Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página: 1

AVALÚO DE FINCA RURAL

INFORME DE AVALÚO PUERTO JIMÉNEZ 094 - 60702016738400 - 2016 - R OFICINA Determinación del valor actual del bien - ACTUALIZACION PROPÓSITO DEL AVALÚO NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA 4 - 000 - 001021 Céd. Jurídica 94

ORTEGA

CHAVES DEUDOR:

NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos ROBERTO 6 - 0143 - 0429 Céd. Jurídica 100% ROBERTO ORTEGA CHAVES; Cédula N° 6 - 0143 - 0429 UBICACIÓN DEL BIEN

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

06 - PUNTARENAS 07 - GOLFITO 02 - PUERTO JIMENEZ LA AMAPOLA DIRECCIÓN EXACTA

LA AMAPOLA: de la Escuela 1,2 kms sureste sobre calle principal a Puerto Jiménez y 210 m este. Mano izquierda. , Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas

la Finca

P - 1259121 - 2008 60702016738400 Porcentaje:

0,00%

Según 10.000,00 m2 10.000,00 m2 0,00 m2

el Registro y el Plano

Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS

¢15.000.000,00 ¢0,00

₡15.000.000,00 QUINCE MILLONES COLONES 00/100

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

24

Liquidez del bien

Media

SÍ Terreno con buena ubicación y acceso, cercano a la calle principal a Puerto Jiménez. Aunque el terreno se localiza cercano a la calle principal a Puerto Jiménez, por sus características

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa

propias, su uso actual y potencial es SOLO agropecuario y/o forestal. Por tanto, se valora como tal.

EDISON GAMBOA CANTILLO ING AGR CIA - 1065

Firma del Perito Identificación N° 1 - 0504 - 0383 Emp. INVERSIONES GAMBOA Y DIAZ SOCIEDAD ANONIMA.

EDISON GAMBOA CANTILLO Nombre y firma representate legal de la empresa 09.09.2016 Fecha informe: 09.09.2016 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 2771-3955 / 8992-7467 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected] / [email protected]

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO ÁREA CULTIVADA Valor Unit. Estado ¢ / ha

Área

Descripción

ha

AGROPECUARIO Repastos

094 - 60702016738400 - 2016 - R

m2

1

I

Valor Total ¢

15.000.000,00

15.000.000,00

ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA 0,00 0,00

Área m2

Descripción

RECARGO POR SITUACIÓN Valor unit ¢ / m2 del recargo

Valor del recargo ¢

Mejoras al terreno: VALOR DEL TERRENO

¢15.000.000,00

VALOR TOTAL

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO LINDEROS ACTUALES NORTE SUR ESTE

YARDINA AGUIRRE CHAVES CALLE PUBLICA ANABELIO SANCHEZ PEREZ

FINCA USO AGROPECUARIO CALLE FINCA USO AGROPECUARIO

OESTE

YARDINA AGUIRRE CHAVES

FINCA USO AGROPECUARIO

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 VÉRTICE 1- frente lindero SO 2- frente lindero SE 3 - fondo

N°

PRECISIÓN

ESTE 562.037 562.105 562.010

Descripción

1- uso agropec; ¢30,0 millo/ha

Sira Sánchez; Cañaza, 125 has; frente a calle pública asfaltada.

2- uso agropec; ¢15,0 millo/ha

Manuel Enrique Umaña; Agujas; de Escuela 400 m O

3-Agropec-3,2 ha; ¢15millo/ha

Saúl Segura; La Palma; de Casita del Maíz, 200 O 480 S

NORTE 951.746 951.789 951.772

Altitud 37 37 38

Tipo información Números de Contactos Base de Datos Coordenadas Este 565.119 Norte Base de Datos Coordenadas

Este

567.681

Norte

Base de Datos Coordenadas

Coordenadas

Fecha Consulta 09.09.2016 948.844 09.09.2016 946.287 09.09.2016

Este

559.407

Norte

Base de Datos Anabelio Sánchez; Riyito; de Iglesia 4- uso agropec; 70 has; ¢10,0 millo/ha Católica 1,5 kms S,

5,00 m

957.014 09.09.2016

Este

557.042

Norte

953.182

Nombre: Avalúo de Finca Rural

094 - 60702016738400 - 2016 - R

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino vecinal Tipo de ruta Lastre mezclado grueso Material 15,00 m Ancho de vía Acera NO

Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Teléfono NO Jardínes y Parques Alumbrado SÍ Transporte Público Electricidad SÍ Edificios Comerciales Agua Potable SÍ Recolección de basura Señal celular SÍ Edificios públicos / comunales TV por Cable SÍ Medidores instalados

NO NO SÍ NO NO SÍ

a 250 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social media-baja Clase social zonas cercanas media-baja Densidad poblacional Baja Actividad del lugar

a 1500 m

Vivienda frente calle / Agropecuario

CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Cercanía a Zonas Protegidas Precipitación promedio anual 3.500 mm 5,00 km Temperatura promedio Cercanía a Centros de Acopio 27 °C 1,50 km Meses secos relacionados con la explotación 4 Aprovechamiento del área de la finca Brillo solar 10,00 horas 100% 0 - 10% Cercas En parte Regular Relieve Plano RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Naciente Distancia dentro de la propiedad Plana Desendente Topografía Pendiente

Zona de vida Bosque Húmedo Tropical

NO Posibilidad de daños Ninguno Riesgo deslizamiento Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 53,80%

Clasificación por color: Capacidad de uso (USDA): Pedregosidad: 0 % Nula

FECHA ESTUDIO

CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO pardo Tipo de Suelo Entisol Terrenos de Segunda Clase Interno: Mal Drenado Natural DRENAJES Externo: Sitio Normal-aporta igual que recibe AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

reservas y restricciones; DEMANDA EJECUTIVA HIPOTECARIA; vence el 28.10.2025; sin anotac

09.09.2016

Hipoteca en I grado, a favor del BNCR; sin anotaciones. LOS GRAVAMENES CONSIGNADOS NO AFECTAN LA POSIBLIDAD DERECIBIR EL BIEN EN GARANTIA . OBSERVACIONES

Finca con buena ubicación y acceso, cerca de la calle principal a Puerto Jiménez. Presenta como principal limitante, la presencia de una pequeña naciente casi frente a calle, que afecta significativamente la posibilidad de uso en vivienda y sin posibilidad alguna de lotificación. Así mismo, presentaun nivel freático casi a nivel del terreno, requieriendo de obras físicas de drenaje, para cualquier uso. Por ello, se valora como lo que es, una finca de uso agropecuario y/o forestal. Contrario a las fincas que están frente a calle pública principal a Puerto Jiménez y que si tienen potencial de lotificación y por ello un valor de hasta ¢30,0 millones por ha. Se indica además que en varios linderos -

norte y oeste -, no están delimitados los mismos. Esto deberá realizarse en su momento.

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

NO HAY

TOTAL

-

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

NO HAY TOTAL

Forma de explotación

VUT años

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

TOTAL

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A

VUT años -

Factor Estado #N/A #N/A #N/A #N/A

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ -

VNR ¢ -

VNR ¢ -

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢0,00 ¢0,00

¢0,00

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

ESTADO

Forma de explotación

094 - 60702016738400 - 2016 - R

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Rural

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página: 5

094 - 60702016738400 - 2016 - R

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificiación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales:

Uso predominante: Residencial Presupuesto: ¢

Avance:

Número permiso construcción:

Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES:

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Sistema eléctrico:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP

Aposentos Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3 4 5 6 7

% de avance

Paredes Pisos

Ubicación Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Cubierta

Apreciación visual de desplome Pisos Cielos

Paredes

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES

A LA FECHA, no hay construcciones sobre el terreno.

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página:4

094 - 60702016738400 - 2016 - R

Vistas de la calle final de acceso y frente a calle.

Vistas del área frente a calle (con área de naciente protegida a menos de 20 m al fondo)

Vistas del resto del terreno, del medio al fondo, de usoen repastos.

Vista parcial del área de naciente, a 20-30 m de la calle FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 1 2 3

4

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ESTUDIO REGISTRO / PLANO CATASTRO

Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página6

094 - 60702016738400 - 2016 - R

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página6

094 - 60702016738400 - 2016 - R COMPARABLES CRITERIOS PARA LA DETERMINACION DEL VALOR DEL TERRENO DEL SUJETO 1- FINCA DE USO ACTUAL AGROPECUARIO, FRENTE A CALLE PRINCIPAL ENTRE LA PALMA Y PUERTO JIMENEZ, CON POTENCIAL DE LOTIFICACIÓN: área de terreno variable pero significativa; como característica principal presentan amplio frentea calle pública. De topografía plana y disponibilidad de los servicios básicos. Caso del comparable N° 1; con valor de hasta ¢30,0 millones por hectárea. 1- FINCA DE USO ACTUAL Y POTENCIAL AGROPECUARIO, CERCANOS A CALLE PRINCIPAL ENTRE LA PALMA Y PUERTO JIMENEZ. De uso de vivienda familiar frente a calle y resto de uso agropecuario; área de terreno variable pero significativa; terreno variable pero significativa y condisponibilidad de servicios básicos. Caso de los comparable N° 2,3,4, con valor MAXIMO de hasta ¢15,0 millones por hectárea.

TERRENO EN VALORACION Como se señala en el informe del caso,el terreno aunque cercano a la calle principal a Puerto Jiménez, presenta algunas limitaciones para uso potencial de vivienda mediante lotificación - en especial una naciente interna que le limitan a un uso sólo agropecuario. Por tanto, el valor final estimado se determina en función de este uso, donde el valor actual en el sector, es de hasta ¢15,0 millones