Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página 1

AVALÚO DE FINCA RURAL 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO Banco Nacional de Costa Rica

Dirección de Recursos Materiales Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) NOMBRE PROPIETARIO (S)

Banco Nacional de Costa Rica

INFORME DE AVALÚO 214-10402061829300-2018-R Céd. Jurídica 4-000-001021 Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%

NOMBRE EXDEUDOR Milton Gerardo

Castro

Aguilar

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

01 - SAN JOSE 04 - PURISCAL 02 - MERCEDES SUR Cerbatana

UBICACIÓN DEL BIEN

DIRECCIÓN EXACTA Del Bar La Planca contiguo a la cancha de futbol de Mercedes Sur, 600 metros sur y sobre servidumbre 120 metros al este. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 4.403,00 m2 SJ-1432514-2010 4.403,00 m2 Identificador Predial 4.403,00 m2 10402061829300 0,00% 0,00 m2 Demasía NO Diferencia de medidas Porcentaje: AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN

¢10.412.000,00 ¢21.724.560,00

₡32.136.560,00

TREINTA Y DOS MILLONES CIENTO TREINTA Y SEIS MIL QUINIENTOS SESENTA COLONES VALOR EN LETRAS: 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Zonal 30 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢21.724.560,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito

SÍ

Es un terreno que puede tener alguna deseabilidad pero requiere de una gran inversión para habilitar la servidumbre que es su único contacto legal con la calle pública. Ing. Edgar Alfaro Loría

Ingeniero Civil Tipo de Profesional Número de registro IC- 6664 Nombre de la empresa

Emp.

('*$5$/)$52 /25,$),50$

('*$5$/)$52/25,$),50$ ,& 

Firma del Perito Identificación N° 2-304-725

Nombre y firma representate legal de la empresa 22 junio 2018 Fecha informe: 26 junio 2018 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 2441-40-49, 2443-32-81 y 8719-38-64 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected] y [email protected]

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO Descripción

ha

Área

m2

10.412.000,00 0,00 0,00 10.412.000,00

4.403,00 Área m2

TOTAL Características Lote Tipo

23.647.513,06

4.403,00

0

Descripción

Valor Total ¢ 0,00 0,00 0,00

ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA

Terreno de uso agrícola sin cultivo TOTAL

214-10402061829300-2018-R

ÁREA CULTIVADA Valor Unit. Estado ¢ / ha

RECARGO POR SITUACIÓN Valor unit ¢ / m2 del recargo

0,00 Servicios 1

Servicios 2

Frente: Mejoras al terreno:

Valor del recargo ¢ 0,00 0,00 0,00 Área: 0,00

VALOR DEL TERRENO

¢10.412.000,00

VALOR TOTAL

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO

LINDEROS ACTUALES Resto y servidumbre de paso con un frente a ella Servidumbre de paso de tierra y lotes sin construir. de 7 metros y Salustrio León Guzmán. Resto. Casas de habitación de bloques, a 10 metros. Quebrada sin nombre en parte, en medio de Quebrada Sin Nombre y lotes sin construir. Rodolfo Quirós Herrera y Rancho El Edén. Lorena Guzmán Guzmán. Casas de habitación de bloques, a 10 metros.

NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE

NORTE

PRECISIÓN

3,00 m

Altitud

Punto en la intersección de servidumbre con calle pública

463.580

1.087.034

1.129

Punto en la servidumbre a 60 mts de la calle pública

463.597

1.086.995

1.149

Punto 7 Punto en el centro del lote

463.606 463.610

1.080.009 1.086.863

1.179 1.193

N°

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Oferta

Rafael Cubillo, tel. 8705-8862

1

Venta de terreno en Mercedes Norte de Puriscal. 5506 m² a ¢23.610/m².

2

Venta de terreno con una cabaña en Barbacoas de Puriscal, de la escuela 2 km hacia Camino de Cortezal. 4366 m² a ¢4.000/m²

3

Venta de terreno en Cerbatanas de Oferta Gustavo Chacón, tel. 8319-8097 Puriscal, frente al Bar Reyes. 1200 m² a Coordenadas Este Norte ¢35.000/m².

4

Referencia Mapa de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas, San José, Puriscal, Mercedes Sur, zona Cerbatana 1. 7000 m² a ¢3.200/m²

Coordenadas Este Oferta

Base de Datos

25/06/2018

Norte

http://www.hacienda.go.cr/contenid o/13824-mapas-de-la-provincia-desan-jose

Coordenadas Este

22/06/2018

Norte

Diego Calvo, tel. 8720-9090

Coordenadas Este

Fecha Consulta

Norte

25/06/2018

25/06/2018

Nombre: Avalúo de Finca Rural

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO

VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino no clasificado Tipo de ruta Lastre mezclado grueso Material 8,00 m Ancho de vía Acera NO

214-10402061829300-2018-R ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO ACCESO A LA FINCA servidumbre

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Teléfono NO Jardínes y Parques Alumbrado NO Transporte Público Electricidad SÍ I.C.E. Edificios Comerciales Agua Potable SÍ ASADA Recolección de basura Señal celular SÍ KOLBI Edificios públicos / comunales TV por Cable SÍ Medidores instalados

Cercanía a Zonas Protegidas Cercanía a Centros de Acopio relacionados con la explotación Aprovechamiento del área de la finca Cercas

Alambre de púa

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

NO NO NO NO SÍ NO

a0m a0m a0m a0m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Baja Facilidades Mano de Obra Regular Actividad del lugar Agrícola

CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Precipitación promedio anual 1.971 mm 12,00 km Temperatura promedio 24 °C Meses secos No aplica 5 20% de antigua granja y Brillo solar 12,00 horas 80% de tacotales 45 % Regular Relieve Cóncavo

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: En el límite este Quebrada Sin Nombre Cuerpo de agua cerca Distancia Quebrada Ascendente Topografía Pendiente

Zona de vida Bosque Pluvial Montano Bajo

NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 36,00%

Clasificación por color: Capacidad de uso (USDA): Pedregosidad: 6 % Pedregoso

FECHA ESTUDIO

21/06/2018

CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO No aplica Tipo de Suelo Terrenos de Segunda Clase Interno: Natural DRENAJES Externo:

No aplica Regularmente Drenado

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES Servidumbre de paso, citas: 2011-114295-01-0004-001, afecta a finca: 1-00618293, inicia el: 28 de abril de 2011, longitud: 119,59 metros, ancho: 7,00 metros, rumbo: norte a sur. OBSERVACIONES

Es un terreno comunicado por una servidumbre intransitable de 7,00 metros de ancho y con una pendiente pronunciada de 45%. El terreno tiene 3 terrazas definidas y un amplio sector con pendientes pronunciadas. Su comunicación con la calle pública al momento de la visita es intransitable, ni por vehículo, ni en moto, ni caminando, se logró ingresar a la propiedad usando propiedades vecinas y el trabajo de limpieza que realizó una cuadrilla del Banco fue en la parte superior del terreno y dichos trabajadores pudieron ingresar a través de propiedades privadas en la parte sur de la propiedad. En el sector sur de la propiedad sí existe cercanía de calle pública, pero su paso es solamente a través de otras propiedades privadas, por lo que la propiedad en estos momentos legalmente está aislada y enclavada. Solamente una inversión significativa en el acondicionamiento de la servidumbre la haría accesible, este trabajo consistiría en limpieza de 100 metros de servidumbre totalmente tupida de maleza y acondicionamiento del camino con un trabajo de Backhoe, que de todas maneras dado el ancho de la servidumbre y su pendiente sería imposible de hacer un camino transitable y la única solución posible sería hacer un acceso por medio de una grada peatonal de 1,00 metro de ancho por 120,00 metros de largo, con una pendiente promedio del 60%, dicho acceso sería únicamente peatonal y tendría un costo de ¢7.200.000,00. La grada consiste en un trabajo de Backhoe para hacer la trocha, esto se hace con un mini Backhoe, luego usando el mismo mini Backhoe se trabaja una capa de lastre que se debe compactar y luego se debe formaletear la grada y proceder al colado, nótese que en el sitio no hay agua ni electricidad por lo que esto nos aumenta los costos, además de la dificultad de acarrear materiales. Al valor conclusivo se le restó el valor de la habilitación de la servidumbre.

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Área m2 150,00 360,00

TOTAL

510,00

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2 120.000 120.000

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ 18.000.000 43.200.000 61.200.000 VRN ¢ -

TOTAL Forma de explotación

Área m2

TOTAL

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

-

VUT años 40 40

214-10402061829300-2018-R Factor Estado 0,6780 0,2780 #N/A #N/A

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A

VUT años

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

VNR VUR ¢ años 10.949.400,00 24,3 10.775.160,00 10,0 #¡DIV/0! #¡DIV/0! 21.724.560,00 VNR ¢

VNR ¢

-

-

Valor Unitario Final ¢ / m2 72.996 29.931 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

¢21.724.560,00 ¢0,00

¢21.724.560,00

ESTADO

Forma de explotación Galerón #1 Galerón #2

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 7 D 0,8972 7 MM 0,8972 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

O ÓPTIMO MB MUY BUENO B BUENO I INTERMEDIO R REGULAR D DEFICIENTE M MALO MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Rural

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: 2 galerones Estado de la edificiación: Existente Avance: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 510,00 m2

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

214-10402061829300-2018-R Uso predominante: Presupuesto:

Granja desmantelada ¢

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

12%

2011

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: 1 GA01 Cimientos de placa corrida, estructura de vigas y columnas y Estructura Sistema eléctrico: baldosas. Externas de baldosas y malla ciclón, interna de concreto en el Paredes galerón #2, repellos no hay. No hay. Entubado Conduit Entrepiso Estructura de techo de perling, tapicheles y precintas no hay. Porcentaje Techos Cubierta de techo de HG #28, a 2 aguas, sistema de escorrentía Caja breaker Cubierta pluvial no hay. No hay. Interruptor Cielos Concreto. Estado General Pisos Puerta de hierro galvanizado. Fachada Galerón #1: un salón. Gas LP Ubicación Aposentos Galerón #2: dos salones. No hay. Estado Físico y Mantenimiento: Baños Otros Paredes Regular Cielos No hay cielos Red de agua caliente No hay. Pisos Malo Cubierta Bueno Tanque captación de agua No hay. Fisuras Apreciación visual de desplome Ninguno Importante No hay cielos Repellos No hay repellos Paredes Pisos Cielos Pisos Importante

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5 6 7

% de avance

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

un

primer

giro

para

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES Son dos galerones abandonados y desmantelados, sin servicio de agua ni de electricidad. En ambos galerones el piso está fallado y el terreno se está desplazando. El sistema eléctrico no aplica ya que las construcciones no cuentan con sistema eléctrico.

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ANEXO FOTOGRÁFICO

Calle pública de acceso

1

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-10402061829300-2018-R

Servidumbre de paso

Perito en el sitio

Servidumbre de paso

Servidumbre de paso

Servidumbre de paso 2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

5

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 7

ANEXO FOTOGRÁFICO

Final de la servidumbre de paso

Lote vecino

214-10402061829300-2018-R

Lote vecino

Vista panorámica

Lote

1

Lote 2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

5

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 8

214-10402061829300-2018-R

Perito en el sitio

Lote

Galerón #1 vista lateral

Galerón #1 vista lateral

Galerón #1 vista del techo

Galerón #1 vista interna

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

5

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ANEXO FOTOGRÁFICO

Galerón #1 vista interna

Galerón #2 fachada

214-10402061829300-2018-R

Galerón #2 fachada

Galerón #2 vista lateral

Galerón #2 vista interna

1

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 9

2

Lote FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

5

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ESTUDIO DE REGISTRO

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 10

214-10402061829300-2018-R

Nombre: Avalúo de Finca Rural

PLANO CATASTRADO

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 11

214-10402061829300-2018-R

Nombre: Avalúo de Finca Rural

PLANO CATASTRADO

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 12

214-10402061829300-2018-R