Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 1

BN028-16

AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

INFORME DE AVALÚO 214-50504014817100-2016-U

DIREC. RECURSOS MATERIALES Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S)

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica 4-000-001021 NOMBRE PROPIETARIO (S)

Proporción de Derechos Céd. Identidad 4-000-001021 100%

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

UBICACIÓN DEL BIEN 05 - GUANACASTE 05 - CARRILLO 04 - BELEN PALESTINA

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

DIRECCIÓN EXACTA Del cruce Belén-Huacas, 2,5 km al Sur (sobre Ruta No. 21), 615 m Suroeste y 116 m Oeste (sobre servidumbre agrícola en tierra), m.i. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas

G-1036339-2005 50504014817100 0,00%

Porcentaje:

Según el Registro y el Plano 5.185,60 m2 5.185,60 m2 0,00 m2 Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN

¢22.308.451,20 ¢0,00

₡22.308.451,20

VEINTIDOS MILLONES TRESCIENTOS OCHO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y UNO VALOR EN LETRAS: COLONES 20/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Liquidez del bien Media Baja 24 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢0,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

SÍ

El trabajo no comprende necesariamente la verificación total de la información suministrada en el plano catastrado, por lo que los datos contenidos en el mismo se consideran como ciertos a menos que exista discrepancia respecto a la verificación parcial hecha

OBSERVACIONES GENERALES

(ptos. GPS). Se levantan algunos vértices accesibles que permiten una idea de geometría. Se declara no tener interés actual ni futuro en los bienes objeto del presente avalúo. No se realizaron pruebas físicas de ingeniería al terreno y no se asume responsabilidad por la resistencia y durabilidad de las obras valoradas, ni por el funcionamiento de los distintos sistemas que en las mismas operan. Las afirmaciones y consideraciones aquí expresadas constituyen nuestra opinión profesional, que podría no ser compartida por las autoridades administrativas, judiciales o por otras personas.

Nombre del Perito

Ana Gabriela Artavia Valverde

Arquitecto Tipo de Profesional Número de registro A- 11444 Nombre de la empresa

Emp.

ANA GABRIELA ARTAVIA VALVERDE (FIRMA)

Firmado digitalmente por ANA GABRIELA ARTAVIA VALVERDE (FIRMA) Fecha: 2016.07.08 15:31:17 -06'00'

Firma del Perito Identificación N° 1-0925-0280 Negocios e Inversiones KAMAROER S. A. RONALD ERNESTO ROJAS AVILA (FIRMA) Ronald Rojas Ávila

Nombre y firma representante legal de la empresa 23 de Junio de 2016 24 de Junio de 2016 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 2666-3906 / 8919-6048 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected] / www.rochaav.com

Firmado digitalmente por RONALD ERNESTO ROJAS AVILA (FIRMA) Fecha: 2016.07.08 15:30:21 -06'00'

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 Área Nivel Forma Pendiente Ubicación Servicios 1 Servicios 2 Tipo de Vía Localización

SUJETO 5.185,60

0 0,8 8 6 1 14 9 1

Factor de Homologación Valores Homologados

DESCRIPCIÓN Servidumbre

214-50504014817100-2016-U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 6.844,00 6.381,00 5.284,00 6.423,03 1,0732 5.215,90 1,0019 6.700,00 1,0882 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 1 0,8944 1 0,8944 1 0,8944 0 0,9025 0 0,9025 15 1,0939 5 0,9748 3 0,9264 7 1,0258 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 14 1,0000 14 1,0000 11 1,0942 5 0,7723 4 0,7240 9 1,0000 0,9 1,0720 1,1 0,9390 1,2 0,8866 1,0000 1,0000 1,0000 0,6992 0,5094 1,0596 4.785,05 3.250,17 5.598,93

FACTOR 0,4000 1,0000 1,0000

4 Factor 4.000,00 5.000,00 0,9880 0 1,0000 0,8 1,0000 8 1,0000 6 1,0000 1 1,0000 14 1,0000 9 1,0000 1 1,0000 1,0000 0,9880 3.952,18

5

Factor

0,0000 1,0000 ###### 0,9025 0,8581 1,0305 1,5220 0,5591 ###### 1,0000 #¡DIV/0!

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 185,89 m2 Retiro por servidumbre agrícola (3,50 m de ancho) Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡4.397 /m2 Valor ajustado ¢4.302 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0,9785 Área 5.185,60 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢4.302,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢22.308.451,20

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE

VÉRTICE 1 (779) 2 (778)

N° 1 2 3

4 5

LINDEROS ACTUALES (según Catastro) Servidumbre agrícola con frente de 53,11 m Servidumbre en tierra en regular estado Zenón Angulo Contreras Finca en verde Rancho Villanueva S. A. Parcela agrícola Rafael Angel Angulo Contreras Parcela agrícola COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 325.967 326.030

PRECISIÓN 3,00 m NORTE 1.148.164 1.148.157

Altitud 40 36

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Avalúo de propiedad en similares condiciones en Nancital de Sardinal. Avalúo del lote No. 66 del proyecto Parcelas del Coyolar en Tempate (parcela agrícola con uso residencial). Avalúo de parcela agrícola para uso residencial en Los Jobos, Tamarindo, mejor plusvalía. Oferta de venta de parcela agrícola a 300 m del sujeto (contacto aportado por el BNCR para el presente avalúo)

Base de Datos Coordenadas Base de Datos

002-50503013333400-2014-U

Este

Norte

119-50304017252900-2014-U

Coordenadas Este Base de Datos

317.969 310.816

Norte

145-50309019812300-2014-U

Coordenadas Este Oferta Coordenadas Este Base de Datos Coordenadas Este

300.298 Norte Odili Mendez: 8713-3651 Norte Norte

Fecha Consulta 05/11/2014 1.161.287 15/04/2014 1.154.102 31/03/2014 1.139.288

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino no clasificado Tipo de ruta Tierra Material 7,00 m Ancho de vía Acera NO

214-50504014817100-2016-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Servidumbre ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Teléfono NO Alumbrado SÍ Coopeguanacaste Jardínes y Parques Electricidad SÍ Coopeguanacaste Transporte Público Edificios Comerciales Agua Potable SÍ ASADA Recolección de basura Señal celular SÍ Edificios públicos / comunales TV por Cable NO Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

NO NO NO NO NO NO

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Baja Clase social zonas cercanas Baja Densidad poblacional Baja Actividad del lugar Rural

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 53,11 m Pendiente % 8 100,99 m Tipo de vía: 9 1,90152514 1 14 Ubicación: Callejón latera

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia Ondulada Topografía Pendiente Desendente

0,80 m

SÍ Bueno Posibilidad de daños Ninguno Riesgo deslizamiento Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 39,00% AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

FECHA ESTUDIO

23/06/2016

NO HAY. OBSERVACIONES

Parcela agrícola, tanto por sus dimensiones (media hectárea) como por enfrentar a servidumbre agrícola, segregada de una finca rural, la cual se subdivide en parcelas similares entre sí, pero con un posible uso claramente residencial, pues no se observan cultivos específicos de ningún tipo en el entorno inmediato. El poblado de Palestina se localiza a menos de 1 km del bien, con escuela y servicios propios de poblado rural, mientras que el centro de Belén está a menos de 3 km, con más servicios urbanos, tales como supermercado, iglesia y colegio. Sólo se observan unas pocas viviendas a lo largo de esta servidumbre, unas al inicio, cerca de la ruta No. 21, y la última 100 m antes de esta parcela, todas muy sencillas. El predio carece por completo de mantenimiento, siendo imposible su recorrido, por lo que se califica como terreno inculto. Posee los vértices 1 y 2 muy bien demarcados con postes de concreto y número de matrícula. Sobre la servidumbre existe alumbrado público con postería de concreto y por lo tanto también red de electricidad. Se da por supuesto que exista disponibilidad de agua y de electricidad para este terreno, dado que no se nos facilitó ningún documento que confirme o niegue lo anterior. No posee medidores inatalados ni se observan cuerpos de agua cercanos.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación

TOTAL Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

-

Área m

V. Unit. ¢/m

VRN ¢ -

TOTAL

Forma de explotación

VUT años

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

Factor Estado #N/A #N/A #N/A #N/A

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A

VUT años -

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

214-50504014817100-2016-U

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ -

VNR ¢ -

VNR ¢ -

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢0,00 ¢0,00

¢0,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-50504014817100-2016-U

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificiación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 0,00 m2

Uso predominante: Presupuesto:

Avance:

¢

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

0%

DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

NÚMERO DE NIVELES:

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP

Aposentos Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3 4 5 6 7

1 Sistema eléctrico:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

% de avance

Paredes Pisos

Paredes

Ubicación Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Cubierta

Apreciación visual de desplome Pisos

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance:

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

un primer

giro para

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

Frente y servicios del vértice 2 al 1

Area enmontada cerca del vértice 1

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6

214-50504014817100-2016-U

Frente y servicios del vértice 1 al 2

Sobrenivel respecto a servidumbre en parte del frente de la parcela

Imágenes tomadas desde el punto más alto de la parcela al frente del terreno valorado FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 1 2 3 4 5

NO APORTADA

UBICACIÓN GEOGRÁFICA

UBICACIÓN GEOGRÁFICA Levantamiento según puntos GPS manual

214-50504014817100-2016-U

PLANO DE CATASTRO

214-50504014817100-2016-U

INFORME REGISTRAL

214-50504014817100-2016-U