Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02

Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

INFORME DE AVALÚO 214-11602039651400-2018-U

DIRECCIÓN DE LOGÍSTICA DE RECURSOS MATERIALES

ADMINISTRACIÓN DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA, EX-DEUDOR 3293-2

Céd. Jurídica 4-000-001021

NOMBRE PROPIETARIO (S)

Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA UBICACIÓN DEL BIEN 01 - SAN JOSE 16 - TURRUBARES 02 - SAN PEDRO SAN PEDRO

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

DIRECCIÓN EXACTA San Pedro, Turrubares, de la esquina noreste de la plaza de deportes, 250 metros al norte y 40 al noreste ó del puente sobre el río Camarón, 50 metros al sureste y 38 metros al suroeste, mano izquierda. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas Porcentaje:

Según el Registro y el Plano 228,02 m2 228,02 m2 0,00 m2 Demasía

SJ-944143-1991 11602039651400 0,00%

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢2 289 776,84 ¢8 784 108,00

₡11 073 884,84

ONCE MILLONES SETENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y CUATRO COLONES CON 84/100

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

12

Ámbito mínimo de mercado potencial

meses ¢8 784 108,00

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

Local

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES

Avalúo con carácter de actualización de valores. No se observaron afectaciones a las leyes de aguas, forestal ni de caminos vecinales. Tampoco se observó ninguna afectación física en el bien por lo que no hay impedimento para recomendar la finca sujeta como garantía ante Banco Nacional. No se observó movimiento de compra o venta de terrenos similares. Solamente terrenos tipo quinta en los alrededores no comparables con la finca sujeta. Por eso se utiliza como complemento en la valuación los valores de Mapa de Valores de las zonas homogéneas San Pedro y San Luis de Turrubares.

Nombre del perito:

René Cruz Sandoval

Tipo de profesional: Número de registro: Nombre de la empresa:

Ing. Agrónomo N° 1581

Firma del perito Identificación N° 7-0047-0728

Emp.

PROYECTOS CRUZBER S.A.

Nombre y firma del representante legal de la empresa: 20 junio 2018 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 2552-38-33, 2553-29-07, 8860-12-92 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

René Cruz Sandoval 22 junio 2018

Firmado

RENE CRUZ digitalmente por CRUZ SANDOVA RENE SANDOVAL (FIRMA) 2018.06.25 L (FIRMA) Fecha: 10:17:29 -06'00'

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02

Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO Características

SUJETO

VALOR ¢/m2 Área Nivel Frente Forma Pendiente Ubicación Servicios 1 Servicios 2 Tipo de Vía

228,02 m2 1,50 7,21 R 3 Medianero 1 16 4

Factor de Homologación Valores Homologados

N° 1

2

3

Factor

5

0,7500 1,0000 ###### 1,0000 0,9623 0,8803 1,0305 1,6161 0,7723 1,0000 1,0000 1,0000 #¡DIV/0!

Factor

0,7500 1,0000 ###### 1,0000 0,9623 0,8803 1,0305 1,6161 0,7723 1,0000 1,0000 1,0000 #¡DIV/0!

VALOR DEL TERRENO ₡10 042 /m2 Valor ajustado ¢10 042 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 228,02 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢10 042,00 /m2 Tipo propiedad Lote VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢2 289 776,84

NORTE: SUR: ESTE: OESTE: VÉRTICE 1 (frente) 2 (frente)

4

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2

DESCRIPCIÓN

Valor conclusivo Factor secciones

214-11602039651400-2018-U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 14 460,00 11 880,00 5 400,00 1 114,00 1,6879 300,00 1,0948 300,00 1,0948 0,00 1,0000 0,00 1,0000 0,00 1,0000 25,00 0,7328 15,00 0,8326 20,00 0,7749 R 1,0000 R 1,0000 R 1,0000 1 0,9747 0 0,9623 0 0,9623 Esquinero 0,9503 Medianero 1,0000 Medianero 1,0000 4 0,9139 4 0,9139 1 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 11 1,1618 4 1,0000 4 1,0000 5 1,0667 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0471 0,8017 1,0116 15 140,44 9 523,70 5 462,90

LINDEROS ACTUALES GUILLERMO VARGAS VACÍO JUAN BAUTISTA GONZÁLEZ VACÍO VACÍO LIDILIA VARGAS CALLE PÚBLICA, FRENTE DE 7,21 METROS CEMENTADA COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 451 132 451 311

PRECISIÓN 3,00 m NORTE 1 092 468 1 092 462

Altitud 338 339

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos El señor César Mejía vende lote y casa en regular estado de 1.144 m2, costado norte de la plaza de deportes en $60.000 (¢34.000.000). Se estima valor de construcción en 50%. Terreno a ¢14.460/m2.

Oferta Coordenadas

Mapa de Valores Base (DGT) al 2016, zona homogénea 116-02-U01 (San Pedro), lotes de 300 m2 a ¢11.000/m2, ajuste IPC a hoy a ¢11.880/m2.

Base de Datos

Mapa de Valores Base (DGT) al 2007, zona homogénea 116-02-01 (San Luis), lotes de 300 m2 a ¢5.000/m2, ajuste IPC a hoy a ¢5.400/m2.

Base de Datos

Coordenadas

Coordenadas

20/6/2018

8883-42-05

Este

451 093

Norte

Este

Norte 23/6/2016

Este

Norte

Este

Norte

Este

Norte

Base de Datos

Base de Datos 5 Coordenadas

1 092 063 23/6/2016

4 Coordenadas

Fecha Consulta

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02

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DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Concreto Material 8,50 m Ancho de vía Acera NO

214-11602039651400-2018-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por cable NO Teléfono SÍ ICE Jardines y parques SÍ a 300 m Alumbrado SÍ ICE Transporte público SÍ a 40 m Electricidad SÍ ICE Edificios comerciales SÍ a 300 m Agua potable SÍ Municipal Recolección de basura SÍ a 1 m Señal celular SÍ Varios Edificios públicos / comunales SÍ a 300 m TV por cable SÍ Medidores instalados Teléfono Agua y Electricidad

Frente principal: Fondo promedio: Relación: Servicios S1 S2 Explotación

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Baja Clase social zonas cercanas Baja Densidad poblacional Baja Actividad del lugar Vivienda Comercio y servicios. Pecuaria.

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 7,21 m 1,50 m Pendiente % 3 30,75 m Tipo de vía: 4 4,26 1 16 Ubicación: Medianero Vivienda -0,0255 -0,03 =k1 Vista: Normal

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0,00 m Cuerpo de agua cerca No Distancia Plana Ascendente Topografía Pendiente

NO Óptimo Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

5 1

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 78,00%

FECHA ESTUDIO 18-jun-18

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES SERVIDUMBRE TRASLADADA

OBSERVACIONES Lote de terreno de forma regular, 1,50 metros sobre el nivel de la calle cementada, sin detalles urbanísticos aunque cuenta con todos los servicios públicos de agua potable, corriente eléctrica, alumbrado público, red telefónica. Muy buena señal celular. Se ubica al inicio del poblado de San Pedro, a menos de 100 metros del puente sobre el río Camarón. A unos 400 metros, las facilidades comunales de iglesia, escuela, kinder, plaza de deportes, centro de salud, centro comunal, centro de nutrición, importantes establecimientos comerciales. Colegio en San Pablo a 6,0 km. Servicio interurbano de autobuses. Buenos accesos ya sea por Puriscal como por la ruta 27 (San José-Caldera) cuya punto intermedio es San Pablo de Turrubares. Tiene el inconveniente que el frente está a un metro y medio sobre el nivel de la calle por lo que es necesario acondicionar el acceso. El terreno es utilizado por una sencilla casa de habitación prefabricada y paredes livianas a un nivel, de tipo popular, regular estado.

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AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES

Casa paredes livianas (VC01) Casa prefabricada (VC01)

TOTAL

Área m2 36,00 48,00

V. Unit. ¢ / m2 140 000 150 000

Forma de explotación

Factor Estado 0,8190 0,8190

12 240 000

84,00 Área m2

Factor Depre. 0,8512 0,8938

V. Unit. ¢ / m2

VUR años 34,9 36,6

Valor Unitario Final ¢ / m2 97 599,00 109 803,00

8 784 108,00

OBRAS COMPLEMENTARIAS VRN VUT Edad Factor Estado ¢ años años Depre.

TOTAL

VNR ¢ 3 513 564,00 5 270 544,00

Factor Estado

VNR ¢

VUR años

Valor Unitario Final ¢ / m2

Factor Estado

VNR ¢

VUR años

Valor Unitario Final ¢ / m2

ESTADO

Forma de explotación

214-11602039651400-2018-U

CONSTRUCCIONES VRN VUT Edad Estado ¢ años años 5 040 000 50 12 R 7 200 000 50 9 R

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

-

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre.

TOTAL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR VRN Valor de Reposición Nuevo VUR VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢8 784 108,00 ¢0,00

¢8 784 108,00

Estado físico del bien (Actual) Factor de Depreciación Factor de Estado Valor Neto de Reposición Vida Útil Remanente

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DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-11602039651400-2018-U CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Concreto prefabricado y paredes livianas Uso predominante: Residencial Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: ¢ Nombre del Profesional Responsable de la obra: No aplica Nombre del Desarrollador: No aplica Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: No aplica Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 84,00 m2

Nombre Porcentaje de cobertura:

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA No aplica Año de construcción: 36,84%

2006

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES Vivienda 1 Prefabricada y y metálica. Sistema eléctrico: Baldosas prefabricadas de concreto, pintadas en regular estado. Paredes Páneles de fibrocemento en parte a un forro, en parte a dos forros, Entubado Conduit SI TOTAL pintadas, regular estado. Porcentaje 100% Entrepiso No hay. Caja breaker SI Perfiles metálicos a dos aguas. Techos Interruptor Fusible Cubierta Láminas HG #28, incluye cumbreras. Estado General Regular Cielos No tiene. Concreto lujado y cerámica económica. Pisos Gas LP No aplica Ubicación Recta y sencilla. Ventanales de vidrio fijos y móviles sobre marcos Fachada de madera. Algunos de madera ornamental. Puerta de acceso Estado Físico y Mantenimiento: termoformada. Paredes Regular Cielos Regular Sala, comedor, cocina, 3 habitaciones, principal con baño privado, un Pisos Regular Cubierta Regular Aposentos baño completo compartido. Dos baños completos. Baños Ninguno Otros Red de agua caliente No hay. Tanque captación de agua No hay. Fisuras Apreciación visual de desplome Leve Leve Leve Repellos Leve Paredes Pisos Cielos Pisos Leve

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

VC01

Estructura

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3 4

% de avance

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: No hay. PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN (NO APLICA) Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

un

primer

giro

para

Equivalente al: del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES Sencilla construcción de concreto prefabriado y paredes livianas, de tipo de interés social, de entre 9 y 12 años de antigüedad, en regular estado. En estos momentos no está siendo utilizada y los servicios de agua potable y corriente eléctrica están desconectados. Muy buenos accesos cementados y a unos 400 metros del centro de San Pedro de Turrubares donde se localizan todas las facilidades comunales, excepto colegio que se localiza a unos 6,0 km en San Pablo de Turrubares. Se advierte que el acceso actual a la construcción es lateral por el norte, por propiedad vecina que es del antiguo propietario. Debe acondicionarse acceso por el oeste.

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ANEXO FOTOGRÁFICO

Carretera desde San Pablo a San Pedro de Turrubares. Puete sobre río Camarón.

Demarcación de población. Calle cementada a propiedad sujeta.

Detalle de calle de concreto. Frente de propiedad y toma de datos. Acceso a pie. Debe construirse acceso.

Identificación de la finca sujeta. Servicios públicos desconectados.

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

DGT-2016 (San Pedro)

DGT-2016 (San Luis)

4

5

Página: 6

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Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02

Página: 7 ANEXO FOTOGRÁFICO

214-11602039651400-2018-U

Servicio de agua potable desconectado. Vista lateral de pared (pared liviana y núcleo de baño concreto).

Vista posterior prefabricada. Frente y acceso a construcción.

Vista posterior y pared frontal.

Habitaciones. Terreno remanente.

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Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02

Página: 8 ANEXO FOTOGRÁFICO

Estudio de finca.

214-11602039651400-2018-U

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Página: 9 ANEXO FOTOGRÁFICO

Plano catastrado.

214-11602039651400-2018-U

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Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02

Página: 10 ANEXO FOTOGRÁFICO

Estudio de plano.

214-11602039651400-2018-U

Hoja de cálculo

Pág 11

FRENTE NIVEL PENDIENTE TIPO DE VÍA

(FLV/FLT) ^ 0,25 Fn = e ((k1 x Nls) - (k2 x Nlt)) ((P - P ) / 78) Fpe = e lt ls Ftv = e

K1→Ls; K2→Lt

Bajo Nivel k= -0,05 // Sobre Nivel k= -0,03 // Nivel de vía K= 0

Vfs→ Tipo Vía finca sujeto

((Vft - Vfs) * 0,0646

Vft→Tipo Vía finca tipo

((S1ls-S1lt)*0,03)

SERVICIOS 1

FS1= e

SERVICIOS 2

FS1= e((S2ls-S2lt)*0,03)

UBICACIÓN EXTENSIÓN

Fu = e Fe= (ALT/ALV) ^ 0,33

((k*(Ulv-5))

Ulv = ubicación lote sujeto; 5 = ubicación lote tipo; k= constante (Comercial= -0,111; Residencial= -0,0255)

Ubicación Manzanero Cabecero Esquinero Medianero dos frente Medianero

Vista 1 Sobresaliente 2 Agradable 3 Normal

1,2 1,1 1

4 Regular

0,9

5 Desagradable

0,8

Callejón lateral Callejón fondo Servidumbre

6 7 8

REFERENCIAS UTILIZADAS PARA LA VALORACIÓN Terrenos # Referencia

Contacto

Teléfono

1 2 3 4 5

Área

Frente

1 114,00 300,00 300,00 0,00 0,00

25,00 15,00 20,00 0,00 0,00

Nivel sobre calle (m) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Pendiente (%) 1 0 0 0 0

Ref 5

Tipo de vía

S1

S2

4 4 5 0 0

4 4 1 0 0

16 16 11 0 0

Alfa y Beta Ref 1

Alfa y Beta Ref 2

Alfa y Beta Ref 3

Alfa y Beta Ref 4

1,6879

1,0948

1,0948

Esquinero Medianero Medianero 0 0

FACTORES DE TERRENO Lote a Valorar Frente Nivel sobre calle Pendiente Tipo de Vía Servicios 1 Servicios 2 Ubicación

Extensión Factor Valor m2 Valor del terreno (Sin factores exceso

Ref 1

Ref 2

Ref 3

0,7328 1,0000 0,9747 1,0000 0,9139 1,0000 0,9503 1,6879

0,8326 1,0000 0,9623 1,0000 0,9139 1,0000 1,0000 1,0948

0,7749 1,0000 0,9623 1,0667 1,0000 1,1618 1,0000 1,0948

1,0471 ₡15 141,07

0,8017 ₡9 524,20

1,0116 ₡5 462,64

₡0,00

₡0,00

₡0,00

Ref 4 #¡DIV/0! 1,0000 0,9623 0,7723 1,0305 1,6161 0,8803 0,7500

#¡DIV/0! 1,0000 0,9623 0,7723 1,0305 1,6161 0,8803 0,7500

#¡DIV/0! #¡DIV/0!

#¡DIV/0! #¡DIV/0!

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

Vista

Ubicación

-

0 0 0 0 0

Precio comparable ¢/m2 ₡14 460,00 ₡11 880,00 ₡5 400,00 ₡0,00 ₡0,00

Precio comparable total ¢ ₡16 108 440,00 ₡3 564 000,00 ₡1 620 000,00 ₡0,00 ₡0,00

Comentarios Código vista 0 0 0 0 0