Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO NACIONAL

BANCO

Recursos Materiales Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) DE COSTA RICA

INFORME DE AVALÚO 214-20113027957800-2018-U

Céd. Jurídica 4-000-001021

NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO

NACIONAL

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

02 - ALAJUELA 01 - ALAJUELA 13 - GARITA TURRUCARES

DE COSTA RICA

Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021

100%

UBICACIÓN DEL BIEN

DIRECCIÓN EXACTA DEL BAR RESTAURANTE MALIBU 700 METROS AL SUR Y 160 METROS AL OESTE.( SE ACCESA AL INMUBELE POR MEDIO DE FINCA DE TERCERO SOBRE LA CUAL NO PESA DERECHO A FAVOR DEL BNCR ) REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 10.000,00 m2 A/37499-1992 Identificador Predial 10.000,00 m2 20113027957800 0,00% 0,00 m2 Demasía Diferencia de medidas Porcentaje: AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢105.080.000,00 ¢0,00

₡105.080.000,00

CIENTO CINCO MILLONES OCHENTA MIL COLONES 00/100

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

36

meses ¢0,00

Ámbito mínimo de mercado potencial

Nacional

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES

Se recomienda ÚNICAMENTE en el entendido que es un avaluo para efectos de venta del BNCR sin embargo es importante aclarar al Banco y a cualquier posible comprador, el principal demérito que sufre el terreno que se valora. Colindando con el lindero 1 del Catastro que se describe se denota una servidumbre de uso agricola( inscrita a favor del inmueble) SIM EMBARGO ESTA SERVIDUMBRE ES INEXISTENTE SEGUN INSPECCIÓN FÍSICA REALIZADA. // Al terreno siempre se accesó atravesando la propiedad del lindero norte ( una distancia de unos 40,00 m de ésta propiedad ) . Pero no se conoce si existió o si alguna vez se modificó plano u otro. A la fecha NO EXISTE ACCESO FÍSICO AL INMUEBLE y éste esta en la actualidad como fundo enclavado. Deberá el Banco o su posible comprador realizar las acciones técnicas y legales que correspondan para generar un acceso legal al sujeto que se valora. El suscrito valuador considera que ésta afectación aplica a un demérito en el valor del inmueble de hasta el 10% respecto a su valor real de venta o mercado.

Nombre del Perito

LUIS FERNANDO NÚÑEZ SOTO

ING AGRONOMO Firma del Perito Tipo de Profesional Identificación N° 203100929 Número de registro CIA 2377 Emp. Nombre de la empresa INGENIERÍA DE VALORACIONES INMOBILIARIAS GRIEGAS S.A.

Nombre y firma representate legal de la empresa ING LUIS FERNANDO NÚÑEZ SOTO. 19 junio 2018 Fecha informe: 20 junio 2018 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 2494-0946//8390-7159//8714-6696 Correo digitalmente electrónico / Dirección WEB [email protected] Firmado por: LUIS FERNANDO NUÑEZ SOTO (FIRMA)

Fecha y hora: 20.06.2018 19:59:37

AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 AREA NIVEL FRENTE FONDO FORMA PENDIENTE UBICACIÓN SERVICIOS 1 SERVICIOS 2 TIPO DE VIA demérito por acceso inexistente

SUJETO 10000 0 7 104,38 R 0 8 1 16 4 *****

si

Valor conclusivo Factor secciones

0,9000

si

1,0000 0,5553 12.216,86

Factor de Homologación Valores Homologados

DESCRIPCIÓN

214-20113027957800-2018-U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 22.000,00 18.000,00 13.000,00 7.144,00 0,8950 11310 1,0415 9593,29 0,9864 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 45 0,6280 50 0,3348 40 0,6468 155,3 1,0000 188,5 1,0000 196,56 1,0000 I 1,1500 I 1,1500 I 1,1500 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 5 0,9264 8 1,0000 8 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 15 1,0305 11 1,1618 11 1,1618 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000

FACTOR

0,9000

si

1,0000 0,4193 7.546,58

4 Factor 19.000,00 8358 0,9425 0 1,0000 30 0,6950 278,6 1,0000 I 1,1500 0 1,0000 5 0,9264 1 1,0000 15 1,0305 4 1,0000

0,9000

si

1,0000 0,7672 9.972,96

5

Factor 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

0,9000

1,0000

1,0000 0,6472 12.297,29

1,0000 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE

0,0000

Área afectada

0,00 m2

0,0000

Área afectada

0,00 m2

Área afectada

0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡10.508 /m2 Valor ajustado ¢10.508 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 10.000,00 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢10.508,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢105.080.000,00 LINDEROS ACTUALES Margarita Y Nohemí Soto Jiménez

Lote + edificaciones

SUR

Mattew Hay Martín Carrel y servidumbre uso agrícola no existente en fisico

Lote sin edificaciones

ESTE

Mario Gamboa Vega

Lote + edificciones

OESTE

Carmen Soto venegas

Lote + edificaciones

NORTE

VÉRTICE 1 4 5 6

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 465103 465102 465185 465201

PRECISIÓN 3,00 m NORTE 1102667 1102742 1102750 1102658

Altitud 664 657 658 662

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

N°

1

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Oferta 6110-2583 Lote en venta ubicado en la misma zona homogénea que el sujeto pero con frente calle principal, situado en Calle Limón La Garita a Turrucares distante a 1200 metros al norte del sujeto vende Humberto Fernández

Coordenadas Este

Oferta

2

Lote ubicado en entorno similar que del sujeto igual entorno de sitio, terreno con acceso por calle pública y con los servicios básicos, se encuentra en la zona hacia la Garita de Alajuela, vende Marta Campos.

3

Base datos avalúo para BNCR fecha 25/8/2017// avalúo oficina de Lindora , cliente Yirliania Castro Garita, lote ubicado en Barrio San José de Alajuela dentro de entorno de La Garita, tiene similares características que las del sujeto ya que su frente es mínimo y con callejón de acceso, perito externo Ingeniería de Valoraciones Inmobiliarias Griegas S.A. Luis Fdo Núñez Soto

4

Lote ubicado en zona de La Garita Alajuela, dentro de zona homogénea , al margen de la calle pública principal, el terreno tiene una casa con sistema integral con área de 500 M2 con valor de ¢100 mill, valor residual del terreno ¢156,500,000,00 dueño señor Pedro ( Origen Taiwan)

471797

Norte

473661

Norte

Coordenadas Este

1106945

19/06/2018

469523

Norte

Oferta

5

1106515

19/06/2018

8839-8888

Coordenadas Este

1106696

19/06/2018

2494-0946//8390-7159

Coordenadas Este

Oferta

Norte

2433-8517

Coordenadas Este

Oferta

473337

Fecha Consulta 19/06/2018

Norte

1106755

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino no clasificado Tipo de ruta Tierra Material 7,00 m Ancho de vía Acera NO

Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

214-20113027957800-2018-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Servidumbre ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable ICE Jardínes y Parques ICE Transporte Público ICE Edificios Comerciales ASADA Recolección de basura VARIOS Edificios públicos / comunales Teléfono y Electricidad

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Alta Densidad poblacional Media Actividad del lugar

a 1000 m a 160 m a 2000 m a 1000 m

RESIDENCIAL, RECREACIONALES

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 7,00 m Pendiente % 0 104,38 m Tipo de vía: 4 14,9114286 1 16 Ubicación: Servidumbre

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 10,00 m Cuerpo de agua cerca Arroyo Distancia Plana Topografía Pendiente Desendente

QUINTAS

0,00 m

Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

NO NO Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 60,00%

FECHA ESTUDIO

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

18/06/2018

si tiene// los mismas no alteran en aumento ni disminución el valor del activo que se valora

OBSERVACIONES Terreno de topografía plana no tiene en su interior cuerpos de agua ,( es colindante con pequeño arroyo al oeste que bordea ese lindero, pero no se vislumbra ninguna afectacion al sujeto , dado el pequeño caudal que maneja y el correcto fragado y canalizacion de dicho arroyo. No tiene torres, anclaajes, antenas ni árboles de alto porte que limiten uso residencial, es plano y aprobechable en general. //// Colindando con el lindero 1 del Catastro que se describe se denota una servidumbre de uso agricola( inscrita a favor del inmueble) SIM EMBARGO ESTA SERVIDUMBRE ES INEXISTENTE SEGUN INSPECCIÓN FÍSICA REALIZADA. // Al terreno siempre se accesó atravesando la propiedad del lindero norte ( una distancia de unos 40,00 m de ésta propiedad ) . Pero no se conoce si existió o si alguna vez se modificó plano u otro. A la fecha NO EXISTE ACCESO FÍSICO AL INMUEBLE y éste esta en la actualidad como fundo enclavado. Deberá el Banco o su posible comprador realizar las acciones técnicas y legales que correspondan para generar un acceso legal al sujeto que se valora. El suscrito valuador considera que ésta afectación aplica a un demérito en el valor del inmueble de hasta el 10% respecto a su valor real de venta o mercado.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación vivienda

TOTAL Forma de explotación area de caballeriza

Área m2 265

V. Unit. ¢ / m2 330.000

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 15 0,7422 DM #¡DIV/0!

Factor Estado 0,0000 #N/A

-

#¡DIV/0!

-

#¡DIV/0!

VRN ¢ 87.450.000 -

VUT años 40

Área m2 230,40

V. Unit. ¢ / m2 240.000

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

TOTAL

VRN ¢ 55.296.000 55.296.000

VRN ¢

-

#N/A

-

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

#N/A

-

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado 40 15 0,7422 0,0000 DM #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A

VUT años -

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2

VUR años #¡DIV/0!

VNR ¢

265,00

TOTAL

Forma de explotación

214-20113027957800-2018-U

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ -

VNR ¢ -

0 #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

0 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente VUT Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢0,00 ¢0,00

¢0,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

214-20113027957800-2018-U

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: VIVIENDA Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal:

Uso predominante: Presupuesto:

Avance:

¢

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Año de construcción:

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC03

4

Estructura

SE asumen placas de concreto corridas

Paredes

bloques de concreto y paneles livianos , dense glass u otro

Entrepiso

losa de concreto y paneles livianos con lámina de fibrocemento de 22 mm

Entubado Conduit

NO

Techos Cubierta

cerchas metalicas y clavadores hg ondulado

Porcentaje Caja breaker

NO

Cielos

no

Interruptor

Pisos

concreto colado

Estado General

Fachada

varios volúmenes, varios niveles

Sistema eléctrico:

Gas LP Aposentos

no Malo

Ubicación

aposentos abiertos desmantelados

no Baños no Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Importante Pisos Importante Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3 4 5 6 7

10%

% de avance

Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Malo Cielos Malo Pisos Malo Cubierta Malo

no no Paredes

Importante

Apreciación visual de desplome Importante Pisos

Cielos

Importante

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES

Existen dentro del inmueble dos edificaciones independientes, la primera corresponde a vivienda de 3,5 niveles , según descripción , y la segunda una caballeriza fin finalizar. Ambas edificaciones estan en estado de demolición y no suman a la garantía que se valora. Tienen problemas estructurales, mecanicos, eléctricos y fueron abandonadas . Desde entonces no reciben mantenimiento alguno, por lo que se recomienda la demolición de dichas edificaciones.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO PERITO VALUADOR EN FRENTE DE PROPIEDAD

Acometida eléctrica desconectada por finca vecina

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

214-20113027957800-2018-U Areas planoas y aprovechables

Acceso al terreno que no está contemplado en plano de catastro

Terreno interiores, plano general y aprovechable Areas internas del terreno

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

ANEXO FOTOGRÁFICO Casa de habitación con serios daños estructurales

214-20113027957800-2018-U Casa habitación de 3 niveles para demolición

Casa habitación para demolición

Areas internas del terreno, plano general y aprovechable

Casa habitacion para demolición

Area constructiva uso mixto caballeriza para demolicion

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO Estado de la edificaciones para demolición

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

214-20113027957800-2018-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

Arroyo no graficado en planos , colinda al oeste con el sujeto

Areas planas y aprovechables de terreno

estado de edificaciones para demoler

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

214-20113027957800-2018-U

tapias delimitan terreno, ( por acá supuestamente debería existir servidumbre pero es inexistente

techos en pésimo estado de las edificaciones

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO Mal estado general de las edificaciones las cuales no suman al valor de la garantía

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

214-20113027957800-2018-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO PLANO DE CATASTRO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

214-20113027957800-2018-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO ESTUDIO REGISTRAL

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

214-20113027957800-2018-U