Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 1
AVALÚO DE FINCA URBANA 214
OFICINA
INFORME DE AVALÚO
DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES
214-61001008678100-2018-U
ADMINISTRACIÓN DE BIENES. NOMBRE SOLICITANTE (S)
PROPÓSITO DEL AVALÚO
BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
Céd. Jurídica
NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
Céd. Jurídica
4-000-001021 4-000-001021
Proporción de Derechos 100%
UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
06 PUNTARENAS 10 CORREDORES 01 CORREDOR Urbanización 22 de Octubre
DIRECCIÓN EXACTA De la entrada principal a edificio Policía de Frontera 90 m Norte y 58.61 m Oeste. Mano derecha. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas
la Finca
Según 183.15 m2 183.15 m2 0.00 m2
P-14249-1991 61001008678100 Porcentaje:
0.00%
el Registro y el Plano
Demasía
NO
AVALÚO ₡7,134,425.10 ₡25,364,368.00
VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:
₡32,498,793.10
TREINTA Y DOS MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS NOVENTA Y TRES COLONES 10/100
Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A
12
Ámbito mínimo de mercado potencial ₡25,364,368.00
meses
Local
SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA
SÍ * El valuador declara no tener interés actual ni futuro en el inmueble valorado. OBSERVACIONES * Se usa el Enfoque de Mercado, sobre referencias de compra-venta e información de fuentes estimadas confiables. Y el Método Homologación para terreno y Enfoque de Costos y Depreciación Ross Heidecke para construcciones. GENERALES * El valuador cuenta con experiencia y preparación para realizar la estimación de valor. Inscrito en el Registro de Peritos Valuadores del Colegio de Ingenieros Agrónomos. Miembro activo de Instituto Costarricense de Valuadores (ICOVAL).
Juan Carlos Laurent Sanabria Nombre del Perito Ing. Agrónomo Tipo de Profesional Número de registro N° 879 Emp. Nombre de la empresa Nombre y firma representante legal de la empresa 20 febrero 2018 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8622-3461 // 2773-3818 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected]
JUAN CARLOS LAURENT SANABRIA (FIRMA)
Identificación N°
Fecha informe:
Firma del Perito 6-0115-0850
22 febrero 2018
Firmado digitalmente por JUAN CARLOS LAURENT SANABRIA (FIRMA) Fecha: 2018.03.06 12:17:59 -06'00'
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 2
214-61001008678100-2018-U
AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características
COMPARABLES
SUJETO 1 Factor ₡43,000.00
VALOR ₡/m2 Área
183.15 m2
Nivel sobre calle: Frente Pendiente
0.00 m 8.11
Nivel ll
543.81
1.4321
0.00 m
1.0000 Nivel ll 0.8078
sobre
19.05
2 Factor ₡26,000.00 251.64 sobre
3 Factor ₡38,400.00 605.02
1.4834
0.00 m
22
1.0000 0.7792
1.1105
0.00 m
21.93
1.0000 0.7798
Nivel sobre ll
0%
0%
1.0000
5%
1.0006
0%
1.0000
Ubicación
5
5
1.0000
3
0.9503
5
1.0000
Servicios 1
1
1
1.0000
1
1.0000
1
1.0000
Servicios 2
16
16
1.0000
14
1.0618
16
1.0000
Tipo de Vía
5
5
1.0000
5
1.0000
5
1.0000
Factor de Homologación
1.1567853
0.8744070
1.155865
Valores Homologados
₡49,741.77
₡22,734.58
₡44,385.23
DESCRIPCIÓN
4
Factor
0.000000
5
Factor
0.000000
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE
FACTOR
VALOR DEL TERRENO Valor conclusivo Factor secciones
₡38,954.00 /m2 1.0000 VALOR UNITARIO FINAL VALOR TOTAL DEL TERRENO
Valor ajustado Área
₡38,954.00 /m2 183.15 m2
Valor unitario Mejoras al Terreno ₡0.00 /m2 ₡38,954.00 /m2
₡7,134,425.10 LINDEROS ACTUALES
NORESTE SURESTE SUROESTE NOROESTE
Lote con casa contiguas. Lote con casa a 1 m entre edificaciones Calle balastada en buenas condiciones con un ancho de vía de 23.5 m Lote con casa a 1 m entre edificaciones
Beleida Arguello Valverde Felix Angel Picado Barrantes Calle Pública con 8.11 m de frente Adys María Mora Rodríguez
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 VÉRTICE 1 2 3 4
ESTE 615.962 615.955 615.971 615.964
N°
Descripción Propiedad JORGE VEGA LIZANO. Con edificaciones. Se utiliza como Vivienda, su entorno es Urbano Propiedad GRUPO MUTUAL. Con edificaciones. Se utiliza como Lote comercial, su entorno es Urbano Propiedad BANCO NACIONAL DE COSTA RICA. Con edificaciones mal
PRECISIÓN 4.00 m NORTE 955.571 955.576 955.592 955.595
Altitud 44 m 44 m 44 m 44 m
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES
1 2 3
estado. Se utiliza como Vivienda, su entorno es Urbano
Tipo información Oferta Coordenadas Oferta Coordenadas
Este Este
Números de Contactos No tiene teléfono Norte 615,982 8503-131 7010-4984 Norte 612,440
Base de Datos Coordenadas
20 02 2018
N/A Este
615,944
Fecha Consulta 20 02 2018 955,533 20 02 2018 956,754
Norte
955,556
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 3
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO
214-61001008678100-2018-U
VÍAS DE COMUNICACIÓN Tipo de ruta Material Ancho de vía Acera
Sistema Sanitario Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO Cordón NO ACCESO A LA FINCA
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable NO SÍ ICE Jardínes y Parques SÍ a 758 m SÍ ICE Transporte Público SÍ a 59 m SÍ ICE Edificios Comerciales SÍ a 115 m SÍ A Y A Recolección de basura SÍ a 0 m SÍ ICE Edificios públicos /comunales SÍ a 140 m SÍ Cable Centro Teléfono Agua y Electricidad SÍ
Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular TV por Cable Medidores instalados Frente principal: Fondo: Relación:
S1 S2
Servicios
ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS
Calle local Lastre mezclado grueso 23.50 m SÍ
Tanque séptico
Calle pública
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social
Baja
Clase social zonas cercanas
Baja
Densidad poblacional
Baja
Actividad del lugar
Residencial
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 8.11 m Pendiente 22.52 m 0% Tipo de vía: 2.776818742 1 Ubicación: 5 16
0.00 m Plano o casi plano 5 Medianero
RIESGOS POTENCIALES NO
Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres): Cuerpo de agua cerca Topografía
Río Plana
Distancia
340.00 m
Posibilidad de daños
Ninguno
Pendiente
Descendente
Riesgo deslizamiento
Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 76.00%
FECHA ESTUDIO
19 02 2018
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES SERVIDUMBRE TRASLADADA. CITAS: 355-17182-01-0900-001. Finca referencia :6051618-000. No se puede emitir criterio de cómo este gravámen afecta a la finca. Pues los tomos inferiores al 415 están en proceso de digitalización eln el Registro Público.
OBSERVACIONES Según el Mapa de Amenazas Naturales Potenciales HOJA CANOAS de la CNE, indica que aproximadamente a 750 al Suroeste pasa la Falla longuitudinal. La vivienda muestra un importante deterioro. Goteras, fugas de agua, deficiente evacuación de aguas de pilas, sistema eléctrico en muy mal estado en general, y según la persona que esta cuidando, los bombillos se queman constantemente, lo que indica un circuito. Cielo raso de planta baja en muy mal estado, existe daños en la pintura interna por filtración de agua desde paredes externas, daños en algunas paredes internas, falta termoducha y llave del agua en el baño planta baja. No existe lavamanos en baño planta alta. .
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Forma de explotación Planta baja sección frontal Planta baja sección interna Planta alta Area Cochera
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Área VUT Edad V. Unit. VRN Factor Factor Estado m2 años años ₡ / m2 ₡ Depre. Estado 86.00 230,000.00 19,780,000 40 18 R 0.6738 0.8190 52.00 215,000.00 11,180,000 40 15 R 0.7422 0.8190 52.00 150,000.00 7,800,000 40 15 R 0.7422 0.8190 36.00 100,000.00 3,600,000 40 8 I 0.8800 0.9191
TOTAL
226.00
V. Unit. ₡ / m2
TOTAL
Área m2 0.00 0.00 -
V. Unit. ₡ / m2
TOTAL
Área m2 0.00 0.00 0.00 -
Forma de explotación
Forma de explotación
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 4
42,360,000
214-61001008678100-2018-U VNR ₡ 10,915,464.00 6,795,880.00 4,741,308.00 2,911,716.00
VUR Valor Unitario Final años ₡ / m2 126,924.00 22.1 130,690.00 24.3 91,179.00 24.3 80,881.00 32.4
25,364,368.00
OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor VRN ₡ Estado años años Depre.
Factor Estado
VNR ₡
-
VUR años
Valor Unitario Final ₡ / m2
VUR años
Valor Unitario Final ₡ / m2
-
MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor VRN ₡ Estado Depre. años años
Factor Estado
VNR ₡
-
-
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR VRN Valor de Reposición Nuevo VUR VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
₡25,364,368.00 ₡0.00
₡25,364,368.00
Estado físico del bien (Actual) Factor de Depreciación Factor de Estado Valor Neto de Reposición Vida Útil Remanente
ESTADO
CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
O MB B I R D M MM DM
ÓPTIMO MUY BUENO
BUENO INTERMEDIO
REGULAR DEFICIENTE
MALO MUY MALO DEMOLICIÓN
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificiación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 226.00 m2
Estructura
Casa Independiente Existente
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 5 214-61001008678100-2018-U
CONSTRUCCIONES
Uso predominante: Presupuesto:
Avance:
Número permiso construcción: Nombre Porcentaje de cobertura:
95%
Láminas de HG., bloques de concreto sin repellar ni pintar y láminas de fibrocemento. Internas: PLANTA BAJA: Láminas de fibrocemento. PLANTA ALTA: Láminas de fibrocemento.
Entrepiso
Indeterminado. PLANTA BAJA: Sobre cerchas de madera y perlines de hierro, tapicheles en láminas de fibrocemento.
Techos
Cielos
PLANTA ALTA. sobre cerchas demadera y perlines de hierro, tapicheles en láminas de fibrocemento. PLANTA ALTA: cubierta HG, a una sola agua en regulares condiciones pintado, pero con poco mantenimiento. Con canoas y bajantes PVC. PLANTA BAJA: Cubierta H.G., a dos agua con canoas y bajantes de PVC. PLANTA BAJA: Láminas de fibrocementp en un 70% en mal estado. PLANTA ALTA: Láminas de fibrocemento en regular estado, existe daños debido a las goteras. PLANTA BAJA: Contrapiso en concreto y cubierta de cerámica tipo económica. Excepto el cuarto de pilas que
Pisos Fachada
únicamente tipo el contrapiso. PLANTA ALTA, pisos en tablillas de madera en regular estado. PLANTA BAJA: Ventanales corredizos (marco aluminio y vidrios). Las verjas de hierro industrial en el
Aposentos
corredor-cochera. PLANTA BAJA: 8 aposentos: Corredor/cochera, 2 dormitorios, cuarto baño, sala-comedor, cocina, cuarto pilas, área tendido ropa. PLANTA ALTA: 4 aposentos: 1 dormitorio, cuarto baño, sala TV y un área de l t PLANTA BAJA. Cuarto de baño con enchape de azulejos, mueble concreto enchapado con azulejos y puertas
Baños
madera. Sin ducha y llave de paso dañada, losa sanitaria económica. PLANTA ALTA. Paredes enchapadas
Entubado Conduit
Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN % de avance
SI
2
PARCIAL
Porcentaje
90%
SI
Caja breaker Interruptor
Diyuntores
Estado General
Deficiente Ubicación
Gas LP
Estado Físico y Mantenimiento:
Deficiente Cielos
Paredes
con azulejos tasa sanitaria económica, sin lavamanos, marco de puerta del cuarto baño dañado. Otros Pisos Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Leve Paredes Leve Pisos Leve Pisos Leve
Etapas 1 2 3
2000
Año de construcción:
DETALLE DE ELEMENTOS VC01//VC02 NÚMERO DE NIVELES: TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: Vivienda: PLANTA BAJA: Mampostería bloques de concreto. PLANTA ALTA: Zócalo de bloques de Sistema eléctrico: concreto en 3 paredes. Externas: PLANTA BAJA: Bloques de concreto, láminas de fibrocemento y láminas HG. PLANTA ALTA:
Paredes
Cubierta
Residencial
₡
Regular
Cielos
Deficiente
Cubierta Deficiente
Importante
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: No presenta obras complementarias
PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al:
del monto del crédito destinado a construcción
0.0%
OBSERVACIONES Vivienda sin mantenimiento. No se pudo saber la edad exacta de las edificaciones, por lo que debieron estimar. La cocina tiene muebles en concreto con enchape de azulejos. El acceso a la segunda planta se hace mediante una escalera de madera. No se pudo observar el contrapiso, como tampoco se pudo revisar las paredes externas Noreste y Sureste de la segunda planta. Se estima que debe ser cambiado el sistema eléctrico, estimado en aproximadamente 1.800.000.00, el sistema de salidas de agua debe ser revisado completamente, pues existen fugas y la salida de las aguas grises no es fluida, reponer, lavamos, duchas, y llaves de duchas, se estima en aproximadamente 275.000.oo. Los techos deben ser revisados,pues existen goteras, se estima en 150.000, se requiere cambio total del cielo raso en en la planta baja frontal, lo que podría costar aproximadamente 500.000.00. Las paredes externas deben ser repelladas en la planta baja y en la planta alta deben ser cambiadas o reforzadas lo que podría estimarse en 500.000.00. Cambios de marcos de puerta y ventanas planta alta aproximadamente 75.000.00. Imprevistos (daños en pisos, paredes internas, repellos paredes externas, pintura y otros) se estima en 1.400.000.00. O sea que para realizar las mejoras se requiere aproximadamente de 4.700.000.oo
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
Condición de la calle frente a la propiedad
,
A
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 6 214-61001008678100-2018-U
Valuador frente a la propiedad.
Colindancia Sureste
Colindancia Suroeste
Colindancia Noroeste
Vista de paredes Suroeste y Noroeste de planta Alta
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
B
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 6
214-61001008678100-2018-U
Detalle de la puerta principal
Detalle de ventanas frontales
Detalle cubierta en cochera
Detalle cubierta cerámica cochera
Detalle cochera
Detalle fuga agua en cochera
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
C
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 6
214-61001008678100-2018-U
Vista de Sala/Comedor
Area Cocina
Area Pilas, piso aplanchado
Detalle pila
Enchape cuarto baño
Area SS , losa económica y mueble enchape cerámica y puertas madera
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
D
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 6
214-61001008678100-2018-U
Vista de cerchas madera con clavadores RT
Vista área techo planta baja.
Area vestidor
Sala. Piso madera, cielo raso y paredes internas Fibrocemento
Dormitorio
Detalle baño, losa y enchape cerámico
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
E
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 6
214-61001008678100-2018-U
Daño en paredes internas
No existen tomas, interuptores, rosetas, tapas interruptores, toma corrientes, ni tapas de cajas
Daño por humedad pared interna
Daños en cielo raso por filtración agua
Daño marcos puerta baño planta alta
Daños en marcos madera planta alta por comején.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
F
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 6
214-61001008678100-2018-U
Vista de la condición sistema eléctrico
Condición del entubado y cableado eléctrico
Condición de la caja de breakers
Interuptor ingreso energía eléctrica
Medidores energía eléctrica
Medidor AYA
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 6
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES ANEXO FOTOGRÁFICO 214-61001008678100-2018-U
COMPARABLE 1. JORGE VEGA LIZANO
Calle balastada
COMPARABLE 2. GRUPO MUTUAL
Calle balastada
COMPARABLE 3 BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
Calle balastada
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ESTUDIO DE REGISTRO
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 7
214-61001008678100-2018-U
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
FOTO AEREA
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 7
214-61001008678100-2018-U
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
PLANO
P-14249-1991
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 7
214-61001008678100-2018-U
Nombre Avalúo de finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 8
MEMORIA DE CALCULO 214-61001008678100-2018-U FACTORES DE CORRECCIÓN Se utiliza la Información del Organo de Normalización Técnica de Dirección General de Tributación Ministerio de Hacienda. 2015 Factores VALOR ₡/m2 Area. (Av)
Lote Valorar 183.15
FORMULA
Fa = (Ar / Av)0,33
Frente. (Fv)
Pendiente. (Pv)
Ubicación. (Uv) c r
0.00 m
19.05
0%
5
Servicios 1. (S1v)
1
Servicios 2. (S2v)
16
Vía. (Fv)
5
GRUPO MUTUAL
BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
₡43,000.00
₡26,000.00
₡38,400.00
Ar=Area lote referencia.
543.81
Av= Area lote valorar Fn =
Nivel calle. (Fn)
Fa= Factor área.
JORGE VEGA LIZANO
e
((k1 * Nv) - (k2*Nr)
Fn = Factor Nivel. K1= constante nivel
valorar. Nv = Nivel lote valorar. K2 = Constante nivel lote referencia. Nr = Nivel lote referencia. Nivel bajo calle = -0,05. Nivel sobre calle = -0,03 Ff = (Fv / Fr) y Ff= Factor frente. Fv= Frente lote valorar. Fr= Frente lote referencia.
y = Coeficiente y .
Se establece con el mayor frente
entre: Fv y Fr :
( < = a 30 m
= 0,25) y (>30 m
