Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO BANCO

NACIONAL

Dirección de recursos Materiales BIENES TEMPORALES NOMBRE SOLICITANTE (S) DE COSTA RICA

BANCO

NACIONAL

NOMBRE PROPIETARIO (S) DE COSTA RICA

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

02 - ALAJUELA 02 - SAN RAMON 08 - ANGELES ANGELES

INFORME DE AVALÚO 214-20208041148900-2017-U

Céd. Jurídica 4-000-001021 Proporción de Derechos 4-000-001021 Céd. Jurídica 100%

UBICACIÓN DEL BIEN

DIRECCIÓN EXACTA 620m sur y 130m oeste de la iglesia de Ángeles Sur, terreno sobre servidumbre al costado derecho, Ángeles, San Ramón REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas

A-0803300-2002 20208041148900 0,00%

Porcentaje:

Según el Registro y el Plano 1.311,58 m2 1.311,58 m2 0,00 m2 Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢19.838.959,08 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢0,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡19.838.959,08 DIECINUEVE MILLONES OCHOCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA VALOR EN LETRAS: Y NUEVE COLONES CON CINCUENTA Y OCHO CENTIMOS. Tiempo estimado para la venta del bien: Liquidez del bien Media Baja 20 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢0,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES

Por su ubicación se considera aceptable tomar como garantía crediticia.

Nombre del Perito

Silvia Rodríguez Castillo

Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa

Arquitecta A-10342

Emp. 548

SÍ

Firma del Perito Identificación N° 109410723 Elementos & Espacios Sociedad Anónima.

Nombre y firma represéntate legal de la empresa Silvia Rodríguez Castillo 13 febrero 2017 Fecha informe: 22 febrero 2017 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8379-0127 / 2447-1924 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

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Firmado por: SILVIA RODRIGUEZ CASTILLO (FIRMA)por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados. asume responsabilidad Fecha de firma: 23.02.2017 16:29:52 CST

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

AVALÚO DEL TERRENO

SUJETO VALOR ¢/m2 Área 1311,58 Nivel 0 Frente 25 Forma 1 Pendiente 25 Ubicación 8 Servicios 1 2 Servicios 2 7 Tipo de Vía 5 Factor de Homologación Valores Homologados

Valor conclusivo Factor secciones

214-20208041148900-2017-U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 40.800,00 28.409,09 15.313,94 250,00 0,5787 1408 1,0237 1306 0,9986 0,5 1,0151 1,2 1,0367 0,2 1,0060 10 1,5811 30 0,9129 15 1,2910 1 0,9770 1 0,9976 1 0,9996 10 0,8251 5 0,7738 10 0,8251 5 0,9264 5 0,9264 8 1,0000 2 1,0000 2 1,0000 2 1,0000 16 0,7634 16 0,7634 11 0,8869 2 0,8192 3 0,8755 5 1,0000 0,4337 0,4630 0,9487 17.696,44 13.153,96 14.528,40

Características

DESCRIPCIÓN

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 2

FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000

4

Factor

5

0,00

Factor 0,00

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡15.126 /m2 Valor ajustado ¢15.126 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 1.311,58 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢15.126,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢19.838.959,08

LINDEROS ACTUALES Servidumbre de paso con un frente de 24,87m en medio de Servidumbre en tierra en medio de fincas de uso agrícola (cafetal) NORTE José Luis Campos Alvarado y Oscar González Castro Servidumbre de paso con un frente de 25m en medio de Servidumbre en concreto en medio de terrenos con cultivo de café SUR Rodríguez Y Marcano Sociedad Anónima ESTE Rodríguez Y Marcano Sociedad Anónima OESTE Rodríguez Y Marcano Sociedad Anónima

VÉRTICE 1 2

Terreno baldío Terreno con cultivo de café

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 447.989 447.940

PRECISIÓN NORTE 1.119.945 1.119.915

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos N° 1. El señor Hernán Fernández, vende terreno en ¢12 millones. Área lote: Oferta Hernán, 8844-3892 250m². Ubicado 100m norte de la iglesia de Ángeles Sur, costado derecho. La oferta tiene varios años de estar en venta, por lo que se le Coordenadas Este 448.168 Norte aplica un factor del 15% como porcentaje de negociación para un valor base de ¢10 200 000. 2. El señor Manfreth, vende predio con vivienda en ¢80 000 000. Área Oferta Manfreth, 6102-2861 lote: 1408m². Área de la casa: 200m². Vivienda estimada en un valor de ¢40 millones, para un valor del terreno de ¢40 millones. Ubicado 500m Coordenadas Este 447.959 Norte sur de la iglesia de Ángeles Sur. Minor, 8814-7147 88963. El señor Minor Rodríguez, vende terreno en ¢20 000 000. Área lote: Oferta 7452 1306m². Ubicado 500m norte de la iglesia de Ángeles Sur. Coordenadas Este Norte

Altitud 1.070 1.070

Fecha Consulta 16/2/2017 1.119.977 16/2/2017 1.120.735 1/1/2015

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

214-20208041148900-2017-U

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino no clasificado Tipo de ruta Concreto Material 9,50 m Ancho de vía Acera NO Teléfono NO Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable NO Señal celular SÍ TV por Cable NO Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 3

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta SÍ NO Cordón NO Servidumbre ACCESO A LA FINCA

SERVICIOS Internet por Cable NO Jardines y Parques NO Transporte Público SÍ a 300 m Edificios Comerciales SÍ a 500 m Recolección de basura SÍ a 200 m Edificios públicos / comunales SÍ a 700 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Media Actividad del lugar Habitacional y agrícola

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel bajo calle: 25,00 m Pendiente % 25 56,11 m Tipo de vía: 5 2,2444 2 7 Ubicación: Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia Quebrada Topografía Pendiente Ascendente

0,00 m

NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Bajo Bajo

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 45,60%

FECHA ESTUDIO

13/2/2017

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES _Servidumbre de Paso. No indica el gravamen que se encuentre a favor de la finca valorada.

OBSERVACIONES _ El terreno se ubica en el sector de Ángeles Sur, es interno, forma parte de un fraccionamiento de lotes con áreas mayores a los 1000 m², con ingreso privado y restringido por medio de portones en metal, la calle de ingreso a la servidumbre es en lastre. El proyecto tiene mas de 10 años de haberse iniciado, sin embargo no tuvo desarrollo y no existen construcciones en los terrenos, aparenta estar en abandono. Los portones están con candados y no se puede ingresar. (Para la valoración se ingresó por una cerca en alambre ubicada a un costado de la entrada) _El terreno colinda al norte y sur con servidumbre de paso, siendo el ingreso principal el que colinda al sur, tiene un ancho de 9,50m, el acabado es en concreto en buen estado, la servidumbre norte es en tierra y se encuentra al nivel con el fondo del lote. El lote se encuentra a nivel de servidumbre sur, cuenta con el paso de alumbrado público y electricidad frente al lote (no se pudo verificar si estaba conectado el sistema eléctrico), no cuenta con prevista de agua potable. La topografía natural es quebrada ascendente al norte, con una pendiente aproximada del 25%. (El terreno se encuentra enmontado, por lo que no se pudo ingresar al interno) _Se consulta al señor Rodolfo Rodríguez, encargado del Acueducto de Los Ángeles, el cual indica que desde el año 2004 se solicitaron al desarrollador del proyecto aportar los estudios técnicos para analizar si era factible colocar agua potable al proyecto, sin embargo nunca los presentaron por lo que el proyecto nunca a tenido disponibilidad de agua para cada uno de los terrenos del fraccionamiento.

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ANEXO FOTOGRÁFICO

VISTA ACCESO AL FRACCIONAMIENTO

VISTA CALLE ACCESO FRACCIONAMIENTO

VISTA ACCESO AL FRACCIONAMIENTO

VISTA SERVIDUMBRE DE ACCESO

VISTA PRINCIPAL DEL LOTE

VISTA SERVIDUMBRE DE ACCESO

VISTA PRINCIPAL DEL LOTE

VISTA INTERNA TERRENO

VISTA PRINCIPAL DEL LOTE

ARQ. SILVIA RODRÍGUEZ

VISTA INTERNA DEL LOTE

VISTA INTERNA DEL LOTE

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

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ANEXO FOTOGRÁFICO

PLANO CATASTRO A-803300-2002

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ANEXO FOTOGRÁFICO

ESTUDIO DE REGISTRO 2-411489-000. CONSULTADO EL DÍA 13-02-2017

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ANEXO FOTOGRÁFICO

VISTA SATELITAL TERRENO VALORADO

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MEMORIA DE CALCULO CUADRO DE HOMOLOGACIÓN SUJETO 1311,58

AREA

NIVEL K

FRENTE N

FORMA circunscrito Factor regularidad Potencia

COMPARABLES 250,00 1408

1306

10,6874053

6,184722281 10,940543 10,6723792 0,578692593 1,02368561 0,99859404

SUJETO

COMPARABLES 0,5 1,2 0,2 0,5 1,2 0,2 -0,03 -0,03 -0,03 1,015113065 1,03665585 1,00601804

0 0 0

0,5

COMPARABLES 10 30 15 2,5 0,83333333 1,66666667 1,58113883 0,91287093 1,29099445

SUJETO 1311,58 1407,5 0,9318508

COMPARABLES 250 1408 1306 250 1500 1400 1 0,93866667 0,93285714

0,33 0,97697692

0,5 0,33 0,33 1 0,97932933 0,97732497 0,976976924 0,99759794 0,99964388

SUJETO 25

PENDIENTE

SUJETO 25

COMPARABLES 10 5 10 0,825052967 0,77382444 0,82505297

SUJETO 8

COMPARABLES 5 5 0,926352914 0,92635291

8 1

2

COMPARABLES 2 2 1 1

2 1

UBICACIÓN

SUJETO SERVICIOS 1

7

COMPARABLES 16 16 11 0,763379494 0,76337949 0,88692044

5

COMPARABLES 2 3 0,819238524 0,87553513

SUJETO SERVICIOS 2

SUJETO TIPO VÍA

5 1