Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 07 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

INFORME DE AVALÚO 214-60109010018200-2017-U

D.RECURSOS MATERIALES

BIEN TEMPORAL NOMBRE SOLICITANTE (S)

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica 4-000-001021 NOMBRE PROPIETARIO (S)

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Proporción de Derechos Céd. Identidad 4-000-001021 100%

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

06 - PUNTARENAS 01 - PUNTARENAS 09 - MONTE VERDE CERRO PLANO DIRECCIÓN EXACTA

Frente costado norte de la Escuela de Cerro Plano REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas

P-0435881-1997 60109010018200 0,02%

Porcentaje:

Según el Registro y el Plano 536,45 m2 536,45 m2 536,54 m2 0,09 m2 Demasía NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN

¢58.859.294,00 ¢32.339.390,00

₡91.198.684,00

NOVENTA Y UN MILLONES CIENTO NOVENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y VALOR EN LETRAS: CUATRO COLONES CON 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Liquidez del bien Media 18 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢32.339.390,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA SÍ Actualmente las construcciones se encuentran en mal estado, ya que no tiene mentenimiento por lo que la depresiacion es aselerada.

OBSERVACIONES GENERALES OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito

La Empresa Cardes Consultora Agrofinanciera S.A. No se hace responsable, por la reproducción de este documentos a terceros, no tendrá responsabilidad judicial por el uso que no sea para efectos de crédito hipotecario en el BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Luis Gabriel Fonseca Cardenas

Arquitecto Tipo de Profesional Número de registro A- 22796 Nombre de la empresa

Firma del Perito Identificación N° 5-03270939 Emp. CARDES CONSULTORA AGROFINANCIERA SOCIEDAD ANONIMA

Nombre y firma representante legal de la empresa Jose Ramón Cardenas Sequeira 22 Marzo 2017 Fecha informe: 24 Marzo 2017 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto Oficina: 2685-30-34 Tele Fax:2686-76-56 Cel:8821-98-86 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 Área Nivel Frente Fondo Forma Pendiente Situacion Servicios 1 Servicios 2 Tipo de Vía

SUJETO 536,54 0 40,96 1 1 1 3 4 16 1

Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN

214-60109010018200-2017-U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 47.353,00 52.435,00 75.449,00 1.007,00 1,2335 1000 1,2306 1002 1,2315 1 1,0305 1 1,0305 1 1,0305 30 1,0780 30 1,0780 30 1,0780 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 5 1,0532 5 1,0532 5 1,0532 1 1,0942 1 1,0942 1 1,0942 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 4 1,2139 3 1,1379 4 1,2139 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,9169 1,7926 1,9138 90.770,32 93.997,56 144.392,67

FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000

4

Factor

5

0,00

Factor 0,00

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡109.720 /m2 Valor ajustado ¢109.720 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 536,45 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢109.720,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢58.859.294,00

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 2

N°

1

2

Emiliano Fonseca Mata Calle Publica Calle Publica Orlando Ugalde Bello

LINDEROS ACTUALES Consruido asfaltada asfaltada Consruido

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 410.548 410.541

PRECISIÓN 3,00 m

Altitud

NORTE 1.140.586 1.140.586

1.405 1.405

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Se vende terreno en Monteverde, 1007 m2, a 5 minutos Oferta 83152803 del centro de Santa Elena, con todos los servicios, bella vista,el precio es negociable.$85 000 / https://puntarenascity.olx.co.cr/vendo-terreno-enmonteverde-iid-923923811

Medida del lote: 1000m2 Precio: USD 93,635 a propiedad se encuentra cerca de la agencia del ICE, en Santa Elena Monteverde, es un terreno ligeramente inclinado / http://www.inhauscr.com/viewlisting.php?id=13673&d=S e-vende-Lote-para-uso-Mixto-en-Monteverde--PuntarenasCosta-Rica.

Coordenadas Este Oferta

2645-6320. / 8422-6797

Fecha Consulta 24/3/2017

Norte 24/3/2017

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

2

3

4 5

Medida del lote: 1000m2 Precio: USD 93,635 a propiedad se encuentra cerca de la agencia del ICE, en Santa Elena Monteverde, es un terreno ligeramente inclinado / http://www.inhauscr.com/viewlisting.php?id=13673&d=S e-vende-Lote-para-uso-Mixto-en-Monteverde--PuntarenasCosta-Rica.

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 07 Página: 2

Coordenadas Este

Norte

Oferta Vendo lote en Monteverde de 1002, 3 m2, listo para construir, con frente de 40 metros frente a calle pública $ 135,000.00 // Coordenadas Este http://www.inmotico.com/venta-cr0002218913/lindo-lote-en-monteverde-a-1km-de-lareserva-privada.html?im_file=1

89177825

Coordenadas Este

Norte

Coordenadas Este

Norte

Norte

24/3/2017

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 07 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Secundaria Tipo de ruta Asfalto Material 0,00 m Ancho de vía Acera SÍ

214-60109010018200-2017-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón SÍ Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Teléfono SÍ Jardínes y Parques Alumbrado SÍ Transporte Público Electricidad SÍ Edificios Comerciales Agua Potable SÍ Recolección de basura Señal celular SÍ Edificios públicos / comunales TV por Cable SÍ Medidores instalados Electricidad y Agua

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios

SÍ NO NO S1 S2

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Alta a0m a0m a0m

Clase social zonas cercanas

a0m

Comercial

Media Alta

Densidad poblacional Media Actividad del lugar

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 40,96 m Pendiente % 1 0,00 m Tipo de vía: 1 0 4 16 Ubicación: Esquinero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 100,00 m Cuerpo de agua cerca Arroyo Distancia Plana Topografía Pendiente Ascendente

0,00 m

NO Bueno Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

SÍ

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 90,00%

FECHA ESTUDIO

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

14/3/2017

SERVIDUMBRE TRASLADADA: NO HAY AFECTACIONES VISBLES EN CAMPOS OBSERVACIONES

El lote se clasifica como Esquinero, con un nivel de 1.5 metros sobre el nivel de la carretera, con un frente a calle principal y lateral de de 45,59 m, de topografía plana, de forma ligeramente irregular.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 07 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Local Comercial Bodega

Apart II Nivel TOTAL Forma de explotación

Área m2 212,00 55,50 35,00

V. Unit. ¢ / m2 300.000,00

63.600.000

300.000,00

16.650.000

250.000,00

8.750.000

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

TOTAL Forma de explotación

Área m2

TOTAL

VUT años 50 50 50

89.000.000

302,50 Área m2

VRN ¢

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

214-60109010018200-2017-U Factor Estado 0,4740 0,4740 0,9191 0,0000

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000

VUT años -

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 21 M 0,7018 21 M 0,7018 21 I 0,7018 0,0000

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. 0,0000 0,0000 0,0000

Factor Estado 0,0000 0,0000 0,0000

VNR ¢ 21.156.752,00 5.538.678,00 5.643.960,00

32.339.390,00 VNR ¢ VNR ¢ -

VUR años 16,6 16,6 32,3 -

Valor Unitario Final ¢ / m2 99.796,00 99.796,00 161.256,00 0

VUR años -

Valor Unitario Final ¢ / m2

VUR años -

Valor Unitario Final ¢ / m2

0 0 0

0 0 0

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢32.339.390,00 ¢0,00

¢32.339.390,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 07 Página: 5

214-60109010018200-2017-U

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Local Comercial Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Propietario Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 302,50 m2 TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Avance:

Uso predominante: Comercial Presupuesto: ¢

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA 56%

Año de construcción:

1996

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: LC03

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

Mampostería Bloques de concreto y de fibrocemento RT - Fibrocemento. Artesón de madera Làminas de hierro galvanizado Tablilla de madera Ceramicas Edificio comercial en mal estado

Aposentos

Posee un área de bar y restaurante, cocina, oficnas, pilas, bodegas de alimentos, bodegas de materiales, servicios sanitarios, área de spa.

2 Sistema eléctrico: En pésimo estado Entubado Conduit SI PARCIAL Porcentaje 80% Caja breaker SI Interruptor Diyuntores Estado General Deficiente Gas LP

Ubicación

Un baño completo y dos medios baños para uso público. Todos en pésimo estados Estado Físico y Mantenimiento: Baños Otros Paredes Regular Cielos Regular Red de agua caliente No tiene Pisos Regular Cubierta Regular Tanque captación de agua No tiene Fisuras Apreciación visual de desplome Ninguno Ninguno Leve Repellos Ninguno Paredes Pisos Cielos Pisos Ninguno Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5 6 7

% de avance

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES La edificación presenta un estado de deterioro importante por falta de mantenimiento, el deck exterior está en estado de desecho. Cielo rasos (fibrolit) en descomposición o quebrados. Pisos cerámicos quebrados, manchados, con hongos. Paredes de fibrolit también quebradas, manchadas, láminas en mal estados. El estado de sus sistema mecanico en pésimo estado o no funcionando por lo que hay que cambiarlo. El sistema eléctrico también presenta un estado de deterioro importante, de cambio total practicamente. El estado de la pintura en general también requiere mantenimiento pues presenta mucha zona afectada por el sol y hongos en paredes por humedad. La precinta en forma de castillo también se encuentra en estado de desecho o reemplazo. Ventanería manchada por humedad y asoleamiento al igual que sus marcos de aluminio. Cielo raso de los aleros deteriorados o de desecho. Las verjas también presentan un estado de corresión importante. No tiene mantenimiento y presenta una importante suciedad dentro del local. Lo único que se mantiene en estado de uso es el SPA, pues fue transformado en apartamento para el vigilante de la propiedad. Toda la edificacion presenta un estado importate de deterioro.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 07 Página: 6

214-60109010018200-2017-U

ANEXO FOTOGRÁFICO

1. Fachada del Costado Sur

2. Fachada del Costado Este

4. Estado Actual del area de Deck

5. Estado Actual de los ventanales 6. Estado actual de Muro frente

7. Vista de la Cubierta

10. Vista de Baño de Hombres

1

8. Vista del Salon Principal

11. Vista de Baño de Mujeres

2

3. Fachada del Costado Suroeste

9. Vista del area de Bar

12. Vista del Cielo Raso de baño

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

ANEXO FOTOGRÁFICO

214-60109010018200-2017-U

13. Vista del Area de Oficina

14. Vista del Area de Café Internet

15. Vista del area de Bodega

16. Vista del area de pasadizos

17. Vista del area de Cocina

18. Vista del piso del area de cocina

19. Vista del area de Cielo raso de Cocina

20. Vista del area de lavado de platos Cocina

ANEXO FOTOGRÁFICO

21. Perito Valuador

23. Vista del area de almacenaje

25. Vista sector actual de guarda de seguridad

27. Vista de los acceso a la propiedad.

214-60109010018200-2017-U

22. Vista del area de cielos raso interno

24. Sectores traseros del edificio

26. Vista del baño guarda de seguridad

HOMOLOGACION

214-60109010018200-2017-U

JOSE RAMON CARDENAS SEQUEIRA (FIRMA) Firmado digitalmente por JOSE RAMON CARDENAS SEQUEIRA (FIRMA) Fecha: 2017.03.24 16:09:35 -06'00' Firmado LUIS digitalmente por GABRIEL LUIS GABRIEL FONSECA FONSECA CARDENAS CARDENA (FIRMA) Fecha: 2017.03.24 S (FIRMA) 16:10:02 -06'00'

ANEXO FOTOGRÁFICO

214-60109010018200-2017-U

ANEXO FOTOGRÁFICO

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