Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 1
AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO
INFORME DE AVALÚO 214-50503009333300-2016-U CONSECUTIVO: 50-2016
DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES
ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S)
BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
Céd. Jurídica 4-000-001021
NOMBRE PROPIETARIO (S) FERLINI FERNANDEZ Y CARVAJAL FFC SOCIEDAD ANONIMA
Proporción de Derechos Céd. Jurídica 3-101-684513 100%
UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
05 - GUANACASTE 05 - CARRILLO 03 - SARDINAL SARDINAL DIRECCIÓN EXACTA
DE VILLAS NACAZCOLO 300 MTRS SURESTE, SARDINAL, SARDINAL, CARRILLO, GUANACASTE. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 1,645.75 m2 G-1212732-2008 Identificador Predial 1,645.75 m2 50503009333300 0.00% 0.00 m2 Demasía Diferencia de medidas Porcentaje:
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:
¢69,286,075.00 ¢104,767,566.00
₡174,053,641.00
CIENTO SETENTA Y CUATRO MILLONES CUARENTA Y UNO COLONES 00/100
Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A
12
meses ¢104,767,566.00
CINCUENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS Liquidez del bien
SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA
OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa
Media Alta
SÍ
Firmado por: FABRIZIO ALBERTO ORTEGA VARGAS (FIRMA) Fecha y hora: 27.04.2016 11:43:26
ING. FABRIZZIO ORTEGA VARGAS ICOVAL 186 INGENIERO CIVIL IC- 22096 Emp.
Nombre y firma representate legal de la empresa 10 abril 2016 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8992.2139 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected]
Firma del Perito Identificación N° 1-1119-144
12 abril 2016
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 2
AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 Área Nivel Frente Pendiente Ubicación Servicios 1 Servicios 2 Tipo de Vía Negociación
SUJETO 1645.75 0 36.13 0 5 1 12 2 -
Factor de Homologación Valores Homologados
DESCRIPCIÓN
214-50503009333300-2016-U
TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 54,000.00 46,956.00 42,071.00 1,150.00 0.8880 900 0.8190 618 0.7240 0 1.0000 0 1.0000 0 1.0000 30 1.0480 35 1.0080 19 1.1740 0 1.0000 0 1.0000 0 1.0000 5 1.0000 3 0.9500 5 1.0000 1 1.0000 1 1.0000 1 1.0000 12 1.0000 12 1.0000 12 1.0000 2 1.0000 2 1.0000 2 1.0000 Si 0.9800 Si 0.9800 Si 0.9800 1.0000 1.0000 1.0000 0.9120 0.7686 0.8330 49,248.62 36,089.86 35,044.15
FACTOR 1.0000 1.0000 1.0000
4
Factor
5
0.00
Factor 0.00
1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0.00 m2 Área afectada 0.00 m2 Área afectada 0.00 m2
VALOR DEL TERRENO ₡40,128 /m2 Valor ajustado ¢40,128 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1.0000 Área 1,645.75 m2 ¢1,972 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢42,100.00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢69,286,075.00
Valor conclusivo Factor secciones
NORTE SUR ESTE OESTE
VÉRTICE 5 4 2
N° 1
LINDEROS ACTUALES GUIDO ALVARADO VILLALOBOS MARCOS BIENVENIDO ARAYA NAVARRO CALLE PUBLICA CON 36.13 MTRS ANGEL ZUÑIGA CANALES
LOTE SIN CONSTRUCCION LOTE SIN CONSTRUCCION CALLE PUBLICA DE ASFALTO LOTE SIN CONSTRUCCION
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 318,190 318,211 318,166
PRECISIÓN 3.00 m NORTE 1,164,996 1,164,967 1,164,938
Altitud 77 77 77
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos 8847-8585 / 2697-0942 Lote en venta. A unos 50 mts del lote sujeto. Área: Oferta 1150 m2, precio de venta: $100,000 negociables. Contacto: Yanet Diaz.
Coordenadas Este
Fecha Consulta 4/10/2016
Norte
1,165,333 4/10/2016
2
8847-8585 / 2697-0942 Lote en venta. A unos 75 mts del lote sujeto. Área: Oferta 900 m2, precio de venta: $90,000 negociables. Coordenadas Este 317,986 Norte Contacto: Yanet Diaz. Lote en venta. A unos 400 mts del lote sujeto. Área: 618 m2, precio de venta: ¢28 millones negociables. Contacto: Reineris Carmona.
Oferta
4/10/2016
3
317,986
2674-1045 / 8980-7009 Coordenadas Este
318,604
Norte
1,165,333
1,164,637
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Terciaria Tipo de ruta Asfalto Material 30.00 m Ancho de vía Acera NO
214-50503009333300-2016-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Teléfono SÍ ICE Jardínes y Parques Alumbrado SÍ COOPEGUANACASTE Transporte Público Electricidad SÍ COOPEGUANACASTE Edificios Comerciales Agua Potable NO Recolección de basura Señal celular SÍ KOLBI Edificios públicos / comunales TV por Cable SÍ Medidores instalados
Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2
SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ
VARIOS a 2200 m a 100 m a 300 m
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Media Actividad del lugar
a 2200 m
COMERCIAL Y TURISTICO
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 36.13 m Pendiente % 0 45.58 m Tipo de vía: 2 1.26155549 1 12 Ubicación: Medianero
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 1.00 m Cuerpo de agua cercaOtro ( especificar)Distancia Plana Topografía Pendiente
0.00 m
NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento
Ninguno Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 53.80%
FECHA ESTUDIO
10-Apr-16
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES SEGÚN INFORMACION OBTENIDA DEL SITIO DE INTERNET DEL REGISTRO NACIONAL: UNA HIPOTECA VIGENTE A FAVOR DEL BANCO NACIONAL DE COSTA RICA, NO AFECTA EL AREA DEL BIEN EN VALORACION. SEGÚN EL PLANO DE CATASTRO DEL LOTE ES AFECTADO EN SU LINDERO OESTE POR UNA QUEBRADA LA CUAL NO REPRESENTA UN RIESGO PARA EL BIEN YA QUE SE ENCUENTRA COMPLETAMENTE SECO (SIN CAUSE DE AGUA). OBSERVACIONES
La información contenida en este informa sobre los riesgos potenciales de fallas geológicas, inundaciones, influencias volcánicas, deslizamientos, hundimientos, etc se basa en mapas disponibles realizados por la Comision Nacional de Emergencias. No se asume responsabilidad en situaciones jurídicas (propiedad, derechos, gravámenes, entre otros) dado que no pertenece a esta competencia
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 4
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación
Área m2
V. Unit. ¢ / m2 275,000 220,000 180,000
VRN ¢ 304,012,500 58,080,000 8,910,000 371,002,500
VUT años 50 50 50
Área m2 16.00
V. Unit. ¢ / m2 85,000
VRN ¢ 1,360,000 1,360,000
VUT años 40
Área m2 36.20
V. Unit. ¢ / m2 220,000
VRN ¢ 7,964,000 7,964,000
VUT años 40
BALCON DE APARTAMENTOS
1,105.50 264.00 49.50
TOTAL
1,419.00
CENTRO COMERCIAL APARTAMENTOS (P/A)
Forma de explotación TAPIA LATERAL
TOTAL
Forma de explotación MURO RETENCION
TOTAL
214-50503009333300-2016-U
CONSTRUCCIONES Factor Edad Factor Estado años Depre. Demérito 8 0.9072 0.4750 D 8 0.9072 0.4750 M 8 0.9072 0.4750 I #DIV/0!
Factor Estado 0.6780 0.4740 0.9191 #N/A
VNR ¢ 88,821,397.50 11,863,104.00 3,528,904.50 104,213,406.00
VUR años 14.6 10.2 19.8 #DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 80,345 44,936 71,291 #DIV/0!
OBRAS COMPLEMENTARIAS Factor Edad Factor Estado años Depre. Demérito 8 0.8800 0.4750 B #DIV/0! #DIV/0!
Factor Estado 0.9748 #N/A #N/A
VNR ¢ 554,160.00 554,160.00
VUR años 16.3 #DIV/0! #DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 34,635 #DIV/0! #DIV/0!
MEJORAS AL TERRENO Factor Edad Factor Estado años Depre. Demérito 8 0.8800 0.4750 B #DIV/0! #DIV/0!
Factor Estado 0.9748 #N/A #N/A
VNR ¢ 3,245,076.60 3,245,076.60
VUR años 16.3 #DIV/0! #DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 89,643 #DIV/0! #DIV/0!
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
¢104,213,406.00 ¢554,160.00
¢104,767,566.00
ESTADO
CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 5
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
214-50503009333300-2016-U CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: CENTRO COMERCIAL Uso predominante: Comercial Estado de la edificiación: Existente Avance: 50% Presupuesto: ¢ Nombre del Profesional Responsable de la obra: NA Nombre del Desarrollador: NA Número de Contrato CFIA: NA Número permiso construcción: NA Documentos de construcción adicionales: NA Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 1105.50 m2
TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos
Aposentos Baños
Porcentaje de cobertura: 67.17%
Año de construcción:
DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: LC 02
2008
1 Sistema eléctrico:
BLOQUES DE CONCRETO
Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker
NO HAY CERCHAS EN RT LAMINAS DE HG GYPSUM. EXISTEN SECTORES EN DONDE SE ENCUENTRA EXPUESTO, UNICAMENTE COLOCALO EL FURRING
SI
PARCIAL 50%
SI
Interruptor
Fusible
Estado General
CERAMICA Y CONCRETO LAVADO
Malo
CENTRO COMERCIAL EN UN NIVEL Y APARTAMENTOS EN SEGUNDO NIVEL EN LA PARTE POSTERIOR, SIN TERMINAR, LOTE EN VERDE EN EL FRENTE
Gas LP
2 BODEGAS, PATIOS DE LUZ, AREAS VERDES, CORREDORES Y 12 LOCALES 2 BATERIAS DE SERVICIOS SANITARIOS, 10 SERVICIOS SANITARIOS INTERNOS EN LOS LOCALES.
Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Importante Pisos Leve
Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN
Etapas 1 2 3 4 5 6 7
ND ND
MAMPOSTERIA INTEGRAL
Pisos Fachada
Nombre
% de avance
NO TIENE
Ubicación NO TIENE Estado Físico y Mantenimiento:
Paredes Malo Pisos Malo
Cielos Cubierta
Malo Malo
NO TIENE
Paredes
Importante
Apreciación visual de desplome Leve Pisos
Leve
Cielos
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance:
PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:
un primer
giro para
Equivalente al: 0.0% del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES La construcción trata de un centro comercial con 12 locales, 2 bodegas y 4 apartamentos construídos en la parte posterior en un segundo nivel. No está finalizada, hay apartamentos y locales sin cielos, puertas, sistema eléctrico y ventanas. Hay tambien daños en paredes. El frente del lote esta en verde (sin construcción). El presente informe tiene alcance de avaluo por lo que no se realizan pruebas geológicas, físicas, eléctricas ni de ingeniería y no se asume responsabilidad de firmeza de terreno o estructuras existentes.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 5
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
214-50503009333300-2016-U
CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: APARTAMENTOS Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: NA Número de Contrato CFIA: NA Documentos de construcción adicionales: NA Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 264.00 m2
TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada
Aposentos
Baños
NA Número permiso construcción:
Nombre
NA
ND ND
Porcentaje de cobertura: 16.04%
Año de construcción:
DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC 01
2008
2 Sistema eléctrico:
BLOQUES DE CONCRETO EXTERNAS EN BLOQUES DE CONCRETO CON REPELLO QUEMADO E INTERNAS EN GYPSUM. ESTRUCTURA METALICA CERCHAS EN RT LAMINAS DE HG GYPSUM. DOS APARTAMENTOS NO TIENEN CIELO. CONCRETO LAVADO
Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General
SI
PARCIAL 50%
SI Fusible Malo
CENTRO COMERCIAL EN UN NIVEL Y APARTAMENTOS EN SEGUNDO NIVEL EN LA PARTE POSTERIOR, SIN TERMINAR, LOTE EN VERDE EN EL FRENTE CADA APARTAMENTO CUENTA CON SALA-COMEDOR Y COCINA INTEGRADAS, 1 BAÑO COMPLETO, AREA DE PILAS, BALCON Y 2 DORMITORIOS. (SEGÚN PLANO DE CONSTRUCCION).
Gas LP
Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN
% de avance
SIN VENTANAS NI PUERTAS NO TIENE
Ubicación NO TIENE
UN BAÑO EN CADA APARTAMENTO. NO CUENTA CON LOSA SANITARIA.
Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Importante Pisos Importante
Etapas 1 2 3
Uso predominante: Comercial 50% Presupuesto: ¢
Avance:
Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Malo Pisos Malo
Cielos Cubierta
Malo Malo
NO TIENE
Paredes
Importante
Apreciación visual de desplome Importante Pisos
Cielos
Importante
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance:
PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:
un primer
giro para
Equivalente al: 0.0% del monto del crédito destinado a construcción OBSERVACIONES
La construcción trata de un centro comercial y 4 apartamentos construídos en la parte posterior en un segundo nivel. No está finalizada, hay apartamentos y locales sin cielos, puertas, sistema eléctrico y ventanas. Hay tambien daños en paredes. El frente del lote esta en verde. Actualmente se estima que la construcción de los apartamentos es de un 50% de avence. El presente informe tiene alcance de avaluo por lo que no se realizan pruebas geológicas, físicas, eléctricas ni de ingeniería y no se asume responsabilidad de firmeza de terreno o estructuras existentes. El sistema eléctrico se estima en un 50%, sin emabrgo no se tiene certeza del porcentaje real.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
ACCESO CALLE PUBLICA
1
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6 214-50503009333300-2016-U
VISTA DE FRENTE
PERITO EN SITIO
VISTA INTERNA DE CENTRO COMERCIAL
VISTA INTERNA LOCAL
VISTA INTERNA DE CENTRO COMERCIAL
VISTA INTERNA LOCAL
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3
4
5
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
214-50503009333300-2016-U
ANEXO FOTOGRÁFICO
VISTA INTERNA LOCAL
SISTEMA ELECTRICO
VISTA POSTERIOR
VISTA POSTERIOR
VISTA INTERNA APARTAMENTOS
CENTRO DE CARGAS
1
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6
VISTA EXTERNA DE APARTAMENTOS
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3
PLANO CONST. APARTAMENTOS
4
5
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6 214-50503009333300-2016-U
4
5
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6 214-50503009333300-2016-U
4
5
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6 214-50503009333300-2016-U
4
5
