Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02Edición: 02Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

214

INFORME DE AVALÚO 214-61101012349500-2018-U

DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES

ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S)

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica 4-000-001021 Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%

NOMBRE DEL EXDEUDOR (s) RONALD Céd. Identidad

UGALDE

VENEGAS

Provincia: Canton : Distrito: Localidad:

06 - PUNTARENAS 11- GARABITO 01 - JACO JACO

100%

UBICACIÓN DEL BIEN

DIRECCIÓN EXACTA DE EL BANCO DE COSTA RICA EN JACO 200 M AL OESTE 100 M AL SUR Y 20 M AL OESTE CABINAS LAS ALDEAS. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° P-449003-1997 Identificador Predial 61101012349500 0,00% Diferencia de medidas Porcentaje:

Según el Registro y el Plano 379,95 m2 379,95 m2 0,00 m2 Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢43.779.358,80 VALOR DEL TERRENO ¢137.625.447,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡181.404.805,80 CIENTO OCHENTA Y UN MILLONES CUATROCIENTOS CUATRO MIL OCHOCIENTOS CINCO VALOR EN LETRAS: COLONES 80/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Nacional 24 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢137.625.447,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito

SÍ

por su ubicación en la zona MARTIN HERRERA UMAÑA

MARTIN HERRERA UMAÑA (FIRMA) Firma del Perito Identificación N° 1-06580328 PERSONAL

ARQUITECTO Tipo de Profesional Número de registro A- 6639 Emp. 3835 Nombre de la empresa Nombre y firma representate legal de la empresa 18 abril 2018 Fecha informe: 18 abril 2018 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Firmado digitalmente por MARTIN HERRERA UMAÑA (FIRMA) Nombre de reconocimiento (DN): serialNumber=CPF-01-0658-0328, sn=HERRERA UMAÑA, givenName=MARTIN, c=CR, o=PERSONA FISICA, ou=CIUDADANO, cn=MARTIN HERRERA UMAÑA (FIRMA) Fecha: 2018.06.14 14:43:17 -06'00'

88245894

AVALÚO DEL TERRENO Características

SUJETO

VALOR ¢/m2

Area Nivel Frente fondo Regularidad Pendiente Ubicación Ser 1 Ser 2 Tipo Via

379,95 1 12 1 0,8 0 5 4 16 3

Factor de Homologación Valores Homologados

DESCRIPCIÓN

214-61101012349500-2018-U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 130.000,00 115.000,00 126.620,00

4

Factor

5

0,00

Factor 0,00

200,00

0,8092

250

0,8710

484

1,0832

1,0000

1,0000

1,00 8,00 1,00

1,0000 1,1067 1,0000

1 10 1

1,0000 1,0466 1,0000

1 14 1

1,0000 0,9622 1,0000

1,0000 1,0000 1,0000

1,0000 1,0000 1,0000

1,00 0,00

0,8944 1,0000

1 0

0,8944 1,0000

1 0

0,8944 1,0000

1,0000 1,0000

1,0000 1,0000

5,00 1,00

1,0000 1,0942

5 1

1,0000 1,0942

5 1

1,0000 1,0942

1,0000 1,0000

1,0000 1,0000

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,8764 113.927,31

16 3

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,8921 102.597,11

16 3

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0200 129.147,60

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

16,00 3,00

FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡115.224 /m2 Valor ajustado ¢115.224 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 379,95 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢115.224,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢43.779.358,80

Valor conclusivo Factor secciones

LINDEROS ACTUALES NORTE SUR ESTE OESTE

VÉRTICE 1 2 3

N° 1 2 3

ANTONIO VILLALOBOS SALAZAR CALLE PUBLICA CON 12 M FRENTE GARABITO DE JACO S.A CLAUDIA VASQUEZ APARICIO

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 430.016 430.026 430.026

CABINAS CALLE ASFALTO LOCAL COMERCIAL VIVIENDA PRECISIÓN NORTE 1.064.059 1.064.056 1.064.079

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Oferta 84764088 lotes en venta en verde con Carlos Castillo en Jaco OLX Coordenadas Este Norte 22893091 lotes en venta en verde con Noelia lotificacion Brisas Del Oferta Mar lotes de varios tamaños Coordenadas Este Norte lote en venta en verde en Jaco con Jennifer Navas precio Oferta 83101369 de negociacion Coordenadas Este Norte

Altitud 23 m 23 m 23 m

Fecha Consulta 14/03/2018 14/03/2018 14/03/2018

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

214-61101012349500-2018-U

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Secundaria Tipo de ruta Asfalto Material 7,00 m Ancho de vía Acera SÍ

Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

Código: RE06-PR21GR02Edición: 02Página: 3

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable ICE Jardínes y Parques ICE Transporte Público ICE Edificios Comerciales AYA Recolección de basura ICE Edificios públicos / comunales

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media a 300 m Densidad poblacional Alta a 100 m Actividad del lugar COSTADO FRENTE comercial turistica a 300 m

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 12,00 m Pendiente % 0A3% 23,05 m Tipo de vía: 3 1,92083333 4 16 Ubicación: Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0,00 m Cuerpo de agua cerca Distancia Plana Topografía Pendiente

0,00 m

NO Óptimo Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 87,20%

FECHA ESTUDIO

16/04/2018

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES no posee OBSERVACIONES

La propiedad se ubica en Puntarenas ,Jaco , del Banco De Costa Rica, 200 m al oeste , 100 m al sur y 20 m al oeste , donde se ubican cabinas Las Aldeas , el lote presenta un área de 379,95 m2 con 12 m de frente y 23,05 de fondo lote con forma irregular plano , con colindancia al oeste casa de habitación , al sur calle publica, al este local comercial y al norte hotel tipo cabinas, en la propiedad se ubica un edificio de dos niveles que posee 14 habitaciones 7 en cada nivel , de dos dormitorios y un baño cada una con pasillo tipo balcón en segundo nivel con un área de 385 m2 y una piscina de 24 m2 enchapada se debe de acotar que este edificio a sido desmantelado en ventaneria en primer nivel así como celosías en segundo nivel en un 50 %, además de sistema eléctrico, se recomienda dar seguridad al inmueble para evitar que se sigan dando estos robos , presenta buenos servicios públicos en una zona de auge turístico ,se recomienda dar mantenimiento con el fin de que la infraestructura no se deteriore mas .

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02Edición: 02Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación hotel

Área m2 385,00

TOTAL

385,00

Forma de explotación piscina

V. Unit. ¢ / m2 540.000

Área m2 24,00

V. Unit. ¢ / m2 150.000

VRN ¢ 3.600.000 3.600.000

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

TOTAL

Forma de explotación

VRN ¢ 207.900.000 207.900.000

TOTAL

VUT años 50

Factor Estado 0,8190 #N/A #N/A #N/A

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado 50 5 0,9450 0,9748 B #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A

VUT años -

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 16 0,7888 R #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

214-61101012349500-2018-U

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ 134.309.175,00 134.309.175,00

VUR años 32,3 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 348.855 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VNR ¢ 3.316.272,00 3.316.272,00

VUR años 46,1 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 138.178 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VNR ¢

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

-

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente VUT Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢134.309.175,00 ¢3.316.272,00

¢137.625.447,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02Edición: 02Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-61101012349500-2018-U

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: HOTEL Y UNA PICSINA Uso predominante: Hotelero Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: ¢ Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Nombre En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: NINGUNO Área construcción principal: Porcentaje de cobertura: 50% Año de construcción: 385,00 m2

2002

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: HTO1

2 concreto Sistema eléctrico: Estructura mamposteria Paredes concreto Entubado Conduit Entrepiso NO metal Porcentaje Techos 50% HG 28 Caja breaker Cubierta NO fibrolit segundo nivel concreto primer nivel Interruptor Cuchilla Cielos ceramica Estado General Deficiente Pisos mamposteria Fachada Aposentos 14 habitaciones cada una con dos dormitorios y con servicio sanitario Gas LP Ubicación 14 Estado Físico y Mantenimiento: Baños ninguno Otros Paredes Regular Cielos Regular Red de agua caliente no Pisos Regular Cubierta Regular Tanque captación de agua no Fisuras Apreciación visual de desplome Leve Ninguno Ninguno Repellos Leve Paredes Pisos Cielos Pisos Leve

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3

% de avance

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un construcción:

primer

giro para

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES Lote de 379,95 m2 m2 con un edificio de 14 cabinas en dos niveles con un area de 385 m2 a las que le han sustraido ventanas primer nivel y celocias 50 % segundo nivel asi como sistema electrico y una piscina de 24 m2 . No se realizaron pruebas físicas de Ingeniería y no se asume responsabilidad por la firmeza del terreno ni de la construcción existente .

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE06-PR21GR02Edición: 02Página: 6

214-61101012349500-2018-U

PLANO CATASTRADO

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE06-PR21GR02Edición: 02Página: 7

214-61101012349500-2018-U

ESTUDIO DE REGISTRO HOJA 1

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE06-PR21GR02Edición: 02Página: 9

214-61101012349500-2018-U

FRENTE HOTEL

HOTEL Y VALUADOR

COSTADO HOTEL

SIN MEDIDOR

SISTEMA ELECTRICO MAL ESTADO

HABITACIONES SEGUNDO NIVEL

HABITACIO TIPICA

SERVICIO SANITARIO TIPICO

BAÑO TIPICO

VENTANERIA MAL ESTADO

SIN CELOCIAS

PASILLO BALCON SEGUNDO NIVEL

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE06-PR21GR02Edición: 02Página: 9

214-61101012349500-2018-U

AREA DE PATIO PISCINA

PISCINA

PATIO

PISCINA

PISCINA

BAÑO TIPO

BAÑO TIPO

BAÑO TIPO

DORMITORIO TIPO

FRENTE PRIMER NIVEL SIN VENTANERIA

DORMITORIO TIPO

AREA DE PISCINA

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

5

VARIABLE LOTE VALORARCOMPARABLE 1

COMPARABLE 2

Valor Total 130.000

COMPARABLE 3

115.000

126.620

0,95 0,55

1 Area

379,95

200

0,809

250

0,871

484

1,083

2 Nivel

1

1

1,0000

1

1,0000

1

1,0000

3 Frente

12

8

1,107

10

1,047

14

0,962

4 Fondo

1

1

1,000

1

1,000

1

1,000

0,8

1

0,8944

1

0,8944

1

0,8944

6 Pendiente

0

0

1,0000

0

1,0000

0

1,0000

7 Ubicación

5

5

1,0000

5

1,0000

5

1,0000

5 Regularidad

8 Ser 1

4

1

1,0942

1

1,0942

1

1,0942

9 Ser 2

16

16

1,0000

16

1,0000

16

1,0000

3

3

1,0000

3

1,0000

3

1,0000

10 Tipo Via

617,50

253,00

0,7

183

1 FACTOR DE AREA

Zona Urbana Comparable 200 Lote Valorar 379,95

250

484

379,95

379,95

b 1 < 30000 m20,33

a 0,33

Comparable b

0,33

0,33

0,33

2 ≥ 30000 m20,36 ≤ 100000 0,36 m2

Lote Valorar a

0,33

0,33

0,33

3 ≥ 100000 m2 0,27

Fa

0,809

0,871

1,083

Lote Valorar 1

1

1

Comparable 1

1

1

-0 Bajo nivel

1

2 FACTOR DE NIVEL

Zona Urbana k1 k2

Lote valorar K1

0

0

0

-0 Sobre Nivel

Comparable K2

0

0

0

0 A nivel

0

0

0

1,0000

1,0000

1,0000

Lote a Valorar 12

12

12

Comparable 8

10

14

Frente mayor 15,85

15,85

15,85

2 > 30 m ≤ 0,2537 200 m

y

0,25

0,25

3 > 200 m ≤0,2150 480 m

Fn

1

3 FACTOR DE FRENTE

Zona Urbana

0,25

y 1

≤ 30 m 0,2500

4 > 480 m 0,1700 Ff

1,107

1,047

0,962

1

0,27

4 FACTOR DE FONDO Comparable 1,0

1,0

1,0

Lote a Valorar 1,000

1,000

1,000

Ffo

1,000

1,000

1,000

1

5 FACTOR DE REGULARIDAD Rango Area rh

Zona Urbana Lote Valorar 0,80

0,80

0,80

1

< 500

Comparable 1,00

1,00

1,00

2

≥ 500 < 1500 0,3300

0,5000

Lote valorar r

0,50

0,50

0,50

3

≥ 1500 < 0,2500 50000

Lote tipoh

0,50

0,50

0,50

4

≥ 50000