Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1 INFORME DE AVALÚO

AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO BANCO

NACIONAL DE

BANCO GERARDO

NACIONAL DE NUÑEZ

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

03 - CARTAGO 05 - TURRIALBA 01 - TURRIALBA TURRILALBA

214-305010071139A0-2018U

DIREC. RECURSOS MATERIALES

ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) COSTA RICA

Céd. Jurídica 4-000-001021

NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos COSTA RICA Céd. Jurídica 4-000-001021 100% NAJERA EX DEUDOR Céd. Identidad 5-236-157 6517-1 # OP. UBICACIÓN DEL BIEN

DIRECCIÓN EXACTA BARRIO SAN CAYETANO,125MTS OESTE DEL ALMACEN EL SEMBRADOR ,O 25M SUR BIBLIOTECA PUBLICA REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° C-317611-1996 Identificador Predial 305010071139A0 0,00% Diferencia de medidas Porcentaje:

Según el Registro y el Plano 94,14 m2 94,14 m2 0,00 m2 Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢4.018.083,48 ¢0,00

₡4.018.083,48

CUATRO MILLONES DIECIOCHO MIL OCHENTA Y TRES COLONES 48/100

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

12 meses ¢0,00

Ámbito mínimo de mercado potencial

Zonal

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito

Se recomienda el bien como garantía hipotecaria .

Arq. Marlene Martínez Rodríguez

Arquitecto Tipo de Profesional Número de registro A- 2165 Nombre de la empresa

Emp.

Firma del Perito Identificación N° 601370825 Firmado

Nombre y firma representate legal de la empresa 15 septiembre 2018 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8384-82-03 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

16 septiembre 2018

MARLENE digitalmente por MARLENE MARTINEZ MARTINEZ RODRIGUE RODRIGUEZ (FIRMA) Z (FIRMA) Fecha: 2018.09.16 22:01:56 -06'00'

AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 Area Ubicación Nivel Topografía Contexto urb. Servicios 1 Servicios 2 Forma Regularidad Frente

SUJETO 94,14 Ultima A nivel Plano Habit. 4 16 Irregular buena Escaso

Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN Servidumbre acceso

Escaso frente Forma

214-305010071139A0-2018U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 100.000,00 100.000,00 178,00 1,2300 110 1,0500 Medianera 0,8000 ultima 0,8000 A nivel 1,0000 A nivel 1,0000 plano 1,0000 plano 1,0000 Habit. 1,0000 Habit 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 Regular 0,9000 Regular 0,9000 Buena 1,0000 buena 1,0000 Normal 0,8000 Normal 0,8000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,7085 0,6048 70.848,00 60.480,00

FACTOR 0,9000 0,9000 0,8500

4

Factor

5

0,00

Factor 0,00

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 94,14 m2 Acceso por servidumbre peatonal eclusivamente Área afectada 94,14 m2 Escaso frente 2,23m Área afectada 94,14 m2 Forma irregular

VALOR DEL TERRENO ₡65.664 /m2 Valor ajustado ¢42.682 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0,6500 Área 94,14 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢42.682,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢4.018.083,48

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 2

N° 1 2 3

LINDEROS ACTUALES NORTHERN RAIDWAY COMPANY GUILLERMO ARIAS Y OTRO BELTRAN GAMBOA NORTHERN RAIDWAY COMPANY

Casa de habitación Casa de habitación Casa de habitación Servidumbre acceso

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE E00534712 E00534712

PRECISIÓN NORTE N O1094964 NO1094964

Altitud 669 669

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Oferta Internet OXY Lote baldío medianero, plano venden en Coordenadas Este 18.000.000.00, B° San Cayetano internet Norte

Fecha Consulta 16/09/2018

Oferta

16/09/2018

Base de datos del valuador

Base datos Coordenadas Este

8816-26-31

Norte

145000/m2 100.000/m2

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Terciaria Tipo de ruta Asfalto Material 8,00 m Ancho de vía Acera SÍ Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

214-305010071139A0-2018U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Acueducto Sanitario Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta SÍ SÍ Cordón SÍ Servidumbre ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable ICE Jardínes y Parques ICE Transporte Público ICE Edificios Comerciales MUNICIPAL Recolección de basura ICE Edificios públicos / comunales Teléfono Agua y Electricidad

a 100 m a 100 m a 200

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Baja Clase social zonas cercanas Baja Densidad poblacional Alta Actividad del lugar

a 1000 m

Residencial

SÍ

SÍ

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 2,23 m Pendiente % 0% 10,00 m Tipo de vía: 4 4,48430493 4 16 Ubicación: Callejón fondo

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia Plana Topografía Pendiente

0,40 m

NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 75,00%

FECHA ESTUDIO

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

10/09/2018

Servidumbre trasladada que no afecta al bien en estudio

OBSERVACIONES Todos los servicios de infraestructura se refieren a la calle principal por donde se accesa a esta servidumbre de paso que es bastante angosta y además se observan obstáculos que han construido en ella . Posse una casa, que se encuentra en muy mal estado y recomiendo su demolición por su inadecuado estado cosntructivo.

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AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Casa

Área m2 48,00

V. Unit. ¢ / m2 200.000

VRN ¢ 9.600.000

VUT años 50

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 20 0,6832 DM

214-305010071139A0-2018U Factor Estado 0,0000

VNR ¢ -

TOTAL Forma de explotación

48,00 Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

Forma de explotación

-

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A

VUT años -

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ VNR ¢ -

VUR años -

Valor Unitario Final ¢ / m2

#¡DIV/0! #¡DIV/0!

0 0 0 0

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente VUT Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢0,00 ¢0,00

¢0,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

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DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

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CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Casa de habitación Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Inquilino Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 72,00 m2

Avance:

Uso predominante: Residencial Presupuesto: ¢

Número permiso construcción:

Nombre

Xinia Camacho Vásquez ced-1-1030-567 Si hay contrato de alquier está vigente por trs años Porcentaje de cobertura: 54% Año de construcción:

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VCO3 Mampostería confinada, placa corrida, prefabricado y muris secos Bloques de concreto, muros secos forros de plyoww wtc malos Entubado Conduit Cerchas de madera muy malas,,precinta fibrolit Porcentaje Hierro galvanizado muy malo Caja breaker fibrolit y otros no poosee Interruptor Estado General cerámica, cemento Corredor, ventanas madera , pta madera y verjas frontales Gas LP 6: Sala-comedor y cocina, cto pilas, 3 cuartos

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos

2013

1 Sistema eléctrico: NO 80% SI Cuchilla Deficiente Ubicación

1 baño, las puertas interna de maderas comprimidas muy malo Estado Físico y Mantenimiento: Baños Esta casa en muy mal estado Otros Paredes Malo Cielos Malo Red de agua caliente No Pisos Malo Cubierta Malo Tanque captación de agua No Fisuras Apreciación visual de desplome Importante Importante Importante Repellos Importante Paredes Pisos Cielos Pisos Importante Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5 6 7

% de avance

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un construcción:

primer

giro para

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES Esta vivienda , está en muy mal estado. Al estar dehabitada se ha vuelto en un nido de ratas, gatos y comején que está causando problemas a los vecinos. Es necesario su demolición y considerar en su venta el valor del lote solamente. Este es difícil de homologar por su posición , escaso frente , y tipo de acceso . que es una lotificación atípica actualmente yno hay una zona similar en la zona con propeidades en venta.

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ANEXO FOTOGRÁFICO

CALLE PRINCIPAL

SERVIDUMBRE

ACCESO SERVIDUMBRE

SALA-COMEDOR-COCINA

VISTA FRONTAL

FACHADA CASA INHABITABLE.

PEATONAL

BAÑO PESIMO ESTADO

PAREDES INTERNAS PESIMO ESTADO 1

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

1

PASILLO INTERNO MARCOS CUARTO DAÑADOS

INST. ELECTRICA INADECUADA FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2 3

PAREDES EN MAL ESTADO 5

PAREDES ROTAS

PAREDES INTERNAS MALAS

CANIOAS ROTAS Y ACUSAN DAÑO AL VECINA Y EL ANTEJARDÍN ACUMULA AGUA Y SE INUNDA TAMBI´PEN REBALSANDOSE EN LA PROPIEDAD VECINA

PANAL DE COMEJEN

CUARTO DEL FONDO NO SE INCLUYE AGREGDO MURO SECO MAL ESTADO CON COMEJEN EN CEPA Y NIDO DE RATAS CAUSAN DAÑO PROPIEDAD VECINAS

MAL ESTADO COSNTRUCTIVO AGREGADO AL FONDO CON MALA PRACTICA CONSTRUCTIVA.