Firmado digitalmente por: RONALD GERARDO GONZALEZ DIAZ (FIRMA) Fecha y hora: 29.11.2018 06:49:03
VICTOR MANUEL CARRANZA ZAMORA (FIRMA)
Firmado digitalmente por VICTOR MANUEL CARRANZA ZAMORA (FIRMA) Fecha: 2018.11.29 09:19:14 -06'00'
INFORME DE AVALO
214-11801055394200-2018-U
FOTO CLIENTE:
COMERCIALIZADORA BADICAM S.A.
SOLICITADO:
OFICINA 214: DIRECCION DE LOGISTICA DE RECURSOS MATERIALES
BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
Fecha de inspección: 7 de septiembre de 2018
Tel: 2235-5876 / Fax: 2235-5876
Email:
[email protected]
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 INFORME DE AVALÚO Edición: 02 214-11801055394200-2018-U Página: 1
AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO
DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO Céd. Jurídica 4-000-001021
NACIONAL
DE COSTA RICA
NACIONAL
DE COSTA RICA
BADICAM
S.A.
Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
01 - SAN JOSE 18 - CURRIDABAT 01 - CURRIDABAT URBANIZACION EL PRADO
NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NOMBRE DEL DEUDOR COMERCIALIZADORA
Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100% Céd. Jurídica NO INDICA
100%
UBICACIÓN DEL BIEN
DIRECCIÓN EXACTA DE LA ESQUINA SE DEL BANCO BCT, 45 MTS AL SO, CASA A MANO DERECHA REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Certificado Catastral Diferencia de medidas
Según el Registro y el Plano 261,53 m2 261,53 m2
SJ-0969686-1991 11801055394200 Porcentaje:
0,00%
0,00 m2
Demasía
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢72.016.731,51 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢75.232.188,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡147.248.919,51 CIENTO CUARENTA Y SIETE MILLONES DOSCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS VALOR EN LETRAS: DIECINUEVE COLONES 51/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Local 12 meses Local MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢75.232.188,00 FINCA YA ES GARANTÍA CREDITICIA
OBSERVACIONES GENERALES
Nombre del Perito
SÍ
FINCA YA ES PROPIEDAD DEL BANCO YA ESTA EN MANOS DE BIENES TEMPORALES DEL BNCR.
Ronald Gonzalez Diaz, Victor Carranza Zamora
Tipo de Profesional Ing. Agr. MSc., Ing. Civil Número de registro 0-1980, IC-20311 Emp. Nombre de la empresa
Firma del Perito Identificación N° 1-0577-0721, 4-0187-0760 ROGONZA AVALUOS Y PERITAJES S.A.
Nombre y firma representate legal de la empresa 7 septiembre 2018 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 22355876/ FAX 22355876 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected]
RONALD GONZALEZ DIAZ 10 septiembre 2018
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 Area (m2) Frente (m) Amrc (m2) Sobrenivel Bajo Nivel Pendiente Tipo de Vía Servicios 1 Servicios 2 Ubicación Fondo (m)
SUJETO 188,56 11,12 188,56 0 0 0 2 4 16 5 1
Factor de Homologación Valores Homologados
DESCRIPCIÓN
214-11801055394200-2018-U
TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 190.883,72 198.857,14 341.750,52 430,00 1,3126 350,00 1,2264 474,03 1,3556 14,00 0,9440 12,00 0,9811 14,00 0,9440 430,00 1,0000 350,00 1,0000 474,03 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 2 1,0000 2 1,0000 2 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 3 0,8009 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1,2392 236.542,57
FACTOR 0,0000 0,0000
1,2033 239.285,39
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2
4
Factor 0,00 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000
1,0249 350.273,73
5
Factor 0,00 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000
1,0000
1,0000
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2
VALOR DEL TERRENO ₡275.367 /m2 Valor ajustado ¢275.367 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 261,53 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢275.367,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢72.016.731,51
Valor conclusivo Factor secciones
LINDEROS ACTUALES NORESTE FISICULTURA DEL ORIENTE S.A. CON NORTE 28,19 METROS SUROESTE ANTONIO VEGA GRANADOS CON SUR 28,93 METROS ESTE OESTE
VÉRTICE 1 2
N° 1
2
3
CASA PEGADA LOTE BALDIO
SURESTE CALLE CON 9,23 METROS
CALLE PUBLICA
NOROESTE MYRO S.A. CON 9,12 METROS
CASA PEGADA
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 495.731 495.729
PRECISIÓN 4,00 m NORTE 1.097.281 1.097.285
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Oferta 85532323 Lote de 430 m2, misma area del bien valorado, Inhaus Bienes Raices, Valor por m2 Coordenadas Este 495.276 Norte 190883,72 colones. 88789668 Lote de 350 m2 y 300 me constr., misma area Oferta del bien valorado, Juan Apuy, Valor por m2 Coordenadas Este 495.433 Norte 198857,14 colones. Oferta 22355876 Lote de 474,03 m2, misma area del bien valorado, Rogonza Avaluos, Valor por m2 Coordenadas Este 495.447 Norte 341750,52 colones.
Altitud 1.223 1.222
Fecha Consulta 07/09/2018 1.097.146 07/09/2018 1.097.235 07/09/2018 1.097.196
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Secundaria Tipo de ruta Asfalto Material 9,10 m Ancho de vía Acera SÍ
Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados
Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2
214-11801055394200-2018-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Acueducto Sanitario Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta NO SÍ Cordón SÍ Calle pública ACCESO A LA FINCA
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable ICE Jardínes y Parques ICE Transporte Público ICE Edificios Comerciales AYA Recolección de basura Edificios públicos / comunales Teléfono Agua y Electricidad
SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ
A 600 M A 50 M FRENTE FRENTE A 600 M
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Alta Clase social zonas cercanas Media Alta Densidad poblacional Alta Actividad del lugar RESIDENCIAL EN TRANSICION Y COMERCIAL
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 9,23 m Pendiente % 0 28,56 m Tipo de vía: 3 3,09425785 4 16 Ubicación: Medianero
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0,00 m Cuerpo de agua cerca Distancia Plana Topografía Pendiente
0,00 m
NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento
Ninguno Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 78,00%
FECHA ESTUDIO
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES
05/09/2018
NO HAY
OBSERVACIONES LOTE MEDIANERO, FRENTE A CALLE PUBLICA, A NIVEL DE CALLE, DE FORMA REGULAR , CON TODOS LOS SERVICIOS BASICOS, CON ENTORNO RESIDENCIAL EN TRANSICON Y MAYORMENTE COMERCIAL, DE NIVEL MEDIO-ALTO, SIN PENDIENTE.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES
214-11801055394200-2018-U
CONSTRUCCIONES VUT Edad Factor Estado años años Depre. 50 20 0,7200 MB
OFICINAS
Área m2 229,00
V. Unit. ¢ / m2 330.000
VRN ¢ 75.570.000
COCHERA
77,00
264.000
20.328.000
50
20
MB
43,00 349,00
231.000 -
9.933.000 105.831.000
40
20
MB
Forma de explotación
AREA TRASERA TOTAL
Forma de explotación
Área m2
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢ -
TOTAL
Forma de explotación
Área m2
TOTAL
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢ -
Factor Estado 0,9997
VNR ¢ 54.394.141,00
VUR años 36,0
Valor Unitario Final ¢ / m2 237.529
0,7200
0,9997
14.631.771,00
36,0
190.023
0,6250 #¡DIV/0!
0,9997 #N/A
6.206.276,00 75.232.188,00
25,0 #¡DIV/0!
144.332 #¡DIV/0!
OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Estado años años Depre. 1,0000 1,0000 1,0000
Factor Estado 1,0000 1,0000 1,0000
VNR ¢
MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Factor Estado #N/A #N/A #N/A
VNR ¢
-
-
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
0 0 0
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
¢75.232.188,00 ¢0,00
¢75.232.188,00
ESTADO
CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5 214-11801055394200-2018-U
CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: VIVIENDA Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 349,00 m2
Avance:
Uso predominante: Oficinas Presupuesto: ¢
Número permiso construcción:
Nombre Porcentaje de cobertura:
BNCR 100%
Año de construcción:
1998
DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC03
2 Mamposteria integral y confinada Sistema eléctrico: Externas e internas en concreto y vidrio Si hay viguetas Entubado Conduit SI TOTAL Cerchas en RT y madera con tapicheles y precintas en ricalit Porcentaje 100% Laminas de Zinc, con canoas en Hg y bajantes en PVC Caja breaker SI Ricalit, tablilla y sin cielo Interruptor Fusible Ceramica Estado General Bueno Cochera de entrada con acceso por gradas de concreto y ventanas Fachada rectangulares En 1 nivel hay Cochera, 2 oficinas, sala de reunion, comedor, Gas LP Ubicación cocina, pilas, cuarto servicio con baño, 1 cuarto con baño, y Aposentos patio techado, y en 2 nivel hay sala, 3 cuartos de oficinas y 2 baños. 4,5 de mediana calidad Estado Físico y Mantenimiento: Baños Mueble de cocina aereo de madera con sobre de formica Otros Paredes Bueno Cielos Bueno Red de agua caliente Termoducha Pisos Bueno Cubierta Bueno Tanque captación de agua No hay Fisuras Apreciación visual de desplome Ninguno Ninguno Ninguno Repellos Ninguno Paredes Pisos Cielos Pisos
TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos
Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN
Etapas 1 2 3 4 5 6 7
% de avance
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES
Debido a las caracteristicas intrinsecas del bien,su ubicacion y calidad del sector al que pertenece,los peritos concluyen que esta finca es apta para ser aceptada como garantia de credito hipotecario. Para la determinacion del valor de las construcciones se usa la Tipologia Constructiva de la ONT, actualizando su valor por indices y con base al criterio y experiencia profesional. En un principio este bien fue una casa de habitacion el cual posteriormente se convirtio en oficinas.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4 214-11801055394200-2018-U
CALLE DE ACCESO
CALLE DE ACCESO
VISTA FRONTAL
VISTA FRONTAL
PERITO
PORTON ELECTRICO
COCHERA
ACCESO
DETALLE DE CIELO RASO
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
5
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5 214-11801055394200-2018-U
VISTA FRONTAL
DETALLE DE MOTORES
DETALLE DE MOTORES
ACCESO
VISTAS INTERNAS
MEDIO BAÑO
VISTAS INTERNAS
OFICINAS
OFICINAS
DIVISIONES EN VIDRIO 1
2
DIVISIONES EN VIDRIO FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
VISTAS INTERNAS 5
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 8 214-11801055394200-2018-U
DIVISIONES
COMEDOR
OFICINA
BAÑO
COCINA
CAJA DE BREAKERS
LAVANDERIA
AREA TRASERA
PAREDES
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
5
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-11801055394200-2018-U
DETALLE DE TECHO
OFICINA
BAÑO
ACCESO A 2 NIVEL
BAÑO
DETALLE DE CIELO RASO
OFICINA
BAÑO
CIELOS
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
5
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
OFICINA
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-11801055394200-2018-U
BAÑO
CIELO RASO
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
5
Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 PLANO 7.1
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 6 214-11801055394200-2018-U
Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 ESTUDIO DE REGISTRO 7.3
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 7 214-11801055394200-2018-U
Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.
9
Homologación de Terrenos_Zonas Urbanas Datos del Lote a Valorar Area (m2)
Frente (m)
Amrc (m2)
188,56 m²
11,12 m
188,56 m²
Area (m2)
Frente (m)
Amrc (m2)
430,00 m² 350,00 m² 474,03 m² 1,00 m² 1,00 m²
14,00 m 12,00 m 14,00 m 1,00 m 1,00 m
430,00 m² 350,00 m² 474,03 m² 1,00 m² 1,00 m²
Uso del Inmueble Comercial
Sobrenivel
Bajo Nivel
Pendiente
Tipo de Vía
Servicios 1
Servicios 2
Ubicación
0,00 m
0,00 m
0%
2
4
16
5
Fondo (m)
Sobrenivel
Bajo Nivel
Pendiente
Tipo de Vía
Servicios 1
Servicios 2
Ubicación
0% 0% 0% 100% 100%
2 2 2 1 1
4 4 4 1 1
16 16 16 1 1
5 5 3 1 1
Servicios 1
1 2 3 4
Sin acera ni cordón de caño Sin acera y con cordón de caño Con acera y sin cordón de caño Con acera y con cordón de caño
Servicios 2
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
Sin servicios básicos Solo alumbrado público Solo teléfono Solo electricidad Solo agua potable Telefono y Alumbrado Electricidad y Alumbrado Alumbrado y agua potable Telefono y Electricidad Telefono y agua potable Electricidad y Agua potable Alumbrado, teléfono y electricidad Alumbrado, teléfono y agua potable Alumbrado,electricidad y agua potable Telefono, electricidad y agua potable Todos
1 2 3
Lote Manzanero Lote Cabecero Lote Esquinero
4 5 6 7
Medianero con dos frentes Medianero Callejón lateral Callejón fondo
8
Lote en servidumbre
1,00
Comparables Ref 1 Ref 2 Ref 3 Ref 4 Ref 5
Uso del Inmueble Residencial Residencial Residencial Residencial Residencial
0,00 0,00 0,00 1,00 1,00
m m m m m
0,00 0,00 0,00 1,00 1,00
m m m m m
Ubicación del lote
Ref 1 Ref 2 Ref 3 Ref 4 Ref 5
Factor Área
Factor Frente
1,313 1,226 1,356 0,177 0,177
0,944 0,981 0,944 1,826 1,826
Observacione n/a s
Factor Regularidad 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000
Factor de Sobrenivel 1,000 1,000 1,000 1,030 1,030
Factor de Bajo Nivel 1,000 1,000 1,000 1,051 1,051
Factor Pendiente 1,000 1,000 1,000 3,604 3,604
Factor de Tipo de Vía 1,000 1,000 1,000 0,936 0,936
Factor de Servicios 1 1,000 1,000 1,000 1,094 1,094
Factor de Servicios 2 1,000 1,000 1,000 1,568 1,568
Ubicación 1,000 1,000 0,801 0,641 0,641
Fondo (m) 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Factor Fondo Indice de Factores 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000
Promedio ₡ Desviación Estandart ₡ Indice de variación
1,2392 1,2033 1,0249 1,3031 1,3031
275.367,23 64.885,43 24%
Valor Unitario ₡ ₡ ₡ ₡ ₡
190.883,72 198.857,14 341.750,52 -
Valor Unitario Lote 236.542,57 239.285,39 350.273,73 -
₡ ₡ ₡ ₡ ₡
