Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 07 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

INFORME DE AVALÚO 214-50200183015000-2017-U

Dirección de Recursos Materiales

Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) Céd. Jurídica 4-000001021

Banco Nacional de Costa Rica NOMBRE PROPIETARIO (S) Banco Nacional de Costa Rica

Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000001021

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

05 - GUANACASTE 02 - NICOYA 06 - NOSARA Nosara DIRECCIÓN EXACTA

De la esquina sur del aeropuerto, 120 m al sur, propiedad a mano derecha. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 1,270.00 m2 G-1457934-2010 Identificador Predial 1,270.00 m2 50200183015000 0.00% 0.00 m2 Demasía Diferencia de medidas Porcentaje:

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢23,516,590.00 ¢0.00

₡23,516,590.00

VEINTITRES MILLONES QUINIENTOS DIECISEIS MIL QUINIENTOS NOVENTA COLONES 00/100

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

24

meses ¢0.00

Liquidez del bien

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA POR SER DEL BANCO

Media Baja

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES

No se valoran las construcciones porque están deterioradas y el edificio con el rótulo de Barber Shop invade la propiedad adyasente.

Nombre del Perito

Melvin Yanán Toruño Barrantes

Ingeniero civil Tipo de Profesional Número de registro IC- 19930 Nombre de la empresa

Emp. No aplica

Nombre y firma representate legal de la empresa 3 febrero 2017 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8853-6128 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

MELVIN YANAN TORUÑO BARRANTES (FIRMA)

Firmado digitalmente por MELVIN YANAN TORUÑO BARRANTES (FIRMA) Fecha: 2017.02.07 05:37:31 -06'00'

Firma del Perito Identificación N° 503380879 No aplica

No aplica 6 febrero 2017

AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 Extensión (área) Frente Pendiente Nivel Ubicación residencial del sujeto Vía Servicios Públicos 1 Servicios Públicos 2 Regularidad (Área del Menor Rectángulo Circunscrito (AMRC))

SUJETO 1,270.00 m2 21.54 m 0 0.00 m

4

Factor

5

Factor

1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

5

5

1.0000

6

1.0258

6

1.0258

1.0000

1.0000

4 1 16

5 1 16

1.0687 1.0000 1.0000

5 1 16

1.0687 1.0000 1.0000

5 1 15

1.0687 1.0000 1.0305

1.0000 1.0000 1.0000

1.0000 1.0000 1.0000

1,877.00 m2

661.05 m2

0.8941

781.05 m2

0.8941

3,977.00 m2

0.9621

1.0000

1.0000

0.95

1.0000 1.0000 0.9500

1.0000 1.0000 0.9500

1.0000 1.0000 1.0000

1.0000 1.0000 1.0000

Factor de negociación Factor de Homologación Valores Homologados

DESCRIPCIÓN Amenaza de inundación

214-50200183015000-2017-U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 24,594.97 24,932.61 29,953.09 628.00 m2 0.7926 742.00 m2 0.8375 2,771.00 m2 1.2000 30.00 m 0.9205 30.00 m 0.9205 79.94 m 0.7353 0 1.0000 0 1.0000 0 1.0000 0.50 m 1.0151 0.00 m 1.0000 0.00 m 1.0000

FACTOR 0.9000

1.0000 1.0000 0.9500

0.95 0.95 0.6723 0.7179 0.9111 1.0000 1.0000 16,535.35 17,897.88 27,289.30 El tipo de cambio de la Compra al 6/2/2017 en el BCCR es de ¢551,63/$ FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 1,270.00 m2 Con base en las hojas de la CNE, existe la amenaza Área afectada 0.00 m2 Área afectada 0.00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡20,574 /m2 Valor ajustado ¢18,517 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0.9000 Área 1,270.00 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢18,517.00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢23,516,590.00

Valor conclusivo Factor secciones

LINDEROS ACTUALES NORTE SUR ESTE OESTE

VÉRTICE 3 4 5 6

N° 1 2 3 4 5

MARIA ARAGON RUIZ Y; JOHN EDWARD FRASER DONOVAN

FREDDY MANUEL SANDOVAL SALAZAR CALLE PUBLICA CON UN FRENTE DE 21,54 METROS Y; JOHN EDWARD FRESER DONOVAN

FREDDY MANUEL SANDOVAL SALAZAR

Nave industrial Restaurante Calle en buen estado y lote de Nave industrial Terreno sin construcciones

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 318,386 318,352 318,337 318,359

PRECISIÓN 6.00 m NORTE 1,103,001 1,103,015 1,103,019 1,103,040

Altitud

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Oferta 8641-4211 $28.000 Dirección: 840m S, 180 m O, de la esquina sur del aeropuerto. Contacto: Carola, dueña. Riesgos de inundación. Coordenadas Este 318,515 Norte Oferta 8831-4769/88123018 ¢18.5 millones Contacto: Juan Carlo Ugalde, dueño. Coordenadas Este 319,561 Norte ¢85 millones. Dirección: Contiguo a aeropuerto. Contacto: Oferta 2682-0048 Coordenadas Este Juanita, dueña. Riesgos de inundación. 318,697 Norte Coordenadas Este

Norte

Coordenadas Este

Norte

Fecha Consulta 03/02/2017 1,102,849 03/02/2017 1,102,891 06/02/2017 1,103,659

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 07 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino vecinal Tipo de ruta Lastre fino Material 10.80 m Ancho de vía Acera NO

214-50200183015000-2017-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable SÍ ICE Teléfono SÍ ICE Jardínes y Parques NO a 0 m Alumbrado SÍ ICE Transporte Público SÍ a 40 m Electricidad SÍ ICE Edificios Comerciales SÍ a 100 m Agua Potable SÍ ASADA Recolección de basura SÍ Señal celular SÍ ICE Edificios públicos / comunales SÍ a 1400 m TV por Cable SÍ Agua y solo tiene la base para instalar del medidor de la electricidad Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Baja Actividad del lugar Turismo Transición Residencial- Comercial

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 21.54 m Pendiente % 0 55.20 m Tipo de vía: 4 2.56267409 1 16 Ubicación: Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 180.00 m Cuerpo de agua cerca Río Distancia Plana Topografía Pendiente Desendente

0.00 m

SÍ Bueno Posibilidad de daños Alto Riesgo deslizamiento Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 64.80%

FECHA ESTUDIO

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

02/02/2017

Sí hay. Ver declaración de información OBSERVACIONES

No se valoran las construcciones porque están obsoletas (Cimientos, losas y paredes construidas), demás la construcción con el rótulo de Barber Shop está invadiendo la propiedad colindante. Se sugiere rotular el inmueble como propiedad del Banco Nacional y cercar la propiedad para evitar el vandalismo. La línea del plano 3-4 mide 36.76 m, la línea del plano 7-8 mide 6,14m; ambas son un poco menores a las medidas indicadas en el plano.

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AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación

TOTAL Forma de explotación

Área m2 -

V. Unit. ¢ / m2 -

VRN ¢

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

-

-

Área m2

-

TOTAL

Forma de explotación

VUT años

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

214-50200183015000-2017-U Factor Estado #N/A #N/A #N/A #N/A

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A

VUT años -

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ -

VNR ¢ -

VNR ¢ -

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢0.00 ¢0.00

¢0.00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 07 Página: 5

214-50200183015000-2017-U

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificiación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal:

Uso predominante: Presupuesto:

Avance:

¢

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

NÚMERO DE NIVELES:

Sistema eléctrico:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP

Aposentos Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3 4 5 6 7

% de avance

Paredes Pisos

Paredes

Ubicación Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Cubierta

Apreciación visual de desplome Pisos Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance:

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0.0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 07 Página: 6 214-50200183015000-2017-U

ANEXO FOTOGRÁFICO

Vista panorámica de la calle de accceso

Alumbrado, electricidad, teléfono y cable disponble

Frente del lote

Construcción existente desmantelada

1

2

Perito frente al lote

Estado de medidores

Estructura invade parcialmente la colindancia

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

PLANO DE CATASTRO

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 07 ANEXO: 1 214-50200183015000-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ESTUDIO REGISTRAL

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 07 ANEXO: 2 214-50200183015000-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ESTUDIO CATASTRAL

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 07 ANEXO: 3 214-50200183015000-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DECLARACIÓN DE INFORMACIÓN

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 07 ANEXO: 4 214-50200183015000-2017-U

a) El objeto de la presente valoración es calcular el valor del inmueble en la fecha del avalúo, para conocer su valor de mercado para fines crediticios. b) Las condiciones de la propiedad se verificaron durante visita realizada el 3/2/2017. c) No se asume responsabilidad por condiciones no aparentes u ocultas en los bienes valuados. Este avalúo no contempla pruebas físicas de Ingeniería ni de laboratorio sobre la capacidad soportante del suelo. d) El valuador manifiesta que no tiene interés actual o futuro sobre los inmuebles valuados, no tiene vínculos familiares o comerciales con el solicitante, ni interés personal en la aprobación o rechazo de la presente solicitud de crédito. e) No se realizaron pruebas o estudios geotécnicos, estructurales, hidráulicos, hidrológicos o cualquier otro de ingeniería, razón por la cual no se asume responsabilidad sobre la integridad estructural de las edificaciones, ni sobre las características de los suelos, ni sobre las capacidades de los sistemas de contención, drenaje, otros. f) No se hace levantamiento topográfico con instrumentos por lo que los datos contenidos en el plano se consideran como ciertos. El área utilizada en los cálculos es la menor entre el catastro y registro público en caso de existir diferencias entre ambos.

g) Se está utilizando el tipo de cambio de compra del BCCR, ajustado al día en que se realiza el informe; según indica la Normativa de Regulación de créditos 1-05 de la SUGEF, artículo 16 (b).

h) El método de valoración del terreno, fue el COMPARATIVO, que también se conoce como el método de las ventas comparables y que se fundamenta en el concepto de “valor de mercado” (oferta y demanda).

i) El suscrito valuador da fe de que la estimación del valor se ha obtenido con base en metodologías objetivas y en acatamiento de las Normas Internacionales de Valuación (IVS por sus siglas en inglés). Así también, no le alcanzan los intereses económicos y sociales sobre el bien valorado. j) Este informe de avalúo es confidencial, no podrá ser difundido en medios de comunicación y no podrá ser utilizado para fines distintos al indicado aquí. No se asume responsabilidad por la copia del informe en todo o en parte, o cualquier referencia al mismo, o a las cifras de valuación contenidos en el presente informe, o los nombres y afiliación profesional del Valuador, sin el consentimiento por escrito del mismo. k) Gravamenes del inmueble: RESERVAS Y RESTRICCIONES CITAS: 351-05222-01-0900-001 FINCA REFERENCIA 00023730 000 CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY COND Y PROHIBICREF:00023730 000 CITAS: 351-05222-01-0901-001 FINCA REFERENCIA 00023730 000 CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY

l) El Mapa de Amenazas Naturales Potenciales del Cantón de Nicoya - Febrero del 2010, elaborado por la CNE, señala el sector donde se ubica el inmueble como una "Zona con Amenaza Potencial de Inundación" por influencia del Río Nosara. Existe un dique construído por la CNE y no se registran eventos en los últimos años. Aunque existe un riesgo que asumir, parece no existir evidencia de que el mismo se haya materializado en los últimos años, existiendo un mercado activo para bienes inmuebles de la zona en la amenaza (Se le aplica demérito al inmueble valorado por esta razón).