Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA

INFORME DE AVALÚO 214-50802014889800-2017-U

214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

DIRECCION DE BIENES MATERIALES ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica 4-000-001021

NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%

UBICACIÓN DEL BIEN 05 - GUANACASTE 08 - TILARAN 02 - QUEBRADA GRANDE EL DOS

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

DIRECCIÓN EXACTA De la Oficina de Coopeldos RL, 200 mts al Sureste, en servidumbre de paso, propiedad a mano derecha. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° G-0562116-1999 Identificador Predial 50802014889800 0,00% Diferencia de medidas Porcentaje:

Según el Registro y el Plano 4.492,93 m2 4.492,93 m2 0,00 m2 Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢22.154.637,83 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢0,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡22.154.637,83 VEINTIDOS MILLONES CIENTO CINCUENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS TREINTA Y SIETE COLONES VALOR EN LETRAS: 83/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Liquidez del bien Media Baja 22 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢0,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito

SÍ

Propiedad posee topografía ondulada, con amplio frente a servidumbre de paso de tierra, actualmente presenta vegetación densa. Dado que su acceso es por servidumbre de paso, se recomienda constituir dicha servidumbre registralmente a favor del bien. FREDDY ALVARENGA TINOCO

Ing. Topografo Tipo de Profesional Número de registro IT 17232 Nombre de la empresa

Emp. 12460

Firma del Perito Identificación N° SST CONSULTORES

800880028

Firmado digitalmente por: FREDDY ANTONIO ALVARENGA TINOCO (FIRMA) Fecha y hora: 10.05.2017 10:38:52

Nombre y firma representate legal de la empresa 9 abril 2017 Fecha informe: 11 abril 2017 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8867-3100 // 2642-1561 // 8320-2104 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected] // [email protected]

214-50802014889800-2017-U

AVALÚO DEL TERRENO Características

SUJETO VALOR ¢/m2 Extensión (m²) 4492,93 Frente (m.) 117,24 Servicios (1) 1 Servicios (2) 15 Tipo de vía (1-11) 6 Negociacion 0

Factor de Homologación Valores Homologados

DESCRIPCIÓN Castigo Castigo Castigo

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4.500,00 15.000,00 670,00 0,5337 800 0,5658 1,0000 16 1,6453 25 1,4716 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1,0000 4 1,3910 16 0,9704 1,0000 5 0,9374 5 0,9374 1,0000 0 1,0000 10 0,9000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,1449 0,6818 1,0000 5.152,09 10.226,30

4

Factor

5

0,00

Factor 0,00

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 1,0000 Área afectada 1.797,17 m2 Área aprovechable del terreno 0,4000 Área afectada 1.945,76 m2 Área desaprovechable por pendiente, 0,2000 Área afectada 750,00 m2 Retiro de zona protegida de Río (50 mts x 15 mts)

VALOR DEL TERRENO ₡7.689 /m2 Valor ajustado ¢4.931 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0,6413 Área 4.492,93 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢4.931,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢22.154.637,83

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE

SUR ESTE OESTE

VÉRTICE 52 49

N° 1 2 3

LINDEROS ACTUALES COOPERATIVA DE CAFICULTORES Y SERVICIOS MULTIPLES DE DOS DE TILARAN R.L COOPERATIVA DE CAFICULTORES Y SERVICIOS MULTIPLES DE DOS DE TILARAN R.L SERVIDUMBRE DE PASO COOPERATIVA DE CAFICULTORES Y SERVICIOS MULTIPLES DE DOS DE TILARAN R.L

LOTE SIMILAR

LOTE CON CONSTRUCCION

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 401.199 401.232

CALLE DE TIERRA LOTE SIMILAR PRECISIÓN 3,00 m NORTE 1.146.675 1.146.568

Altitud 770 770

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Base de Datos Mapa de valores por Zonas Homogéneas Coordenadas Este (ONT) Norte Oferta Oferta de lote de 800m² con 25 de frente a Berta Arias - 8743-4750 Coordenadas Este calle pública, ubicado en la Candelaria, 399.915 Norte Coordenadas Este

Norte

Fecha Consulta 10/04/2017 10/04/2017 1.145.290

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Tierra Material 6,00 m Ancho de vía Acera NO

214-50802014889800-2017-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Servidumbre ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable NO Teléfono SÍ Jardínes y Parques NO a 0 m Alumbrado NO Transporte Público SÍ a 320 m Electricidad SÍ Edificios Comerciales SÍ a 200 m Agua Potable SÍ Recolección de basura NO a 0 m Señal celular SÍ Edificios públicos / comunales SÍ a 350 m TV por Cable SÍ Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Media Actividad del lugar RESIDENCIAL

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 117,24 m Pendiente % 15 60,00 m Tipo de vía: 6 0,51177073 1 15 Ubicación: Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0,00 m Cuerpo de agua cerca Río Distancia Ondulada Topografía Pendiente Desendente

0,00 m

SÍ Bueno Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 58,20%

FECHA ESTUDIO

07/04/2017

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY GRAVAMENES o AFECTACIONES: SI HAY RESERVAS DE LEY DE AGUAS Y LEY DE CAMINOS PUBLICOS - CITAS: 46001960010006001 HIPOTECA - CITAS: 2009189262010001001 - MONTO: CINCO MILLONES QUINIENTOS MIL COLONES INICIA: 15 DE JULIO DE 2009 - VENCE: 15 DE JULIO DE 2039 CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY - ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO

OBSERVACIONES No se realizaron pruebas de suelos. No se midieron los ángulos de los vértices de la propiedad. Propiedad posee terreno ondulado montañoso, colinda con un río al costado Oeste, por lo que se castiga un área apróximada de 750 m² correspondientes al retiro por área de protección de dicho río. Terreno también es accesado por una servidumbre de paso de tierra la cuál actualmente permite el paso únicamente a vehículos 4x4 y su pendiente es ondulada al frente del lote, delimitada por cerca natural en su frente a la servidumbre de paso, no se localizó la línea del lindero Sur, ni la línea del lindero Norte. En sitio también se observa que la propiedad es atravezada por un cable eléctrico hacia el lote vecino. Posee restos de una casa en abandono que no se valora (Sócalo). La zona es de pocas ventas inmobiliarias, por lo que se utiliza los valores de mapas de zonas homogéneas y un referente cerca de la zona en la que se ubica el lote sujeto. El mismo posee condiciones y características similares.

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AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación

TOTAL Forma de explotación

Área m2 -

V. Unit. ¢ / m2 -

VRN ¢

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

-

Área m2

-

TOTAL Forma de explotación

VUT años

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

Factor Estado #N/A #N/A #N/A #N/A

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A

VUT años -

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ VNR ¢ VNR ¢ -

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢0,00 ¢0,00

¢0,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

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DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

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CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificiación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal:

Uso predominante: Presupuesto:

Avance:

¢

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

NÚMERO DE NIVELES:

Sistema eléctrico:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP

Aposentos Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3 4 5 6 7

% de avance

Paredes Pisos

Paredes

Ubicación Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Cubierta

Apreciación visual de desplome Pisos Cielos OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance:

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES

Inmueble no posee construcciones. Pero se observan indicios de una edificación que existió, la cúal ya ha sido demolida.

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ANEXO FOTOGRÁFICO

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1. Servidumbre de acceso

2. parte interna de la propiedad

3. Perito en el sitio

4. Vegetación densa en el terreno

5. Terreno ondulado

6. Árboles existentes

7. Terraza aprovechable

8. Indicios de antigua vivienda

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

Valors de Mapas por Zonas Homogéneas (ONT) 508-02-U05 Base de datos. OFERTA

9. Indicios de vivienda dentro de

4

5

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PLANO 6.1

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ORTOFOTO 6.2

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 6

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Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 6

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ESTUDIO DE REGISTRO 6.3

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 6

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ESTUDIO DE REGISTRO 6.4

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 6

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