Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 04 Página: 1 de 13

AVALÚO DE FINCA URBANA

INFORME DE AVALÚO 000-61004008045800-2019-U

000 - OFICINAS CENTRALES 214 Dirección de Recursos Materiales 000 OFICINA Administración de Bienes: bien inmueble PROPÓSITO DEL AVALÚO NOMBRE SOLICITANTE (S) Nacional de Costa Rica Banco

Céd. Jurídica 4-000-001021

NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos de Costa Rica Céd. Jurídica 4-000-001021 100% NOMBRE Y NUMERO DE EXDEUDORE (S) Jorge Ariel 5171-1

Banco

Nacional

Espinoza

López

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

06 - PUNTARENAS 10 - CORREDORES 04 - LAUREL Finca Caucho, Coto Sur.

UBICACIÓN DEL BIEN

DIRECCIÓN EXACTA 550 m. Oeste y 85 m. Norte del Portón Principal del Cementerio de Laurel, Finca Caucho. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° P-2028314-2018 Identificador Predial 61004008045800 2.01% Diferencia de medidas Porcentaje: ¿EL BIEN POSEE CONSTRUCCIONES?

Según el Plano 587.00 m2 599.04 m2 12.04 m2 Demasía

NO

SÍ AVALÚO

VALOR DEL TERRENO ¢6 524 505.00 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢14 252 350.00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡20 776 855.00 VEINTE MILLONES SETECIENTOS SETENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CINCO VALOR EN LETRAS: COLONES 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Nacional 30 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢14 252 350.00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES

Desde el punto de vista de ingeniería y valuación, con base en la visita efectuada y con la documentación suministrada por ACORDE; este inmueble se recomienda como garantía. Se trata de una vivienda inconclusa con menos de diez años sin intervención; se asigna un avance del 50.20%; lo que genera un factor de afectación a la construcción del 0.5269 aplicado al VRN. Bajo las condiciones observadas la vivienda no es habitable, requiere ser terminada.

Nombre del Perito

Carlos Rubén Alvarez Moreno/ Código 1729

Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa

Ing. En Construcc/ P. Externo

ICO 4645

Emp. No Aplica

Nombre y firma representate legal de la empresa 2 marzo 2019 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8721-5079 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

CARLOS RUBEN ALVAREZ MORENO (FIRMA)

Firmado digitalmente por CARLOS RUBEN ALVAREZ MORENO (FIRMA)

Firma del Perito Identificación N° 6-0146-0947

No Aplica 2 marzo 2019

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 2 de 13

AVALÚO DEL TERRENO

000-61004008045800-2019-U TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES Características SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor 18 036.99 8 100.00 26 315.79 18 817.20 0.00 VALOR ¢/m2 1) Area (m2) 587 598.85 1.0066 599 1.0067 190 0.6892 186 0.6844 1.0000 2) Negociación Avalúo Ofer Espec 0.6000 Avalúo 1.0000 Ofer Espec 0.7500 Compra 1.0000 1.0000 3) Tipo de Vía Vía 5 Vía 5 1.0000 Vía 5 1.0000 Vía 4 0.9357 Vía 4 0.9357 1.0000 4) Indexación 2/3/2019 2/3/2018 1.0000 2/5/2017 1.0347 25/5/2018 1.0141 25/5/2018 1.0141 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 Factor de Homologación 0.6040 1.0417 0.4905 0.6494 1.0000 Valores Homologados 10 893.81 8 437.63 12 907.46 12 219.93

DESCRIPCIÓN

FACTOR 1.0000 1.0000 1.0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0.00 m2 Área afectada 0.00 m2 Área afectada 0.00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡11 115 /m2 Valor ajustado ¢11 115 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1.0000 Área 587.00 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢11 115.00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢6 524 505.00

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE

VÉRTICE 6 2

N° 1

2

3

LINDEROS ACTUALES Sileni Arrieta Zúñiga Hilda Salas Jiménez Calle Pública con 14.19 m. de frente COOPEAGROPAL Responsabilidad Limitada

Casa de Habitación Casa de Habitación Calle en lastre Palma Aceitera con canal en medio

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 618 848.370 618 843.345

PRECISIÓN NORTE 934 355.496 934 340.772

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Caucho, Coto Sur: lote y casa. Colindante sur del sujeto. Precio pedido de lote y casa: ₡ 17,000,000. Por análisis de oferta, este tasador asigna al lote ₡ 10,801,449.69

Caucho, Coto Sur: lote. 65 m. al Norte del Sujeto. Precio Asignado: ₡ 4,851,900

Caucho, Coto Sur: lote. 500 m. al Oeste del portón principal del cementerio Laurel. Precio: ₡ 5,000,000

Oferta

Vende Hilda Salas Jiménez

Coordenadas Este 618 836.655 Norte Valoración Grupo Mutual Base de Datos Alajuela/ Ciudad Neily Coordenadas Este 618 651.305 Norte Oferta

Tel. 8539-0134/ Sandro Cárdenas PradoMario Alvarez Fuentes

Coordenadas Este 4

Altitud 33.0 24.7

Caucho, Coto Sur: lote. 475 m. al Oeste del portón principal del cementerio Laurel. Precio: ₡ 3,500,000

Transacción

618 905.952

Norte

Brayan Gerardo Pérez Valverde compra a Mario Alvarez Fuentes

Coordenadas Este

618 907.714

Norte

Fecha Consulta 2/3/2019 934 330.909 2/5/2017 934 469.178 25/5/2018 934 202.023 25/5/2018 934 202.175

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 3 de 13

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino vecinal Tipo de ruta Lastre fino Material 14.00 m Ancho de vía Acera NO

Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable NO Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

000-61004008045800-2019-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable SÍ Varios ICE Jardínes y Parques SÍ a 850 m ICE Transporte Público SÍ a 100 m ICE Edificios Comerciales NO a 1250 m AyA Recolección de basura SÍ a 0 m Varios Edificios públicos / comunales NO a 1250 m Electricidad y Agua

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Baja Clase social zonas cercanas Baja Densidad poblacional Baja Actividad del lugar Residencial

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 14.19 m Pendiente % 0 40.46 m Tipo de vía: 5 2.85095137 1 16 Ubicación: Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 2 000.00 m Cuerpo de agua cerca Río Distancia Plana Topografía Pendiente No Aplica

0.00 m

NO Óptimo Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 59.00%

FECHA ESTUDIO

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

14/2/2019

1) Anotaciones sobre la finca: no hay.-----2) Gravámenes o afectaciones: Citas: 401-14653-01-0911-001.----- No se observa que afecten o desvaloricen el inmueble inspeccionado.

OBSERVACIONES 1) Descripción del terreno: Terreno semi-urbano, de vocación residencial, medianero, con forma regular, frente a calle pública de lastre en buen estado. En el se emplaza una vivienda.-----2) No se es responsable por la variación del valor del bien valuado, como consecuencia del riesgo de un cambio de la situación del mercado.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

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AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Original: Sala, cocina, dormit

Ampl: cocina,pila, baño

Tendido Trasero Corredor Frontal TOTAL

Forma de explotación

Área m2 63.00 65.00 8.00 18.00 154.00

V. Unit. ¢ / m2 134 670 134 670 25 000 101 003

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ 8 484 210 8 753 550 200 000 1 818 045 19 255 805

VRN ¢ -

TOTAL

Forma de explotación

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

VUT años 40 40 40 40

000-61004008045800-2019-U Factor Estado 0.9191 0.9191 0.9191 0.9191

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A

VUT años -

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 17 0.6972 I 5 0.9297 I 5 0.9297 I 17 0.6972 I

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ 5 436 648.00 7 479 810.00 170 896.00 1 164 996.00 14 252 350.00

VNR ¢ -

VNR ¢ -

VUR años 25.6 34.2 34.2 25.6

Valor Unitario Final ¢ / m2 86 296 115 074 21 362 64 722

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢14 252 350.00 ¢0.00

¢14 252 350.00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 5 de 13

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

000-61004008045800-2019-U CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Vivienda unifamiliar de una planta Uso predominante: Residencial Estado de la edificación: Existente No Aplica Avance: 50% Presupuesto: ¢ Nombre del Profesional Responsable de la obra: No Aplica Nombre del Desarrollador: No Aplica Número de Contrato CFIA: No Aplica Número permiso construcción: No Aplica Documentos de construcción adicionales: No Aplica Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 154.00 m2

Nombre Porcentaje de cobertura:

No Aplica No Aplica Año de construcción:

26%

2002

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC 01

1 De bloques de concreto Sistema eléctrico: De bloques de concreto con repello corriente parcial No Hay. Vivienda de una planta. Entubado Conduit SI PARCIAL De perfiles metálicos RT Porcentaje 50% De hierro galvanizado, canal corriente, cuatro aguas Caja breaker SI No hay. Estructura expuesta Interruptor Cuchilla Estado General Malo Parcial concreto lujado gris/ Parcial cerámica comercial Con corredor frontal con cerramiento en rejas Corredor frontal, sala, comedor, cocina, dos dormitorios, un baño Gas LP Ubicación Aposentos No hay gas LP social, un baño privado, pilas, tendido trasero Dos económicos Estado Físico y Mantenimiento: Baños No hay Otros Paredes Bueno Cielos Bueno Red de agua caliente No hay Pisos Bueno Cubierta Bueno Tanque captación de agua No hay Fisuras Apreciación visual de desplome Ninguno Ninguno Ninguno Repellos Ninguno Paredes Pisos Cielos Pisos Ninguno TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3 4 5 6 7

% de avance

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: No hay obras complementarias

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

un primer

giro para

Equivalente al: 0.0% del monto del crédito destinado a construcción Observación: no aplica

OBSERVACIONES 1) El costo de las edificaciones fue determinado de acuerdo a los valores de la base de datos del suscrito valuador y se compararon con los costos por metro cuadrado para viviendas de interés social publicados por el BANHVI y la ONT 2017.-----2) Se trata de una vivienda inconclusa con menos de diez años sin intervención; se asigna un avance del 50.20%; lo que genera un factor de afectación a la construcción del 0.5269 aplicado al VRN. Bajo las condiciones observadas la vivienda no es habitable.-----3) Ver observaciones en hoja adjunta.

OBSERVACIONES PARA SU INFORMACION Y FINES CONSIGUIENTES SE INDICA: 1) Como referencia orientativa, en general se ha observado los siguientes pendientes: completar repellos, instalar precintas, canoas, bajantes, cielo rasos internos y externos, pisos, enchapes, ventanas, vidrios, puertas, instalación eléctrica, instalación sanitaria, mueblería sanitria, muebles fijos, obras externas.

2) A la fecha de esta inspección se observa un lote con la maleza alta. Los vecinos hacen la observación de que se requiere la limpieza de la propiedad, considerando la presencia de serpientes en el lugar. 3) Se observa en el asiento registral, que la finca valuada se sitúa en el Distrito 2° La Cuesta, de conformidad con la nueva configuración del Cantón de Corredores, se sitúa en el Distrito 4° Laurel. Así se consigna en este informe. En la base de datos del Catastro Nacional, se registra para la finca valuada un plano catastrado de fecha más reciente el P-2028314-2018 y dado que describe correctamente la finca en garantía, se toma como base para la elaboración de este informe de avalúo. Considerando lo antes expuesto se recomienda modificar el asiento registral.

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ANEXO FOTOGRÁFICO

Entorno y Acceso: calle pública

Frente

Fachada Principal

Fachada Trsera

Fachada Izquierda

Tendido Trasero

Fachada Derecha

Corredor Frontal

Sala

Dormitorio Típico

Cocina

Pilas

Caja Breaker

Pilas

Patio Trasero

Medidor AyA frente a la propiedad

Medidor ICE frente a la propiedad, inactivo

Frente

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES

Referencia # 01

Referencia # 02

Referencia # 03

Referencia # 04

1) Factores de la homologación del terreno 2) Copia de la Consulta de finca al Registro Nacional 3) Copia del plano catastrado de avalúo por acorde BNCR

4) Formulario de los Servicios Públicos

FACTORES DE AJUSTE DE LA HOMOLOGACION DEL TERRENO PARA SU INFORMACION Y FINES CONSIGUIENTES SE INDICA, LOS FACTORES DE HOMOLOGACION UTILIZADOS EN LA ESTIMACION DE VALOR DEL TERRENO DE ESTE INFORME 1) Factor de homologación por área o extensión. Se utiliza el criterio de la ONT de Costa Rica, para áreas menores a 30,000 m 2 : (Comparable/Sujeto)0.33 2) El factor por negociación se realiza considerando el siguiente criterio:.

3) Factor de homologación por tipo de vía. Se utiliza el criterio de la ONT de Costa Rica: Exp ((Viv - Vir) X -0.06646) 4) El factor por indexación se realiza con la información del INEC, base Julio 2006.

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PLANO DE CATASTRO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 10 de 13 000-61004008045800-2019-U

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PLANO DE CATASTRO

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ESTUDIO DE REGISTRO

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