Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO: Administración de Bienes

INFORME DE AVALÚO 214 3 02 02 0166249 00 -2017-U CONSECUTIVO A&V-157-2017

214 DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES

NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica

NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica

NOMBRE EXDEUDOR (ES) OMAR

Céd. Identidad

BRENES

MORALES

4-000-001021 Proporción de Derechos 4-000-001021 100% 3-0254-0024

UBICACIÓN DEL BIEN 03 - CARTAGO 02 - PARAISO 02 - SANTIAGO El Yas

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

DIRECCIÓN EXACTA Santiago, El Yas, carretera a Birrisito, contiguo al Mirador Valle Nuevo, propiedad al margen izquierdo de la calzada.

Inscripción de: Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas Certificado Catastral

REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Según: 1.976,79 m2 C-304342-1996 1.976,79 m2 3 02 02 0166249 00 0,00% 0,00 m2 Porcentaje: 1.976,79 m2

el Registro y el Plano

Demasía

NO

OBSERVACIONES: AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢39.272.886,93 ¢12.655.404,00

₡51.928.290,93

Cincuenta y un millones novecientos veintiocho mil doscientos noventa colones con noventa y tres céntimos.

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

6

Ámbito mínimo de mercado potencial

meses ¢12.655.404,00

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

Local

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES

Nombre del Perito

Jorge Amador Guzmán

Ing. Agrónomo Tipo de Profesional Número de registro N° 1930 Nombre de la empresa

Firmado Digitalmente (Ver página 11) Firma del Perito Identificación N° 1-0622-0850 Amador y Villegas Valuadores S.A.

Nombre/firma representante legal de la empresa: 21 octubre 2017 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8372-2736 / 8840-6046 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Jorge Amador Guzmán 23 octubre 2017 Firmado Digitalmente (Ver página 11)

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO Características

SUJETO VALOR ¢/m2 Área 1.976,79 Nivel 0,00 Frente 31,95 Fondo 20,23 Forma I Pendiente 5 Ubicación 5 Servicios 1 1 Servicios 2 16 Tipo de Vía 4 Localización Negociación Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN

214 3 02 02 0166249 00 -2017-U TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES Factor Factor Factor Factor Factor 1 2 3 4 5 30.457,00 20.000,00 26.615,00 394 0,5873 1000 0,7986 549 0,6552 0,0000 0,0000 1,00 1,0305 0,00 1,0000 0,30 1,0000 1,0000 1,0000 8 1,5793 13,30 1,3354 7,36 1,6233 ###### ###### 50 75 47,84 I 1,0000 R 0,9500 R 0,9500 FALSO FALSO 1 0,9500 1 0,9500 0 0,9379 0,9379 0,9379 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 0,8803 0,8803 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1,0305 1,0305 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 1,6161 1,6161 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 0,7723 0,7723 1,0000 0,8500 0,8000 1,0000 1,0000 0,9000 0,9500 0,9500 1,0000 1,0000 0,8172 0,7772 0,7203 #¡DIV/0! #¡DIV/0! 24.887,97 15.543,97 19.169,99

FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ¢19.867,00 / m2 Valor ajustado ¢19.867,00 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 1.976,79 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢19.867,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢39.272.886,93

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR NORESTE OESTE VÉRTICE 1 6

N° 1

2

3

Manuel Morales Saenz William Madriz y Rodrigo Morales Roberto y Manuel Morales Saenz Calle pública

LINDEROS ACTUALES Finca agrícola Mirador y Fincas Finca agrícola Calle asfaltada

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 519.141 519.162

PRECISIÓN 3,00 m NORTE 1.090.120 1.090.137

Altitud 1.304 1.302

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Lote disponible a la venta en El Yas sobre Oferta Rafael Román 2534-8047 carretera a La Flor. Coordenadas Este 519.639 Norte Lotes residenciales disponibles a la venta en Oferta Dalía Sanchez 2574-5455 El Yas Centro. Coordenadas Este 519.459 Norte Diego Alvarez-Mucap 2550Lote residencial disponible a la venta en Oferta 8453 Santiago, traido a presente con IPC. Coordenadas Este 521.640 Norte

4 Coordenadas Este

Norte

Coordenadas Este

Norte

5

Fecha Consulta 21/10/2017 1.090.636 21/10/2017 1.090.402 30/01/2017 1.090.978

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Asfalto Material 21,00 m Ancho de vía Acera NO

Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

3 02 02 0166249 00

214

-2017-U

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

SERVICIOS Internet por Cable NO ICETEL Jardínes y Parques NO JASEC Transporte Público SÍ a 300 m JASEC Edificios Comerciales SÍ a 300 m Asada Recolección de basura SÍ a 0 m VARIOS Edificios públicos / comunales SÍ a 0,5 Km Electricidad y Agua

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Alta Actividad del lugar Agrícola/Residencial

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 31,95 m Pendiente % 5 20,23 m Tipo de vía: 4 0,63 1 16 Ubicación: 5 Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Ninguno Distancia Plana Topografía Pendiente Descendente

0,00 m

NO Óptimo Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Bajo

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 74,00%

FECHA ESTUDIO

23/10/2017

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES Servidumbre de paso afecta a finca 166249, a favor de finca 96584; inicia el 30-Set.-2000. cerrada, traslape

OBSERVACIONES A la fecha de avalúo, segun el registro, la propiedad valorada tiene un gavámen de servidumbre de paso a favor de la finca 96584. Valga aclarar que esta servidumbre no se muestra en el plano catastrado, ni existe fisicamente sobre la finca que se valora y la finca 96584, única mencionada como fundo de la servidumbre; fue cerrada. No tiene ninguna limitación legal como garantía a favor del banco. Se valora lote semiurbano de forma irregular a nivel de calle con pendiente descendente hacia el fondo, con casa de habitación construida. Se ubica en El Yas, Santiago, cantón de Paraiso, entorno predominantemente agrícola con fraccionamiento urbano sobre los bordes de la carretera. Por su ubicación, tiene fácil acceso a los servicios públicos, comerciales y comunales de los centros de población de El Yas, La Flor, Santiago y Paraíso. El amojonamiento resultante del levantamiento topográfico, sitúa el límite de propiedad por dentro de los linderos señalados previamente en el sitio; la construcción de la vivienda tendría parte traslapada con la propiedad colindante, tal y como se puede apreciar en el anexo fotográfico, pág. 7.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES

Casa de Habitación

Área m2 123,60

TOTAL

123,60

Forma de explotación

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2 254.000,00

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ 31.394.400,00 31.394.400,00

VRN ¢ -

TOTAL

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

TOTAL

214

CONSTRUCCIONES VUT Edad Factor Estado años años Depre. 40 25 0,4922 R #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado 0,8190 #N/A #N/A #N/A #N/A

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A

VNR ¢

MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢

VNR ¢ 12.655.404,00 12.655.404,00

-

-

3 02 02 0166249 00 -2017-U VUR años 16,1 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 102.390,00 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢12.655.404,00 ¢0,00

¢12.655.404,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

O MB B I R D M MM DM

ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214

3 02 02 0166249 00

-2017-U

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Casa de habitación Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 123,60 m2

Avance:

Uso predominante: Residencial 100% Presupuesto: ¢

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

6%

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC02 Mampostería con columnas y vigas de concreto armado Paredes externas de Bloques de concreto, internas fibrocemento No hay Entubado Conduit Cerchas de madera Porcentaje HG galvanizado No. 28 Caja breaker Fibrocemento Interruptor Cerámica Estado General

1

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos

7 Aposentos: 1 sala-comedor, 1 cocina, 5 dormitorios.

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

1

Sistema eléctrico: SI PARCIAL 75% SI Cuchilla Óptimo

Paredes de bloques de concreto, ventanas de vidrio con marcos de madera

2 baños normales Baños Otros Red de agua caliente No hay Tanque captación de agua No hay Fisuras Repellos Leve Paredes Pisos Leve

Etapas 0

1992

% de avance

Gas LP No hay

Paredes Pisos

Ninguno

No aplica

Ubicación

Estado Físico y Mantenimiento: Regular Cielos Regular Bueno Cubierta Bueno

Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos

Ninguno

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Se recomienda Detalle de avance esperado construcción:

un

primer

giro

para

NO

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

2 3 4 5 OBSERVACIONES A la fecha de avalúo, la vivienda se encuentra en regular estado general de conservación. Requiere mantenimiento de fisuras, canoas y pintura general.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO

214

3 02 02 0166249 00

VISTA FRONTAL DE LA PROPIEDAD

VISTA FRONTAL DE LA VIVIENDA

ENTRADA PRINCIPAL DE LA PROPIEDAD

ENTORNO INMEDIATO, A EL YAS

VISTAS INTERNAS DE LA VIVIENDA

-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 7 ANEXO FOTOGRÁFICO

VISTA POSTERIOR DE LA VIVIENDA

214

3 02 02 0166249 00

-2017-U

CALLEJON INTERNO DE ACCESO

VISTA INTERNA DEL LOTE Línea de propiedad bajo el piso de la vivienda

1

2

Ing. Jorge Amador Guzmán FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 8 PLANO CATASTRADO

214

3 02 02 0166249 00

-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 9 CERTIFICADO CATASTRAL

214

3 02 02 0166249 00

-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 10 ESTUDIO DE REGISTRO 1

214

3 02 02 0166249 00

-2017-U

Página: 11

NOTAS

Y

OBSERVACIONES INFORME DE AVALÚO:

214

GENERALES 3 02 02 0166249 00

-2017-U

No se realizaron estudios geotécnicos al terreno, ni pruebas físicas de resistencia estructural a las construcciones, ya que este informe tiene sólamente el alcance de un Avalúo. No se asume responsabilidad por el funcionamiento de los sistemas electromecánicos, estructurales o de cualquier índole, ya que este informe corresponde a un avalúo. La responsabilidad sobre lo citado, corresponde al profesional responsable de las obras y a la empresa desarrolladora. No se asume Responsabilidad respecto a la calidad ni capacidad soportante de los suelos, o de las construcciones, ni a los vicios ocultos de los mismos. Ningún funcionario de esta Empresa tiene algún interés presente ni futuro sobre la Propiedad que se valora. No es parte del alcance de este Avalúo la verificación de la información contenida en el Plano Catastrado. Los datos consignados en dicho Plano se asumen como ciertos. La información contenida en el presente Avalúo es producto de la investigación, mediciones en sitio, criterio técnico, fotografías e información brindada por el solicitante durante y después de la visita al inmueble. Asimismo, se consideró la información del estudio registral y el plano catastrado. El presente Avalúo y la información contenida en el mismo, no podrán ser utilizados ni duplicados con fines o propósitos ajenos al trámite del crédito para el cual fue realizado. Ningún funcionario de esta Empresa Valuadora podrá ser obligado a comparecer o dar testimonio en procesos judiciales relacionados con el bien al que se refiere este Avalúo, salvo acuerdo previo y por escrito entre las partes.

Por ser Costa Rica un país con alta sismicidad y presencia de fallas geológicas, existe la posibilidad de un evento sísmico en cualquier momento, en cualquier parte del territorio nacional, sin que pueda estimarse su magnitud e intensidad. En cuanto al riesgo vulcanológico, al estar en la zona de influencia de varios volcanes activos, el riesgo y la intensidad de eventuales erupciones, es impredecible. Por lo tanto, esta empresa valuadora no se hace responsable por los daños que pudieran provocar dichos eventos, sobre los inmuebles objeto de este avalúo.

FACTURA DE AMADOR & VILLEGAS VALUADORES S.A. N°:

Amador y Villegas Valuadores S.A. Tel 8372-2736 / 8840-6046 Fax 2249-3137 Apdo. 303-6100 Ciudad Colón, San José, Costa Rica Email: [email protected]

0047

Firmado digitalmente por: JORGE AMADOR GUZMAN (FIRMA) Fecha y hora: 23.10.2017 15:52:06