Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

INFORME DE AVALÚO 214-41003013637500-2017-U

Dirección de Recursos Materiales Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) Banco Nacional de Costa Rica

Céd. Jurídica 4-000-001021

NOMBRE PROPIETARIO (S) Banco Nacional de Costa Rica NOMBRE DEUDOR (S)

Proporción de Derechos 4-000-001021 100%

Céd. Jurídica

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

04 - HEREDIA 10 - SARAPIQUI 03 - HORQUETAS Finca Seis (Río Frío) DIRECCIÓN EXACTA

Del Salón Multiusos, 50 oeste y 100 sur REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° H-0013876-1991 Identificador Predial 41003013637500 0.00% Diferencia de medidas Porcentaje:

Según el Registro y el Plano 348.00 m2 348.00 m2 0.00 m2 Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢6,591,120.00 ¢11,865,740.00

₡18,456,860.00

DIECIOCHO MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS SESENTA COLONES 00/100

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

18

meses ¢11,865,740.00

Liquidez del bien

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

Media

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES

Como se observa en las figuras adjuntas al informe de avalúo, en colindancia sur el terreno comparte parte de un área de garage y dormitorio lo que presenta visiblemente inconvenientes en el momento de realizar algún tipo de transacción del inmueble. En el presente informe de avalúo solo se menciona y valora la estructura que se ubica dentro de la finca con número de FR 4-136375-000.

Nombre del Perito

Gilberto Vásquez Hernández

Ing. Agrónomo Tipo de Profesional Número de registro N° 5887 Nombre de la empresa

Sección de Ingeniería Emp.

Nombre y firma representate legal de la empresa 16 junio 2017 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 88920354 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

GILBERTO VASQUEZ HERNANDEZ (FIRMA)

Firmado digitalmente por GILBERTO VASQUEZ HERNANDEZ (FIRMA) Fecha: 2017.06.19 14:11:59 -06'00'

Firma del Perito Identificación N° 1-0922-0590

17 junio 2017

AVALÚO DEL TERRENO Características

SUJETO

VALOR ¢/m2 Área (m2) Frente (m) Regularidad % de Pendiente Nivel (m) Tipo de vía Servicios 1 Servicios 2

348 14.83 0.95 0 0 4 1 12 3 1 1

Ubicación en manzana

Factor Ajuste Factor Negociación Factor de Homologación Valores Homologados

DESCRIPCIÓN

Valor conclusivo Factor secciones

214-41003013637500-2017-U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 20,000.00 18,000.00 27,000.00 500 1.1270 500 1.1270 200 0.8330 20 0.9280 20 0.9280 10 1.1040 1 0.9500 0.95 1.0000 0.95 1.0000 0 1.0000 0 1.0000 0 1.0000 0 1.0000 0 1.0000 0 1.0000 3 0.9360 4 1.0000 4 1.0000 1 1.0000 1 1.0000 1 1.0000 16 0.8870 16 0.8870 16 0.8870 0.9750 1.0520 1.0520 2 5 5 1 1.0000 1 1.0000 1 1.0000 1 1.0000 1 1.0000 1 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 0.8043 0.9759 0.8581 16,085.32 17,566.44 23,169.53

FACTOR 1.0000 1.0000 1.0000

4

Factor

5

0.00

Factor 0.00

1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0.00 m2 Área afectada 0.00 m2 Área afectada 0.00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡18,940 /m2 Valor ajustado ¢18,940 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1.0000 Área 348.00 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢18,940.00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢6,591,120.00

LINDEROS ACTUALES Material en lastre NORTE Calle Pública con 25,83 metros Lote Vacante SUR Asociación Solidarista de Empleados de Finca Seis Standard Fruit Company Río Frío Material en lastre ESTE Lote 25 D, servidumbre trasladada Material en lastre OESTE Calle Pública con 12 metros

VÉRTICE 1 2 4 5

N° 1 2 3 4

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 512,278 512,280 512,302 512,299

PRECISIÓN NORTE 1,140,719 1,140,710 1,140,721 1,140,708

Altitud 100 100 100 100

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos 8446-4096 Eli Marín vende terreno ubicado en Río Frío, del Banco Nacional Oferta 500 metros al norte. Coordenadas Este 512,567 Norte 8695-6120 Ivannia Fernández vende terreno ubicado en Río Frío, Finca 6 de la Oferta tarimera, 125 oeste y 150 norte Coordenadas Este 512,652 Norte 8392-1525 Don Manuel vende terreno de 200 m2 ubicado en Horquetas 10 de Oferta Sarapiqui, similares características del lote sujeto. Coordenadas Este Internet Norte Coordenadas Este

Norte

Fecha Consulta 16/06/2017 1,142,591 16/06/2017 1,142,107 17/06/2017 Internet

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Lastre mezclado grueso Material 9.00 m Ancho de vía Acera NO

214-41003013637500-2017-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Teléfono SÍ ICE Jardínes y Parques Alumbrado SÍ ICE Transporte Público Electricidad SÍ ICE Edificios Comerciales Agua Potable NO Recolección de basura Señal celular SÍ ICE Edificios públicos / comunales TV por Cable SÍ Medidores instalados Sólo Electricidad

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios

SÍ SÍ SÍ S1 S2

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

a 400 m a 400 m a 400 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Media Actividad del lugar

Privada

Agricultura

a 400 m

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 14.83 m Pendiente % 0 23.00 m Tipo de vía: 4 1.55091032 1 12 Ubicación: Esquinero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0.00 m Cuerpo de agua cerca Distancia Plana Topografía Pendiente

0.00 m SÍ

NO Bueno Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 51.00%

FECHA ESTUDIO

17/06/2017

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES Se adjunta estudio reciente donde se indica propiedad a nombre del BNCR. Anotaciones, no hay. Afectada por servidumbre trasladada. Del resto no presenta limitaciones para una futura transacción o venta.

OBSERVACIONES El terreno se ubica en una zona con facilidad de servicios básicos como luz, acceso a internet, cercanía a centros de salud, entre otros. No cuenta con servicio de agua. Vivienda tipología similar a VC02 de regular estado en general.

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AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES

Vivienda Corredor frontal y trasero

TOTAL

Forma de explotación

Área m2 87.50 21.50

V. Unit. ¢ / m2 240,000 120,000

V. Unit. ¢ / m2

Factor Estado 0.6780 0.6780

VNR ¢ 10,567,462.50 1,298,277.50

VNR ¢

-

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

VUR años 20.1 20.1

Valor Unitario Final ¢ / m2 120,771 60,385

VUR años

Valor Unitario Final ¢ / m2

VUR años

Valor Unitario Final ¢ / m2

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

11,865,740.00 OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado

VRN ¢

TOTAL

Forma de explotación

VUT años 40 40

23,580,000

109.00

Área m2

VRN ¢ 21,000,000 2,580,000

214-41003013637500-2017-U

ESTADO

Forma de explotación

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 15 0.7422 d 15 0.7422 d

-

VUT años

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre.

Factor Estado

-

VNR ¢

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢11,865,740.00 ¢0.00

¢11,865,740.00

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DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-41003013637500-2017-U

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Casa de habitación Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 109.00 m2

Uso predominante: Residencial Presupuesto: ¢

Avance:

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

31%

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC02 Bloques de concreto armado, baldosas, prefabricado Bloques concreto, regular estado No tiene Entubado Conduit Cerchas en madera regular estado Porcentaje Láminas de zinc 28, falta mantenimiento Caja breaker Tablilla plástica, madera y fobrolit Interruptor Cerámica regular Estado General Ventanas marcos en madera. Estado regular Sala-comedor, cocina, 3 dormitorios (1 más se comparte con lote colindante Gas LP

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos

1 Sistema eléctrico: NO 0% NO Malo Ubicación

sur) corredor, garaje (1 más parte lote colindante sur)

1 servicio completo Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Ninguno Pisos Leve

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3 4 5 6 7

2002

% de avance

No tiene No tiene Paredes

Ninguno

Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Regular Cielos Regular Pisos Regular Cubierta Regular Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos

Leve

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance:

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

un

primer

giro

para

Equivalente al: 0.0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES

Vivienda no se encuentra habitada. El estado del inmueble es de regular a deficiente.

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ANEXO FOTOGRÁFICO

Figura 1. Perito en sitio

Figura 2. Vista vía acceso sur - norte

Figura 4. Vista diagonal del inmueble

Figura 6. Vista colindancia este

2

Figura 5. Vista colindancia sur del inmueble

Figura 7. Vista frente principal del inmueble

Figura 8. Vista frente principal de vivienda

1

Figura 3. Vista vía acceso colindancia norte

Figura 9. Vista diagonal de vivienda

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

Internet

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

Figuras 10, 11 y 12. Áreas sala-comedor, dormitorio.

Figuras 13 y 14. Resto dormitorios

Figuras 16. Área de baño

Figura 15. Cocina y parte de comedor

Figura 17. Corredor en parte de atrás

Figuras 19. Vista parte de dormitorio colindancia sur

Figura 18. Parte garage colindancia sur.

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 7

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ANEXO ESTUDIO REGISTRO FINCA FR 4-136375-000

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 8

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO PLANO CATASTRO H-0013876-1991

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 9