Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 04 Página: 1 de 9

AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

INFORME DE AVALÚO 214-20209030563600-2019-U

DIRECCION REC MATERIALES ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S)

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica 4-000-001021

NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA RUSDASA RUSTICOS DECO ARTE S.A. EXDEUDOR

Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100% 5998-1

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

02 - ALAJUELA 02 - SAN RAMON 09 - ALFARO SAN PEDRO

DIRECCIÓN EXACTA DE LA ESQUINA ESTE DE LA UCR 560 MTS AL OESTE, MANO IZQUIERDA REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 324,00 m2 A-0282295-1995 Identificador Predial 324,00 m2 20209030563600 0,00% 0,00 m2 Demasía Diferencia de medidas Porcentaje: ¿EL BIEN POSEE CONSTRUCCIONES? SÍ

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢16.934.184,00 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢57.430.639,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡74.364.823,00 SETENTA Y CUATRO MILLONES TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS VALOR EN LETRAS: VEINTITRES COLONES 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Nacional 8 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢57.430.639,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES

EL BIEN SE RECOMIENDA COMO GARANTÍA, SE DEBEN REALIZAR TRABAJOS DE PINTURA, REPARACIÒN EN CIELOS, PUERTAS, MUEBLES Y ACABADOS EN GENERAL. SE DEBEN REPONER ALGUNAS PUERTAS, LOZA SANITARIA, GRIFERIA DE DUCHAS Y LAVATORIOS, ALGUNA PLAQUERÌA . EN GENERAL A EXCEPCION DE LO ANTERIOR EL INMUEBLE SE ENCUENTRA EN BUEN ESTADO.

Nombre del Perito

ROGER MORAGA PANIAGUA

ARQUITECTO Tipo de Profesional Número de registro A- 8241 Nombre de la empresa

Emp. 1727

Nombre y firma representate legal de la empresa 21 febrero 2019 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 88137896 O 22693674 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

ROGER ALBERTO MORAGA PANIAGUA (FIRMA)

Firmado digitalmente por ROGER ALBERTO MORAGA PANIAGUA (FIRMA) Fecha: 2019.02.24 13:35:14 -06'00'

Firma del Perito Identificación N° 4-0153-0142

23 febrero 2019

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 2 de 9

214-20209030563600-2019-U TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor 42.000,00 35.430,00 45.798,00 46.913,00 0,00 200,00 0,8530 350 1,0260 238 0,9030 405 1,0760 1,0000 8 1,1070 14 0,9620 10 1,0470 10 1,0470 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 1,0000 -1 1,0330 -1 1,0330 0 0,9820 1 1,0120 1,0000 5 1,0000 3 0,9500 5 1,0000 5 1,0000 1,0000 7 1,3050 7 1,3050 7 1,3050 3 1,0000 1,0000 2 1,0620 2 1,0620 2 1,0620 2 1,0620 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1,0000 0,05 0,9500 0,05 0,9500 0,05 0,9500 0,05 0,9500 1,0000 1,2843 1,2753 1,2224 1,1502 1,0000 53.939,25 45.183,11 55.982,34 53.961,10

AVALÚO DEL TERRENO Características

SUJETO VALOR ¢/m2 Area 324 Frente 12 Regularidad 1 % Pendiente 0 Nivel 0,6 Ubicación 5 Tipo Vía 3 Servicios 1 4 Servicios 2 16 Exceso de Fondo 1 Factor Zonal 1 Factor Negoc. 0 Factor de Homologación Valores Homologados

DESCRIPCIÓN

FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡52.266 /m2 Valor ajustado ¢52.266 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 324,00 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢52.266,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢16.934.184,00

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 2

N° 1

2

3

4

LINDEROS ACTUALES CALLE PUBLICA CON 12 METROS MARIA JOSEFA BADILLA ROJAS URIESTER ABARCA MISAEL ROJAS BARQUERO

CALLE PUBLICA EN ASFALTO TERRENO CON CONSTRUCCIÒN TERRENO CON CONSTRUCCIÒN TERRENO CON CONSTRUCCIÒN

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 447.102 447.109

PRECISIÓN NORTE 1.115.545 1.115.543

Altitud 1.077 1.077

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Oferta venta de lote a 1000 m del sujeto. Ubicado Oferta Jorge Mora Tel 8819 0928 en San Pedro, valor de venta terreno ¢ 8 400 000 . Área del terreno 200 m² precio por m² ¢ 42,000 Oferta venta de lote a 1000 m del sujeto. Ubicado en San Pedro, valor de venta terreno ¢ 12 400 000 . Área del terreno 350 m² precio por m² ¢ 35,430 Oferta venta de lote a 1500 m del sujeto. Ubicado en Santiago, valor de venta terreno ¢ 10 900 000 . Área del terreno 238 m² precio por m² ¢ 45,798 Oferta venta de lote a 2000 m del sujeto. Ubicado en Calle Zamora, valor de venta terreno ¢ 19 000 000 . Área del terreno 405 m² precio por m² ¢ 46,913

Coordenadas Este

446.752

Norte

Jorge Mora Tel 8819 0928 Coordenadas Este

446.789

Norte

447.029

Norte

Heriberto Perez Tel 8870 Coordenadas Este

448.855

1.114.705 23/02/2019 1.114.696 23/02/2019

Reiner Tel 8894 4181 Coordenadas Este

Fecha Consulta 23/02/2019

Norte

1.113.407 23/02/2019 1.113.960

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 3 de 9

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Secundaria Tipo de ruta Asfalto Material 14,00 m Ancho de vía Acera SÍ

Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

214-20209030563600-2019-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta SÍ SÍ Cordón SÍ Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable ICE Jardínes y Parques CNFL Transporte Público CNFL Edificios Comerciales AYA Recolección de basura VARIOS Edificios públicos / comunales Ninguno

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

VARIOS a 400 m a0m a 100 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Baja Actividad del lugar

a 400 m

RESIDENCIAL

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 12,00 m Pendiente % 0 27,00 m Tipo de vía: 3 2,25 4 16 Ubicación: Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 100,00 m Cuerpo de agua cerca Río Distancia Plana Topografía Pendiente No Aplica

0,00 m

NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 90,00%

FECHA ESTUDIO

23/02/2019

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY GRAVAMENES o AFECTACIONES: SI HAY Servidumbre trasladada citas 320-05528-01-0901-002. Servidumbre sirviente citas 352-01384-01-0003-001 citas 352-10760-01-0002-001 citas 352-11719-01-0003001 citas 352-11720-01-0003-001. Practicado citas 800-436981-01-0001-001. NO SE OBSERVAN AFECTACIONES FISICAS AL BIEN NI SE OBSERVA SERVIDUMBRE.

OBSERVACIONES SE TRATA DE UN TERRENO DE FORMA REGULAR, PLANO Y A NIVEL DE CALLE, FRENTE A CALLE MUY TRANSITADA, EN ASFALTO, CON ACERA Y CAÑO. EL TERRENO ESTÀ RODEADO EN LOS OTROS TRES COSTADOS POR VIVIENDAS, A 1 KM DELL CENTRO DE SAN RAMÒN Y A 500 MTS DEL CENTRO DE SAN PEDRO. POSEE UNA CONSTRUCCIÒN DE 186 M2 EN BALDOSA VERTICAL, PATIO POSTERIOR Y JARDÌN DELANTERO, ADEMÀS DE PASILLO LATERAL, CON TAPIA.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 4 de 9

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación VIVIENDA COCHERA

Área m2 164,00 22,00

TOTAL

186,00

Forma de explotación TAPIA REJA FRONTAL

V. Unit. ¢ / m2 380.000 220.000

VRN ¢ 62.320.000 4.840.000 67.160.000

Área m2 27,00 12,00

V. Unit. ¢ / m2 90.000 70.000

VRN ¢ 2.430.000 840.000 3.270.000

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

TOTAL Forma de explotación

TOTAL

VUT años 60 60

214-20209030563600-2019-U Factor Estado 0,9748 0,9748 #N/A #N/A

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado 40 20 0,6250 0,9748 B 40 10 0,8438 0,9997 MB #¡DIV/0! #N/A

VUT años -

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 15 0,8438 B 15 0,8438 B #¡DIV/0! #¡DIV/0!

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ 51.260.496,00 3.981.076,00 55.241.572,00

VUR años 49,4 49,4 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 312.564 180.958 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VNR ¢ 1.480.491,00 708.576,00 2.189.067,00

VUR años 24,4 33,7 #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 54.833 59.048 #¡DIV/0!

VNR ¢

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

-

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢55.241.572,00 ¢2.189.067,00

¢57.430.639,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 5 de 9

214-20209030563600-2019-U

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: VIVIENDA Estado de la edificación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: NA Número de Contrato CFIA: NA Documentos de construcción adicionales: NA Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 186,00 m2

Avance:

Uso predominante: Residencial 100% Presupuesto: ¢

NA Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

57%

Año de construcción:

2004

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC 04 1 SE PRESUME PLACA CORRIDA Sistema eléctrico: Estructura DE BALDOSA PREFABRICADA VERRTICAL Paredes NA Entubado Conduit Entrepiso SI TOTAL RT GALVANIZADO Porcentaje Techos 100% ZINC ONDULADO Caja breaker Cubierta SI YESO CARTON (GYPSUM) Interruptor Diyuntores Cielos Estado General Bueno CERAMICOS Pisos REJA DE METAL A 2,70 ALTURA Fachada 3 BAÑOS, CUATRO DORMITORIOS, TERRAZA, SALAGas LP Ubicación Aposentos COMEDOR, COCINA, PILAS, BODEGA 3 BAÑOS COMPLETOS (LES FALTA LOZA) Estado Físico y Mantenimiento: Baños COCHERA 2 VEHICULOS Otros Paredes Bueno Cielos Bueno Red de agua caliente NO Pisos Bueno Cubierta Regular Tanque captación de agua NO Fisuras Apreciación visual de desplome Ninguno Ninguno Ninguno Repellos Leve Paredes Pisos Cielos Pisos Ninguno

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3 4 7

% de avance

OBRAS COMPLEMENTARIAS Existente Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES El valor y descripción de las obras se base en la inspección de campo, así como el valor de la obra en el mercado y el valor /m2 depreciado para los comparables mediante método Ross Heidecke, además de la tipología Constructiva analizada. . Para el presente avalúo no se realizan pruebas al terreno (ya que no es parte del avalúo), sólo se realiza inspección visual donde de momento no se aprecia ningún problema estructural que haga suponer inestabilidad del terreno o de la obra, por lo que no se asume ninguna responsabilidad por el emplazamiento donde se ubica la obra. Se verificó la existencia del bien y el avance indicado, mediante la visita al sitio el día 21 Febrero del 2019 por lo que el avalúo es para esta fecha. No se investigan gravámenes de dominio que puedan existir sobre dicho bien. La informaciòn consignada tanto en el plano de catastro como en el estudio de registro se asumen como ciertas, la verificaciòn de esta informaciòn no es parte del alcance de este informe. Se recomienda reparar muebles, colocar puertas faltantes, colocar loza sanitaria faltante y griferìa, completar plaquerìa y trabajos menores en paredesl. La obra presenta un 57% de cobertura, el tanque septico se localiza en el patio. La propiedad no tiene medidor de agua instalado y el medidor eléctrico está desconectado. Toda la informaciòn brindada en este avalùo corresponde a la investigaciòn, mediciòn en sitio, criterios tècnicos, fotografìa e informaciòn obtenida antes, durante y despuès de la visita al inmueble y las consideraciones aqui expresadas constituyen nuestra opiniòn profesional, por lo que podrìan no ser compartidas por otras personas.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 6 de 9 214-20209030563600-2019-U

ANEXO FOTOGRÁFICO

Perito en sitio

fachada

vista de calle y acera

Porton y jardin

Cochera

Sala

Caja breaker

Estructura techo vieja y nueva

Baños sin loza

Closets

Cocina

Patio

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES

1

2

3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

PLANO DE CATASTRO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 7 de 9 214-20209030563600-2019-U

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ESTUDIO DE REGISTRO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 8 de 9 214-20209030563600-2019-U

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana

SERVICIOS PUBLICOS

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 9 de 9 214-20209030563600-2019-U

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