Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 04 Página: 1 de 11
AVALÚO DE FINCA URBANA 214 Dirección de Recursos Materiales OFICINA Administración de Bienes PROPÓSITO DEL AVALÚO NOMBRE SOLICITANTE (S) Banco Nacional de Costa Rica NOMBRE PROPIETARIO (S) Banco Nacional de Costa Rica
INFORME DE AVALÚO 214-21201028307900-2019-U
Céd. Jurídica 4-000-001021 Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%
EX DEUDOR Marín
Suarez
Kattia
Ex deudor N° 6572-1 UBICACIÓN DEL BIEN
Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
02 - ALAJUELA 12 - VALVERDE VEGA 01 - SARCHI NORTE LOTIFICACIÓN LA EVA
DIRECCIÓN EXACTA Alajuela, Valverde Vega Sarchi Norte, Lotificación La Eva, del Supermercado JR 50,00 m al este y 75,00 m al sur, sobre margen izquierdo. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 200,00 m2 A-185610-1994 Identificador Predial 200,00 m2 21201028307900 0,00% 0,00 m2 Demasía Diferencia de medidas Porcentaje: ¿EL BIEN POSEE CONSTRUCCIONES? SÍ
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:
¢20.621.000,00 ¢23.112.276,66
₡43.733.276,66
CUARENTA Y TRES MILLONES SETECIENTOS TREINTA Y TRES MIL DOSCIENTOS SETENTA Y SEIS COLONES 66/100
Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A
12
Nacional
Ámbito mínimo de mercado potencial meses ¢23.112.276,66
SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA
SÍ
1.- Se realiza avalúo a solicitud del Banco Nacional, Dirección de Recursos Materiales.
OBSERVACIONES GENERALES
2.- La propiedad no se encuentra ubicada en Zona Catastral.
Nombre del Perito
Jorge Quesada Badilla
Ing. Agrónomo Tipo de Profesional Número de registro N° 1623 Nombre de la empresa
JORGE DE JESUS QUESADA BADILLA (FIRMA) Emp.
Firmado digitalmente por JORGE DE JESUS QUESADA BADILLA (FIRMA) Fecha: 2019.03.04 09:27:17 -06'00'
Firma del Perito Identificación N° 2-0385-0251 Servicios Profesionales de Atenas JQB S.A.
JORGE DE JESUS QUESADA Nombre y firma representante legal de la empresa Ing. Jorge Quesada Badilla BADILLA (FIRMA)
25 febrero 2019 Fecha informe: Fecha inspección: 2446-39-21 y 8872-85-52 Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected]
27 febrero 2019
Firmado digitalmente por JORGE DE JESUS QUESADA BADILLA (FIRMA) Fecha: 2019.03.04 09:27:50 -06'00'
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 2 de 11
AVALÚO DEL TERRENO
214-21201028307900-2019-U
TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES Características SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 106.481,49 65.000,00 65.000,00 VALOR ¢/m2 Área 200 216,00 1,0257 220 1,0320 238 1,0591 Sobre nivel Sobre nivel Sobre nivel A nivel Nivel 0,3 0,3 1,0000 1 1,0212 1 1,0212 Frente 10 10 1,0000 7 1,1262 7 1,1262 Forma R R 1,0000 I 1,2000 I 1,2000 Pendiente (%) 3 3 1,0000 3 1,0000 3 1,0000 Ubicación 5 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 Servicios 1 4 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 Servicios 2 16 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 Tipo de Vía 2 2 1,0000 3 1,0667 3 1,0667 1,0000 1,0000 1,0000 Factor de Homologación 1,0257 1,5193 1,5591 Valores Homologados 109.218,06 98.751,32 101.344,50 DESCRIPCIÓN
FACTOR 1,0000 1,0000
4
Factor
5
0,00
Factor 0,00
1,0000
1,0000
1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2
VALOR DEL TERRENO ₡103.105 /m2 Valor ajustado ¢103.105 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 200,00 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢103.105,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢20.621.000,00
Valor conclusivo Factor secciones
NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 2 N° 1
2
3
LINDEROS ACTUALES Lote 121. Lote 123. Gerardo Molina Carvallo. Calle pública con 10,00 m lineales de frente.
Casa de habitación contigua. Casa de habitación contigua. Casa de habitación contigua. Calle pública en asfalto.
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 462.239 462.245
PRECISIÓN 2,00 m
Altitud
NORTE 1.116.645 1.116.657
1.014 1.014
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos La Señora Lía Campos vende lote medianero ubicado en Oferta 8324-4444 Alajuela, Valverde Vega, Sarchi Norte, de topografía plana, tiene equipamiento urbano.
Coordenadas Este
El Señor Freddy Salazar vende lote medianero ubicado en Alajuela, Valverde Vega, Sarchi Norte, de topografía plana, tiene equipamiento urbano.
Oferta
El Señor Freddy Salazar vende lote medianero ubicado en Alajuela, Valverde Vega, Sarchi Norte, de topografía plana, tiene equipamiento urbano.
Oferta
462.344
Norte
462.219
Norte
1.116.359 26/02/2019
8342-7733 Coordenadas Este
1.116.356 26/02/2019
8342-7733 Coordenadas Este
Fecha Consulta 26/02/2019
462.219
Norte
1.116.359
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 3 de 11
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Asfalto Material 11,00 m Ancho de vía Acera SÍ
214-21201028307900-2019-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta NO SÍ Cordón SÍ Calle pública ACCESO A LA FINCA
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Teléfono SÍ I.C.E. Jardines y Parques Alumbrado SÍ I.C.E. Transporte Público Electricidad SÍ I.C.E. Edificios Comerciales Agua Potable SÍ Municipal Recolección de basura Señal celular SÍ Kolbi Edificios públicos / comunales TV por Cable SÍ Medidores instalados Electricidad y Agua
Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2
SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ
I.C.E. a 200 m a 150 m a 150 m Frente a 300 m
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Media Actividad del lugar Habitacional
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 10,00 m Pendiente % 3 20,00 m Tipo de vía: 2 2,00 4 16 Ubicación: Medianero
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0,00 m Cuerpo de agua cerca No Distancia Plana Ascendente Topografía Pendiente
0,30 m
NO Óptimo Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento
Ninguno Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 97,00%
FECHA ESTUDIO
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES
26/02/2019
Los gravámenes no afectan el valor del bien dado en garantía.
OBSERVACIONES Se trata de una propiedad ubicada en Alajuela, Valverde Vega, Sarchi Norte, Lotificación La Eva; el acceso es por calle pública en asfalto en buen estado con 11,00 m. de ancho de vía se ubica 30,00 cm sobre el nivel de la misma; es de topografía plana con pendiente de 0% a 3%; tiene una casa de habitación construida en el sistema de mampostería, cuenta con un cerramiento frontal construido con columnas de concreto, bloques escarpados, verjas y portones en hierro forjado, tiene tapias laterales ubicadas al fondo construidas en bloques de concreto sisado con columnas y viga corona en concreto.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 4 de 11
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Casa de habitación
Área m2 103,00
V. Unit. ¢ / m2 250.000
VRN ¢ 25.750.000
VUT años 50
214-21201028307900-2019-U
CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 11 0,8658 B
Factor Estado 0,9748
#¡DIV/0!
#N/A
TOTAL Forma de explotación
103,00 Área ml
OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado
VRN ¢
-
VUR años 42,2
Valor Unitario Final ¢ / m2 210.995
#¡DIV/0!
#¡DIV/0!
21.732.485,00
25.750.000 V. Unit. ¢ / ml
VNR ¢ 21.732.485,00
VNR ¢
VUR años
Valor Unitario Final ¢ / m2
Cerramiento frontal y lateral
13,00
90.000
1.170.000
40
11
B
0,8247
0,9748
940.589,00
32,2
72.353
Tapias laterales
10,66
61.000
650.260 1.820.260
40
11
R
0,8247 #¡DIV/0!
0,8190 #N/A
439.202,66 1.379.791,66
27,0 #¡DIV/0!
41.201 #¡DIV/0!
VNR ¢
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
TOTAL Forma de explotación
Área m2
TOTAL
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢
VUT años -
MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Factor Estado #N/A #N/A #N/A
-
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente VUT Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
¢21.732.485,00 ¢1.379.791,66
¢23.112.276,66
ESTADO
CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 5 de 11
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
214-21201028307900-2019-U
CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Casa de habitación Uso predominante: Residencial Estado de la edificación: Existente N/A Avance: 100% Presupuesto: ¢ Nombre del Profesional Responsable de la obra: N/A Nombre del Desarrollador: N/A Número de Contrato CFIA: N/A Número permiso construcción: N/A Documentos de construcción adicionales: N/A Propiedad utilizada por: Nombre N/A En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: Porcentaje de cobertura: 52% Año de construcción: 103,00 m2 2008 DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: No hay En el sistema de mampostería integral. Externas e internas en bloques de concreto repellados y pintados. Entubado Conduit No tiene entrepiso. Porcentaje En cerchas de madera con tapicheles en bloques de concreto. En lámina de hierro galvanizado N° 28, techo a dos aguas, con Caja breaker canoas y bajantes. Interruptor Cielo raso en tablilla plástica. Estado General En cerámica. Garaje lateral y paredes en bloques de concreto repelladas y pintadas, ventanas en marco de aluminio con vidrio fijo corredizas.
TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos
Baños
Mueble de cocina
Gas LP Garaje, sala - comedor, cocina, patio de luz, un dormitorios, un baño completo y cuarto de pilas. Un baño completo con paredes en bloques de concreto repelladas y pintadas, con enchape en azulejo a nivel de cielo, puerta en madera e internamente con puerta en marco de aluminio corrediza con acrílico, loza sanitaria de regular calidad.
1 Sistema eléctrico: SI SI Cuchilla Bueno
Ubicación
Estado Físico y Mantenimiento:
Mueble y desayunador en concreto armado con sobre de granito, Paredes Bueno puertas y gavetas de madera.
Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Ninguno Pisos Ninguno Estado de la edificación: DESCRIPCIÓN
No tiene red de agua caliente. No tiene tanque de captación. Paredes
Ninguno
Pisos
TOTAL 100%
Bueno
Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos
Cielos
Bueno
Cubierta
Bueno
Ninguno
Cielos
OBRAS COMPLEMENTARIAS Existente Avance: 100% Cerramiento frontal de 11 años de edad construido con columnas de concreto, bloques escarpados, verjas y portones en hierro forjado, se encuentra en buen estado y con buen mantenimiento. Tapias laterales de 11 años de edad, ubicadas al fondo construidas en bloques de concreto sisado con columnas y viga corona en concreto, se encuentran en regular estado y con regular mantenimiento.
Etapas 1 2 3 4
% de avance
PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:
un
primer
giro
para
Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES Para las construcciones no existe una clasificación adecuada en la Tipología Constructiva por lo que el valor se establece con base en costos de mercado. No se efectuaron pruebas físicas al terreno ni a la construcción. No se asume responsabilidad respecto a la firmeza del inmueble o su emplazamiento. No se acepta responsabilidad por vicios ocultos de la obra, así como instalación mecánica y potable.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 6 de 11
ANEXO FOTOGRÁFICO
214-21201028307900-2019-U
Calle pública de acceso
Vista frontal de la propiedad
Cocina
Caja Breaker
Garaje
Comedor
Sala
Patio de luz
Dormitorio
Dormitorio
Baño completo
Cuarto de pilas
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES
Referencia N° 1
Referencia N° 2
Referencia N° 3
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 7 de 11
214-21201028307900-2019-U
Cielo raso
Colindancia norte
Colindancia sur
Presencia de perito en sitio
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
PLANO DE CATASTRO
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 8 de 11 214-21201028307900-2019-U
INSERTAR PLANO DE CATASTRO
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ESTUDIO DE REGISTRO
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 9 de 11 214-21201028307900-2019-U
INSERTAR ESTUDIO DE REGISTRO
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 10 de 11
214-21201028307900-2019-U MEMORIA DE CALCULO Valor de las construcciones: Se utiliza el valor de mercado. Valor del terreno: Se obtiene de la Homologación de comparables contra el sujeto (propiedad dada en garantía) para obtener al final el valor total del terreno.
INSERTAR ESTUDIO DE REGISTRO
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
FORMULARIO DE LOS SERVICIOS PUBLICOS
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 11 de 11 214-21201028307900-2019-U
INSERTAR ESTUDIO DE REGISTRO