Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 04 Página: 1 de 9

AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

INFORME DE AVALÚO 214-20706050553300-2019-U

DIRECCION REC MATERIALES ADMINISTRACIÓN DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S)

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

4-000-001021

Céd. Identidad NOMBRE PROPIETARIO (S)

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA EXDEUDOR

Proporción de Derechos 4-000-001021

Céd. Identidad ERICK FONSECA ROJAS

6647-1

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

02 - ALAJUELA 07 - PALMARES 06 - ESQUIPULAS ESQUIPULAS DIRECCIÓN EXACTA

DE ESQUINA SO DE LA PLAZA DE ESQUIPULAS 120 MTS N O MANO DERECHA. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 249,00 m2 A-1588881-2012 Identificador Predial 249,00 m2 20706050553300 0,00% 0,00 m2 Demasía Diferencia de medidas Porcentaje: ¿EL BIEN POSEE CONSTRUCCIONES? SÍ

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢15.233.073,00 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢43.058.448,10 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡58.291.521,10 CINCUENTA Y OCHO MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA Y UN MIL QUINIENTOS VEINTIUNO VALOR EN LETRAS: COLONES 10/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Nacional 10 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢43.058.448,10 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito

SÍ

Se recomienda aceptar el bien, se deben realizar reparaciones en pintura y puertas ROGER ALBERTO MORAGA PANIAGUA (FIRMA)

ROGER MORAGA PANIAGUA

ARQUITECTO Tipo de Profesional Número de registro A8241 Nombre de la empresa

Emp.

1727

Firmado digitalmente por ROGER ALBERTO MORAGA PANIAGUA (FIRMA) Fecha: 2019.03.06 14:41:21 -06'00'

Firma del Perito Identificación N° 4-0153-0142 ROGER MORAGA PANIAGUA

Nombre y firma representate legal de la empresa 5 marzo 2019 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8813-7896 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

6 marzo 2019 Según el artículo 9 de la Ley 8454: “Los documentos y las comunicaciones suscritos mediante firma digital, tendrán el mismo valor y la eficacia probatoria de su equivalente firmado en

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 2 de 9

AVALÚO DEL TERRENO

VALOR ¢/m2 Área Nivel Frente Pendiente Ubicación Servicios 1 Servicios 2 Tipo de Vía Factor de Negociación Regularidad

249 0 9,67 0 5 1 16 3 0 1

Factor de Homologación Valores homologados

DESCRIPCIÓN

Valor conclusivo Factor secciones

214-20706050553300-2019-U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO 1 Factor 2 Factor 3 Factor ₡62.257,00 ₡63.560,00 ₡60.000,00 257,00 1,0105 472 1,2350 200 0,9302 0 1,0000 0,5 1,0151 0,5 1,0151 9 1,0242 22 0,7603 8 1,0652 0,5 1,0064 0,5 1,0064 0,5 1,0064 5 1,0000 3 0,9503 5 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 3 1,0000 3 1,0000 3 1,0000 0% 1,0000 0% 1,0000 0% 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0416 0,9116 1,0124 64.848,35

57.941,48

N° 1

Factor 0,00

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

VALOR DEL TERRENO ₡61.177 /m2 Valor ajustado ¢61.177 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 249,00 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢61.177,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢15.233.073,00

LOTE SIN CONSTRUCCIÒN SERVIDUMBRE LOTE CON CASA CALLE

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 453.545 453.541

PRECISIÓN NORTE 1.112.161 1.112.161

Altitud 1.012 1.012

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Helem Delgado 87658008 Oferta venta de lote, a 10 m del sujeto. Valor total venta Oferta ¢16,000,000. Área del terreno 257 m2. Valor del terreno por m2 ¢ 62,257 Oferta venta de lote, a 500 m del sujeto.Ubicado En Esquipulas. Valor total venta ¢30,000,000. Área del terreno 472 m2. Valor del terreno por m2 ¢ 63,560

3

Oferta venta de lote, a 500 m del sujeto.Ubicado En Esquipulas. Valor total venta ¢12,000,000. Área del terreno 200 m2. Valor del terreno por m2 ¢ 60,000

5

5

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2

2

4

Factor 0,00

60.742,02

LINDEROS ACTUALES NORESTE INGEAA ESCROW & TRUST SERVICES LIMITADA NOROESTE SERVIDUMBRE DE PASO CON UN FRENTE DE 24 METROS SURESTE INGEAA ESCROW & TRUST SERVICES LIMITADA SUROESTECALLE PUBLICA CON UN FRENTE DE 9.67 METROS

VÉRTICE 1 2

4

Coordenadas Este

Fecha Consulta 05/03/2019

Norte

1.112.185

Marco Rodriguez Tel 60099350

05/03/2019

Coordenadas Este

453.598

Norte

1.112.501

Marco Rodriguez Tel 60099350

05/03/2019

Coordenadas Este

454.311

454.311

Norte

Coordenadas Este

Norte

Coordenadas Este

Norte

1.112.501

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 3 de 9

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO Terciaria Asfalto 10,00 m NO

Tipo de ruta Material Ancho de vía Acera

Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados

214-20706050553300-2019-U Sistema Sanitario Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO Cordón NO ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable ICE Jardínes y Parques ICE Transporte Público ICE Edificios Comerciales AYA Recolección de basura VARIOS Edificios públicos / comunales Electricidad y Agua

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

Tanque séptico NO Calle pública

VARIOS a 100 m a 20 m a 500 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Media Actividad del lugar

a 20 m

RESIDENCIAL

DE ESQUINA SO DE LA PLAZA DE ESQUIPULAS 120 MTS N O MANO DERECHA. Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

9,67 m 24,16 m 2,49844881 1 16

Nivel sobre calle: Pendiente % Tipo de vía: Ubicación:

0,00 m 0 3

Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0,00 m Cuerpo de agua cerca No Distancia Plana Topografía Pendiente No Aplica

NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 81,00%

FECHA ESTUDIO

05/03/2019

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY GRAVAMENES o AFECTACIONES: NO HAY

OBSERVACIONES SE TRATA DE UN TERRENO REGULAR CON UNA TOPOGRAFÍA PLANA Y A NIVEL DE CALLE, SOBRE EL QUE SE ASIENTA UNA CASA, EN BUEN ESTADO DE CONSERVACIÓN, CON PORTÒN Y REJAS HACIA CALLE Y SERVIDUMBRE RESPECTIVAMENTE Y CON TAPIA HACIA LA PARTE POSTERIOR, DONDE ADEMÀS HAY UN MURO DE RETENSIÒN DE APROXIMADAMENTE 1 MT DE ALTURA PARA SOPORTAR LA DIFERENCIA DE NIVEL CON EL COLINDANTE. LA CASA ES EN MAMPOSTERIA CON CUBIERTA RECTANGULAR. AL FRENTE PRESENTA JARDÌN Y EN LA PARTE POSTERIOR UN PEQUEÑO PATIO. SE OBSERVA MEDIDOR DE AGUA Y ELECTRICIDAD EN SITIO. NO HAY ACERAS, CORDÓN Y CAÑO. EL TANQUE SÉPTICO SE ENCUENTRA A UN COSTADO DEL JARDÍN, NO FUE POSIBLE DETERMINAR LA EXISTENCIA DE DRENAJES Y FUNCIONAMIENTO DEL MISMO. SE OBSERVAN ALGUNAS FISURAS EN REPELLOS Y ALGUNOS DAÑOS EN CIELOS EXTERNOS, ADEMÁS DE ALGUNAS ZONAS DONDE VA SER NECESARIO REALIZAR ALGUNOS TRABAJOS EN PINTURA. EL TERRENO ESTÀ A 5 MINUTOS DEL CENTRO DE PALMARES.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 4 de 9

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES m2 120,00

Casa

TOTAL

¢ / m2 330.000

Área m2 33,70 TAPIA CON REJA Y MURO 11,00 TAPIA DE 2,80 ALTO 5,30

V. Unit. ¢ / m2 90.000 180.000 120.000

TOTAL

Forma de explotación

años 60

39.600.000

120,00

Forma de explotación TAPIA CON REJA

¢ 39.600.000

VRN ¢ 3.033.000 1.980.000 636.000

214-20706050553300-2019-U

CONSTRUCCIONES años Depre. 3 0,9738 B

Estado 0,9748

¢ 37.590.720,00

años 57,0

#¡DIV/0! #¡DIV/0!

#N/A #N/A

37.590.720,00

#¡DIV/0! #¡DIV/0!

#¡DIV/0! #¡DIV/0!

VNR ¢ 2.935.674,40 1.916.464,00 615.589,70

VUR años 48,4 48,4 48,4

Valor Unitario Final ¢ / m2 87.112 174.224 116.149

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado 50 3 0,9682 0,9997 MB 50 3 0,9682 0,9997 MB 50 3 0,9682 0,9997 MB

5.649.000

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

313.256

5.467.728,10

VUT años -

¢ / m2

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ -

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo en pintura Neto dey Reposición puertas VNR Valor VRN Se recomienda aceptar el bien, se deben realizar reparaciones Vida Útil Total estimada del bien Vida Útil Remanente VUR VUT Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢37.590.720,00 ¢5.467.728,10

¢43.058.448,10

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 5 de 9

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES Estado de la edificación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 117,00 m2

214-20706050553300-2019-U

CONSTRUCCIONES Avance:

Presupuesto:

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

80%

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC 02 SE PRESUME PLACA CORRIDA PAREDES DE MAMPOSTERÍA Entubado Conduit

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso

¢

Año de construcción:

1 Sistema eléctrico: SI

Porcentaje Y LARGUEROS MADERA120 MTS N O MANO DERECHA. DE ESQUINA CERCHAS SO DE LA PLAZA DE ESQUIPULAS Cubierta Cielos Pisos Fachada

LAMINA ONDULADA SI CERÁMICA MAMPOSTERÍA

Aposentos

PILA, COCINA,COMEDOR, 3 DORMITORIOS 2 BAÑOS COMPLETOS Y VESTIDOR.

2 BAÑOS Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Leve Pisos Ninguno

Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP

TOTAL 100%

SI Diyuntores Óptimo Ubicación

dentro de la edificación

Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Regular Cielos Regular Pisos Regular Cubierta Malo

NO HAY NO HAY Paredes

2016

Ninguno

Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos

Cielos

Leve

OBRAS COMPLEMENTARIAS Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas

% de avance

50 ML DE TAPIA

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para

OBSERVACIONES El valor y descripción de las obras se base en la inspección de campo, así como el valor de la obra en el mercado y el valor /m2 depreciado para los comparables mediante método Ross Heidecke, además de la tipología Constructiva analizada. . Para el presente avalúo no se realizan pruebas al terreno (ya que no es parte del avalúo), sólo se realiza inspección visual donde de momento no se aprecia ningún problema estructural que haga suponer inestabilidad del terreno o de la obra, por lo que no se asume ninguna responsabilidad por el emplazamiento donde se ubica la obra. Se verificó la existencia del bien y el avance indicado, mediante la visita al sitio el día 5 Marzo del 2019 por lo que el avalúo es para esta fecha. No se investigan gravámenes de dominio que puedan existir sobre dicho bien. Se recomienda reparar estado de pintura en algunos sectores en paredes,y reparar cielos en aleros y pintura en algunas partes internamente de la vivienda. Toda la informaciòn brindada en este avalùo corresponde a la investigaciòn, mediciòn en sitio, criterios tècnicos, fotografìa e informaciòn obtenida antes, durante y despuès de la visita al inmueble y las consideraciones aqui expresadas constituyen nuestra opiniòn profesional, por lo que podrìan no ser compartidas por otras personas.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

214-30105020061300-2019-U

ANEXO FOTOGRÁFICO

SALACOMEDOR

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 6 de 9

FRENTE

Perito

BAÑO

SALA

DORMITORIO

TAPIA POSTERIOR

CAJA BREAKER

MEDIDOR

EXTERIOR

CIELOS

PILAS

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES

1

2

3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 7 de 9

214-20706050553300-2019-U

PLANO DE CATASTRO

DE ESQUINA SO DE LA PLAZA DE ESQUIPULAS 120 MTS N O MANO DERECHA.

INSERTAR PLANO DE CATASTRO

10

Se recomienda aceptar el bien, se deben realizar reparaciones en pintura y puertas

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 8 de 9

214-20706050553300-2019-U

ESTUDIO DE REGISTRO

DE ESQUINA SO DE LA PLAZA DE ESQUIPULAS 120 MTS N O MANO DERECHA.

INSERTAR ESTUDIO DE REGISTRO

10

Se recomienda aceptar el bien, se deben realizar reparaciones en pintura y puertas

214-20706050553300-2019-U

ANEXO

10

Se recomienda aceptar el bien, se deben realizar reparaciones en pintura y puertas

05/03/2019