Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06

Página: 1

AVALÚO DE FINCA RURAL OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

75

INFORME DE AVALÚO 75-70502003941400-2016-R

CARTAGO COBRO JUDICIAL NOMBRE SOLICITANTE (S)

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica 4-000-001021 NOMBRE PROPIETARIO (S)

Proporción de Derechos Céd. Jurídica 3-101-079006 100%

BANCO IMPROSA S.A. (en calidad de fiduciario) NOMBRE DEUDOR (S) CALA Y BLANCO S.A.

Céd. Jurídica 3-101-283860

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

07 - LIMON 05 - MATINA 02 - BATÁN DAVAO DIRECCIÓN EXACTA

Davao, Batán, Matina, de la escuela de Barbilla, 3,5 km al sur, carretera a antiguo puente, mano derecha. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas

la Finca

Según el Registro y el Plano 178.961,21 m2 178.961,21 m2 0,00 m2 Demasía

L-671728-1987 70502003941400 0,00%

Porcentaje:

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO $236.859,77 ¢131.812.461,16 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES $0,00 ¢0,00 VALOR TOTAL DEL BIEN $236.859,77 ¢131.812.461,16 CIENTO TREINTA Y UN MILLONES OCHOCIENTOS DOCE MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y UN VALOR EN LETRAS: COLONES CON 16/100 ₡ 556,50 9-dic, 2016 - Tipo de cambio en ventanilla BNCR: USS $1,00 Tiempo estimado para la venta del bien: Liquidez del bien Media Alta 12 meses ¢0,00 MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A SÍ

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del perito: Tipo de profesional: Número de registro: Nombre de la empresa:

Avalúo con fines de cobro judicial. No se observaron afectaciones a las leyes de aguas, forestal ni de caminos vecinales. No se observó ninguna afectación física en el bien por lo que no hay impedimento para recomendarla como garantía ante el Banco Nacional de Costa Rica. Acceso por calle pública. René Cruz Sandoval Ing. Agrónomo 1581

Emp.

Firma del perito 7-0047-0728 Identificación N°: Proyectos Cruzber S.A.

Nombre y firma representante legal de la empresa: 8 diciembre 2016 Fecha informe: Fecha inspección: 2553-2907 / 2552-3833 / 8860-1292 Números telefónicos para contacto: [email protected] Correo electrónico / Dirección WEB:

René Cruz Sandoval 9 diciembre 2016

Firmado digitalmente por: RENE CRUZ SANDOVAL (FIRMA) Fecha y hora: 23.12.2016 08:29:44

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06

Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO

75-70502003941400-2016-R

ÁREA CULTIVADA Área

Descripción

ha 16,00

Cultivo de palma aceitera

m2 8.686,61

Valor Unit. ¢ / ha 7.720.000,00

Estado MB

Valor Total ¢ 130.226.062,92 0,00 0,00

ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA Área de retiro río Barbilla frente de 513,73 m x 20 m de fondo (20%)

1,00

17,00

TOTAL

274,60

B

1.544.000,00

0,00 0,00 131.812.461,16

8.961,21

RECARGO POR SITUACIÓN Área m2 Valor unit ¢ / m2 del recargo

Descripción

0,00 Servicios 1

TOTAL Características Lote Tipo

1.586.398,24

Servicios 2

Frente: Mejoras al terreno:

Valor del recargo ¢ 0,00 0,00 0,00 Área: 0,00

VALOR DEL TERRENO

¢131.812.461,16

VALOR TOTAL

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO NORTE: SUR ESTE: OESTE:

VÉRTICE Pto. 1 (frente) Pto. 10 (frente)

LINDEROS ACTUALES CALLE PÚBLICA A DAVAO, FRENTE DE 645,18 METROS RÍO BARBILLA, FRENTE DE BANDECO CALLE PÚBLICA, FRENTE DE 398,77 METROS

LASTRADA ZONA DE PROTECCIÓN FINCA AGRÍCOLA LASTRADA

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 572.518 573.145

PRECISIÓN NORTE 1.112.114 1.112.110

19 17

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos 1) B-Line, Matina, Limón, de la entrada a Matina, 200 metros al oeste (carretera a Siquirres) y Base de Datos 2556-01-89, 8631-30-11 N°

225 al norte, finca agrícola de 3,75 ha., a ¢5,5 millones/ha, ajuste IPC a hoy a ¢5.500.000/ha, a Sergio Corrales C.-BNCR. 2) Veintisiete Millas, Batán, Matina, Limón, de la entrada principal a Urb. El Esfuerzo, 100 metros al este, finca agrícola de 5,7 ha a ¢12,5 millones/ha, ajuste IPC a hoy a ¢11.875.000, a Prodeca Proteínas de Centroamérica S.A.-BNCR. 3) Veintisiete Millas, Batán, Matina, Limón, de la entrada a Veintiocho Millas por la ruta 32 (carretera a Limón), 1,1 km al norte y 375 metros al este, finca agrícola de 2,5 ha a ¢12,5 millones/ha, ajuste IPC a hoy a ¢11.875.000/ha, a Prodeca Proteínas de Centroamérica S.A.BNCR

Coordenadas Este

576.279

Norte

568.660

Norte

Base de Datos

Fecha Consulta 03/07/2013 1.111.196 20/03/2015

Coordenadas Este Base de Datos Coordenadas

3,00 m

Altitud

1.115.336 20/03/2015

Este

Base de Datos Coordenadas Este Base de Datos Coordenadas Este

569.100

Norte Norte Norte

1.115.486

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06

Página: 3

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Lastre fino Material 14,00 m Ancho de vía Acera NO

75-70502003941400-2016-R ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

SERVICIOS Internet por Cable Teléfono SÍ Jardines y Parques Alumbrado SÍ ICE Transporte Público Electricidad SÍ ICE Edificios Comerciales Agua Potable SÍ AyA Recolección de basura Señal celular SÍ Varios Edificios públicos / comunales TV por Cable NO Medidores instalados Teléfono Agua y Electricidad

Cercanía a Zonas de Protección Cercanía a Centros de Acopio Aprovechamiento del área de la finca, según su explotación Mixtas Cercas

SÍ SÍ SÍ SÍ NO SÍ

a 1000 m a 500 m a 1000 m a 1000 m

CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Precipitación promedio anual 7,50 km Temperatura promedio 6,00 km Meses secos 3 94% Brillo solar 6,00 horas 1% Regular Relieve

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 1,00 m Cuerpo de agua cerca Río Distancia Ondulada Ascendente Topografía Pendiente

DATOS SOCIOECONÓMICOS Cercanía centro población 1,00 km Facilidades mano de obra Regular Clase social Media Baja Densidad poblacional Baja Actividad del lugar Agrícola Agropecuaria. Vivienda. Agroindustria.

Zona de vida

3.000-4.000

30 °C Bosque Húmedo Tropical Plano

NO Óptimo Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Bajo

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 60,00%

Clasificación por color: Capacidad de uso (USDA): Pedregosidad: 0 % Nula

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

FECHA ESTUDIO

07/12/2016

CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO Amarillentos Tipo de Suelo Inceptisol Terrenos de Segunda Clase Interno: Bien Drenado Natural DRENAJES Externo: Sitio Normal-aporta igual que recibe

No hay.

OBSERVACIONES Finca de carácter agropecuario, plana, a nivel de calle en parte lastrada y en parte asfaltada, localizada al sur de la ciudad de Batán (1,5 km con todas las comodidades que brinda la ciudad como escuela, colegio, EBAIS, bancos, importantes establecimientos comerciales), en el sector de Davao (facilidades mínimas de escuela, plaza de deportes, iglesia, abastecedores), sobre la calle al antiguo puente, con muy buen acceso lastrado, con detalles mínimos urbanísticos y todos los servicios públicos de agua potable, corriente eléctrica, alumbrado público y tendido telefónico fijo. Hay muy buena señal celular. El terreno es de forma irregular pero no es impedimento para la actividad agropecuario, con 2 amplios frentes a calles públicas y por el costado sur discurre el río Barbilla, un río de importante caudal. Sin embargo, con mínima afectación de inundación o escorrentía. El terreno es mecanizable y actualmente está establecido de palma aceitera o africana (Elais guinensis ), de unos 5-10 años de antigüedad, en muy buen estado, aunque bastante enmontada (necesita control de malezas). Se observó buen crecimiento de resiembras. Muy buen estado fitosanitario. No se observó afectación de la enfermedad "flecha seca" o pudrición del cogollo, asociados a varios patógenos como Fusarium , Erwinia , Phyitium y otros. Ya se observa producción.

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página: 4

75-70502003941400-2016-R

Calle de acceso desde Davao a antiguo frente, en buen estado. Frente de la finca.

Frente y servicios públicos por el frente. Detalle interno. Note plantación enmalezada.

Toma de datos. Detalle interno.

Otra muestra de la plantación en buen estado.

1

03/07/2013

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página: 5

75-70502003941400-2016-R

Plantación de mayor tamaño. Canales de drenaje.

Muestra de plantación. Plantas con desarrollo de fruta.

Calle por el oeste hacia río Barbilla.

Río Barbilla, lindero sur, zona de protección.

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6

75-70502003941400-2016-R

ANEXO FOTOGRÁFICO

Estudio de registro y de plano.

Plano catastrado.

página 7

Memoria de cálculo

INMUEBLE 1 2 3 Promedio

VALOR/¢ Ha TAMAÑO FUENTE UBICACIÓN SERVICIOS 5.500.000,00 0,80 1 1 1 11.875.000,00 0,80 1 1 1 11.875.000,00 0,78 1 1 1 9.750.000,00

TOPOGRAFÍA FACTOR VALOR HOMOLOGADO/¢ Ha 1 0,800000 4.400.000,00 1 0,800000 9.500.000,00 1 0,780000 9.262.500,00 Promedio 7.720.833,33

FUENTE

FACTOR

TAMAÑO

FACTOR

UBICACIÓN

FACTOR

Oferta

0,85

2-3 veces

1,00

Óptima

1,2

Transacción

1

4-6 veces

0,90

Mejor

1,1

Base de datos Mapa Valores Base Otros

1 0,75

7-10 veces 11-20 veces Más de 21 veces

0,80 0,70 0,60

Igual Menor Mala

1 0,9 0,8

Reglas para la homologación: Para el análisis de los factores comparables de las fincas tipo, a la finca sujeta se le asigna un factor de 1. Si los comparables de las fincas sujetas son mejores, se le asigna un factor mayor a 1 (1,05, 1,10, 1,15, 1,20, etc.). Si los factores son peores, se les asigna una calificación menor a 1 (0,95, 0,90, 0,85, 0,80). Dentro del cálculo del factor de homologación, el único factor que multiplica es la fuente. Los demás factores dividen.

Nota 1: Todos los avalúos de comparables realizados por la empresa valuadora