Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1
AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO
INFORME DE AVALÚO 214-10304053320700-2018-U
Dirección de Recursos Materiales Administración de bienes NOMBRE SOLICITANTE (S)
Céd. Jurídica 4-000-001021
BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
SANDÍ
MONGE
NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos ELIA MARÍA Céd. Identidad 1-0358-0401 100%
SANDÍ
MONGE
NOMBRE EXDEUDOR (S) ELIA MARÍA Número Exdeudor 6445-2
Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
UBICACIÓN DEL BIEN 01 - SAN JOSE 03 - DESAMPARADOS 04 - SAN RAFAEL ARRIBA SAN RAFAEL DIRECCIÓN EXACTA
De la esquina suroeste de la Plaza de Deportes de San Rafael Arriba 220m sur y 60m sureste, Residencial Alabama, casa N°8-C. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° SJ-822006-2002 Identificador Predial 10304053320700 0,00% Diferencia de medidas Porcentaje:
Según el Registro y el Plano 160,00 m2 160,00 m2 0,00 m2 Demasía
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢26.058.240,00 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢51.980.517,20 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡78.038.757,20 SETENTA Y OCHO MILLONES TREINTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y SIETE VALOR EN LETRAS: COLONES 20/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Zonal 18 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢51.980.517,20 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA
OBSERVACIONES GENERALES
Nombre del Perito
SÍ
VER OBSERVACIONES GENERALES Y DEL SISTEMA ELÉCTRICO EN LA PÁGINA 5.
Bárbara Szymanek Aleksandrowic
Ingeniera Civil Tipo de Profesional Número de registro IC- 5947 Insp. 653 5 noviembre 2018 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 2444-6357 / 8829-9210 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected]
Firmado digitalmente por BARBARA SZYMANEK ALEKSANDROWIC (FIRMA) Fecha: 2018.11.07 09:55:41 -06'00'
Firma del Perito Identificación N° 8-0068-0175 7 noviembre 2018
AVALÚO DEL TERRENO Características
SUJETO VALOR ¢/m2 Área 160,00 Nivel 1,00 Frente 1,00 Fondo 1,00 Forma 1,00 Topografía 1,00 Medianero 1,00 Servicios 1 4 Servicios 2 16 Tipo de vía 3 Ubicación 1,00 Negociación Factor de Homologación Valores Homologados
DESCRIPCIÓN
214-10304053320700-2018-U
TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 135.520,00 112.936,00 152.893,00 491,00 1,4478 487,00 1,4439 121,00 0,9119 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 0,95 1,0500 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 3 1,0000 3 1,0000 3 1,0000 0,95 1,0500 0,95 1,0500 0,90 1,1000 0,9000 0,9500 0,9500 1,3681 1,5123 0,9530 185.409,72 170.788,87 145.701,31
FACTOR 0,0000
4 Factor 142.424,00 165,00 1,0102 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1 1,0942 16 1,0000 3 1,0000 1,00 1,0000 0,9500 1,0501 149.555,85
5
Factor 0,00
0,0000
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2
VALOR DEL TERRENO ₡162.864 /m2 Valor ajustado ¢162.864 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 160,00 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢162.864,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢26.058.240,00
Valor conclusivo Factor secciones
NORTE SUR ESTE OESTE
VÉRTICE 1 2 N° 1 2 3 4
Urbanización Alabama - lote N°16-C Calle pública con 8,00m de frente Urbanización Alabama - lote N°9-C Urbanización Alabama - lote N°7-C
LINDEROS ACTUALES Casa de habitación Calle asfaltada Casa de habitación Casa de habitación
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 491.621 491.614
PRECISIÓN 3,00 m NORTE 1.091.450 1.091.445
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Se vende lote de 491m2 a $220/m2 (¢135.520/m2). Se ubica en Base de Datos 7106-4644 San Rafael Arriba de Desamparados. Medianero, semiplano, a nivel de calle. Se vende lote de 487m2 en ¢55.000.000 (¢112.936/m2). Se ubica en San Rafael Abajo de Desamparados. Medianero, con leve pendiente descendente, a nivel de calle. Se vende lote de 121m2 en ¢18.500.000 (¢152.893/m2). Se ubica en San Miguel de Desamparados, del EBAIS 150m norte. Medianero, plano, forma regular, a nivel de acera. Se vende lote de 165m2 en ¢23.500.000 (¢142.424/m2). Se ubica en Aserrí, del Templo Católico 1,00km noreste hacia San Rafael Arriba de Desamparados. Medianero, semiplano, forma regular, a nivel de calle.
Altitud 1.204 1.204 Fecha Consulta Octubre 2018
Base de Datos
8329-7241 / 8703-3031
Setiembre 2018
Base de Datos
8724-2955
Octubre 2018
Base de Datos
7250-7511
Julio 2018
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino vecinal Tipo de ruta Asfalto Material 10,00 m Ancho de vía Acera SÍ
Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados
Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2
214-10304053320700-2018-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta NO SÍ Cordón SÍ Calle pública ACCESO A LA FINCA
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable CNFL Jardínes y Parques CNFL Transporte Público CNFL Edificios Comerciales AyA Recolección de basura Todos Edificios públicos / comunales Electricidad y Agua
SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ
a 300 m a 300 m a 700 m
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Alta Actividad del lugar La mayor parte de la población labora en los centros urbanos aledaños
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 8,00 m Pendiente % 5 20,00 m Tipo de vía: 3 2,50 4 16 Ubicación: Medianero
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia Ondulada Topografía Pendiente Ascendente
0,30 m
NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento
Ninguno Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 92,80%
FECHA ESTUDIO
25/10/2018
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES Servidumbre trasladada (no afecta a la finca valorada). Demanda Ejecutiva Hipotecaria, citas: 800-365347-01-0001-001. Practicado, citas: 800-431900-01-0001-001. Hipoteca en 1-er grado por $143.000,00 a favor del Banco Nacional de Costa Rica. OBSERVACIONES
No hay.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Área m2 51,00 36,60 76,00 11,60
TOTAL
175,20
Forma de explotación Rancho posterior Tapia lateral este (m) TOTAL Forma de explotación No hay TOTAL
Área m2 9,60 8,30
Área m2
V. Unit. ¢ / m2 350.000 200.000 350.000 110.000
VRN ¢ 17.850.000 7.320.000 26.600.000 1.276.000
VUT años 50 50 50 50
214-10304053320700-2018-U Factor Estado 0,9748 0,9748 0,9748 0,9748
53.046.000 V. Unit. ¢ / m2 250.000 125.000
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢ 2.400.000 1.037.500 3.437.500
Valor Unitario Final ¢ / m2 322.415 184.237 322.415 101.330
VNR ¢ 2.175.052,80 940.257,20 3.115.310,00
VUR años 36,3 36,3
Valor Unitario Final ¢ / m2 226.568 113.284
VNR ¢
VUR años
Valor Unitario Final ¢ / m2
ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN
VNR ¢ 16.443.165,00 6.743.074,20 24.503.540,00 1.175.428,00
48.865.207,20 OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado 40 5 0,9297 0,9748 B 40 5 0,9297 0,9748 B MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre.
VRN ¢
VUR años 46,1 46,1 46,1 46,1
ESTADO
Forma de explotación Casa planta baja Cochera y corredor Casa planta alta Balcón
CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 5 0,9450 B 5 0,9450 B 5 0,9450 B 5 0,9450 B
Factor Estado
-
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad estimada del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
¢48.865.207,20 ¢3.115.310,00
¢51.980.517,20
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
214-10304053320700-2018-U
CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Casa de habitación Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales:
Uso predominante: Residencial Presupuesto: ¢
Avance:
Número permiso construcción:
Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 175,20 m2
Nombre Porcentaje de cobertura:
Año de construcción:
61%
2013
DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Ventanas Puertas Fachada Aposentos
Baños
Otros
NÚMERO DE NIVELES:
VC03 ajustado
2
Mampostería. Bloques de concreto con repello liso. De concreto. Estructura de tubos de hierro, clavadores de perfiles de RT. Láminas de hierro galvanizado onduladas. Gypsum. Cerámica. Marcos de aluminio color bronce, vidrios fijos y ventanas corredizas. Externas: dos de madera sólida con llavines de seguridad y tres corredizas de aluminio con vidrio. Internas: de madera sólida con llavines de perilla. Sencilla, con cochera y balcón frontales.
Sistema eléctrico:
Entubado Conduit SI PARCIAL Porcentaje 90% Caja breaker SI Interruptor Fusible Estado General Bueno Observaciones: en general el sistema eléctrico se encuentra entubado, excepto por algunos cables que se pudieron observar a nivel de entre-cielo. Además, las cajas octogonales no cuentan con sus respectivas tapas. Planta baja: cochera, corredor, sala - comedor, escaleras, servicio sanitario, cocina Gas LP Ubicación y cuarto de pilas. Planta alta: sala TV, balcón, dos dormitorios, baño, y dormitorio principal con vestidor y baño. Dos baños completos y un servicio sanitario, todos con inodoro, lavatorio con pedestal y enchape de azulejo. Puertas corredizas de aluminio con vidrio en las duchas. Estado Físico y Mantenimiento: Mueble de cocina inferior de melamina con sobre de granito. Escaleras de concreto enchapadas con cerámica. Barandas de hierro forjado en escaleras y el balcón. Canoas y bajantes de hierro esmaltado. Paredes Bueno Cielos Bueno
Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Leve Pisos Ninguno Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN
Sí hay. No hay. Paredes
Pisos
Ninguno
Bueno
Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos
Cubierta
Cielos
Bueno
Ninguno
OBRAS COMPLEMENTARIAS Existente Rancho de 9,60m2 en la esquina noroeste del terreno, con estructura metálica, cubierta de hierro esmaltado tipo teja, piso de cerámica, mueble fijo del fregadero de concreto enchapado con azulejo y parrilla BBQ. Tapia de bloques de entre 3,00 y 3,40m de altura en la parte posterior de los linderos laterales. Sólo la tapia lateral este pertenece al inmueble valorado. OBSERVACIONES
La ventana posterior de la sala - comedor tiene dos de sus vidrios quebrados. Además, los muebles aéreos de la cocina y la estantería del vestidor fueron sustraidos. La pintura de la vivienda presenta deterioro en algunos sectores.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
214-10304053320700-2018-U
ANEXO FOTOGRÁFICO
Entrada del residencial
Constancia de visita
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6
Entorno
Frente del inmueble
Cochera
Fachada posterior
Patio posterior
1
Rancho
2
Rancho FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3
4
5
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 7 214-10304053320700-2018-U
ANEXO FOTOGRÁFICO
Sala - comedor
Cuarto de pilas
Dormitorio
Cocina
Escaleras
Dormitorio
Sala TV
Dormitorio
Vestidor
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
214-10304053320700-2018-U
ANEXO FOTOGRÁFICO
Servicio sanitario
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 8
Baños
Caja de breakers e instalación eléctrica
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
INFORME REGISTRAL
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 9 214-10304053320700-2018-U
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
PLANO CATASTRADO
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 10 214-10304053320700-2018-U
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
FORMULARIO SERVICIOS PÚBLICOS
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 11 214-10304053320700-2018-U
