Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 INFORME DE AVALÚO Página1 214-30501010127200-2018-R

AVALÚO DE FINCA RURAL 214

OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

NACIONAL

BANCO

DIRECCIÓN DE RECURSOS MATERIALES ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) DE COSTA RICA

Céd. Jurídica 4-000-001021

NOMBRE PROPIETARIO (S) NACIONAL

BANCO

DE COSTA RICA

Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021

100%

NOMBRE EXDEUDOR (S) HELECHOS

DEL RÍO INTERNACIONAL SOCIEDAD ANÓNIMA

Número exdeudor

6757-1

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

03 - CARTAGO 05 - TURRIALBA 01 - TURRIALBA FLORENCIA DIRECCIÓN EXACTA

De las instalaciones del Ina en Turrialba 2 km al suroeste , sobre calle Aragón y 1 km al sur REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 331 637,25 m2 C/501938-1983 Identificador Predial 331 637,25 m2 30501010127200 0,00% 0,00 m2 Demasía Diferencia de medidas Porcentaje:

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN

¢520 033 680,00 ¢77 483 952,00

₡597 517 632,00

QUINIENTOS NOVENTA Y SIETE MILLONES QUINIENTOS DIECISIETE MIL SEISCIENTOS TREINTA Y DOS COLONES 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Provincial 36 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢77 483 952,00 VALOR EN LETRAS:

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES

La finca que se valora no tiene afectaciones técnicas. Nota: La finca tiene acceso por servidumbre la cual no se encuentra inscrita por lo tanto deberá inscribirse ante el registro de la propiedad.

Nombre del Perito

Luis Fernando Núñez Soto

Tipo de Profesional

Ingeniero Agrónomo

Número de registro Nombre de la empresa

SÍ

CIACR 2377

Firma del Perito Emp.

Identificación N° Ingeniería de Valoraciones Inmobiliarias Griegas S.A.

Ing Luis Fernando Núñez Soto Nombre y firma representate legal de la empresa 1 noviembre 2018 Fecha informe: 2 noviembre 2018 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 2494-0946//8390-7159//8714-6696 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

2-0310-0929

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO Descripción PARCELA AGRICOLA

Área ha 32

m2 5 021,05

214-30501010127200-2018-R ÁREA CULTIVADA Valor Unit. Estado ¢ / ha B 16 000 000,00

Valor Total ¢ 520 033 680,00 0,00 0,00 0,00

ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA Zona de protección

0

6 616,20

TOTAL

33

1 637,25

TOTAL Características Lote Tipo

0,00 Servicios 1

0,00 0,00 0,00 0,00 520 033 680,00

0,00

RECARGO POR SITUACIÓN Valor unit ¢ / m2 del recargo

Área m2

Descripción

B

1

Servicios 2

1

Frente: Mejoras al terreno:

Valor del recargo ¢ 0,00 0,00 0,00 50,00 m Área: 15 000,00 m2 0,00

VALOR DEL TERRENO

¢520 033 680,00

VALOR TOTAL

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO LINDEROS ACTUALES Camino público NORTE Camino público Cuenca Hidrográfica SUR Quebrada Florencia Servidumbre y finca agrícola ESTE Servidumbre en medio Jorge Araya OESTE Con y Sin quebrada Florencia COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE VÉRTICE 534312 Frente servidumbre acceso 534519 Centro

Finca agrícola y quebrada PRECISIÓN NORTE 1092036 1091900

3,00 m

Altitud 872 897

Nombre: Avalúo de Finca Rural

N°

1

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Base de Datos 2494-0946 Base datos avalúo de finca realizado para el BNCR dentro de la misma zona homogénea que el sujeto y de similares características fisicas que la finca que se valora, situada en Santa Elena Alto de la Victoria entre Turrialba y Juan Viñas finca Coordenadas Este dirección Entrada principal a 530113 Norte la comunidad de Santa Elena 150 metros al norte, uso pecuario lechería mide 4 Has 0053,00 M2 valorada a ¢20 mill/Ha valuador Ing Luis Fernando Núñez Soto perito externo BNCR // cliente Santiago Melendez abarca Oferta

2

Finca ubicada en Alto Varas, sector La Berbena dentro de la misma zona homogénea que el sujeto, similares características fisicas la finca mide 30 Has se vende ¢21 mill/ha propiedad de Hector Garita, encargado de venta Ing Cedeño, la finca se encuentra cercana a la comunidad de San Juan Sur Turrialba con servicios públicos básicos

3

Finca agricola ubicada en sector de Juan Viñas de Turriallba zona homogénea que la del sujeto y de similares características fisicas de topografía y con servicios públicos el encargado de la venta es Ing Cedeño la finca mide 6 Has con precio de venta de ¢20 mill / ha

Coordenadas Este

Oferta

Coordenadas Este

Base de Datos

4

Avalúo realizado para BNCR cliente Claudio Martín Zúñiga Castro la finca se ubica entre Crevantes y Juan Viñas de Turrialba uso pecuario, finca con similares características que el sujeto, y con servicios públicos finca con area de 29305,58 M2 valorada a ¢21 mill/ha por Ing Luis Fernando Núñez Prito externo BNCR

Coordenadas Este

Oferta

5

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

Finca en oferta ubicada en Juan Viñas de Turrialba, Alto de la Victoria uso agrícola de topografía similar a la del sujeto y con servicios mide 2,5 Has se vende en ¢75 mill valor por Ha de ¢30 mill Finca dentro de zona homogénea al sujeto propiedad de Rafael Castillo Alvarado

Coordenadas Este

Norte

Norte

Norte

1094349

19/7/2018

8841-8083

524133

1098725

1/11/2018

2494-0946

523872

1094032

1/11/2018

88967098

521392

1094746

1/11/2018

88967098

530010

Fecha Consulta 1/11/2018

Norte

1095227

Nombre: Avalúo de Finca Rural

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino no clasificado Tipo de ruta Lastre mezclado grueso Material 4,00 m Ancho de vía Acera NO

Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular

NO NO SÍ SÍ SÍ

TV por Cable

NO

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

214-30501010127200-2018-R ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO servidumbre ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Jardínes y Parques Transporte Público Edificios Comerciales Recolección de basura

NO NO a 0 m NO a 0 m NO a 0 m NO

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Baja Facilidades Mano de Obra Buena Actividad del lugar

Edificios públicos / comunales SÍ a 5000 m

AGRICOLA

Medidores instalados Electricidad y Agua CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Cercanía a Zonas Protegidas Precipitación promedio anual 4 000 mm 0,00 km Cercanía a Centros de Acopio Temperatura promedio 25 °C 3,00 km relacionados con la explotación Meses secos 4 Aprovechamiento del área de la finca Brillo solar 8,00 horas 100% Poste vivo 15 % Cercas Regular Relieve Cóncavo RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 250,00 m Cuerpo de agua cerca Arroyo Distancia Ondulada Topografía Pendiente Ascendente

Zona de vida Bosque Pluvial Montano Bajo

no no Posibilidad de daños Ninguno Riesgo deslizamiento Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 37,80%

Clasificación por color: Capacidad de uso (USDA): Pedregosidad: 0 % Nula

FECHA ESTUDIO

26/10/2018

CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO 7,5 YR 1/2 Tipo de Suelo Inceptisol Terrenos de Segunda Clase Interno: Natural DRENAJES Externo: Sitio Donador-recibe menos que aporta AFECTACIONES DEL BIEN 12/7/2018 NO EXISTENTES

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

OBSERVACIONES Se valora una finca de uso agrícola, finca con disponilbilidad de agua y electrificación, se presenta una topografía manejable y facilmente mecanizable en 80% del área, se observa dentro de la finca que la misma mantenía un desarrollo agrícola cultivada de helecho hoja de cuero, cultivo en mal estado y en abandono, así mismo se observan vestigios de los invernaderos en mal estado caidos y de lo que queda parado en parte son las torres de posteado de la infraestructura de los invernaderos, igualmente la cubierta de zarán. La finca se mantenía cultivada en aproximadamente 80% de su área total, los cultivos de observa en campo que tenían riego por aspersion por lo que se encuentran también vestigios de las torres de riego, sin embargo se observa problemas de saqueos de las tuberías de riego. Interno a la finca se encuentra una nave industrial la cual se utilizaba como planta empacadora de helechos esta edificación también presenta problemas de saqueos muy particularmente en el sistema eléctrico y cajas de circuitos robados, lo mismo que portones de acceso a la planta. Además de encuentra dentro de la finca una edificación con sistema constructivo en zócalo de bloques con paredes en madera, dentro de esta edificación una sección era utilizada en funigación de plaguicidas con piletas de concreto para lavado de cultivos y una sección en oficina con su repectivo sanitario, esta edificación ha sufrido tambien saqueo de la instalación eléctrica general y las puertas del edificio. Interno a la finca se encuentra un reservorio para agua que era utilizada para la planta empacadora y otras edificaciones, lo mismo que para riego por aspersion de los cultivos. Finca con acceso por servidumbre de uso agrícola solo con vehículo de doble tracción, inernamente no se encuentra afectada por árboles de alto porte, torres, anclajes ni antenas que limiten la actividad y uso agrícola. Los servicios públicos se encuentran presentes sin embargo están suspendidos.

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Planta industrial Bodega

Área m2 788,00 132,00

TOTAL

920,00

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2 150 000 100 000

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ 118 200 000 13 200 000 131 400 000

VRN ¢

VUT años -

TOTAL Forma de explotación

VUT años 40 40

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

VUT años -

Edad años 16 16

CONSTRUCCIONES Factor Estado Depre. 0,7200 R 0,7200 R #¡DIV/0! #¡DIV/0!

214-30501010127200-2018-R Factor Estado 0,8190 0,8190 #N/A #N/A

VNR ¢ 69 700 176,00 7 783 776,00 77 483 952,00

OBRAS COMPLEMENTARIAS Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢

-

-

VUR años 23,6 23,6 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 88 452 58 968 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢77 483 952,00 ¢0,00

¢77 483 952,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-30501010127200-2018-R CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Planta industrial- empacadora agrícola Uso predominante: Industrial Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: ¢ Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 920,00 m2

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

4%

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: NA01 Sistema en zócalo de bloques a 1m de altura continuado en estructura de perfiles metálicos Bloques de concreto y lámina estructural esmaltada No Entubado Conduit Cerchas en perfiles metálicos y clavadores en RT Porcentaje Lámina estructural esmaltada Caja breaker No Interruptor Concreto armado con malla electrosoldada, afinado Estado General Lineal Gas LP Salón de operaciones y batería sanitaria

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

1

Estructura

Sistema eléctrico:

Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos

Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Leve Pisos Leve Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3 4 5 6 7

% de avance

Dos económicos No No No Paredes

Leve

2002

NO 0% NO Malo Ubicación

Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Regular Cielos Pisos Regular Cubierta Regular Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un construcción:

primer

giro para

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES Se valora una planta industrial con tipología constructiva similar a la de una nave industrial (NA01 según tabla de costos del Ministerio de Hacienda), sistema constructivo en zócalo de bloques de concreto a un metro de altura continuado en estructura de pérfiles metálicos para columnas y vigas, las paredes en lámina estructural esmaltada. El estado de mantenimiento de la estructura es considerado como regular en donde se denotan alteraciones en cuanto a robo de elementos constructivos como portones de acceso y todo el sistema eléctrico, cajas de circuitos. La edificación se valora en un menor costo económico ya que la tipología constructiva difiere estructuralmente a la tipología constructiva que se detalla en la tabla de costos del Ministerio de Hacienda y su clasificación ya que los materiales y elemetos constuctivos son de menor costo. Se valora como edificación dos una construcción de tipología bodega, con un sistema constructivo en zócalo de bloques a un metro de altura continuado con paredes de tablilla de madera, con una sección para aplicación de plaguicidas con tres piletas de concreto y bodega de agroquimicos adjunta, además de una oficina administrativa con su respectivo sanitario. Esta construcción se valora a un costo económico de acuerdo a su tipología constructiva ya que es menor a la clasificada en la tabla de costos del Ministerio de Hacienda.

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

ANEXO FOTOGRÁFICO Perito valuador en finca

214-30501010127200-2018-R Frente acceso a finca

Áreas de cultivo en abandono

Camino interno a planta empacadora

Sistema estructural planta empacadora

1

2

Área general de operaciones

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

5

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30501010127200-2018-R

ANEXO FOTOGRÁFICO Bodega de agroquimicos

Medidor ICE

Sistema constructivo de bodega

Topografía de finca

Oficina adjunta a bodega

1

Áreas de cultivo

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

5

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ANEXO FOTOGRÁFICO CATASTRO

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30501010127200-2018-R

5

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ANEXO FOTOGRÁFICO REGISTRO PUBLICO

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30501010127200-2018-R

5

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ANEXO FOTOGRÁFICO SERVICIOS PÚBLICOS

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30501010127200-2018-R

5

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 INFORME DE AVALÚO Página1 214-30501019871200-2018-R

AVALÚO DE FINCA RURAL 214

OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

NACIONAL

BANCO

DIRECCIÓN DE RECURSOS MATERIALES ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) DE COSTA RICA

Céd. Jurídica 4-000-001021

NOMBRE PROPIETARIO (S) NACIONAL

BANCO

DE COSTA RICA

Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021

100%

NOMBRE EXDEUDOR (S) HELECHOS

DEL RÍO INTERNACIONAL SOCIEDAD ANÓNIMA

Número exdeudor

6757-2

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

03 - CARTAGO 05 - TURRIALBA 01 - TURRIALBA FLORENCIA DIRECCIÓN EXACTA

De las instalaciones del Ina en Turrialba 2 km al suroeste , sobre calle Aragón y 100 metros al sur REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 242 540,52 m2 C/0501936-1983 Identificador Predial 242 540,52 m2 30501019871200 0,00% 0,00 m2 Demasía Diferencia de medidas Porcentaje:

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN

¢352 950 780,00 ¢0,00

₡352 950 780,00

TRESCIENTOS CINCUENTA Y DOS MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA MIL SETECIENTOS OCHENTA COLONES 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Provincial 36 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢0,00 VALOR EN LETRAS:

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES

La finca que se valora no tiene afectaciones técnicas. Nota: La finca tiene acceso por servidumbre la cual no se encuentra inscrita por lo tanto deberá inscribirse ante el registro de la propiedad.

Nombre del Perito

Luis Fernando Núñez Soto

Tipo de Profesional

Ingeniero Agrónomo

Número de registro Nombre de la empresa

SÍ

CIACR 2377

Firma del Perito Emp.

Identificación N° Ingeniería de Valoraciones Inmobiliarias Griegas S.A.

Ing Luis Fernando Núñez Soto Nombre y firma representate legal de la empresa 1 noviembre 2018 Fecha informe: 2 noviembre 2018 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 2494-0946//8390-7159//8714-6696 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

2-0310-0929

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

214-30501019871200-2018-R

AVALÚO DEL TERRENO Área

Descripción PARCELA AGRICOLA

ha 23

m2 5 300,52

ÁREA CULTIVADA Valor Unit. Estado ¢ / ha B 15 000 000,00

Valor Total ¢ 352 950 780,00 0,00 0,00 0,00

ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA Zona de protección

0

7 240,00

TOTAL

24

2 540,52

TOTAL Características Lote Tipo

0,00 Servicios 1

0,00 0,00 0,00 0,00 352 950 780,00

0,00

RECARGO POR SITUACIÓN Valor unit ¢ / m2 del recargo

Área m2

Descripción

B

1

Servicios 2

1

Frente: Mejoras al terreno:

Valor del recargo ¢ 0,00 0,00 0,00 50,00 m Área: 15 000,00 m2 0,00

VALOR DEL TERRENO

¢352 950 780,00

VALOR TOTAL

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO LINDEROS ACTUALES NORTE

Servidumbre de acceso, Quebrada en medio , Quebrada zona protección cuenca y servidumbre agricola Gilbert Mora Castillo

SUR Florencia Induistrial S.A. ESTE Flor Mora Castillo y Línea Ferrea OESTE Jorge Araya Gamuncelly y otro

VÉRTICE

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE

Boca servidumbre frente acceso a la finca centro Zona superior en lindero sur colindacia

Finca agrícola Finca agricola y Incofer Finca agricola PRECISIÓN

3,00 m

NORTE

Altitud

535111

1092348

771

535116

1092352

785

534622

1092114

873

Nombre: Avalúo de Finca Rural

N°

1

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Base de Datos 2494-0946 Base datos avalúo de finca realizado para el BNCR dentro de la misma zona homogénea que el sujeto y de similares características fisicas que la finca que se valora, situada en Santa Elena Alto de la Victoria entre Turrialba y Juan Viñas finca dirección Coordenadas Este Entrada principal a la 530113 Norte comunidad de Santa Elena 150 metros al norte, uso pecuario lechería mide 4 Has 0053,00 M2 valorada a ¢20 mill/Ha valuador Ing Luis Fernando Núñez Soto perito externo BNCR // cliente Santiago Melendez abarca Oferta

2

Finca ubicada en Alto Varas, sector La Berbena dentro de la misma zona homogénea que el sujeto, similares características fisicas la finca mide 30 Has se vende ¢21 mill/ha propiedad de Hector Garita, encargado de venta Ing Cedeño, la finca se encuentra cercana a la comunidad de San Juan Sur Turrialba con servicios públicos básicos

Coordenadas Este

Oferta

3

Finca agricola ubicada en sector de Juan Viñas de Turriallba zona homogénea que la del sujeto y de similares características fisicas de topografía y con servicios públicos el encargado de la venta es Ing Cedeño la finca mide 6 Has con precio de venta de ¢20 mill / ha

Coordenadas Este

Base de Datos

4

Avalúo realizado para BNCR cliente Claudio Martín Zúñiga Castro la finca se ubica entre Crevantes y Juan Viñas de Turrialba uso pecuario, finca con similares características que el sujeto, y con servicios públicos finca con area de 29305,58 M2 valorada a ¢21 mill/ha por Ing Luis Fernando Núñez Prito externo BNCR

Coordenadas Este

Oferta

5

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

Finca en oferta ubicada en Juan Viñas de Turrialba, Alto de la Victoria uso agrícola de topografía similar a la del sujeto y con servicios mide 2,5 Has se vende en ¢75 mill valor por Ha de ¢30 mill Finca dentro de zona homogénea al sujeto propiedad de Rafael Castillo Alvarado

Coordenadas Este

Norte

Norte

Norte

1094349

19/7/2018

8841-8083

524133

1098725

1/11/2018

2494-0946

523872

1094032

1/11/2018

88967098

521392

1094746

1/11/2018

88967098

530010

Fecha Consulta 1/11/2018

Norte

1095227

Nombre: Avalúo de Finca Rural

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino no clasificado Tipo de ruta Lastre mezclado grueso Material 7,00 m Ancho de vía Acera NO

Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular

NO SÍ SÍ SÍ SÍ

TV por Cable

NO

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

214-30501019871200-2018-R ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO servidumbre ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Jardínes y Parques Transporte Público Edificios Comerciales Recolección de basura

NO NO a 0 m NO a 0 m NO a 0 m NO

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Baja Facilidades Mano de Obra Buena Actividad del lugar

Edificios públicos / comunales SÍ a 4000 m

AGRICOLA

Medidores instalados Electricidad y Agua CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Cercanía a Zonas Protegidas Precipitación promedio anual 4 000 mm 0,00 km Cercanía a Centros de Acopio Temperatura promedio 25 °C 3,00 km relacionados con la explotación Meses secos 4 Aprovechamiento del área de la finca Brillo solar 8,00 horas 100% Poste vivo 20 % Cercas Regular Relieve Cóncavo RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 250,00 m Cuerpo de agua cerca Arroyo Distancia Ondulada Topografía Pendiente Ascendente

Zona de vida Bosque Pluvial Montano Bajo

no no Posibilidad de daños Ninguno Riesgo deslizamiento Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 42,80%

Clasificación por color: Capacidad de uso (USDA): Pedregosidad: 0 % Nula

CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO 7,5 YR 1/2 Tipo de Suelo Inceptisol Terrenos de Segunda Clase Interno: Natural DRENAJES Externo: Sitio Donador-recibe menos que aporta AFECTACIONES DEL BIEN

FECHA ESTUDIO

26/10/2018

SI TIENE LAS MISMAS NO ALTERAN EN AUMENTO NI DISMINUCIÓN EL VALOR DEL ACTIVO QUE SE VALORA

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

OBSERVACIONES Se valora una finca de uso agrícola, finca con disponilbilidad de agua y electrificación activos, se presenta una topografía manejable, las condiciones de topografía ondulada en las secciones posteriores de la finca en las áreas de cultivos y se presenta una topografía quebrada en las secciones principales de la finca , se observa dentro de la finca que la misma mantenía un desarrollo agrícola cultivada de helecho hoja de cuero, cultivo en mal estado y en abandono, así mismo se observan vestigios de los invernaderos en mal estado caidos y de lo que queda parado en parte son las torres de posteado de la infraestructura de los invernaderos, igualmente la cubierta de zarán. La finca se mantenía cultivada en aproximadamente 60% de su área total, los cultivos de observa en campo que tenían riego por aspersion por lo que se encuentran también vestigios de las torres de riego, sin embargo se observa problemas de saqueos y robo de las tuberías de riego.Esta finca mantiene el servicio de agua potable y electrificación activos se mantiene dentro del bien obras habitacionales y galera en estado de abandono y desuso construidos en sistemas de madera las cuales en forma general son obras para demolición sin posibilidad de uso. Generales para demolición no se asigna valor a las mismas.

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Viviendas

Área m2 150,00

TOTAL

150,00

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2 100 000

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ 15 000 000 15 000 000

VRN ¢

VUT años -

TOTAL Forma de explotación

VUT años 40

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

VUT años -

214-30501019871200-2018-R

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 35 0,1797 DM #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado 0,0000 #N/A #N/A #N/A

VNR ¢

OBRAS COMPLEMENTARIAS Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢

-

-

-

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

0 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢0,00 ¢0,00

¢0,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-30501019871200-2018-R

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificiación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal:

Uso predominante: Presupuesto:

Avance:

¢

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

NÚMERO DE NIVELES:

Sistema eléctrico:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP

Aposentos Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3 4 5 6 7

% de avance

Paredes Pisos

Paredes

Ubicación Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Cubierta

Apreciación visual de desplome Pisos

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un construcción:

primer

giro para

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30501019871200-2018-R

ANEXO FOTOGRÁFICO Valuador en finca y guarda de seguridad

Areas internas de la finca

Camino interno en finca

Areas internas de la finca

Camino interno de la finca, cercas copalchi

1

2

Zonas de quebradas proteccion cuenca

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

5

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30501019871200-2018-R

ANEXO FOTOGRÁFICO Areas cultivo helechos abandonados

Edificaciones para demoler

Edificaciones para demolicion

Casas para demolición

Galeras para demoler

1

Areas internas de cultivo en abandono

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

5

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ANEXO FOTOGRÁFICO CATASTRO

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30501019871200-2018-R

5

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ANEXO FOTOGRÁFICO REGISTRO PUBLICO

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30501019871200-2018-R

5

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ANEXO FOTOGRÁFICO SERVICIOS PÚBLICOS

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30501019871200-2018-R

5

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 INFORME DE AVALÚO Página1 214-30501006679600-2018-R

AVALÚO DE FINCA RURAL 214

OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

NACIONAL

BANCO

DIRECCIÓN DE RECURSOS MATERIALES ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) DE COSTA RICA

Céd. Jurídica 4-000-001021

NOMBRE PROPIETARIO (S) NACIONAL

BANCO

DE COSTA RICA

Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021

100%

NOMBRE EXDEUDOR (S) HELECHOS

DEL RÍO INTERNACIONAL SOCIEDAD ANÓNIMA

Número exdeudor

6757-3

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

03 - CARTAGO 05 - TURRIALBA 01 - TURRIALBA FLORENCIA DIRECCIÓN EXACTA

De las instalaciones del Ina en Turrialba 2 km al suroeste , sobre calle Aragón y 900 metros al sur margen izquierda REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 38 509,94 m2 C/0831681-2002 Identificador Predial 38 509,94 m2 30501006679600 0,00% 0,00 m2 Demasía Diferencia de medidas Porcentaje:

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN

¢69 317 892,00 ¢0,00

₡69 317 892,00

SESENTA Y NUEVE MILLONES TRESCIENTOS DIECISIETE MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y DOS COLONES 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Provincial 36 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢0,00 VALOR EN LETRAS:

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES

La finca que se valora no tiene afectaciones técnicas. Nota: La finca tiene acceso por servidumbre la cual no se encuentra inscrita por lo tanto deberá inscribirse ante el registro de la propiedad.

Nombre del Perito

Luis Fernando Núñez Soto

Tipo de Profesional

Ingeniero Agrónomo

Número de registro Nombre de la empresa

SÍ

CIACR 2377

Firma del Perito Emp.

Identificación N° Ingeniería de Valoraciones Inmobiliarias Griegas S.A.

Ing Luis Fernando Núñez Soto Nombre y firma representate legal de la empresa 1 noviembre 2018 Fecha informe: 2 noviembre 2018 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 2494-0946//8390-7159//8714-6696 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

2-0310-0929

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO Área

Descripción PARCELA AGRICOLA

ha 3

m2 8 509,94

214-30501006679600-2018-R ÁREA CULTIVADA Valor Unit. Estado ¢ / ha B 18 000 000,00

Valor Total ¢ 69 317 892,00 0,00 0,00 0,00

ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA 0,00 0,00 0,00 0,00 69 317 892,00

0,00

3

TOTAL

8 509,94 RECARGO POR SITUACIÓN Valor unit ¢ / m2 del recargo

Área m2

Descripción

TOTAL Características Lote Tipo

0,00 Servicios 1

1

Servicios 2

Frente: Mejoras al terreno:

1

Valor del recargo ¢ 0,00 0,00 0,00 50,00 m Área: 15 000,00 m2 0,00

VALOR DEL TERRENO

¢69 317 892,00

VALOR TOTAL

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO LINDEROS ACTUALES NORTE Servidumbre de uso agricola frente 62,42 mts SUR Alberto Pinto ESTE Carmen Cedeño y otro OESTE Banco Nacional de Costa Rica

VÉRTICE 11 12 centro

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 534681 534624 534615

Servidumbre Finca agricola Finca agricola Finca agricola PRECISIÓN NORTE 1092014 1092220 1092160

3,00 m

Altitud 866 870 850

Nombre: Avalúo de Finca Rural

N°

1

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Base de Datos 2494-0946 Base datos avalúo de finca realizado para el BNCR dentro de la misma zona homogénea que el sujeto y de similares características fisicas que la finca que se valora, situada en Santa Elena Alto de la Victoria entre Turrialba y Juan Viñas finca Coordenadas Este dirección Entrada principal a 530113 Norte la comunidad de Santa Elena 150 metros al norte, uso pecuario lechería mide 4 Has 0053,00 M2 valorada a ¢20 mill/Ha valuador Ing Luis Fernando Núñez Soto perito externo BNCR // cliente Santiago Melendez abarca Oferta

2

Finca ubicada en Alto Varas, sector La Berbena dentro de la misma zona homogénea que el sujeto, similares características fisicas la finca mide 30 Has se vende ¢21 mill/ha propiedad de Hector Garita, encargado de venta Ing Cedeño, la finca se encuentra cercana a la comunidad de San Juan Sur Turrialba con servicios públicos básicos

3

Finca agricola ubicada en sector de Juan Viñas de Turriallba zona homogénea que la del sujeto y de similares características fisicas de topografía y con servicios públicos el encargado de la venta es Ing Cedeño la finca mide 6 Has con precio de venta de ¢20 mill / ha

Coordenadas Este

Oferta

Coordenadas Este

Base de Datos

4

Avalúo realizado para BNCR cliente Claudio Martín Zúñiga Castro la finca se ubica entre Crevantes y Juan Viñas de Turrialba uso pecuario, finca con similares características que el sujeto, y con servicios públicos finca con area de 29305,58 M2 valorada a ¢21 mill/ha por Ing Luis Fernando Núñez Prito externo BNCR

Coordenadas Este

Oferta

5

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

Finca en oferta ubicada en Juan Viñas de Turrialba, Alto de la Victoria uso agrícola de topografía similar a la del sujeto y con servicios mide 2,5 Has se vende en ¢75 mill valor por Ha de ¢30 mill Finca dentro de zona homogénea al sujeto propiedad de Rafael Castillo Alvarado

Coordenadas Este

Norte

Norte

Norte

1094349

19/7/2018

8841-8083

524133

1098725

1/11/2018

2494-0946

523872

1094032

1/11/2018

88967098

521392

1094746

1/11/2018

88967098

530010

Fecha Consulta 1/11/2018

Norte

1095227

Nombre: Avalúo de Finca Rural

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino no clasificado Tipo de ruta Lastre mezclado grueso Material 7,00 m Ancho de vía Acera NO

Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular

NO NO SÍ SÍ SÍ

TV por Cable

NO

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

214-30501006679600-2018-R ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO servidumbre ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Jardínes y Parques Transporte Público Edificios Comerciales Recolección de basura

NO NO a 0 m NO a 0 m NO a 0 m NO

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Baja Facilidades Mano de Obra Buena Actividad del lugar

Edificios públicos / comunales SÍ a 5000 m

AGRICOLA

Medidores instalados CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Cercanía a Zonas Protegidas Precipitación promedio anual 4 000 mm 0,00 km Cercanía a Centros de Acopio Temperatura promedio 25 °C 3,00 km relacionados con la explotación Meses secos 4 Aprovechamiento del área de la finca Brillo solar 8,00 horas 100% Poste vivo 15 % Cercas Regular Relieve Cóncavo RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 250,00 m Cuerpo de agua cerca Arroyo Distancia Ondulada Topografía Pendiente Desendente

Zona de vida Bosque Pluvial Montano Bajo

no no Posibilidad de daños Ninguno Riesgo deslizamiento Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 37,80%

Clasificación por color: Capacidad de uso (USDA): Pedregosidad: 0 % Nula

CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO 7,5 YR 1/2 Tipo de Suelo Inceptisol Terrenos de Segunda Clase Interno: Natural DRENAJES Externo: Sitio Donador-recibe menos que aporta AFECTACIONES DEL BIEN

FECHA ESTUDIO

26/10/2018

NO EXISTENTES

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

OBSERVACIONES Se valora una finca de uso agrícola, finca sin disponilbilidad de agua y electrificación , se presenta una topografía manejable y facilmente mecanizable en 85% del área, se observa dentro de la finca que la misma mantenía un desarrollo agrícola cultivada de helecho hoja de cuero, cultivo en mal estado y en abandono, así mismo se observan vestigios de los invernaderos en mal estado caidos y de lo que queda parado en parte son las torres de posteado de la infraestructura de los invernaderos, igualmente la cubierta de zarán. La finca se mantenía cultivada en aproximadamente 80% de su área total, los cultivos de observa en campo que tenían riego por aspersion por lo que se encuentran también vestigios de las torres de riego, sin embargo se observa problemas de saqueos de las tuberías de riego. Finca de vocación agrícola que denota anterior desarrollo de uso intensivo en helechos para exportación . Se cuenta con servicios públicos de agua y electrificción, se accesa por medio de servidumbre de uso agrícola con superficie de lastre grueso en mal estado por lo que solo se puede ingresar en vehículo de doble tracción. Cultivos internos abanadonados con infestaciones severas y sin manejo agronómico.Finca sin servicios de agua y electrificción pero puede dotarsele ya que se encuentran cercanos

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación

TOTAL Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

VUT años -

TOTAL Forma de explotación

VUT años

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

VUT años -

214-30501006679600-2018-R

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A #N/A

VNR ¢

OBRAS COMPLEMENTARIAS Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢

-

-

-

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢0,00 ¢0,00

¢0,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-30501006679600-2018-R

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificiación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal:

Uso predominante: Presupuesto:

Avance:

¢

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

NÚMERO DE NIVELES:

Sistema eléctrico:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP

Aposentos Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3 4 5 6 7

% de avance

Paredes Pisos

Paredes

Ubicación Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Cubierta

Apreciación visual de desplome Pisos

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un construcción:

primer

giro para

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30501006679600-2018-R

ANEXO FOTOGRÁFICO Valuador externo de BNCR frente a finca

Cultivos abandonados y topografía

Pendientes leves no limitantes uso agricola

Areas cultivos de helechos en abandono

Frente de finca a servidumbre agricola Tuberias para riego por aspersion

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

5

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30501006679600-2018-R

ANEXO FOTOGRÁFICO

Topografía terrenos mecanizables

Areas de cultivo helechos

Infraestructura de invernaderos Servidumbre de acceso

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

5

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ANEXO FOTOGRÁFICO CATASTRO

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30501006679600-2018-R

5

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ANEXO FOTOGRÁFICO REGISTRO PUBLICO

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30501006679600-2018-R

5

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 INFORME DE AVALÚO Página1 214-30501007676700-2018-R

AVALÚO DE FINCA RURAL 214

OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

NACIONAL

BANCO

DIRECCIÓN DE RECURSOS MATERIALES ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) DE COSTA RICA

Céd. Jurídica 4-000-001021

NOMBRE PROPIETARIO (S) NACIONAL

BANCO

DE COSTA RICA

Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021

100%

NOMBRE EXDEUDOR (S) HELECHOS

DEL RÍO INTERNACIONAL SOCIEDAD ANÓNIMA

Número exdeudor

6757-4

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

03 - CARTAGO 05 - TURRIALBA 01 - TURRIALBA SAN JUAN SUR DIRECCIÓN EXACTA

De las instalaciones del Ina en Turrialba 2 km al suroeste , sobre calle Aragón y 950 km al sur y 100 metros al oeste margen derecho. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 46 732,44 m2 C/0808942-2002 Identificador Predial 46 732,44 m2 30501007676700 0,00% 0,00 m2 Demasía Diferencia de medidas Porcentaje:

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN

¢46 732 440,00 ¢0,00

₡46 732 440,00

CUARENTA Y SEIS MILLONES SETECIENTOS TREINTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS CUARENTA COLONES 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Local 36 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢0,00 VALOR EN LETRAS:

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES

La finca que se valora no tiene afectaciones técnicas. Nota: La finca tiene acceso por servidumbre la cual no se encuentra inscrita por lo tanto deberá inscribirse ante el registro de la propiedad.

Nombre del Perito

Luis Fernando Núñez Soto

Tipo de Profesional

Ingeniero Agrónomo

Número de registro Nombre de la empresa

SÍ

CIACR 2377

Firma del Perito Emp.

Identificación N° Ingeniería de Valoraciones Inmobiliarias Griegas S.A.

Ing Luis Fernando Núñez Soto Nombre y firma representate legal de la empresa 1 noviembre 2018 Fecha informe: 2 noviembre 2018 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 2494-0946//8390-7159//8714-6696 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

2-0310-0929

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

214-30501007676700-2018-R

AVALÚO DEL TERRENO Descripción PARCELA AGRICOLA

Área ha 4

m2 6 732,44

ÁREA CULTIVADA Valor Unit. Estado ¢ / ha B 10 000 000,00

Valor Total ¢ 46 732 440,00 0,00 0,00 0,00

ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA 0,00 0,00 0,00 0,00 46 732 440,00

0,00

4

TOTAL

6 732,44 RECARGO POR SITUACIÓN Valor unit ¢ / m2 del recargo

Área m2

Descripción

TOTAL Características Lote Tipo

0,00 Servicios 1

1

Servicios 2

1

Frente: Mejoras al terreno:

Valor del recargo ¢ 0,00 0,00 0,00 50,00 m Área: 15 000,00 m2 0,00

VALOR DEL TERRENO

¢46 732 440,00

VALOR TOTAL

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO LINDEROS ACTUALES Cuenca hidrográfica NORTE Quebrada Molina zona proteccion Finca agrícola SUR Banco Nacional de Costa Rica Servidumbre y fincas agricolas ESTE Servidumbre de uso agrícola y otros Municipalidad de Turrialba y Banco Nacional de Fincas agricolas OESTE Costa Rica COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE VÉRTICE 534606 Frente acceso servidumbre 534072 centro

PRECISIÓN NORTE 1092066 1091950

3,00 m

Altitud 875 890

Nombre: Avalúo de Finca Rural

N°

1

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Base de Datos 2494-0946 Base datos avalúo de finca realizado para el BNCR dentro de la misma zona homogénea que el sujeto y de similares características fisicas que la finca que se valora, situada en Santa Elena Alto de la Victoria entre Turrialba y Juan Viñas finca dirección Coordenadas Este Entrada principal a la 530113 Norte comunidad de Santa Elena 150 metros al norte, uso pecuario lechería mide 4 Has 0053,00 M2 valorada a ¢20 mill/Ha valuador Ing Luis Fernando Núñez Soto perito externo BNCR // cliente Santiago Melendez abarca Oferta

2

Finca ubicada en Alto Varas, sector La Berbena dentro de la misma zona homogénea que el sujeto, similares características fisicas la finca mide 30 Has se vende ¢21 mill/ha propiedad de Hector Garita, encargado de venta Ing Cedeño, la finca se encuentra cercana a la comunidad de San Juan Sur Turrialba con servicios públicos básicos

Coordenadas Este

Oferta

3

Finca agricola ubicada en sector de Juan Viñas de Turriallba zona homogénea que la del sujeto y de similares características fisicas de topografía y con servicios públicos el encargado de la venta es Ing Cedeño la finca mide 6 Has con precio de venta de ¢20 mill / ha

Coordenadas Este

Base de Datos

4

Avalúo realizado para BNCR cliente Claudio Martín Zúñiga Castro la finca se ubica entre Crevantes y Juan Viñas de Turrialba uso pecuario, finca con similares características que el sujeto, y con servicios públicos finca con area de 29305,58 M2 valorada a ¢21 mill/ha por Ing Luis Fernando Núñez Prito externo BNCR

Coordenadas Este

Oferta

5

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

Finca en oferta ubicada en Juan Viñas de Turrialba, Alto de la Victoria uso agrícola de topografía similar a la del sujeto y con servicios mide 2,5 Has se vende en ¢75 mill valor por Ha de ¢30 mill Finca dentro de zona homogénea al sujeto propiedad de Rafael Castillo Alvarado

Coordenadas Este

Norte

Norte

Norte

1094349

19/7/2018

8841-8083

524133

1098725

1/11/2018

2494-0946

523872

1094032

1/11/2018

88967098

521392

1094746

1/11/2018

88967098

530010

Fecha Consulta 1/11/2018

Norte

1095227

Nombre: Avalúo de Finca Rural

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino no clasificado Tipo de ruta Tierra Material 7,00 m Ancho de vía Acera NO

Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular

NO NO NO NO SÍ

TV por Cable

NO

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

214-30501007676700-2018-R ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO servidumbre ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Jardínes y Parques Transporte Público Edificios Comerciales Recolección de basura

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Baja Facilidades Mano de Obra Buena Actividad del lugar

NO NO a 0 m NO a 0 m NO a 0 m NO

Edificios públicos / comunales SÍ a 5000 m

AGRICOLA

Medidores instalados CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Cercanía a Zonas Protegidas Precipitación promedio anual 0,00 km Cercanía a Centros de Acopio Temperatura promedio 3,00 km relacionados con la explotación Meses secos Aprovechamiento del área de la finca Brillo solar 100% Poste vivo 40 % Cercas Regular Relieve

4 000 mm 25 °C 4 8,00 horas Terraceado

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 300,00 m Cuerpo de agua cerca Arroyo Distancia Quebrada Topografía Pendiente Ascendente

Zona de vida Bosque Pluvial Montano Bajo

no no Posibilidad de daños Ninguno Riesgo deslizamiento Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 4,80%

Clasificación por color: Capacidad de uso (USDA): Pedregosidad: 0 % Nula

CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO 7,5 YR 1/2 Tipo de Suelo Inceptisol Terrenos de Cuarta Clase Interno: Natural DRENAJES Externo: Sitio Donador-recibe menos que aporta AFECTACIONES DEL BIEN

FECHA ESTUDIO

26/10/2018

NO EXISTENTES

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

OBSERVACIONES Finca de vocacion agrícola se encuentra cultivada de café variedad catuaí , este cultivo de encuentra en estado de abandono sin manejo agronómico y cultivo severamente afectado por ojo de gallo y roya. La finca presenta una condición de topografía accidentada con pendientes medias de 40% de inclinación, para manejo agronómico extensivo de baja producción. La finca tiene acceso por medio de una servidumbre de uso agrícola, únicamente se puede accesar con vehículo de doble traccion, la finca solo presenta una sección mínima de topografía plana cercana al lindero oeste únicamente. La finca presenta un cuerpo de agua en su lindero norte la cual no es limitante para uso agrícola ni tiene riesgos, no se encuentra internamente torres, anclajes, antenas ni árboles de alto porte que limiten los fines agronómicos de la propiedad internamente. Esta finca presenta la disponibilidad de dotarla de los servicios públicos de agua y electrificación ya que los mismos se encuentran cercanos pero no tiene servicios activos de agua ni de electricidad. La finca pesenta estado de abandono general cubierta de malezas de alto porte, sucia con dificil penetración interior. Esta finca se encuentra muy cercana al botadero de basura de la Municipalidad de Turrialba lo que representa un factor desvalorizante de la propiedad.

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación

TOTAL Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

VUT años -

TOTAL Forma de explotación

VUT años

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

VUT años -

214-30501007676700-2018-R

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A #N/A

VNR ¢

OBRAS COMPLEMENTARIAS Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢

-

-

-

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢0,00 ¢0,00

¢0,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-30501007676700-2018-R

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificiación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal:

Uso predominante: Presupuesto:

Avance:

¢

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

NÚMERO DE NIVELES:

Sistema eléctrico:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP

Aposentos Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3 4 5 6 7

% de avance

Paredes Pisos

Paredes

Ubicación Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Cubierta

Apreciación visual de desplome Pisos

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un construcción:

primer

giro para

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30501007676700-2018-R

ANEXO FOTOGRÁFICO Perito valuador en finca junto guarda seguridad

Interiores de finca cultivos de café

Areas de cultivo café pendiente y topografía Finca contaminada de malezas alto porte

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

5

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30501007676700-2018-R

ANEXO FOTOGRÁFICO Areas sección topografía plana lindero oeste

Areas internas finca en lindero este

Finca en abandono malezas alto porte

Cultivo café invadido por malas hierbas

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

5

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ANEXO FOTOGRÁFICO CATASTRO

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30501007676700-2018-R

5

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ANEXO FOTOGRÁFICO REGISTRO PUBLICO

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-30501007676700-2018-R

5