Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR90RP02 Edición: 04 Página: 1 INFORME DE AVALÚO 214-30501017144700-2019-U

AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

DIREC. LOGIST. RECUR.MATER.

ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S)

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA NOMBRE DE EXDEUDOR: ZAMORA CAMPOS LUIS NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica 4-000-001021 # Ex deudor: 6677-1 Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

03 - CARTAGO 05 - TURRIALBA 01 - TURRIALBA Dominica DIRECCIÓN EXACTA

30mts N-E de la esquina N-E del "Centro Educativo Jorge de Bravo ", Urbanización Don Tomas lote No 2-A REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° C-486917-1998 Identificador Predial 30501017144700 0,00% Diferencia de medidas Porcentaje:

Según el Registro y el Plano 456,63 m2 456,63 m2 0,00 m2 Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN

¢42.313.618,95 ¢41.358.720,00

₡83.672.338,95

OCHENTA Y TRES MILLONES SEISCIENTOS SETENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS TREINTA Y VALOR EN LETRAS: OCHO COLONES 95/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Local 18 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢41.358.720,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES

CASA DESHABITADA, ver observaciones pag. 4

Nombre del Perito

Ignacio Rivera Redondo

Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa

Ing. Constructor ICO6658

Emp.

Nombre y firma represéntate legal de la empresa 18 junio 2019 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8394-8538 o 8953-1960 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

IGNACIO ENRIQUE RIVERA REDONDO (FIRMA)

SÍ

Firmado digitalmente por IGNACIO ENRIQUE RIVERA REDONDO (FIRMA) Fecha: 2019.06.26 16:46:03 -06'00'

Firma del Perito Identificación N° 3-0254-0437

20 junio 2019

AVALÚO DEL TERRENO Características

SUJETO VALOR ¢/m2 Área (m2) 456,63 Regularidad 1 % de Pendiente 0 Nivel (m) 0,2 Tipo de vía 3 Servicios 1 4 Servicios 2 16 Ubicación en manzana 5 Factor de Homologación Valores Homologados

Valor conclusivo Factor secciones

N° 1

4 Factor 110.000,00 304 0,8744 1 1,0000 1 1,0129 1 1,0243 2 0,9357 4 1,0000 11 1,1618 3 0,9503 0,9372 103.087,88

5

Factor 0,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

VALOR DEL TERRENO ₡92.665 /m2 Valor ajustado ¢92.665 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 456,63 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢92.665,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢42.313.618,95

NOR-ESTE SUR-OESTE NOR-OESTE SUR-ESTE

VÉRTICE 1 2

214-30501017144700-2019-U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 106.172,84 100.000,00 96.774,20 405,00 0,9612 350 0,9160 310 0,8800 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 0,9940 0 0,9940 0 0,9940 3 1,0000 3 1,0000 3 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 3 0,9503 3 0,9503 5 1,0000 0,9079 0,8652 0,8748 96.396,78 86.522,97 84.653,89

LINDEROS ACTUALES lote 3-A, de la Urbanización Don Tomas lote 1-A, de la Urbanización Don Tomas loteS 14 y 13-A, de la Urbanización Don Tomas calle pública

vacio instalación de torre de telefonía celular casas de habitación frente de 18.63mts

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 534.770 534.757

PRECISIÓN NORTE 1.096.067 1.096.065

Altitud 653 653

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Referente:. Sra. Lorena Segura , Ubicación: 200 O Oferta 8632-1301 esquina N-E del centro educativo Jorge de Bravo. Área : 405m2 .Lote esquinero vacío Valor venta : ¢ 43.000.000

Coordenadas Este Oferta

534.278

Norte

Fecha Consulta 18/6/2019 1.095.929 18/6/2019

8884-1546

2

Referente:. Sr. Mauricio Jiménez , Ubicación: 100N esquina N-E del centro educativo Jorge de Bravo. Área : 350m2 .Lote esquinero vacío Valor venta : ¢ 35.000.000

Norte

1.096.258 18/6/2019

3

8991-1198 y 8811-1736 Referente:. Sr. Omar Chavez , Ubicación: 100E y Oferta 50N esquina N-E del centro educativo Jorge de Bravo. Área : 310m2 .Lote medianero vacío Valor Coordenadas Este 534.794 Norte venta : ¢ 30.000.000

4

Referente:. Sra. Nancy , Ubicación: 75N esquina N-E del centro educativo Jorge de Bravo. Área : 304m2 .Lote medianero vacío Valor venta : ¢ 33.440.000

Coordenadas Este

Oferta

534.648

8991-1198 y 8811-1736

Coordenadas Este

534.794

Norte

1.096.169 18/6/2019 1.096.169

Código: RE06-PR90RP02 Edición: 04 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Secundaria Tipo de ruta Asfalto Material 12,00 m Ancho de vía Acera SÍ

Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados

214-30501017144700-2019-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO SÍ Cordón SÍ Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable ICE y otros Jardines y Parques ICE Transporte Público ICE MUNICIPAL Edificios Comerciales Recolección de basura ICE y otros Edificios públicos / comunales Sólo Electricidad

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

ICE y otros

a 100 m a 500 m a 2000 m Municipal a 500 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Alta Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Media Actividad del lugar Agrícola y comercio

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 18,63 m Pendiente % 0 24,22 m Tipo de vía: 3 1,3 4 16 Ubicación: Medianero

Frente principal: SÍ Fondo prom: SÍ Relación: Servicios S1 S2

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Plana

Topografía

0,20 m SÍ

NO

Distancia

Posibilidad de daños

Ninguno

Pendiente

Riesgo deslizamiento

Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 90,40% AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

FECHA ESTUDIO

9/6/2019

No hay

OBSERVACIONES El lote colinda por el linedero 1-7 con predia sobre esta instalada torre de telefonía celular de gran altura

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR90RP02 Edición: 04 Página: 4

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-30501017144700-2019-U

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Casa de habitación Estado de la edificación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 167,00 m2

Avance:

Uso predominante: Residencial Presupuesto: ¢

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

37%

Estructura

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC03 concreto armado probablemente según los criterios CS-2002

Paredes

bloques de concreto repello fino ambas caras

Entrepiso Techos Cubierta

no aplica metal perfil de HG HG # 28 ondulado

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker

Cielos

Lamina de Gypsum

Interruptor

Pisos

Cerámica tipo nacional

Estado General

Fachada

sencilla

Aposentos

sala, cocina, comedor, 3 dormitorios y cuarto de lavandería

Baños

2,5

Otros

cobertizo de garaje, jardín interno, zona de piscina, tapias perimetrales y cerramiento frontal en verja metálica

1 Sistema eléctrico:

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Leve Pisos Ninguno Estado de la edificación:

DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3

% de avance

2009

SI

TOTAL

SI Diyuntores

Gas LP

Malo

Ubicación Estado Físico y Mantenimiento:

si hay no hay Paredes

Leve

Paredes Regular

Cielos

Malo

Pisos

Cubierta

Bueno

Bueno

Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos Cielos

Importante

OBRAS COMPLEMENTARIAS Existente Avance: Cobertizo garaje en estructura de metal cubierta HG # 28 y piso cerámico. Tapias en bloques de concreto, repello quemado y pintura , algunas partes con alambre de seguridad tipo navaja, altura media 2,65mts. Cerramiento frontal en pared de baja altura en bloques de concreto, repellada y pintada con sobre verja en tubo metálico sec cuadrada de 38mm , estilo sencillo con portón de acceso peatonal y alambrado navaja parte superior, portón vehicular en metal troquelado del tipo " Decorporton "( sin motor , mal estado). PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES Bajantes de canoas , forro de cielos y aleros parcialmente desprendidos por presencia de "comején", marcos de ventanas afectados por el mismo insecto ( +75% ), calentador de agua externo, mueble de cocina , losa sanitaria, acabado general de pintura, cerrajería de puertas y portones, puertas dañadas o removidas ( doble hoja comedor-patio), componentes de la vivienda dañados, en mal estado o ausentes que afectar el valor del inmueble : No se consideran para efectos de valoración; pileta de baño al aire libre con fuente de agua en patio (estilo piscina), área de BBQ desmantelada ( sólo queda parte del mueble en mal estado) y el medio baño de patio. Se pudo apreciar el deterioro general en la instalación eléctrica parcialmente desmantelada en su caja de circuitos con ausencia parcial de toma corrientes, apagadores y plafones de luz. A la fecha de visita la edificación no parece haber sido afectada por vandalismo aunque el desmantelamientos evidente en algunos elementos parecen corresponder al antiguo propietario. Se debe atender el pago se servicios básicos , agua y electricidad, desconectado actualmente . LA VIVIENDA MANTIENE UNA AFECTACIÓN Y DETERIORO ACELERADO ESPERABLE PARA UN INMUEBLE NO HABITDO Y SIN MANTENIENTO POR MAS DE 12 MESES.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR90RP02 Edición: 04 Página: 5

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Vivienda

Área m2 167,00

TOTAL

167,00

Forma de explotación Cobertizo garaje Tapia ( ml ) Verja frontal ( ml )

Área m2 15,00 64,00 23,00

V. Unit. ¢ / m2 350.000

V. Unit. ¢ / m2 35.000 85.000 115.000

TOTAL

Forma de explotación

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ 58.450.000 58.450.000

VRN ¢ 525.000 5.440.000 2.645.000 8.610.000

VRN ¢ -

VUT años 50 50

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 10 0,8800 D 17 0,7722 I

214-30501017144700-2019-U Factor Estado 0,6780 0,9191

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado 30 10 0,7778 0,9191 I 40 10 0,8438 0,9191 I 30 10 0,7778 0,9191 I 40 9 0,8622 0,9748 B

MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A

VNR ¢ 34.873.608,00 34.873.608,00

VUR años 29,8 #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 208.824 0

VNR ¢ 375.315,00 4.218.944,00 1.890.853,00 6.485.112,00

VUR años 21,4 31,0 21,4 #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 25.021 65.921 82.211 0

VUR años #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0!

VNR ¢ -

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢34.873.608,00 ¢6.485.112,00

¢41.358.720,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Vía Mercado

Código: RE06-PR90RP02 Edición: 06 Página: 6

214-30501017144700-2019-U

ANEXO FOTOGRÁFICO

vista frontal

vista contexto

Lateral, cobertizo garaje

vista posteriror

vista interna , comedor/jardin interno

vista dormitorio individual

vista en sitio

vista lateral oeste

cocina

Baño completo uso común FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES

1

2

3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Vía Mercado

214-30501017144700-2019-U

ANEXO FOTOGRÁFICO

cielo alero caido

vista cercana

Vista forro cielo interno

Daño marco ventanas

Baño completo uso común

Daño acabdo pintura pared

1

Código: RE06-PR90RP02 Edición: 06 Página: 7

2

3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Vía Mercado

PLANO DE CATASTRO

Código: RE06-PR90RP02 Edición: 04 Página: 8

214-30501017144700-2019-U

INSERTAR PLANO DE CATASTRO

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Vía Mercado

ESTUDIO DE REGISTRO

Código: RE06-PR90RP02 Edición: 04 Página: 9

214-30501017144700-2019-U

INSERTAR ESTUDIO DE REGISTRO