Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

214

Banco Nacional de Costa Rica Porras

Núñez

José A Núñez Valerio Sociedad Anónima

INFORME DE AVALÚO Dirección de Recursos Materiales 214-21001019585900-2018-U Administración de bienes NOMBRE SOLICITANTE Céd. Jurídica 4000001021 NOMBRE EXDEUDOR Gerardo Número 6663-1 NOMBRE PROPIETARIA Proporción de Derechos Céd. Jurídica 3101324514 100% UBICACIÓN DEL BIEN 02 - ALAJUELA 10 - SAN CARLOS 01 - CIUDAD QUESADA San Antonio

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

DIRECCIÓN EXACTA Del Liceo de San Carlos, 200 metros Este, 300 metros Sur y 35 metros Este, a mano izquierda.

Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas

REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Según 3 121,48 m2 A-0446981-1981 3 121,48 m2 21001019585900 0,00% 0,00 m2 Porcentaje:

el Registro y el Plano

Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢204 656 714,72 ¢38 424 521,74

₡243 081 236,46

DOSCIENTOS CUARENTA Y TRES MILLONES OCHENTA Y UN MIL DOSCIENTOS TREINTA Y SEIS COLONES 46/100

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

18

meses ¢38 424 521,74

Ámbito mínimo de mercado potencial

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del perito Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa

Local

SÍ

El bien consiste en una casa de habitación con un amplio solar. El solar presenta un relativo grado de mantenimiento, mientras que la construcción está en notable deterioro. Randy Antonio Umaña Picado Ingeniero forestal 7086

Emp.

Nombre y firma representante legal de la empresa 3 octubre 2018 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB

no aplica

serialNumber=CPF-01-1334-0390, sn=UMAÑA PICADO, RANDY ANTONIO UMAÑA givenName=RANDY ANTONIO, c=CR, o=PERSONA FISICA, ou=CIUDADANO, cn=RANDY ANTONIO UMAÑA PICADO (FIRMA) 2018.10.05 13:21:43 -06'00' PICADO (FIRMA) Firma del Perito Identificación N° 113340390 Ingenieros Umaña

RANDY ANTONIO UMAÑA PICADO (FIRMA) Fecha informe:

serialNumber=CPF-01-1334-0390, sn=UMAÑA PICADO, givenName=RANDY ANTONIO, c=CR, o=PERSONA FISICA, ou=CIUDADANO, cn=RANDY ANTONIO UMAÑA PICADO (FIRMA) Apruebo el presente informe de avalúo 2018.10.05 13:22:13 -06'00'

5 octubre 2018 83359110 [email protected]

AVALÚO DEL TERRENO Características

SUJETO VALOR ¢/m2 Área 3121,48 Frente 33,63 Tipo de vía 4 Caño y acera 4 Servicios públicos 16 Ubicación 5 Pendiente 3 Nivel 0 Factor de homologación Valores homologados

214-21001019585900-2018-U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 70 000,00 100 603,62 90 000,00 1300,56 0,7491 497 0,5453 1167 0,7228 28,3 1,0438 13 1,2663 21,1 1,1228 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0260 0 0,9623 0 0,9623 1 1,0305 1,5 1,0460 0 1,0000 0,8266 0,6951 0,7809 57 863,23 69 928,12 70 278,53

4 Factor 85 653,10 467 0,5342 16 1,2026 4 1,0000 4 1,0000 16 1,0000 5 1,0000 15 1,1663 0 1,0000 0,7494 64 184,82

5

Factor 0,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

NO HAY FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO VALOR DEL TERRENO ₡65 564 /m2 Valor ajustado ¢65 564 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 3 121,48 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢65 564,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢204 656 714,72

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE

VÉRTICE 1 2 3 4

N° 1

2

LINDEROS ACTUALES Fidelia Retana Alpízar y Elida Retana calle pública Víctor Lizano Barahona José Núñez S.A. y lotes 2, 3, 4 y 5

Residencial Vía habilitada para todo tipo de vehículo Residencial Residencial y en verde

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 452 887 452 917 452 899 452 868

PRECISIÓN 5,00 m NORTE 1 142 653 1 142 658 1 142 745 1 142 748

Altitud 589 589 589 588

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Barrio Las Mercedes, 435 m Este y 275 m Sur Jorge Luis Quesada Oferta del bien sujeto, a mano izquierda. En verde. 71060210 Cerca de postes de madera y alambre de púas. 24601112 Coordenadas Este ¢70.000/m². 453 418 Norte Milagro Rojas Barrio Las Mercedes, 435 m Este y 385 m Sur Oferta 83592286 del bien sujeto, a mano izquierda. En verde. 71021322 ¢50.000.000. Coordenadas Este 453 455 Norte

3

Barrio Las Mercedes, 435 m Este y 200 m Sur del bien sujeto, a mano izquierda. En verde. Cerca de postes de concreto. ¢90.000/m².

4

Barrio Las Mercedes, 435 m Este y 225 m Sur del bien sujeto, a mano derecha. En verde. ¢40.000.000.

Oferta Coordenadas Este Oferta Coordenadas Este

Daniel Rojas 83813003 453 398 José López 83459535 453 399

Fecha Consulta 5/10/2018 1 142 432 5/10/2018 1 142 339 5/10/2018

Norte

1 142 524 5/10/2018

Norte

1 142 489

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino vecinal Tipo de ruta Asfalto Material 14,00 m Ancho de vía Acera SÍ

Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua potable SÍ Señal celular SÍ TV por cable SÍ Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

214-21001019585900-2018-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema sanitario Tanque séptico Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta NO SÍ Cordón SÍ Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por cable ICE Jardínes y parques Coopelesca Transporte público Coopelesca Edificios comerciales AyA Recolección de basura ICE Edificios públicos / comunales Sólo Agua

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

ICE a 175 m a 1100 m a 25 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Baja Actividad del lugar

a 535 m

Residencial y comercial

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 33,63 m Pendiente % 3 93,00 m Tipo de vía: 4 2,8 4 16 Ubicación: Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 175,00 m Cuerpo de agua cerca Arroyo Distancia Plana Descendente Topografía Pendiente

0,00 m

SÍ Óptimo Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 84,80%

FECHA ESTUDIO

2/10/2018

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES Hay una anotación por adjudicación definca (remate). También, hay cinco gravámenes: uno por plazo de convalidación (rectificación de medida), uno por servidumbre trasladada, uno por hipoteca y dos más por demanda ejecutiva hipotecaria. No se encontró afectación sobre la funcionalidad física del bien sujeto.

OBSERVACIONES El bien presenta acceso a todos los servicios públicos, en un barrio periférico al centro de la cabecera cantonal Ciudad Quesada.

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AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Vivienda Cochera Corredor Anexo TOTAL Forma de explotación Verjas frontales Losa de parqueos TOTAL

Área m2 228,55 26,60 45,28 18,36 318,80

Área m2 33,63 125,00

V. Unit. ¢ / m2 380 000 200 000 150 000 150 000

V. Unit. ¢ / m2 100 000 22 000

VRN ¢ 86 849 000 5 320 880 6 792 600 2 754 000 101 716 480

VRN ¢ 3 363 000 2 750 000 6 113 000

VUT años 60 60 60 50

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 36 0,5200 D 36 0,5200 R 36 0,5200 D 36 0,3808 D

214-21001019585900-2018-U Factor Estado 0,6780 0,8190 0,6780 0,6780

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado 60 36 0,5200 0,8190 R 30 20 0,4444 0,8190 R

VNR ¢ 30 619 529,15 2 266 056,37 2 394 799,06 711 027,72 35 991 412,30

VUR años 21,2 25,6 21,2 12,9

Valor Unitario Final ¢ / m2 133 973 85 176 52 884 38 727

VNR ¢ 1 432 234,44 1 000 875,00 2 433 109,44

VUR años 25,6 10,9

Valor Unitario Final ¢ / m2 42 588 8 007

NO SE VALORAN MEJORAS AL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad del bien (años de construido) Edad Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢35 991 412,30 ¢2 433 109,44

¢38 424 521,74

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

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Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificación: Propiedad utilizada por: Área construcción principal:

214-21001019585900-2018-U CONSTRUCCIONES Vivienda Uso predominante: Residencial Existente Avance: Presupuesto: ¢ Nombre En desuso Porcentaje de cobertura: 10% Año de construcción: 318,80 m2 1982 DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC04

1 Concreto Sistema eléctrico: Externas: bloques de concreto, con repello fino y pintura Internas: zócalos de concreto a menos de 0,5 metro de alto, con Paredes resto en tablilla machimbrada de madera sólida con acabado de pintura en exteriores y barniz en interiores No hay Entubado Conduit Entrepiso SI PARCIAL Soleras en madera sólida Porcentaje Techos 50% Láminas onduladas en hierro galvanizado Caja breaker Cubierta SI Tablilla de madera machimbrada con acabado en barniz en los Cielos interiores y pintura café en exteriores Interruptor Cuchilla Cerámica de buena calidad en interiores y cochera, terrazo en Pisos corredor y anexo Estado General Deficiente Amplia fachada con ventanas decoradas con fachaletas de Fachada ladrillos y algunas incrustaciones de laja no aplica Sala, corredor delantero, corredor trasero, lobby, comedor, Gas LP no hay Ubicación Aposentos cocina, cinco dormitorios y cuarto de pilas Dos baños buenos completos y dos medios Estado Físico y Mantenimiento: Baños Verjas de buenos acabados en ventanas Otros Paredes Deficiente Cielos Deficiente Red de agua caliente No hay Pisos Regular Cubierta Deficiente Tanque captación de agua No hay Fisuras Apreciación visual de desplome Importante Ninguno Importante Repellos Importante Paredes Pisos Cielos Pisos Leve

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura

Estado de la edificación: DESCRIPCIÓN

OBRAS COMPLEMENTARIAS Existente Avance: Dos parches de losa para acceso a la cochera y estacionamientos, al aire libre. Portón finamente enverjado al frente total del bien.

NO HAY PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN OBSERVACIONES Varios aposentos de la casa presentan paredes livianas divisorias de más reciente establecimiento. Algunos pseudo-aposentos presentan cuartos exclusivos parecidos a baños elaborados de forma precaria con base en láminas de hierro galvanizado. Esto da aspecto de cuartería. Las paredes internas, cielos y demás obras en madera deben ser sustituidas porque hay severos ataques de comején por toda la construcción. Faltan algunas partes de los cielos. Hay un pequeño anexo adicional hacia el fondo de la construcción. Incluye un horno de leña hecho con bloques de concreto y ladrillos. No se asignó valor a ese aposento por sus condiciones deficientes de mantenimiento.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-21001019585900-2018-U

ANEXO FOTOGRÁFICO 1 de 2

Frente del bien y entorno

Colindantes Norte

Este

Sur (calle pública)

Construcción FACHADAS

APOSENTOS

Oeste

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214-21001019585900-2018-U

ANEXO FOTOGRÁFICO 2 de 2

Solar

Fuente en sala

1

Cochera

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2 3

Valuador

4

CONSULTA REGISTRAL 1 de 2

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana

CONSULTA REGISTRAL 2 de 2

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

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PLANO CATASTRADO

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana

FORMULARIO de SERVICIOS PÚBLICOS

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

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