214-70101009686500-2015-U

PORTADA

Avalúo 214-70101009686500-2015-U

Exdeudor 5105-1

Cliente Banco Nacional de Costa Rica

Realizó Leandra Quesada Alpízar

Fecha 21/08/2015

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

INFORME DE AVALÚO 214-70101009686500-2015-U

Dirección de Recursos Materiales

Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) Banco Nacional de Costa Rica

Céd. Jurídica 4-000-001021

NOMBRE PROPIETARIO (S) Banco Nacional de Costa Rica

Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

07 - LIMON 01 - LIMON 01 - LIMON Limón 2000

DIRECCIÓN EXACTA Limón 2000, de la RTV 650 m sur y 215 m oeste, casa a la derecha REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° L-13271-91 Identificador Predial 70101009686500 0,00% Diferencia de medidas Porcentaje:

Según el Registro y el Plano 140,00 m2 140,00 m2 0,00 m2 Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢988.960,00 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢4.649.694,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡5.638.654,00 CINCO MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y VALOR EN LETRAS: CUATRO COLONES 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Liquidez del bien Media Alta 12 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢4.649.694,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES

SÍ

Casa con deterioro considerada en pisos, techos, ventanería y puertas. La instalación eléctrica se encuentra entubada en paredes y con cable TCJ para la iluminación. Actualmente con la nueva norma eléctrica no puede aceptarse el clave TCJ como alternativa al sistemas de cableado entubado, por lo tanto para que la propiedad pueda mantenerse como garantía hipotecaria en una compra del bien deben realizarse las mejoras del caso 2 1 /0 8 /2 0 1 5

Nombre del Perito

Leandra Quesada Alpízar

X Le a n d ra Q u e s a d a A lp íz a r In g e n ie ra C iv il IC 1 7 2 9 8

Ingeniera Civil Firma del Perito Tipo de Profesional Identificación N° 2 0534 0450 Número de registro IC17298 Emp. Nombre de la empresa InCASA M&Q Desarrolla S.A. Leandra Quesada Alpízar Nombre y firma representante legal de la empresa 21 agosto 2015 Fecha informe: 21 agosto 2015 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8836-9073/2763-1125 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected] Firmado digitalmente por: LEANDRA MARIA QUESADA ALPIZAR (AUTENTICACION) Fecha y hora: 21.08.2015 16:47:38

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 Área Frente Fondo Forma Nivel Pendiente Tipo de Vía Servicios 1 Servicios 2 Ubicación

SUJETO 140 8 17,5 Regular 0 0% 9 4 16 5

Factor de Homologación Valores Homologados

DESCRIPCIÓN

214-70101009686500-2015-U TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor 6.156,00 6.926,04 8.000,00 175,00 1,0764 140,00 1,0000 140,00 1,0000 1,0000 1,0000 10 0,9457 8,00 1,0000 8,00 1,0000 1,0000 1,0000 17,5 1,0000 17,50 1,0000 17,50 1,0000 1,0000 1,0000 Regular 1,0000 Regular 1,0000 Regular 1,0000 1,0000 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 1,0000 1,0000 0% 1,0000 0% 1,0000 0% 1,0000 1,0000 1,0000 9 1,0000 9 1,0000 9 1,0000 1,0000 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 1,0000 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 1,0000 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0180 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 6.266,88 6.926,04 8.000,00

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡7.064 /m2 Valor ajustado ¢7.064 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 140,00 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢7.064,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢988.960,00

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE

VÉRTICE 1 2

N° 1 2 3 4 5

LINDEROS ACTUALES Lote 53-A Alameda Lote 66-A Lote 64-A

Casa de habitación Alameda de 7 m de ancho Casa de habitación Casa de habitación

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 594.100 594.092

PRECISIÓN 3,00 m NORTE 1.104.106 1.104.108

Altitud 21 21

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos 001-093566-2011-U Base de Datos Lote residencial Coordenadas Este 594.216 Norte 001-093391-2013-U Base de Datos Lote residencial Coordenadas Este 594.175 Norte Base de Datos ONT Limón 2000 Valores ONT lote tipo Coordenadas Este Norte Oferta Lote residencial Coordenadas Este Norte Coordenadas Este

Norte

Fecha Consulta 27/12/2011 1.104.252 05/03/2013 1.104.058 Edición 2015

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

214-70101009686500-2015-U

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Lastre fino Material 7,00 m Ancho de vía Acera SÍ

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta SÍ SÍ Cordón SÍ Alameda ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Teléfono SÍ Jardínes y Parques Alumbrado SÍ Transporte Público Electricidad SÍ Edificios Comerciales Agua Potable SÍ AYA Recolección de basura Señal celular SÍ Edificios públicos / comunales TV por Cable SÍ Medidores instalados Electricidad y Agua

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Baja Clase social zonas cercanas Baja Densidad poblacional Media Actividad del lugar Residencial

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 8,00 m Pendiente % 0 17,50 m Tipo de vía: 9 2,1875 4 16 Ubicación: Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0,00 m Cuerpo de agua cerca Distancia Plana Topografía Pendiente

0,00 m

NO Óptimo Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 92,00% AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

FECHA ESTUDIO No hay

20/08/2015

OBSERVACIONES

Vivienda custodiada por oficial de seguridad privada. Lote con medidores instalados pero con desconexión de servicios de agua y luz

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES

TOTAL

Forma de explotación

Área m2 42,00

V. Unit. ¢ / m2 220.000

V. Unit. ¢ / m2

Factor Estado 0,6780

VNR ¢ 4.649.694,00

VNR ¢

-

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

VUR años 20,1

Valor Unitario Final ¢ / m2 110.707

VUR años

Valor Unitario Final ¢ / m2

VUR años

Valor Unitario Final ¢ / m2

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

4.649.694,00 OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado

VRN ¢

TOTAL

Forma de explotación

VUT años 40

9.240.000

42,00

Área m2

VRN ¢ 9.240.000

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ESTADO

Forma de explotación Casa VC01

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 15 0,7422 D

-

VUT años

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre.

Factor Estado

-

VNR ¢

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢4.649.694,00 ¢0,00

¢4.649.694,00

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

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CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Residencia Estado de la edificación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Propietario Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 42,00 m2

Uso predominante: Residencial Presupuesto: ¢

Avance:

Número permiso construcción:

Nombre

Rubieth Araya Méndez

Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

30%

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC01 Prefabricada Baldosas y columnas de concreto Losa de concreto Entubado Conduit Estructura metálica Porcentaje Laminas metálicas tipo canaleta Caja breakers Sin cielos Interruptor Concreto sin lujar Estado General

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Contrapiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos

1 Sistema eléctrico: SI

PARCIAL 60%

SI Fusible Regular

Ventanas en marcos de madera con vidrio fijo y celosías Gas LP

Sala, comedor y cocina, 2 habitaciones y un baño

Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Leve Pisos Importante

Estado de la edificación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3 4 5 6 7

2000

% de avance

uno sencillo No posee

Paredes

Leve

Ubicación

Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Regular Cielos Malo Pisos Deficiente Cubierta Deficiente Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos

Cielos

Ninguno

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance:

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

un primer

giro para

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES Casa con deterioro considerada en pisos, techos, ventanería y puertas. La instalación eléctrica se encuentra entubada en paredes y con cable TCJ para la iluminación. Actualmente con la nueva norma eléctrica no puede aceptarse el clave TCJ como alternativa al sistemas de cableado entubado, por lo tanto para que la propiedad pueda mantenerse como garantía hipotecaria en una compra del bien deben realizarse las mejoras del caso

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6

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ANEXO FOTOGRÁFICO

Alrededores

Alrededores

Profesional

Frente

Lindero oeste

Lindero este

Condiciones internas

Condiciones internas

Condiciones internas

Condiciones internas

Condiciones internas

Locales

Locales

Apartamento

Apartamento

Apartamento

Apartamento

Apartamento

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

INFORME Y LOCALIZACIÓN SATELITAL

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 7

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La propiedad valorada corresponde a un terreno ubicado en la Urbanización Limón 2000, en la provincia de Limón. El lote cuenta con una extensión de 140 m2, corresponde a una propiedad medianera sobre alameda, de forma regular. La zona cuenta con aceras, caño, vía principal de lastre fino, servicios de agua y luz, teléfo e internet. Además de la escuela, la plaza y el Ebaís. La casa se encuentra custodiada por personal de seguridad, corresponde a una vivienda en sistema prefabricado con baldosas y columnas de concreto, piso de concreto, ventanería en marcos de madera con vidrio fijo y celosías en mal estado, sin cielos, cubierta en laminas metálicas rectangulares con evidente deterioro. La instalación eléctrica es con cable TCJ. La casa cuenta con sala-comedor, cocina, 2 cuartos, un baño y cuarto de pilas. El patio cuenta con mal mantenimiento, maleza y basura en la mayor parte del mismo, además de un alero para el área del pilas en ruinas. Actualmente la propiedad no cuenta con agua ni luz, pero si tiene los medidores instalados, únicamente los servicios se encuentran suspendidos. A continuación se muestra la localización satelital de la propiedad en el Mapa de Google Earth, además la ubicación de la zona en el Mapa de Valores de la ONT para el cantón y en el Mapa de Riesgos y Amenazas de la CNE para el sector.

Avalúo

Imagen 1: Localización satelital en el Mapa de Google Earth de la propiedad valorada

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

MAPAS ZONALES DE ONT Y CNE

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 8 214-70101009686500-2015-U

Imagen 2: Localización en el Mapa de Valores de la ONT

Imagen: Localización en el Mapa de Riesgos y Amenazas de la CNE