0,00 0,00 0,00 50,00 m Área: 15 000,00 m2 0,00
VALOR DEL TERRENO
¢69 317 892,00
VALOR TOTAL
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO LINDEROS ACTUALES NORTE Servidumbre de uso agricola frente 62,42 mts SUR Alberto Pinto ESTE Carmen Cedeño y otro OESTE Banco Nacional de Costa Rica
VÉRTICE 11 12 centro
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 534681 534624 534615
Servidumbre Finca agricola Finca agricola Finca agricola PRECISIÓN NORTE 1092014 1092220 1092160
3,00 m
Altitud 866 870 850
Nombre: Avalúo de Finca Rural
N°
1
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Base de Datos 2494-0946 Base datos avalúo de finca realizado para el BNCR dentro de la misma zona homogénea que el sujeto y de similares características fisicas que la finca que se valora, situada en Santa Elena Alto de la Victoria entre Turrialba y Juan Viñas finca Coordenadas Este dirección Entrada principal a 530113 Norte la comunidad de Santa Elena 150 metros al norte, uso pecuario lechería mide 4 Has 0053,00 M2 valorada a ¢20 mill/Ha valuador Ing Luis Fernando Núñez Soto perito externo BNCR // cliente Santiago Melendez abarca Oferta
2
Finca ubicada en Alto Varas, sector La Berbena dentro de la misma zona homogénea que el sujeto, similares características fisicas la finca mide 30 Has se vende ¢21 mill/ha propiedad de Hector Garita, encargado de venta Ing Cedeño, la finca se encuentra cercana a la comunidad de San Juan Sur Turrialba con servicios públicos básicos
3
Finca agricola ubicada en sector de Juan Viñas de Turriallba zona homogénea que la del sujeto y de similares características fisicas de topografía y con servicios públicos el encargado de la venta es Ing Cedeño la finca mide 6 Has con precio de venta de ¢20 mill / ha
Coordenadas Este
Oferta
Coordenadas Este
Base de Datos
4
Avalúo realizado para BNCR cliente Claudio Martín Zúñiga Castro la finca se ubica entre Crevantes y Juan Viñas de Turrialba uso pecuario, finca con similares características que el sujeto, y con servicios públicos finca con area de 29305,58 M2 valorada a ¢21 mill/ha por Ing Luis Fernando Núñez Prito externo BNCR
Coordenadas Este
Oferta
5
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2
Finca en oferta ubicada en Juan Viñas de Turrialba, Alto de la Victoria uso agrícola de topografía similar a la del sujeto y con servicios mide 2,5 Has se vende en ¢75 mill valor por Ha de ¢30 mill Finca dentro de zona homogénea al sujeto propiedad de Rafael Castillo Alvarado
Coordenadas Este
Norte
Norte
Norte
1094349
19/7/2018
8841-8083
524133
1098725
1/11/2018
2494-0946
523872
1094032
1/11/2018
88967098
521392
1094746
1/11/2018
88967098
530010
Fecha Consulta 1/11/2018
Norte
1095227
Nombre: Avalúo de Finca Rural
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino no clasificado Tipo de ruta Lastre mezclado grueso Material 7,00 m Ancho de vía Acera NO
Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular
NO NO SÍ SÍ SÍ
TV por Cable
NO
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3
214-30501006679600-2018-R ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO servidumbre ACCESO A LA FINCA
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Jardínes y Parques Transporte Público Edificios Comerciales Recolección de basura
NO NO a 0 m NO a 0 m NO a 0 m NO
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Baja Facilidades Mano de Obra Buena Actividad del lugar
Edificios públicos / comunales SÍ a 5000 m
AGRICOLA
Medidores instalados CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Cercanía a Zonas Protegidas Precipitación promedio anual 4 000 mm 0,00 km Cercanía a Centros de Acopio Temperatura promedio 25 °C 3,00 km relacionados con la explotación Meses secos 4 Aprovechamiento del área de la finca Brillo solar 8,00 horas 100% Poste vivo 15 % Cercas Regular Relieve Cóncavo RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 250,00 m Cuerpo de agua cerca Arroyo Distancia Ondulada Topografía Pendiente Desendente
Zona de vida Bosque Pluvial Montano Bajo
no no Posibilidad de daños Ninguno Riesgo deslizamiento Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 37,80%
Clasificación por color: Capacidad de uso (USDA): Pedregosidad: 0 % Nula
CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO 7,5 YR 1/2 Tipo de Suelo Inceptisol Terrenos de Segunda Clase Interno: Natural DRENAJES Externo: Sitio Donador-recibe menos que aporta AFECTACIONES DEL BIEN
FECHA ESTUDIO
26/10/2018
NO EXISTENTES
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3
OBSERVACIONES Se valora una finca de uso agrícola, finca sin disponilbilidad de agua y electrificación , se presenta una topografía manejable y facilmente mecanizable en 85% del área, se observa dentro de la finca que la misma mantenía un desarrollo agrícola cultivada de helecho hoja de cuero, cultivo en mal estado y en abandono, así mismo se observan vestigios de los invernaderos en mal estado caidos y de lo que queda parado en parte son las torres de posteado de la infraestructura de los invernaderos, igualmente la cubierta de zarán. La finca se mantenía cultivada en aproximadamente 80% de su área total, los cultivos de observa en campo que tenían riego por aspersion por lo que se encuentran también vestigios de las torres de riego, sin embargo se observa problemas de saqueos de las tuberías de riego. Finca de vocación agrícola que denota anterior desarrollo de uso intensivo en helechos para exportación . Se cuenta con servicios públicos de agua y electrificción, se accesa por medio de servidumbre de uso agrícola con superficie de lastre grueso en mal estado por lo que solo se puede ingresar en vehículo de doble tracción. Cultivos internos abanadonados con infestaciones severas y sin manejo agronómico.Finca sin servicios de agua y electrificción pero puede dotarsele ya que se encuentran cercanos
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación
TOTAL Forma de explotación
Área m2
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢ -
Área m2
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢
VUT años -
TOTAL Forma de explotación
VUT años
Área m2
TOTAL
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢
VUT años -
214-30501006679600-2018-R
CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Factor Estado #N/A #N/A #N/A #N/A
VNR ¢
OBRAS COMPLEMENTARIAS Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Factor Estado #N/A #N/A #N/A
VNR ¢
MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Factor Estado #N/A #N/A #N/A
VNR ¢
-
-
-
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
¢0,00 ¢0,00
¢0,00
ESTADO
CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
214-30501006679600-2018-R
CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificiación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal:
Uso predominante: Presupuesto:
Avance:
¢
Número permiso construcción:
Nombre Porcentaje de cobertura:
Año de construcción:
DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
NÚMERO DE NIVELES:
Sistema eléctrico:
Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada
Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP
Aposentos Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN
Etapas 1 2 3 4 5 6 7
% de avance
Paredes Pisos
Paredes
Ubicación Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Cubierta
Apreciación visual de desplome Pisos
Cielos
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un construcción:
primer
giro para
Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30501006679600-2018-R
ANEXO FOTOGRÁFICO Valuador externo de BNCR frente a finca
Cultivos abandonados y topografía
Pendientes leves no limitantes uso agricola
Areas cultivos de helechos en abandono
Frente de finca a servidumbre agricola Tuberias para riego por aspersion
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
5
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30501006679600-2018-R
ANEXO FOTOGRÁFICO
Topografía terrenos mecanizables
Areas de cultivo helechos
Infraestructura de invernaderos Servidumbre de acceso
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
5
Nombre: Avalúo de Finca Rural
ANEXO FOTOGRÁFICO CATASTRO
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30501006679600-2018-R
5
Nombre: Avalúo de Finca Rural
ANEXO FOTOGRÁFICO REGISTRO PUBLICO
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30501006679600-2018-R
5
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 INFORME DE AVALÚO Página1 214-30501007676700-2018-R
AVALÚO DE FINCA RURAL 214
OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO
NACIONAL
BANCO
DIRECCIÓN DE RECURSOS MATERIALES ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) DE COSTA RICA
Céd. Jurídica 4-000-001021
NOMBRE PROPIETARIO (S) NACIONAL
BANCO
DE COSTA RICA
Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021
100%
NOMBRE EXDEUDOR (S) HELECHOS
DEL RÍO INTERNACIONAL SOCIEDAD ANÓNIMA
Número exdeudor
6757-4
UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
03 - CARTAGO 05 - TURRIALBA 01 - TURRIALBA SAN JUAN SUR DIRECCIÓN EXACTA
De las instalaciones del Ina en Turrialba 2 km al suroeste , sobre calle Aragón y 950 km al sur y 100 metros al oeste margen derecho. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 46 732,44 m2 C/0808942-2002 Identificador Predial 46 732,44 m2 30501007676700 0,00% 0,00 m2 Demasía Diferencia de medidas Porcentaje:
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN
¢46 732 440,00 ¢0,00
₡46 732 440,00
CUARENTA Y SEIS MILLONES SETECIENTOS TREINTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS CUARENTA COLONES 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Local 36 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢0,00 VALOR EN LETRAS:
SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA
OBSERVACIONES GENERALES
La finca que se valora no tiene afectaciones técnicas. Nota: La finca tiene acceso por servidumbre la cual no se encuentra inscrita por lo tanto deberá inscribirse ante el registro de la propiedad.
Nombre del Perito
Luis Fernando Núñez Soto
Tipo de Profesional
Ingeniero Agrónomo
Número de registro Nombre de la empresa
SÍ
CIACR 2377
Firma del Perito Emp.
Identificación N° Ingeniería de Valoraciones Inmobiliarias Griegas S.A.
Ing Luis Fernando Núñez Soto Nombre y firma representate legal de la empresa 1 noviembre 2018 Fecha informe: 2 noviembre 2018 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 2494-0946//8390-7159//8714-6696 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected]
2-0310-0929
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2
214-30501007676700-2018-R
AVALÚO DEL TERRENO Descripción PARCELA AGRICOLA
Área ha 4
m2 6 732,44
ÁREA CULTIVADA Valor Unit. Estado ¢ / ha B 10 000 000,00
Valor Total ¢ 46 732 440,00 0,00 0,00 0,00
ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA 0,00 0,00 0,00 0,00 46 732 440,00
0,00
4
TOTAL
6 732,44 RECARGO POR SITUACIÓN Valor unit ¢ / m2 del recargo
Área m2
Descripción
TOTAL Características Lote Tipo
0,00 Servicios 1
1
Servicios 2
1
Frente: Mejoras al terreno:
Valor del recargo ¢ 0,00 0,00 0,00 50,00 m Área: 15 000,00 m2 0,00
VALOR DEL TERRENO
¢46 732 440,00
VALOR TOTAL
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO LINDEROS ACTUALES Cuenca hidrográfica NORTE Quebrada Molina zona proteccion Finca agrícola SUR Banco Nacional de Costa Rica Servidumbre y fincas agricolas ESTE Servidumbre de uso agrícola y otros Municipalidad de Turrialba y Banco Nacional de Fincas agricolas OESTE Costa Rica COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE VÉRTICE 534606 Frente acceso servidumbre 534072 centro
PRECISIÓN NORTE 1092066 1091950
3,00 m
Altitud 875 890
Nombre: Avalúo de Finca Rural
N°
1
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Base de Datos 2494-0946 Base datos avalúo de finca realizado para el BNCR dentro de la misma zona homogénea que el sujeto y de similares características fisicas que la finca que se valora, situada en Santa Elena Alto de la Victoria entre Turrialba y Juan Viñas finca dirección Coordenadas Este Entrada principal a la 530113 Norte comunidad de Santa Elena 150 metros al norte, uso pecuario lechería mide 4 Has 0053,00 M2 valorada a ¢20 mill/Ha valuador Ing Luis Fernando Núñez Soto perito externo BNCR // cliente Santiago Melendez abarca Oferta
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Finca ubicada en Alto Varas, sector La Berbena dentro de la misma zona homogénea que el sujeto, similares características fisicas la finca mide 30 Has se vende ¢21 mill/ha propiedad de Hector Garita, encargado de venta Ing Cedeño, la finca se encuentra cercana a la comunidad de San Juan Sur Turrialba con servicios públicos básicos
Coordenadas Este
Oferta
3
Finca agricola ubicada en sector de Juan Viñas de Turriallba zona homogénea que la del sujeto y de similares características fisicas de topografía y con servicios públicos el encargado de la venta es Ing Cedeño la finca mide 6 Has con precio de venta de ¢20 mill / ha
Coordenadas Este
Base de Datos
4
Avalúo realizado para BNCR cliente Claudio Martín Zúñiga Castro la finca se ubica entre Crevantes y Juan Viñas de Turrialba uso pecuario, finca con similares características que el sujeto, y con servicios públicos finca con area de 29305,58 M2 valorada a ¢21 mill/ha por Ing Luis Fernando Núñez Prito externo BNCR
Coordenadas Este
Oferta
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Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2
Finca en oferta ubicada en Juan Viñas de Turrialba, Alto de la Victoria uso agrícola de topografía similar a la del sujeto y con servicios mide 2,5 Has se vende en ¢75 mill valor por Ha de ¢30 mill Finca dentro de zona homogénea al sujeto propiedad de Rafael Castillo Alvarado
Coordenadas Este
Norte
Norte
Norte
1094349
19/7/2018
8841-8083
524133
1098725
1/11/2018
2494-0946
523872
1094032
1/11/2018
88967098
521392
1094746
1/11/2018
88967098
530010
Fecha Consulta 1/11/2018
Norte
1095227
Nombre: Avalúo de Finca Rural
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino no clasificado Tipo de ruta Tierra Material 7,00 m Ancho de vía Acera NO
Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular
NO NO NO NO SÍ
TV por Cable
NO
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3
214-30501007676700-2018-R ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO servidumbre ACCESO A LA FINCA
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Jardínes y Parques Transporte Público Edificios Comerciales Recolección de basura
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Baja Facilidades Mano de Obra Buena Actividad del lugar
NO NO a 0 m NO a 0 m NO a 0 m NO
Edificios públicos / comunales SÍ a 5000 m
AGRICOLA
Medidores instalados CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Cercanía a Zonas Protegidas Precipitación promedio anual 0,00 km Cercanía a Centros de Acopio Temperatura promedio 3,00 km relacionados con la explotación Meses secos Aprovechamiento del área de la finca Brillo solar 100% Poste vivo 40 % Cercas Regular Relieve
4 000 mm 25 °C 4 8,00 horas Terraceado
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 300,00 m Cuerpo de agua cerca Arroyo Distancia Quebrada Topografía Pendiente Ascendente
Zona de vida Bosque Pluvial Montano Bajo
no no Posibilidad de daños Ninguno Riesgo deslizamiento Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 4,80%
Clasificación por color: Capacidad de uso (USDA): Pedregosidad: 0 % Nula
CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO 7,5 YR 1/2 Tipo de Suelo Inceptisol Terrenos de Cuarta Clase Interno: Natural DRENAJES Externo: Sitio Donador-recibe menos que aporta AFECTACIONES DEL BIEN
FECHA ESTUDIO
26/10/2018
NO EXISTENTES
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3
OBSERVACIONES Finca de vocacion agrícola se encuentra cultivada de café variedad catuaí , este cultivo de encuentra en estado de abandono sin manejo agronómico y cultivo severamente afectado por ojo de gallo y roya. La finca presenta una condición de topografía accidentada con pendientes medias de 40% de inclinación, para manejo agronómico extensivo de baja producción. La finca tiene acceso por medio de una servidumbre de uso agrícola, únicamente se puede accesar con vehículo de doble traccion, la finca solo presenta una sección mínima de topografía plana cercana al lindero oeste únicamente. La finca presenta un cuerpo de agua en su lindero norte la cual no es limitante para uso agrícola ni tiene riesgos, no se encuentra internamente torres, anclajes, antenas ni árboles de alto porte que limiten los fines agronómicos de la propiedad internamente. Esta finca presenta la disponibilidad de dotarla de los servicios públicos de agua y electrificación ya que los mismos se encuentran cercanos pero no tiene servicios activos de agua ni de electricidad. La finca pesenta estado de abandono general cubierta de malezas de alto porte, sucia con dificil penetración interior. Esta finca se encuentra muy cercana al botadero de basura de la Municipalidad de Turrialba lo que representa un factor desvalorizante de la propiedad.
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación
TOTAL Forma de explotación
Área m2
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢ -
Área m2
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢
VUT años -
TOTAL Forma de explotación
VUT años
Área m2
TOTAL
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢
VUT años -
214-30501007676700-2018-R
CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Factor Estado #N/A #N/A #N/A #N/A
VNR ¢
OBRAS COMPLEMENTARIAS Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Factor Estado #N/A #N/A #N/A
VNR ¢
MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Factor Estado #N/A #N/A #N/A
VNR ¢
-
-
-
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
¢0,00 ¢0,00
¢0,00
ESTADO
CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
214-30501007676700-2018-R
CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificiación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal:
Uso predominante: Presupuesto:
Avance:
¢
Número permiso construcción:
Nombre Porcentaje de cobertura:
Año de construcción:
DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
NÚMERO DE NIVELES:
Sistema eléctrico:
Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada
Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP
Aposentos Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN
Etapas 1 2 3 4 5 6 7
% de avance
Paredes Pisos
Paredes
Ubicación Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Cubierta
Apreciación visual de desplome Pisos
Cielos
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un construcción:
primer
giro para
Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30501007676700-2018-R
ANEXO FOTOGRÁFICO Perito valuador en finca junto guarda seguridad
Interiores de finca cultivos de café
Areas de cultivo café pendiente y topografía Finca contaminada de malezas alto porte
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
5
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30501007676700-2018-R
ANEXO FOTOGRÁFICO Areas sección topografía plana lindero oeste
Areas internas finca en lindero este
Finca en abandono malezas alto porte
Cultivo café invadido por malas hierbas
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
5
Nombre: Avalúo de Finca Rural
ANEXO FOTOGRÁFICO CATASTRO
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30501007676700-2018-R
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Nombre: Avalúo de Finca Rural
ANEXO FOTOGRÁFICO REGISTRO PUBLICO
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FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30501007676700-2018-R
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