Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02Edición: 02Página: 1
AVALÚO DE FINCA URBANA 214
OFICINA
INFORME DE AVALÚO 214-40203020746900-2019-U
DIR RECURSOS MATERIALES
ADMINISTRACIÓN DE BIENES
PROPÓSITO DEL AVALÚO
NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
4-000-001021
Céd. Identidad
EXDEUDOR
NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA WILLIAM MORERA MURILLO
Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
04 - HEREDIA 02 - BARVA 03 - SAN PABLO SAN PABLO
Céd. Jurídica
Proporción de Derechos 4-000-001021 100% 4992-1
UBICACIÓN DEL BIEN
DIRECCIÓN EXACTA DEL ANTIGUO BENEFICIO LA SILVIA 200 OESTE ULTIMA CASA MANO DERECHA REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial
la Finca
Según el Registro y el Plano 1.658,95 m2 1.658,95 m2
H-1197170-2008 40203020746900
Diferencia de medidas
0,00%
Porcentaje:
0,00 m2
Demasía
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES FACTOR POR DEMERITO VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:
¢196.947.226,10 ¢251.877.870,97 -¢1.969.174,00
₡446.855.923,07
CUATROCIENTOS CUARENTA Y SEIS MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS VEINTITRES COLONES 07/100
Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A
12
Ámbito mínimo de mercado potencial meses ¢251.877.870,97
SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA
OBSERVACIONES GENERALES
Nombre del Perito
Nacional
SÍ
EL BIEN SE RECOMIENDA COMO GARANTÍA, SE DEBE REALIZAR REPARACIONES EN OBRA, ESPECIFICAMENTE EN LOS PISOS DE MADERA DE LA CASA QUE SE ENCUENTRAN ZONAS EN MAL ESTADO,Y ALGUNAS ZONAS SE LES DEBE DAR RETOQUES EN PINTURA,CON RESPECTO A LA BODEGA SE DEBEN REALIZAR REPARACIÓNES EN CIELOS, PINTURA Y GRIESTAS EN LOSAS Y ALGUNAS PAREDES. DEBIDO AL REQUERIMIENTO DEL BANCO DE REALIZAR UN NUEVO PLANO E INSCRIPCIÓN POR SOBREPOSICIÓN DE FINCAS, SE AFECTA LA FINCA CON UN VALOR DE DEMERITO PARA SOPORTAR LOS COSTOS QUE ESTO CONLLEVA. digitalmente por ROGER ROGER ALBERTO MORAGA Firmado ALBERTO MORAGA PANIAGUA (FIRMA) PANIAGUA (FIRMA) Fecha: 2019.02.14 21:48:47 -06'00'
ROGER MORAGA PANIAGUA
ARQUITECTO Tipo de Profesional Número de registro A8241 Nombre de la empresa
Emp.
Nombre y firma representate legal de la empresa 10 de Enero de 2019 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8813-7896 Correo electrónico / Dirección WEB
1727
Firma del Perito Identificación N° 4-0153-0142 ROGER MORAGA PANIAGUA
Fecha informe:
[email protected]
10 de Enero de 2019 Según el artículo 9 de la Ley 8454: “Los documentos y las comunicaciones suscritos mediante firma digital, tendrán el mismo valor y la eficacia probatoria de su equivalente firmado en manuscrito.”
AVALÚO DEL TERRENO
214-40203020746900-2019-U
TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES
Características SUJETO VALOR ¢/m2 Area 1658,95 Frente 56 Regularidad 1 % Pendiente 1 Nivel 0 Ubicación 3 Tipo Vía 3 Servicios 1 4 Servicios 2 16 Exceso de Fondo 1 Factor zonal 1 Factor Negoc. 0% Factor de Homologación Valores Homologados
DESCRIPCIÓN
1 Factor 91.164,00 1.426,00 0,9510 19 1,3100 1 1,0000 1 1,0000 0 1,0000 5 1,0520 3 1,0000 4 1,0000 16 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 3% 0,9700 1,2713 115.894,46
2 1159 22 1 1 0 5 3 4 16 1 1 3%
Factor 103.537,00 0,8880 1,2630 1,0000 1,0000 1,0000 1,0520 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,9700 1,1445 118.494,82
3 Factor 115.384,00 676 0,7440 15 1,3900 1 1,0000 1 1,0000 0 1,0000 5 1,0520 3 1,0000 4 1,0000 16 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 3% 0,9700 1,0553 121.764,53
4
Factor
5
Factor 0,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
0,0000
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2
FACTOR 0,0000 1,0000
VALOR DEL TERRENO ¢118.718 / m2 1.658,95 m2
₡118.718 /m2 Valor ajustado 1,0000 Área VALOR UNITARIO FINAL VALOR TOTAL DEL TERRENO
Valor conclusivo Factor secciones
Valor unitario Mejoras al Terreno ¢0 / m2 ¢118.718,00 /m2
¢196.947.226,10 LINDEROS ACTUALES
NORTE
LESTER LETTLE JOHN
CASA HABITACIÓN
SUR CARRETERA PUBLICA ASFALTADA CON 34.95 METROS LINEALES ESTE OESTE
VÉRTICE 1 3 4 5 N° 1
CARRETERA PÚBLICA
CALLE PUBLICA ASFALTADA CON 58.09 METROS LINEALES
CARRETERA PÚBLICA
LESTER LETTLE JOHN
CASA HABITACIÓN
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 486.037 486.037 486.035 486.008
PRECISIÓN 3,00 m NORTE 1.109.132 1.109.071 1.109.069 1.109.067
Altitud 1.258 1.258 1.257 1.257
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Tipo información Números de Contactos Luis Cordero TEL 88320062 Oferta venta Casa, , a 1k m del sujeto. Ubicado en Oferta Descripción
San Pedro de Barva . Valor total venta ¢130.000.000 Área del terreno: 1.426m2 de construcción. Valor del terreno por m2 : ¢91,164
2
Oferta venta Casa, a 800 m del sujeto. Ubicado en San Pedro de Barva. Valor total venta ¢120.000.000 Área del terreno: 1159m2 de construcción. Valor del terreno por m2 : ¢103.537m2
3
Oferta venta Casa, a 1km del sujeto. Ubicado en San Pedro de Barva. Valor total venta ¢78.000.000 Área del terreno: 676m2 de construcción. Valor del terreno por m2 : ¢115.384m2
Coordenadas Este Base de Datos
Fecha Consulta 10/01/2019 Norte
1.109.410
Inmobiliaria Solución Real Tel 64545555
10/01/2019
Coordenadas Este
485.987
485.917
Norte
Milena Suarez Tel 87684930 Coordenadas Este
4.859.867
1.109.320
10/01/2019 Norte
1.109.385
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
214-40203020746900-2019-U
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Terciaria Asfalto 6,00 m SÍ
Tipo de ruta Material Ancho de vía Acera
Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados
Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2
Código: RE06-PR21GR02Edición: 02Página: 3
ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta SÍ Cordón SÍ ACCESO A LA FINCA
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable ICE Jardínes y Parques CNFL Transporte Público CNFL Edificios Comerciales Asada Recolección de basura VARIOS Edificios públicos / comunales Electricidad y Agua
SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ
VARIOS a 20 m a 200 m a 900 m a 10 m a 700 m
Tanque séptico SÍ Calle pública
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Alta Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Media Actividad del lugar RESIDENCIAL
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 56,00 m Pendiente % 1 32,93 m Tipo de vía: 3 0,59 4 16 Ubicación: Esquinero
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 1000 m Cuerpo de agua cerca Río Distancia Plana Topografía Pendiente
0,00 m
NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento
Ninguno Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 97,00% AFECTACIONES DEL BIEN FECHA ESTUDIO
10/01/2019
GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES
1. ANOTACIONES SOBRE LA FINCA : NO HAY 2. GRAVÁMENES O AFECTACIONES : NO HAY CITAS
OBSERVACIONES
SE TRATA DE UN TERRENO REGULAR QUE CUENTA CON LA CONSTRUCCIÓN DE 1 CASA DE HABITACIÓN DE TRES NIVELES EN LA PROPIEDAD UN COMPLEJO DE BODEGAS DE 2 NIVELES,UNA PEQUEÑA BODEGA Y UNA PEQUEÑA CANCHA. EL TERRENO PRESENTA UNA TOPOGRAFÍA PLANA. LA CASA SE ENCUENTRAN CONSTRUIDAS CON BLOQUES DE CONCRETO, CIELOS EN GYPSUM,PISOS CON ENCHAPE CERÁMICOS EL PRIMER NIVEL.EL SEGUNDO NIVEL EL PISO ES DE MADERA Y ALGUNOS SECTORES PRESENTAN DETERIOROS QUE NECESITAN REPARACIÓN . EL SISTEMA ELECTRICO SE ENCUENTRA CON CANALIZACIÓN EN TUBO CONDUIT.EN LA SALA DE LA EDIFICACIÓN PRINCIPAL LOS CIELOS ESTÁN CONSTRUIDOS EN GYPSUM CON UN CENEFA EN EL CIELO. LA ESTRUCTURA DE TECHOS ESTÁ CONSTRUIDA EN CERCHAS DE MADERA Y LÁMINAS DE ZINC METÁLICAS CON CUBIERTA DE TECHO ONDULADA Y LÁMINA DE CUBIERTA GALVANIZADA IMITACIÓN TEJA. LA OTRA EDIFICACIÓN DE LAS BODEGAS QUE SE ENCUENTRA EN EL LUGAR SE ENCUENTRA CONSTRUIDA EN BLOQUES DE CONCRETO CON CIELOS EN FIBROLIT Y ENTREPISO PERFILES DE ACERO Y MADERA, ESTRUCTURA DE TECHO EN MADERA Y LAMINAS ZINC ONDULADO METÁLICAS. LA CAJA BREAKER SE ENCONTRABA CON SUS RESPECTIVOS BREAKER Y TAPA. ADEMÁS SE ENCUENTRA MEDIDOR DE ELECTRICIDAD EN SITIO. LA PROPIEDAD CUENTA CON UN MEDIDOR DE AGUA, CUENTA CON COCHERA PARA TRES VEHICULOS Y EL TANQUE SÉPTICO SE ENCUENTRA A UN COSTADO DEL JARDÍN, NO FUE POSIBLE DETERMINAR LA EXISTENCIA DE DRENAJES Y FUNCIONAMIENTO DEL MISMO. LAS BODEGAS TIENEN ESTACIONAMIENTO DENTRO DE LA PROPIEDAD LOS PISOS DEL PRIMER NIVEL TIENEN ACABADO CHORREADO LUJADO ALGUNOS SECTORES PRESENTAN GRIETAS.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02Edición: 02Página: 4
214-40203020746900-2019-U
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Forma de explotación
Área m2 664,48
CASA
TOTAL
V. Unit. ¢ / m2 430.000
BODEGA BODEGA PEQUEÑA TAPIA CANCHA TOTAL
Forma de explotación
Área m2 484,90 18,13 197,79 149,50
V. Unit. ¢ / m2 310.000 60.000 80.000 5.000
Área m2
V. Unit. ¢ / m2
TOTAL
¢ 285.726.400
VUT
Edad
años 60
años 24
Estado R
Factor
Factor
Depre. 0,7200
Estado 0,8190
VRN ¢ 150.319.000 1.087.500 15.823.200 747.500 167.977.200
VRN ¢
VUR
VNR ¢ 168.486.877,76
Valor Unitario Final ¢ / m2
años 35,4
253.562
0
168.486.877,76
285.726.400
664,48
Forma de explotación
VRN
OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado 60 24 0,7200 0,6780 D 60 24 0,7200 0,6780 D 60 24 0,7200 0,8190 R 60 24 0,7200 0,2780 MM
VUT años
MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. 0 O
Factor Estado 1,0000
-
VNR ¢ 73.379.917,00 530.881,25 9.330.545,46 149.649,50 83.390.993,21
VNR ¢
VUR años 29,3 29,3 35,4 12,0
Valor Unitario Final ¢ / m2 151.330 29.290 47.174 1.001
VUR años
Valor Unitario Final ¢ / m2 0 0 0
-
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
¢168.486.877,76 ¢83.390.993,21
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
VUR Vida Útil Remanente
ESTADO
¢251.877.870,97 O MB B I R
ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR
D
DEFICIENTE
MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02Edición: 02Página: 5
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
214-40203020746900-2019-U
CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente:
CASA DE HABITACIÓN
Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: NA Número de Contrato CFIA: NA Documentos de construcción adicionales Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal:
Uso predominante: Avance:
Residencial ¢
No hay datos
Número permiso construcción:
No hay datos
100% Presupuesto:
NA
Nombre Porcentaje de cobertura:
Año de construcción:
68%
DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC05 3 SE PRESUME PLACA CORRIDA PAREDES DE MAMPOSTERÍA CONCRETO Y MADERA Entubado Conduit Porcentaje CERCHAS Y LARGUEROS MADERA LAMINA ONDULADA IMITACIÓN TEJA Caja breaker Interruptor SI CERÁMICA Y MADERA Estado General MAMPOSTERÍA Gas LP 4 CUARTOS, 5 BAÑOS Y MEDIO, 2 PILAS, COCHERA PARA 4 CARROS,
1995
TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
Estructura Paredes Entrepisos Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos
SI
TOTAL 100%
SI Diyuntores Regular Ubicación
SALA, COCINA COMEDOR, BODEGA,CUARTO DE SERVICIO Y MIRADOR
5 BAÑOS Y MEDIO Baños Otros Red de agua caliente SI Tanque captación de agua NO HAY Fisuras Repellos Leve Paredes Pisos Importante Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN
Etapas 1
Sistema eléctrico:
% de avance
Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Óptimo Cielos Regular Pisos Deficiente Cubierta Regular
Leve
Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos
Leve
Cielos
OBRAS COMPLEMENTARIAS Existente Avance: BODEGA DE 7,25 X 8,90
PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un construcción:
primer
giro para
Equivalente al:
2
del monto del crédito destinado a construcción
3 OBSERVACIONES
El valor y descripción de las obras se base en la inspección de campo, así como el valor de la obra en el mercado y el valor /m2 depreciado para los comparables mediante método Ross Heidecke, además de la tipología Constructiva analizada. . Para el presente avalúo no se realizan pruebas al terreno (ya que no es parte del avalúo), sólo se realiza inspección visual donde de momento no se aprecia ningún problema estructural que haga suponer inestabilidad del terreno o de la obra, por lo que no se asume ninguna responsabilidad por el emplazamiento donde se ubica la obra. Se verificó la existencia del bien y el avance indicado, mediante la visita al sitio el día 9 de Enero del 2019 por lo que el avalúo es para esta fecha. No se investigan gravámenes de dominio que puedan existir sobre dicho bien. Se recomienda reparar estado de pisos tanto de casa como bodega, tambiem se deben realizar reparaciones en el estado de pintura del bien a nivel interno, además de algunas reparaciones en cielos , ya que se observan fisuras en cielos de la casa, y cielo en mal estado en bodega. Faltan láminas en cielos en bodegas.La propiedad tiene un medidor de agua instalados y un medidor eléctrico instalado.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
214-40203020746900-2019-U
ANEXO FOTOGRÁFICO Vista Externa Posterior
Exterior de propiedad
Valuador en Sitio Frente a Casa
Código: RE06-PR21GR02Edición: 02Página: 6
Cajas de breaker
instalaciones electricas
Medidor
Escaleras y Cuarto
Vista hacia baño
Vistas internas
Balcón
Otros
Bodega
1
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2
3
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO INFORME DE REGISTRO
Código: RE06-PR21GR02Edición: 02Página: 7
214-40203020746900-2019-U
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO PLANO CATASTRADO
Código: RE06-PR21GR02Edición: 02Página: 8
214-40203020746900-2019-U
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO PLANO CATASTRADO
Código: RE06-PR21GR02Edición: 02Página: 8
214-40203020746900-2019-U
