Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 1 INFORME DE AVALÚO 214-41003021172300-2017-U
AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO Banco
Banco
Nacional
Dirección Recursos Materiales Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) de Costa Rica
Nacional
NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos de Costa Rica Céd. Identidad 4-000-001021 100%
Céd. Jurídica 4-000-001021
UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
04 - HEREDIA 10 - SARAPIQUI 03 - HORQUETAS San Bernardino
DIRECCIÓN EXACTA San Bernardino, del puente sobre el Río Chirripó 1.630 mts noreste, 290.62 mts este. Lote en margen derecho con casa color verde agua. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° H-1277689-2008 Identificador Predial 41003021172300 0,00% Diferencia de medidas Porcentaje:
Según el Registro y el Plano 800,96 m2 800,96 m2 0,00 m2 Demasía
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:
¢5.927.904,96 ¢29.422.248,62
₡35.350.153,58
TREINTA Y CINCO MILLONES TRESCIENTOS CINCUENTA MIL CIENTO CINCUENTA Y TRES COLONES 58/100
Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A
24
Liquidez del bien
meses ¢29.422.248,62
SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA
OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito
Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa
Media Baja
SÍ
Se recomienda la propiedad como garantía por el monto del avalúo. Arq. Andrea Gómez Barrantes
PERITO EXTERNO
A-18807
Según el artículo 9 de la Ley 8454, "Los documentos y las comunicaciones suscritos mediante firma digital, tendrán el mismo valor y la eficacia probatoria de su equivalente firmado en manuscrito".
Sección de Ingeniería Emp.
Nombre y firma representate legal de la empresa 27 mayo 2017 Fecha Informe Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 2711-0514 / 8849-1360 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected]
Firma del Perito Identificación N° 1-0863-0316 Firmado digitalmente por ANDREA ANDREA GOMEZ GOMEZ BARRANTES (FIRMA) BARRANTES (FIRMA) Fecha: 2017.05.29 11:06:57 -06'00'
27 mayo 2017
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 Área Nivel Frente Forma Pendiente Ubicación Servicios 1 Servicios 2 Tipo de Vía Negociación
SUJETO 800,96 0 18 R 3 5 1 16 4
Factor de Homologación Valores Homologados
DESCRIPCIÓN
214-41003021172300-2017-U
TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 7.000,00 5.625,00 7.555,32 1.000,00 1,0760 1600 1,2565 1853 1,3189 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 25 0,8963 23 0,9215 26 0,8846 R 1,0000 R 1,0000 R 1,0000 5 1,0260 5 1,0260 5 1,0260 5 1,0000 5 1,0000 3 0,9503 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,9895 1,1880 1,1375 6.926,46 6.682,33 8.594,48
FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 2
4
Factor
5
Factor 0,00
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2
VALOR DEL TERRENO ₡7.401 /m2 Valor ajustado ¢7.401 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 800,96 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢7.401,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢5.927.904,96
Valor conclusivo Factor secciones
LINDEROS ACTUALES NORTE SUR ESTE OESTE
VÉRTICE Vértice #1 Vértice #2 Vértice #3 Vértice #4
N° 1
Calle Pública Lote baldío Casa de habitación Casa de habitación en proceso constructivo
Calle Pública ICE Leticia Vega Contreras y Luis Diego Cascante Cruz Leticia Vega Contreras y Luis Diego Cascante Cruz
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 511.337 511.391 511.388 511.378
PRECISIÓN NORTE 1.130.947 1.130.947 1.130.904 1.309.906
Altitud 229 228 229 229
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Terreno ubicado en San Bernardino, de la Escuela 200 mts sur. La Base de Datos 8713-2191 / 8409-5604 propiedad cuenta con los servicios de agua, luz, teléfono. Vendedor Edith Escalante
Coordenadas Este Base de Datos
2
Terreno ubicado en San Bernardino, del Quebrador 1300 mts carretera a Río frío, contiguo única Iglesia Evangélica, frente a la propiedad cuenta con los servicios de agua, luz, teléfono. Vendedor Jorge Villalobos
Base de Datos
3
Terreno ubicado en San Bernardino, del Quebrador 800 mts carretera a Río frío, mano izquierda, frente a la propiedad cuenta con los servicios de agua, luz, teléfono. Vendedor Wilberto Santos
Norte 8877-6425
Coordenadas Este
27/07/2017 Norte
8788-4727
27/07/2017
Coordenadas Este
Norte
Coordenadas Este
Norte
Coordenadas Este
Norte
4 5
Fecha Consulta 27/07/2017
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Secundaria Tipo de ruta Lastre mezclado grueso Material 14,00 m Ancho de vía Acera NO
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3 214-41003021172300-2017-U
ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable NO Teléfono SÍ ICE Jardínes y Parques NO No hay cercanos Alumbrado SÍ Transporte Público SÍ 290.62m Electricidad SÍ Edificios Comerciales SÍ 290.62m Agua Potable SÍ Asada Recolección de basura SÍ Señal celular SÍ Edificios públicos / comunales SÍ a 600 m TV por Cable SÍ Medidores instalados Teléfono Agua y Electricidad
Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Media Actividad del lugar Residencial
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 18,00 m Pendiente % 44,44 m Tipo de vía: 2,46888889 1 16 Ubicación: Medianero
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0,00 m Cuerpo de agua cerca Distancia Plana Topografía Pendiente Desendente
0,00 m 3 4
NO Posibilidad de daños Ninguno Riesgo deslizamiento Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 51,00%
FECHA ESTUDIO
25/05/2017
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES Servidumbre trasladada. Citas: 344-03935-01-0902-001.
OBSERVACIONES El propósito del avalúo es la valoración de la propiedad para ser considerada como garantía hipotecaria. La metodología empleada es enfoque de mercado y costo. En la visita al lote se verificó que la propiedad se encuentra funcional y cuenta con disponibilidad de servicios básicos, se observa en su entorno inmediato viviendas consignadas en VC01-VC02 en su mayor parte. El terreno objeto de estudio presenta ubicación medianera, su forma es regular simétrica, orientado de norte a sur con pendiente leve descendente en la misma dirección y un aprovechamiento en la totalidad del terreno. Basada en las características superficiales del terreno se observa un suelo en apariencia firme apto para construcción, no se aprecian posibles riesgos de deslizamiento e inundación que puedan afectar el inmueble. No omito manifestar, que no se realizó levantamiento topográfico, por lo tanto, el área del terreno utilizado es la correspondiente al plano de catastro y estudio de registro literario adjunto, en la visita de campo se verificaron el frente a calle.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 4
Forma de explotación Vivienda Cuarto de pilas Balcón TOTAL Forma de explotación
Área m2 152,04 9,77 3,12 164,93
V. Unit. ¢ / m2 221.000 105.000 130.000
Área m2
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢ 33.600.840 1.025.325 405.600 35.031.765
Forma de explotación
Factor Estado 0,9191 0,9191 0,9191
OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado
VRN ¢
TOTAL
VUT años 40 40 40
CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 6 0,9138 I 6 0,9138 I 6 0,9138 I
VNR ¢ 28.220.448,48 861.146,06 340.654,08 29.422.248,62
VNR ¢
-
Área m2
TOTAL
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢
VUR años 33,6 33,6 33,6
Valor Unitario Final ¢ / m2 185.612 88.187 109.184
VUR años
Valor Unitario Final ¢ / m2
VUR años
Valor Unitario Final ¢ / m2
ESTADO
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AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES
ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN
-
VUT años
MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre.
Factor Estado
-
VNR ¢
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
¢29.422.248,62 ¢0,00
¢29.422.248,62
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 5
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
214-41003021172300-2017-U CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Vivienda Uso predominante: Residencial Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: ¢ Propiedad utilizada por: Nombre Banco Nacional de Costa Rica, cédula jurídica 4-000-001021 En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: No hay Área construcción principal: Porcentaje de cobertura: 21% Año de construcción: 164,93 m2 2011 DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC02 Perfilería de metal con forro de fibrolit Fibrocemento/gypsum Estructura de hierro y fibrocemento Entubado Conduit Perfilería de metal Porcentaje Hg ondulado#28 Caja breaker Gypsum Interruptor Cerámica Estado General Fachada lineal con volúmetría saliente de balcón Gas LP 1 corredor, 1 sala- comedor-cocina, 3 dormitorios, 1 sala tv, 1 balcón
TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos
Baños Ventanería Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Ninguno Pisos Ninguno Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN
Etapas 1 2 3 4 5 6 7
% de avance
2 baños completos Madera/aluminio No hay No hay Paredes
Ninguno
1 Sistema eléctrico: SI
TOTAL 100%
SI Cuchilla Bueno Ubicación
Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Bueno Cielos Bueno Pisos Bueno Cubierta Bueno Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos
Ninguno
Cielos
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:
un
primer
giro
para
Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES La propiedad cuenta con una vivienda unifamiliar de descripción similar a la tipología VC02, por lo que se tomó como referencia el valor publicado en el manual de valores y tipologías constructivas del O.N.T. Por ser una construcción en sistema de muro seco se consideró un factor de 0,85 de la tipología VC02 con el fin de no generar un valor especulativo de la estructura ya que, el sistema permite un ahorro de un 15% de los sistema constructivos convencionales. El estado actual de la vivienda es intermedio, se observan pocas labores de mantenimiento y problemas importantes de humedad en las paredes y cielos,las gradas presentan agrietamiento e en cerámica, el rancho ubicado en el sector sur de la propiedad no se valoró por no cumplir las regulaciones mínimas del sistema constructivo nacional y no contar con un sistema eléctrico adecuado, ambas estructuras mantiene una separación aproximada de 15 mts. No se asume responsabilidad alguna por vicios ocultos no detectables durante la inspección ocular de los inmuebles, que pueda presentar la edificación ni por problemas o defectos presentes o futuros que pudiera presentar las instalaciones eléctricas, mecánicas y estructurales. Se verificó la existencia de un sistema eléctrico hasta donde las posibilidades y el espacio físico lo permitan (cuarto de pilas). No se asume ninguna responsabilidad por deficiencias en el sistema eléctrico no visibles o no determinadas.
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ANEXO FOTOGRÁFICO
Calle de acceso principal
Medidor agua
Vista interna acceso propiedad
Fachada frontal vivienda
Fachada lateral derecha
Fachada posterior
Sala
Sala
Cocina
Cocina
Cilindro en cocina
Cuarto de pilas
Gradas acceso segundo nivel
Dormitorio
Dormitorio
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3
4
5
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
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ANEXO FOTOGRÁFICO
Dormitorio
Baño
Baño
Ducha
Baño
Caja de breaker
Baño
Caja de breaker
Detalle de cubierta
Fisuras en gradas
Fisuras en gradas
Humedad en paredes
Rancho no valorado
Rancho no valorado
Rancho no valorado
1
2
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4
5
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
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ANEXO FOTOGRÁFICO
Areas Verdes
Areas Verdes
Perito Valuador Autorizado
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3
4
5
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
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ANEXO FOTOGRÁFICO
PLANO H-1277689-2008
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3
4
5
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
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ANEXO FOTOGRÁFICO
Estudio Registral
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3
4
5
