Nombre: Avalúo de Finca en Condominio Código: RE03-NO18GR03 Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Edición: 05 INFORME DE AVALÚO AVALÚO DE FINCA EN CONDOMINIO Fecha que rige: 08/11/2014 Página: 1 214 DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES 214-6011100511490F-2016-C OFICINA AVALUO DE BIENES TEMPORALES PROPÓSITO DEL AVALÚO NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4-000-001021 NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4-000-001021 100% NOMBRE DE EXPROPIETARIO ACF GRUPO DE CONSULTORES FINANCIEROS UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

06 - PUNTARENAS 01 - PUNTARENAS 11 - COBANO PLAYA CARMEN DIRECCIÓN EXACTA DEL CONDOMINIO

CONDOMINIO ESQUINERO EN LA ENTRADA PRINCIPAL A PLAYA CARMEN REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Filial Id. Predial Finca Matriz: Inscripción de el Registro y el Plano Id. Predial Finca Madre: Según FINCA FILIAL N° Factor de Copropiedad: 0.52310000000000 1 Plano de catastro N° 1,499.00 m2 P-1639172-2013 Identificador Predial 1,499.48 m2 6011100511490F 0.03% 0.48 m2 Diferencia de medidas Porcentaje: Escritura constitutiva 0.00 m2 Demasía: SI TIPO DE CONDOMINIO Mixto

6011100022670M 60111009113700 Otras Áreas m2 Finca Madre 4,027.60 Finca Matriz: 5,693.25 Áreas Privativas: 2,866.43 Áreas Comunes: 2,826.82

Comercial

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢160,340,297.15 ¢662,419,675.76

₡822,759,972.91

OCHOCIENTOS VEINTIDOS MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y DOS COLONES 91/100

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

22 ¢662,419,675.76

Liquidez del bien

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito

Media

SÍ

La propiedad cuenta con las condiciones necesarias para ser objeto de garantía hipotecaria, por parte del Banco Nacional, ya que no se encuentran condiciones de peligro inminente para el inmueble a nivel de campo.

JHONATAN DUARTE RODRIGUEZ

Civil, Topografo, Agró. Tipo de Profesional Ic, It-23704. Agro Af-462 Número de registro Emp. Nombre de la empresa

Identificación N°

02-0509-0951

Nombre y firma representate legal de la empresa 2 mayo 2016 Fecha informe: 3 mayo 2016 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8729-6979 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected] Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca en Condominio Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE03-NO18GR03 Edición: 05 Página: 2

214-6011100511490F-2016-C TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor 108,000.00 95,000.00 105,000.00 2000 0.983 1000 0.782 800 0.7265

AVALÚO DEL TERRENO Características SUJETO VALOR ¢/m2 Tamaño 2106.83 Nivel 0 Frente 9.72 Pendiente 5% Ubicación 5 Servicios 16 Tipo de vía 5 Zona 3 Distancia Centro Desarr. 1 Vista 6 Regularidad 1 Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN

0

1

0

1

0

1

40 5% 5 16 5 3 1 6 1

0.7086 1 1 1 1 1 1 1 1

20 20% 5 16 5 3 1 6 1

0.8389 1.212 1 1 1 1 1 1 1

20 20% 5 16 5 3 1 6 1

0.8389 1.212 1 1 1 1 1 1 1

0.6965 75,224.80

0.7951 75,532.98

0.7386 77,557.18

1.0000 1.0000

1.0000 1.0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 1.0000 Área afectada 0.00 m2 1.0000 Área afectada 0.00 m2 1.0000 Área afectada 0.00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡76,105 /m2 Valor ajustado ¢76,105 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno Valor conclusivo 1.0000 Área 2,106.83 m2 Factor secciones VALOR UNITARIO FINAL ¢76,105.00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢160,340,297.15

NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 2 3 4 N°

2 3

LINDEROS ACTUALES Filiales, 22, 23, 24, 25, 26, 27 FILIALES AREA COMUN, CAMINOS INTERNOS LOCALES COMERCIALES FILIAL 2 LOCALES COMERCIALES AREA COMUN, ZONA VERDE TERRENO CON CONSTRUCCIONES COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 373,689 373,725 373,672 373,642

PRECISIÓN 3.00 m NORTE 1,064,758 1,064,811 1,064,847 1,064,820

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Vende Diego, medianero sin construir. Frente a Oferta 8867-9802 propiedad valorada. 2000m. Coordenadas Este Norte Vende Raul Montero, medianero sin construir. Oferta 8719-1575 500m este de hotel Atrapa Sueños Oferta2. Coordenadas Este 432,593 Norte 95.000/m2, Vende Miguel Angel Araya, medianero sin Oferta 8583-8355 y 2479-9646 construir. 25.000/m2. 300 sur de la escuela. Coordenadas Este 433,569 Norte

Altitud 4 5 5 4 Fecha Consulta 03/05/2016 02/05/2016 1,154,690 02/05/2016 1,154,360

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca en Condominio Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

214-6011100511490F-2016-C

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino no clasificado Tipo de ruta Lastre fino Material Ancho de vía No aplica Acera SÍ Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular TV por Cable

SÍ SÍ SÍ SÍ Asada SÍ SÍ

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

Código: RE03-NO18GR03 Edición: 05 Página: 3

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta SÍ NO Cordón SÍ Calle pública ACCESO A LA FINCA

SERVICIOS Internet por Cable Jardínes y Parques Transporte Público Edificios Comerciales Recolección de basura Edificios públicos / comunales

SÍ NO SÍ SÍ SÍ SÍ

Frente Frente a 10 m Frente a 30 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase socialMedia Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Media Actividad del lugar Fincas dedicadas a turismo.

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: No aplica Pendiente % 5 No aplica Tipo de vía: 5 #¡VALOR! 4 16 Ubicación: Medianero

0.00 m

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: NO Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Óptimo Mar a 188m Posibilidad de daños Ninguno Cuerpo de agua cerca Otro ( especificar)Distancia Plana Riesgo deslizamiento Ninguno Topografía Pendiente Desendente GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 70.00%

FECHA ESTUDIO

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

03/05/2016

NO SE ENCUENTRAN OBSERVACIONES

Se Encuentra terreno con construcciones, las cuales corresponden a hotel de tres pisos, localizado en la esquina noreste a la entrada principal a playa Carmen. Las construcciones en estado general se encuentran en buenas condiciones de mantenimiento (El elevador dejó de funcionar, por lo que clausuraron su entrada en el primer piso). Las construcciones entre el hotel y otras filiales no son divisibles, ya que comparten en su estructura vigas de acero, cimentaciones, estructuras de techos y otros, por lo que una división física no es posible. La propiedad posee ingreso a acalle pública al frente de la filial. Dentro de la filial se encuentra la piscina del condominio por lo que se puede confundir con que es parte de la filial, ya que físicamente el ingreso normal se realiza por la recepción del hotel. No se posee el acta constitutiva del condominio al momento de realizar el avalúo.

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca en Condominio Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE03-NO18GR03 Edición: 05 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Hotel.

Área m2 1,499.00

TOTAL

1,499.00

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2 450,000

Área m2 40.00 45.00 44.00 400.00

VUT años 60

214-6011100511490F-2016-C Factor Estado 0.9748 #N/A #N/A #N/A

674,550,000 V. Unit. ¢ / m2

TOTAL Forma de explotación Area eléctrica Area eléctrica Casa maquinas Accesos, (escaleras) TOTAL

VRN ¢ 674,550,000 -

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 9 0.9138 B #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

V. Unit. ¢ / m2 163,000 300,000 300,000 250,000

OBRAS COMPLEMENTARIAS ÁREA PRIVATIVA VRN VUT Edad Factor Factor Estado ¢ años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A OBRAS COMUNES _ MEJORAS AL TERRENO VRN VUT Edad Factor Factor Estado ¢ años años Depre. Estado 6,520,000 40 9 0.8622 0.9748 B 13,500,000 40 9 0.8622 0.9748 B 13,200,000 60 9 0.9138 0.9748 B 100,000,000 60 9 0.9138 0.9748 B 133,220,000

VUR VNR años ¢ 600,871,152.00 53.4 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! 600,871,152.00

Valor Unitario Final ¢ / m2 400,848 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años 33.6 33.6 53.4 53.4

Valor Unitario Final ¢ / m2 136,997 252,142 267,232 222,693

VNR ¢ VNR ¢ 5,479,880.00 11,346,390.00 11,758,208.00 89,077,200.00 117,661,678.00

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Obras comunes. VALOR TOTAL

¢600,871,152.00 ¢61,548,523.76

¢662,419,675.76

ESTADO

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN ÓPTIMO O DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) BUENO B Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación INTERMEDIO I Factor Estado Factor de Estado REGULAR V. Unit. Valor Unitario Nuevo R VNR Valor Neto de Reposición DEFICIENTE VRN Valor de Reposición Nuevo D VUR Vida Útil Remanente MALO VUT Vida Útil Total estimada del bien M Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado: DM DEMOLICIÓN Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca en Condominio Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE03-NO18GR03 Edición: 05 Página: 4

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Nombre: Avalúo de Finca en Condominio Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE03-NO18GR03 Edición: 05 Página: 5

193-50308014457100-2015-U CONSTRUCCIONES Uso predominante: Hotelero No aplica Avance: 0% Presupuesto: ¢ No aplica

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Hotel Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: No aplica Número de Contrato CFIA: No aplica Documentos de construcción adicionales: No aplica Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 1499.00 m2

Número permiso construcción:

Nombre

No aplica

Propiedad desocupada.

Porcentaje de cobertura: 100%

Año de construcción:

2007

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: Ht01 3 Estructura central en acero reforzado. Sistema eléctrico: Estructura Gypsum a dos caras con aislamiento de espuma, muro seco. Paredes Concreto. Entubado Conduit SI Entrepiso Estructuras de acero. Porcentaje Techos 95% Concreto en pisos 1 y 3, láminas de acero ondulado piso3 Caja breaker Cubierta SI Gypsum, Interruptor Fusible Cielos Concreto con enchapes en cerámica Estado General Regular Pisos Sencilla, localización este, ventanería en aluminio. Fachada Gas LP Ubicación Aposentos 26 Habitaciones, sala de espera, lavandería. No aplica 26 Baños, uno por cada Habitación Estado Físico y Mantenimiento: Baños Otros Paredes Bueno Cielos Bueno Red de agua caliente Calentados tipo tanque. Pisos Bueno Cubierta Bueno Tanque captación de agua No se encuentra Fisuras Apreciación visual de desplome Leve Leve Leve Repellos Leve Paredes Pisos Cielos Pisos Leve TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5 6 Total

% de avance

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: No se encuentran obras complementarias.

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción:

0% OBSERVACIONES

Estructura de acero, con paredes muro seco a dos caras, rellenas con material aislante.

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Nombre: Avalúo de Finca en Condominio Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 6 214-6011100511490F-2016-C

Propiedad valorada y su entorno.

Vista del frente de la propiedad y de la calle de ingreso.

Vista del frente del condominio y su via de ingreso.

Vista del frente de la filial y área común, que es utilizada como pasillos.

Vista del interior de la propiedad, nótese que existen construcciones al momento de la inspección.

1

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2

3

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Nombre: Avalúo de Finca en Condominio Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 6

Fotografía de los baños.

Vista interna de los cuartos.

Vistas parciales del interior

Detalle de gradas.

Resepción.

Fotografía que demuestra la sistencia a la propiedad.

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca en Condominio Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 6

Area de restaurante.

Area de restaurante.

Area de restaurante. Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca en Condominio Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 6

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca en Condominio Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 6

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca en Condominio Código: RE03-NO18GR03 Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Edición: 05 INFORME DE AVALÚO AVALÚO DE FINCA EN CONDOMINIO Fecha que rige: 08/11/2014 Página: 1 214 DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES 214-6011100511500F-2016-C OFICINA AVALUO DE BIENES TEMPORALES PROPÓSITO DEL AVALÚO NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4-000-001021 NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4-000-001021 100% NOMBRE DE EXDEUDOR ACF GRUPO DE CONSULTORES FINANCIEROS S.A. UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

06 - PUNTARENAS 01 - PUNTARENAS 11 - COBANO PLAYA CARMEN DIRECCIÓN EXACTA DEL CONDOMINIO

CONDOMINIO ESQUINERO EN LA ENTRADA PRINCIPAL A PLAYA CARMEN REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Filial Id. Predial Finca Matriz: Inscripción de el Registro y el Plano Id. Predial Finca Madre: Según FINCA FILIAL N° Factor de Copropiedad: 0.01400000000000 2 Plano de catastro N° 35.00 m2 P-1624881-2012 Identificador Predial 34.90 m2 6011100511500F 0.29% 0.10 m2 Diferencia de medidas Porcentaje: Escritura constitutiva 0.00 m2 Demasía: SI TIPO DE CONDOMINIO Mixto

6011100022670M 60111009113700 Otras Áreas m2 Finca Madre 4,027.60 Finca Matriz: 5,693.25 Áreas Privativas: 2,866.43 Áreas Comunes: 2,826.82

Comercial

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN

¢10,092,231.08 ¢12,108,381.53

₡22,200,612.61

VALOR EN LETRAS: VEINTIDOS MILLONES DOSCIENTOS MIL SEISCIENTOS DOCE COLONES 61/100 Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

22 ¢12,108,381.53

Liquidez del bien

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito

Media

SÍ

La propiedad cuenta con las condiciones necesarias para ser objeto de garantía hipotecaria, por parte del Banco Nacional, ya que no se encuentran condiciones de peligro inminente para el inmueble a nivel de campo.

JHONATAN DUARTE RODRIGUEZ

Civil, Topografo, Agró. Tipo de Profesional Ic, It-23704. Agro Af-462 Número de registro Emp. Nombre de la empresa

Identificación N°

02-0509-0951

Nombre y firma representate legal de la empresa 3 mayo 2016 Fecha informe: 3 mayo 2016 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8729-6979 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected] Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca en Condominio Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE03-NO18GR03 Edición: 05 Página: 2

214-6011100511500F-2016-C TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor 81,000.00 95,000.00 105,000.00 700 2.2962 1000 2.583 800 2.3997

AVALÚO DEL TERRENO Características SUJETO VALOR ¢/m2 Tamaño 56.38 Nivel 0 Frente 6.05 Pendiente 5% Ubicación 5 Servicios 16 Tipo de vía 1 Zona 3 Distancia Centro Desarr. 1 Vista 6 Regularidad 1 Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN

0

1

0

1

0

1

15 10% 5 16 1 3 1 6 1

0.8016 1.0662 1 1 1 1 1 1 1

30 10% 5 16 1 3 1 6 1

0.6771 1.0662 1 1 1 1 1 1 1

20 10% 5 16 1 3 1 6 1

0.7474 1.0662 1 1 1 1 1 1 1

1.9626 158,969.42

1.8649 177,161.36

1.9122 200,785.63

1.0000 1.0000

1.0000 1.0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 1.0000 Área afectada 0.00 m2 1.0000 Área afectada 0.00 m2 1.0000 Área afectada 0.00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡178,972 /m2 Valor ajustado ¢178,972 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno Valor conclusivo 1.0000 Área 56.39 m2 ¢0 / m2 Factor secciones VALOR UNITARIO FINAL ¢178,972.00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢10,092,231.08

NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 2 3 4 N°

2 3

LINDEROS ACTUALES AREA COMUN, CAMINOS INTERNOS FILIAL 1 AREA COMUN, CAMINOS INTERNOS FILIAL 1 COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 373,652 373,650 373,652 373,656

ACCESOS PARA VEHICULOS HOTEL ACCESOS PARA VEHICULOS HOTEL PRECISIÓN 3.00 m NORTE 1,064,831 1,064,835 1,064,840 1,064,836

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Vende MAO.com, medianero sin construir. Oferta 8886-4888 Oferta1. 81.0000/m2. A 1 K del lote valorado Coordenadas Este Norte Vende Raul Montero, medianero sin construir. Oferta 8719-1575 500m este de hotel Atrapa Sueños Oferta2. Coordenadas Este 432,593 Norte 95.000/m2, Vende Miguel Angel Araya, medianero sin Oferta 8583-8355 y 2479-9646 construir. 25.000/m2. 300 sur de la escuela. Coordenadas Este 433,569 Norte

Altitud 4 4 4 4 Fecha Consulta 02/05/2016 02/05/2016 1,154,690 02/05/2016 1,154,360

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca en Condominio Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

214-6011100511500F-2016-C

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino no clasificado Tipo de ruta Adoquín Material Ancho de vía No aplica Acera SÍ Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular TV por Cable

SÍ SÍ SÍ SÍ Asada SÍ SÍ

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

Código: RE03-NO18GR03 Edición: 05 Página: 3

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle privada ACCESO A LA FINCA

SERVICIOS Internet por Cable Jardínes y Parques Transporte Público Edificios Comerciales Recolección de basura Edificios públicos / comunales

SÍ NO SÍ SÍ SÍ SÍ

20 M Frente AL ESTE a 20 m a 30 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase socialMedia Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Media Actividad del lugar Fincas dedicadas a turismo.

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 3.84 m Pendiente % 5 9.13 m Tipo de vía: 5 2.37760417 1 16 Ubicación: Medianero

0.00 m

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: NO Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Óptimo Mar a 200m Posibilidad de daños Ninguno Cuerpo de agua cerca Otro ( especificar)Distancia Plana Riesgo deslizamiento Ninguno Topografía Pendiente Desendente GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 60.20%

FECHA ESTUDIO

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

03-05-216

NO SE ENCUENTRAN OBSERVACIONES

Se encuentra terreno con una construcción, esta corresponde a apartamento, localizado en la sección noroeste del condominio Centro Comercial Playa Carmen, puntualmente en la entrada principal a playa Carmen. Las construcciones en estado general se encuentran en buenas condiciones de mantenimiento. Se encuentra que el apartamento valorado comparte elementos de su estructura con el Hotel Playa Carmen, estos elementos son sistemas eléctricos, cimentaciones, y estructura de vigas de acero como columnas principales. No se cuenta con el acta constitutiva del condominio al momento de realizar el avalúo. No es posible el ingreso a las construcciones, puerta bajo llave.

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca en Condominio Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE03-NO18GR03 Edición: 05 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación CUARTO

TOTAL Forma de explotación

Área m2 34.90

V. Unit. ¢ / m2 400,000

V. Unit. ¢ / m2

TOTAL Forma de explotación Piscina Area eléctrica Casa maquinas Accesos, (escaleras) TOTAL

Área m2 40.00 45.00 44.00 400.00

VUT años 60

214-6011100511500F-2016-C Factor Estado 0.8190 #N/A #N/A #N/A

13,960,000

34.90

Área m2

VRN ¢ 13,960,000 -

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 9 0.9138 r #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

V. Unit. ¢ / m2 163,000 300,000 300,000 250,000

OBRAS COMPLEMENTARIAS ÁREA PRIVATIVA VRN VUT Edad Factor Factor Estado ¢ años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A OBRAS COMUNES _ MEJORAS AL TERRENO VRN VUT Edad Factor Factor Estado ¢ años años Depre. Estado 6,520,000 40 9 0.8622 0.9997 Mb 13,500,000 40 9 0.9244 0.9748 B 13,200,000 60 9 0.9138 0.9748 B 100,000,000 60 9 0.9138 0.9748 B 133,220,000

VUR VNR años ¢ 10,447,698.90 44.9 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! 10,447,698.90

Valor Unitario Final ¢ / m2 299,361 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años 34.5 36.0 53.4 53.4

Valor Unitario Final ¢ / m2 140,496 270,332 267,232 222,693

VNR ¢ VNR ¢ 5,619,840.00 12,164,940.00 11,758,208.00 89,077,200.00 118,620,188.00

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Obras comunes. VALOR TOTAL

¢10,447,698.90 ¢1,660,682.63

¢12,108,381.53

ESTADO

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN ÓPTIMO O DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) BUENO B Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación INTERMEDIO I Factor Estado Factor de Estado REGULAR V. Unit. Valor Unitario Nuevo R VNR Valor Neto de Reposición DEFICIENTE VRN Valor de Reposición Nuevo D VUR Vida Útil Remanente MALO VUT Vida Útil Total estimada del bien M Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado: DM DEMOLICIÓN Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca en Condominio Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE03-NO18GR03 Edición: 05 Página: 4

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Código: RE03-NO18GR03 Edición: 05 Página: 5

193-50308014457100-2015-U

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: CUARTO Uso predominante: Hotelero Estado de la edificiación: Existente Avance: 0% Presupuesto: ¢ Nombre del Profesional Responsable de la obra: No aplica Nombre del Desarrollador: No aplica Número de Contrato CFIA: No aplica Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: No aplica Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 34.90 m2

Nombre

No aplica

No aplica

Propiedad desocupada.

Porcentaje de cobertura: 100%

Año de construcción:

2007

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: Ht01 1 Estructura central en acero reforzado. Sistema eléctrico: Estructura Gypsum a dos caras con aislamiento de espuma, muro seco. Paredes Concreto. Entubado Conduit SI Entrepiso Estructuras de acero. Porcentaje Techos 95% Concreto entre los pisos 1 y 2 Caja breaker Cubierta SI Gypsum, Interruptor Fusible Cielos Concreto con enchapes en cerámica Estado General Regular Pisos Sencilla, localización norte, ventanería en aluminio. Fachada Gas LP Ubicación Aposentos 1 Habitación. No aplica 1 Baño sencillo. Estado Físico y Mantenimiento: Baños Otros Paredes Bueno Cielos Bueno Red de agua caliente Calentados tipo tanque. Pisos Bueno Cubierta Bueno Tanque captación de agua No se encuentra Fisuras Apreciación visual de desplome Leve Leve Leve Repellos Leve Paredes Pisos Cielos Pisos Leve TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5 6 Total

% de avance

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: No se encuentran obras complementarias.

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción:

0% OBSERVACIONES

Estructura de acero, con paredes muro seco a dos caras, rellenas con material aislante. No es posible el ingreso a la canstrucción.

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Nombre: Avalúo de Finca en Condominio Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 6 214-6011100511500F-2016-C

Propiedad valorada y su entorno.

Vista del frente de la propiedad y de la calle de ingreso.

Vista del frente del condominio y su via de ingreso.

Vista de baños y detalles.

Vista del interior de la propiedad, nótese que existen construcciones al momento de la inspección.

1

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2

3

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Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 6

Fotografía de los baños.

Vista interna de los cuartos.

Vistas parciales del interior

Fotografía que demuestra la sistencia a la propiedad.

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