Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

INFORME DE AVALÚO 214-60111017579000-2017-U

BANCO

NACIONAL

Dirección de Recursos Materiales ADMINISTRACIÓN DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) COSTA RICA

BANCO

NACIONAL

NOMBRE PROPIETARIO (S) COSTA RICA

Céd. Jurídica 4-000-001021 Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

06 - PUNTARENAS 01 - PUNTARENAS 11 - COBANO SAN ISIDRO DIRECCIÓN EXACTA

De la entrada principal al proyecto Rancho Esperanza 6m al sureste a mano izquierda, casa de dos pisos. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° P-1429321-2010 Identificador Predial 60111017579000 0,00% Diferencia de medidas Porcentaje:

Según el Registro y el Plano 303,00 m2 303,00 m2 0,00 m2 Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢7.714.380,00 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢36.800.609,93 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡44.514.989,93 CUARENTA Y CUATRO MILLONES QUINIENTOS CATORCE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y VALOR EN LETRAS: NUEVE COLONES 93/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Zonal 18 meses Local MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢36.800.609,93 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa

SÍ

Acceso por vía pública, lote con una vivienda, topografía plana, servicios básicos disponibles. Casa en abandono y se encuentra desmantelada.

Krysia Vanessa Ortiz Campos Arquitecta A-22804

Sección de Ingeniería Emp.

Nombre y firma representate legal de la empresa 19 julio 2017 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

KRYSIA VANESSA ORTIZ CAMPOS (FIRMA)

Firmado digitalmente por KRYSIA VANESSA ORTIZ CAMPOS (FIRMA) Fecha: 2017.07.21 10:44:33 -06'00'

Firma del Perito Identificación N° 1-1247-0944

19 julio 2017 88977169

AVALÚO DEL TERRENO

214-60111017579000-2017-U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES Características SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 25.000,00 21.429,00 20.000,00 VALOR ¢/m2 Factor de extensión 303 400,00 1,0900 700 1,3100 300 0,9900 Factor de frente 16,07 13 1,0500 12 1,0700 10 1,1200 Factor regularidadRectangularRectangular 1,0000 Rectangular 1,0000 Rectangular 1,0000 Factor pendiente 0 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 Factor de nivel 0 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 F. tipo de vía 5 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 F. servicios 1 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 F. servicios 2 16 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 Factor ubicación 5 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 Tipo de zona media baja media baja 1,0000 media baja 1,0000 media baja 1,0000 Actividad del lugarResidencial Residencial 1,0000 Residencial 1,0000 Residencial 1,0000 Dist. Calle princip. 15m 0 0,9000 0 0,9000 0 0,9000 Dentro Racho esparanza Dentro Fuera 1,0500 Fuera 1,0500 Fuera 1,0500 Factor de Homologación 1,0816 1,3246 1,0478 Valores Homologados 27.038,81 28.384,99 20.956,32

DESCRIPCIÓN

FACTOR 0,0000 0,0000 1,0000

4

Factor

5

0,00

Factor 0,00

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡25.460 /m2 Valor ajustado ¢25.460 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 303,00 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢25.460,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢7.714.380,00

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 2 3 4 N° 1 2 3 4

LINDEROS ACTUALES NELSON ALVAREZ BERMUDEZ JAVIER GERARDO MONTOYA CRUZ JAVIER GERARDO MONTOYA CRUZ CALLE PUBLICA COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 377.005 377.012 377.029 377.022

LOTE CON VIVIENDA LOTE CON VIVIENDA LOTE CON VIVIENDA CALLE PÚBLICA PRECISIÓN NORTE 1.068.098 1.068.082 1.068.097 1.068.107

Altitud 202 202 202 202

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Lote de 400m acceso vía pública, zona residencial, Oferta 83183566 F:13m, plano, zona clase media baja y medianero. Coordenadas Este 376.975 Norte Lote de 700m acceso vía pública, zona residencial, Oferta 8817-9482 F:12m, plano, zona clase media baja y medianero. Coordenadas Este 376.994 Norte Lote de 300m acceso vía pública, zona residencial, Oferta 88117199/88183113 F:10m, plano, zona clase media baja y medianero. Coordenadas Este 376.371 Norte Coordenadas Este

Norte

Fecha Consulta 19/7/2017 1.068.112 19/7/2017 168.084 19/7/2017 1.067.642

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Lastre fino Material 11,00 m Ancho de vía Acera NO

Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

214-60111017579000-2017-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable SÍ Jardínes y Parques SÍ a 50 m Transporte Público SÍ a 10 m ICE Edificios Comerciales SÍ no AYA Recolección de basura SÍ Edificios públicos / comunales NO

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Baja Actividad del lugar RESIDENCIAL

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 16,07 m Pendiente % 0 23,24 m Tipo de vía: 5 1,44617299 1 16 Ubicación: Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia Plana Topografía Pendiente

0,00 m

NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 64,20%

FECHA ESTUDIO

19/7/2017

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES RESERVAS Y RESTRICCIONESCITAS: 270-09121-01-0902-001 Y SERVIDUMBRE DE PASO CITAS: 556-02804-01-0002-001

OBSERVACIONES Acceso por vía pública, lote con una vivienda, topografía plana, servicios básicos disponibles. Casa en abandono y se encuentra desmantelada. La propiedad posee sus puntos con respecto a plano bien establecidos con postes de concreto, no posee alambre de púas. Los gravámenes no afectan.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES

Vivienda I nivel VC03 Vivienda II nivel VMO2 CORREDOR

Área m2 53,94 75,43 21,49

TOTAL

150,86

Forma de explotación

Forma de explotación LOSA

V. Unit. ¢ / m2 300.000 300.000 270.000

VRN ¢ 16.182.000 22.629.000 5.802.300 44.613.300

Área m2 23,65

V. Unit. ¢ / m2 14.400

VRN ¢ 340.560 340.560

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

TOTAL

Forma de explotación

TOTAL

-

CONSTRUCCIONES VUT Edad Factor Estado años años Depre. 50 6 0,9328 R 40 6 0,9138 I 40 6 0,9138 B #¡DIV/0!

214-60111017579000-2017-U Factor Estado 0,8190 0,9191 0,9748 #N/A

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado 20 5 0,8438 0,9191 I #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ 12.362.454,66 19.005.493,66 5.168.538,41 36.536.486,73

VUR años 38,2 33,6 35,6 #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 229.189 251.962 240.509 #¡DIV/0!

VNR ¢ 264.123,20 264.123,20

VUR años 15,5 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 11.168 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VNR ¢

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

-

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢36.536.486,73 ¢264.123,20

¢36.800.609,93

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-60111017579000-2017-U

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: VIVIENDA Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 150,86 m2

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Uso predominante: Residencial Presupuesto: ¢

Avance:

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

25%

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC03

Estructura Paredes Entrepiso

CONCRETO I nivel bloques de concreto y II nivel tablilla de madera Tablilla de madera

Entubado Conduit

Techos

Cerchas de madera y no posee canoas ni bajantes.

Porcentaje

Cubierta Cielos Pisos

Techos de láminas onduladas de hierro galvanizado # 28 cuatro aguas

Fachada Aposentos

2 Sistema eléctrico: SI

PARCIAL 80%

Caja breaker Tablilla biselada de regular calidad semidura tipo artesanal Interruptor I NIVEL CERÁMICA II NIVEL TABLILLA DE MADERA Estado General

SI Fusible Regular

Fachada con puerta principal de vidrio corrediza, 1 nivel de block , II nivel de madera, marcos de ventanas de aluminio.

Sala/comedor, cocina, cuarto de pilas, tres dormitorios, sala televición y balcón Dos baños completos

Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Leve Pisos Leve

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3 4 5 6 7

2010

% de avance

Paredes

Ninguno

Gas LP

Ubicación

Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Regular Cielos Regular Pisos Regular Cubierta Bueno

Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos

Cielos

Ninguno

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance:

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

un primer

giro para

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES Vivienda de dos niveles, el primero de concreto el segundo de madera. La propiedad se encuentra en abandono posee daños, en su interior como: repello desprendido en distintos puntos, mueble de cocina muy dañado, falta en distintos puntos tomas, apagadores y lamparas, abundante vegetación (enredadera) en los dos baños, puerta del baño de II nivel desprendida, no hay lavatorios en los baños, en general la segunda planta la madera necesita mantenimiento.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-60111017579000-2017-U

VISTA OESTE (FRONTAL)

VISTA SUR

VISTA NORTE

VISTA ESTE

FACHADA PRINCIPAL

VISTA FACHADA SUR

VÍA PÚBLICA Y ENTRADA

PERITO EN SITIO

VISTA FACHADA NORTE 1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO MEMORIA DE CÁLCULO

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 07 Página: 6 214-60111017579000-2017-U

METODOLOGÍAS DE VALORACIÓN VALORACIÓN DEL TERRENO Para la determinación del valor por metro cuadrado del terreno se utiliza se utiliza el método comparativo, el cual consiste en comparar el terreno valorado con otros terrenos similares que servirán para determinar el costo para un lote tipo o normal en la zona. Para esto se utiliza un proceso de homologación, el cual tiene por objetivo hacer comparables los datos recogidos en la investigación de mercado. La homologación se obtiene por medio de coeficientes correctivos, cuya correcta determinación es la base para la buena valoración y depende fundamentalmente de la experiencia y el juicioso análisis del valuador. Este proceso de homologación es el tratamiento de los precios observados a través de la aplicación de transformaciones matemáticas que expresan en términos relativos, las diferencias entre los atributos de los datos revelados del mercado y del bien valorado. Entre los factores utilizados están: área, frente, regularidad (forma), nivel, tipo de vía, pendiente, servicios públicos, ubicación, hidrología, capacidad de uso de suelo, otros que dependiendo de las características de la zona ya sean urbanas o rurales y ya sean importantes para la determinación del valor del terreno. Es importante indicar que los factores de homologación no pueden ser utilizados cuando los datos de los bienes comparables se encuentren fuera de la tipología, campo de aplicación y ámbitos regional y temporal. El valor del terreno se determina multiplicando el valor por metro cuadrado del lote tipo por el área total del lote (en caso de diferencias entre la información del registro y la del catastro, se utiliza la menor de las áreas) y por un coeficiente, en el cual contempla correcciones por área, frente, fondo, forma, localización esquinera, desnivel y vista. En el caso de propiedades en condominio, el área correspondiente con la finca filial valorada, se determina a partir del producto del área de la finca madre por el coeficiente de proporcionalidad propio de la finca filial. FORMULAS A continuación se detallan las formulas empleadas para el cálculo de los factores participantes en el proceso de homologación. Fuente: Órgano de Normalización Técnica del Ministerio de Hacienda. Método de valoración según Directriz VA-03-2008.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

214-60111017579000-2017-U

ANEXO FOTOGRÁFICO

I NIVEL

II NIVEL

VESTÍBULO

COCINA

DORMITORIO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

SALA COMEDOR

DORMITORIO

BAÑO

DORMITORIO

CAJA DE BREAKER

DAÑOS EN VIVIENDA

CUARTO DE PILAS/ LOSA

BALCÓN

DAÑOS EN VIVIENDA

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO ESTUDIO DE REGISTRO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-60111017579000-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO PLANO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-60111017579000-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO UBICACIÓN

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-60111017579000-2017-U

SITUADO EN SAN ISIDRO DISTRITO: 11 COBANO CANTÓN: 01 PUNTARENAS PROVINCIA: 6 PUNTARENAS