Nombre: Avalúo de Finca en Condominio Código: RE03-NO15GR02Edición: 06Página: 1

AVALÚO DE FINCA EN CONDOMINIO 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

INFORME DE AVALÚO 214-1090100045857f-2016-C

DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES

ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S)

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica 4-000-001021 Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

01 - SAN JOSE 09 - SANTA ANA 01 - SANTA ANA DEL RESTAURANTE LA CEBOLLA VERDE 700 M AL SUR ESTE DIRECCIÓN EXACTA DEL CONDOMINIO

DEL RESTAURANTE CEBOLLA VERDE EN EL ALTO DE LAS PALOMAS 700 M AL SUR ESTE CONDOMINIO VISTA DEL VALLE FILIAL 03 . REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Filial Id. Predial Finca Matriz: 10901000002095M Inscripción de el Registro y el Plano Id. Predial Finca Madre: 109030041098800 Según FINCA FILIAL N° Factor de Copropiedad: 2.5 Otras Áreas m2 3 Plano de catastro N° 222,02 m2 Finca Madre: 36.464,59 SJ-0999189-2005 Identificador Predial 222,02 m2 Finca Matriz: 36.464,59 1090100045857F 0,00% 0,00 m2 Áreas Privativas: 7.705,69 Diferencia de medidas Porcentaje: Escritura constitutiva 0,00 m2 NO Áreas Comunes: 28.758,90 Demasía: TIPO DE CONDOMINIO Mixto Habitacional con Construcción

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢37.611.076,08 ¢103.211.360,00

₡140.822.436,08

CIENTO CUARENTA MILLONES OCHOCIENTOS VEINTIDOS MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y SEIS COLONES 08/100

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

18

meses ¢103.211.360,00

Liquidez del bien

Media

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito

SÍ

Por su ubicación en Santa Ana cerca de accesos y actividades comerciales MARTIN HERRERA UMAÑA

MARTIN HERRERA UMAÑA (FIRMA) Firma del Perito Identificación N° 1-06580328 PERSONAL

ARQUITECTO Tipo de Profesional Número de registro A- 6639 Emp. Nombre de la empresa Nombre y firma representate legal de la empresa 17 Octubre 2016 Fecha informe: 17 Octubre 2016 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Firmado digitalmente por MARTIN HERRERA UMAÑA (FIRMA) Nombre de reconocimiento (DN): serialNumber=CPF-01-0658-0328, sn=HERRERA UMAÑA, givenName=MARTIN, c=CR, o=PERSONA FISICA, ou=CIUDADANO, cn=MARTIN HERRERA UMAÑA (FIRMA) Fecha: 2016.10.18 11:21:24 -05'00'

88245894

Nombre: Avalúo de Finca en Condominio

AVALÚO DEL TERRENO Características

SUJETO VALOR ¢/m2 area 222,02 frente 13 fondo 17 forma 1 ubicación 5 Factor de Homologación Valores Homologados

DESCRIPCIÓN

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 167.000,00 172.000,00 165.000,00 200,00 0,9660 160 0,8980 200 0,9660 10 1,0680 12 1,0200 13 1,0000 19 0,9770 18 1,0460 19,5 1,0985 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 1,0080 0,9581 1,0612 168.329,18 164.792,20 175.089,92

FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000

Código: RE03-NO15GR02Edición: 06Página: 2

214-1090100045857f-2016-C

4

Factor

5

0,00

Factor 0,00

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡169.404 /m2 Valor ajustado ¢169.404 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 222,02 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢169.404,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢37.611.076,08

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE

VÉRTICE 1 2 3 4

N° 1 2 3

LINDEROS ACTUALES FILIAL NUMERO 2 VIVIENDA AREA COMUN LIBRE ZONA VERDE CESPED AREA COMUN LIBRE ZONA VERDE CESPED EN MEDIO DE CALLE PUBLICA AREA COMUN LIBRE ZONA VERDE CESPED COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 481.718 481.717 481.703 481.708

PRECISIÓN NORTE 1.097.927 1.097.912 1.097.922 1.097.920

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Oferta 88445431 propiedad a la venta Coordenadas Este Norte Oferta 83465607 propiedad a la venta con laura chavarria Coordenadas Este Norte Oferta 88266858 propiedad a la venta con Daniel Zucaes Coordenadas Este Norte

Altitud 1059 m 1059 m 1059 m 1059 m

Fecha Consulta 17/10/2016 17/10/2016 17/10/2016

Nombre: Avalúo de Finca en Condominio Código: RE03-NO15GR02Edición: 06Página: 3

214-1090100045857f-2016-C

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino no clasificado Tipo de ruta Concreto Material 9,00 m Ancho de vía Acera SÍ

Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Planta de tratamiento Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta NO SÍ Cordón SÍ Calle privada ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable ICE Jardínes y Parques ICE Transporte Público ICE Edificios Comerciales AYA Recolección de basura ICE Edificios públicos / comunales Teléfono Agua y Electricidad

SÍ SÍ SÍ a 400 m SÍ a 500 m SÍ SÍ 1KM

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Alta Clase social zonas cercanas Alta Densidad poblacional Alta Actividad del lugar habitacional

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel bajo calle: 13,00 m Pendiente % 0 A 3% 17,00 m Tipo de vía: 3 1,30769231 4 16 Ubicación: Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0,00 m Cuerpo de agua cercaOtro ( especificar)Distancia Ondulada Topografía Pendiente Desendente

0,00 m

NO Óptimo Posibilidad de daños Ninguno Riesgo deslizamiento Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 89,60%

FECHA ESTUDIO

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

13/10/2016

no hay

OBSERVACIONES La propiedad se ubica en Santa Ana Alto de las Palomas del Restaurante Cebolla Verde 700 m al sureste ,Condominio Olympos conocido como Condominio Vista del Valle , el mismo posee 40 fincas filiales , la que nos interesa en el presente avalúo es la filial numero 03 que se ubica del acceso al condominio 100 m al sur y 100 m al este siguiendo calle curva propiedad medianera , plana , con calle frontal en concreto , con un área de terreno de 222,,02 m2 sin cerramiento ni pines de amojonamiento por lo que se recomienda su demarcación y cerramiento respectivo , sus colindantes son , a la derecha casa adosada de las mismas características en espejo , a la izquierda edificio habitacional en medio áreas verdes , colindancia posterior áreas verdes y en su frente calle publica , su vegetación es en césped de buen cuido , posee buenos servicios públicos ,posee una vivienda en dos niveles ,en primer nivel , cochera abierta en su frente para dos vehículos ,medio baño , sala comedor , cocina pilas alacena y terraza , en segundo nivel núcleo de escaleras ,sala de tv , dos dormitorios y dos servicios sanitarios completos y balcón, los materiales predominantes son mampostería en paredes pisos en cerámica y cielos en gypsum y techo en teja con un área de 280 m2 , posee vidrios quebrados en primera planta así como deterioro en cuanto a pintura y aleros no posee tablero de circuitos eléctricos ni alguna piesas eléctricas y se recomienda dar mantenimiento en cuanto a limpieza y pintura es importante señalar que para el momento de la inspección un topógrafo estaba realizando un levantamiento de las propiedades por lo que es conveniente solicitar esa información al administrador del condominio .

Nombre: Avalúo de Finca en Condominio

Código: RE03-NO15GR02Edición: 06Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación vivienda

Área m2 280,00

TOTAL

280,00

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2 420.000

VRN ¢ 117.600.000

Área m2

TOTAL

214-1090100045857f-2016-C Factor Estado 0,9191

117.600.000

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

TOTAL

Forma de explotación

VUT años 60

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 5 0,9549 I

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

VNR ¢ 103.211.360,00 -

VUR años 52,7 #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 368.612 0

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

103.211.360,00

OBRAS COMPLEMENTARIAS ÁREA PRIVATIVA VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #¡DIV/0! #N/A OBRAS COMUNES _ MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A -

VNR ¢ -

VNR ¢ -

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢103.211.360,00 ¢0,00

¢103.211.360,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca en Condominio

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

Código: RE03-NO15GR02Edición: 06Página: 5

214-1090100045857f-2016-C

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: vivienda Estado de la edificiación: Existente Avance: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: permiso de construccion Propiedad utilizada por: Nombre En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: Porcentaje de cobertura: 280,00 m2

Uso predominante: Residencial Presupuesto: ¢

Número permiso construcción:

72%

Año de construcción:

2011

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC4 2 concreto Sistema eléctrico: mamposteria concreto Entubado Conduit SI acero Porcentaje 100% teja Caja breaker NO gypsum Interruptor ceramico Estado General Regular mamposteria Gas LP Ubicación

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Contrapiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos

2 dor, sala, sala tv , comedor , cocina, pilas , 2 y medio baños , cochera

Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Ninguno Pisos Ninguno

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3 4

% de avance

dos y medio de lujo uno con tina si bajo las escaleras

Paredes

Ninguno

Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Bueno Cielos Regular Pisos Bueno Cubierta Bueno Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos Cielos

Ninguno

OBRAS COMPLEMENTARIAS Y COMUNES Avance:

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES propiedad en condominio con vivienda en buen estado estructural con un area de 280 m2 en dos niveles , con un lote de 222,02 m2 mal delimitado . No se realizaron pruebas físicas de Ingeniería y no se asume responsabilidad por la firmeza del terreno ni de la construcción existente.

Nombre: Avalúo de Finca en Condominio Código: RE03-NO15GR02Edición: 06Página: 6

214-1090100045857f-2016-C

ANEXO FOTOGRÁFICO

fachada

fachada

fachada y valuador

vestibulo interno

medio balño

sala

cocina

sala de tv

servicio sanitario

dormitorio

escaleras

dormitorio

caja de circuitos inexistente

cocina

1

2

baño principal

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

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ANEXO FOTOGRÁFICO

214-1090100045857f-2016-C

PLANO CATASTRADO

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

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ANEXO FOTOGRÁFICO

214-1090100045857f-2016-C

ESTUDIO DE REGISTRO FINCA MATRIZ

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca en Condominio Código: RE03-NO15GR02Edición: 06Página: 6

ANEXO FOTOGRÁFICO

214-1090100045857f-2016-C

ESTUDIO DE REGISTRO FINCA FILIAL

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

VARIABLE LOTE VALORARCOMPARABLE 1 COMPARABLE 2 COMPARABLE 3 Valor Total 167000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Area 222,02 Nivel 0 Frente 13 Fondo 17 Regularidad 1 Pendiente 0 Ubicación 5 Ser 1 4 Ser 2 16 Tipo Via 3

200 0 10 19 1 0 5 4 16 3

172000 0,966 1,0000 1,068 0,977 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

160 0 12 18 1 0 5 4 16 3

165000 0,898 1,0000 1,020 1,046 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

200 0 13 19,5 1 0 5 4 16 3

793,25

591,25

578

Zona Urbana Comparable 200 Lote Valorar 222,02 Comparable b 0,33 Lote Valorar a 0,33

160 222,02 0,33 0,33

200 222,02 0,33 0,33

Fa 0,966

0,898

0,966

0 0 0 0 0 1,0000

0 0 0 0 0 1,0000

Zona Urbana Lote a Valorar 13 Comparable 10 Frente mayor 15,85 y 0,25

13 12 15,85 0,25

13 13 15,85 0,25

Ff 1,068

1,020

1,000

0,95 0,55 0,7

0,966 1,0000 1,000 0,985 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

1 FACTOR DE AREA

2 FACTOR DE NIVEL Zona Urbana Lote Valorar 0 Comparable 0 Lote valorar K1 0 Comparable K2 0 0 Fn 1,0000 3 FACTOR DE FRENTE

b a 1 < 30000 m20,33 0,33 2 ≥ 30000 m20,36 ≤ 100000 0,36m2 3 ≥ 100000 m2 0,27 0,27 1

k1 k2 -0 Bajo nivel -0 Sobre Nivel 0 A nivel 1

1 2 3 4

y ≤ 30 m 0,2500 > 30 m ≤ 0,2537 200 m > 200 m ≤0,2150 480 m > 480 m 0,1700 1

4 FACTOR DE FONDO Comparable 19,0 Lote a Valorar 17,000

18,0 17,000

19,5 17,000

Ffo 1,038

1,019

1,047

1

5 FACTOR DE REGULARIDAD Zona Urbana Lote Valorar 1,00 Comparable 1,00 Lote valorar r 0,50 Lote tipoh 0,50

Rango Area rh 1 < 500 0,5000 2 ≥ 500 < 1500 0,3300 3 ≥ 1500 < 0,2500 50000 4 ≥ 50000