Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA

112

214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

INFORME DE AVALÚO 214-40403013315400-2016-U

Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S)

Banco Nacionl de Costa Rica

Céd. Identidad 4-000-001021 NOMBRE PROPIETARIO (S)

Banco Nacionl de Costa Rica

Proporción de Derechos 4-000-001021 Céd. Identidad 100%

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

04 - HEREDIA 04 - SANTA BARBARA 03 - SAN JUAN San juan de Santa Barbara DIRECCIÓN EXACTA

De la entrada principal de la urbanización Villa Margarita, 40 m Sur oeste, carretera a Colipro REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas

H-922395-1990 40403013315400 0,00%

Porcentaje:

Según el Registro y el Plano 128,63 m2 128,63 m2 0,00 m2 Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN

¢10.735.331,17 ¢0,00

₡10.735.331,17

DIEZ MILLONES SETECIENTOS TREINTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS TREINTA Y UNO COLONES 17/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Liquidez del bien Baja 36 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢0,00 VALOR EN LETRAS:

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa

SÍ

Se recomienda como garantía crediticia debido a que el bien está adjudicado al BNCR, sin embargo, las construcciones están en estado de demolición, además de que invaden la acera. En este avalúo se presume un costo por demolición que ya fue tomado en cuenta en el valor del terreno.

Audrey María Anderson Herrera Ingeniera Civil IC 5718

Emp.

Nombre y firma representante legal de la empresa 2 junio 2016 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8845 6274 [email protected]

AUDREY MARIA Firmado digitalmente por AUDREY ANDERSON HERRERA MARIA ANDERSON HERRERA (FIRMA) Fecha: 2016.06.08 14:29:23 -06'00' (FIRMA) Firma del Perito Identificación N° 106940731

3 junio 2016

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO

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214-40403013315400-2016-U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES Características SUJETO 1 (760) Factor 2 (761) Factor 3 Factor 94.444,44 85.882,35 VALOR ¢/m2 Área 128,63 180,00 1,1173 170 1,0964 1,0000 Nivel 1 0 1,0305 0 1,0305 1,0000 Frente 6 6 1,0000 6 1,0000 1,0000 Fondo 21,44 30 1,0000 28 1,0000 1,0000 Forma regular regular 1,0000 regular 1,0000 1,0000 Pendiente 1 1 1,0000 1 1,0000 1,0000 Ubicación medianero medianero 1,0000 medianero 1,0000 1,0000 Servicios 1 4 4 1,0000 4 1,0000 1,0000 Servicios 2 16 16 1,0000 16 1,0000 1,0000 Tipo de Vía 2 3 1,0667 3 1,0667 1,0000 lote posible comercial 1,0000 1,0000 1,0000 oferta 0,9500 oferta 0,9500 1,0000 Factor de Homologación 1,1667 1,1449 1,0000 Valores Homologados 110.189,77 98.327,95

DESCRIPCIÓN demolición y trasporte de escombros

Valor conclusivo Factor secciones

FACTOR 0,8000 1,0000 1,0000

4

Factor

5

0,00

Factor 0,00

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 128,30 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡104.259 /m2 Valor ajustado ¢83.459 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0,8005 Área 128,63 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢83.459,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢10.735.331,17 LINDEROS ACTUALES

NORTE SUR ESTE OESTE

VÉRTICE 1 (757) 2 (756)

N° 1 (760) 2 (761) 3

calle pública casa 47 casa 59 casa 61 COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 481.251 481.258

de asfalto de muro seco se presume de bloques se presume de bloques se presume PRECISIÓN 4,50 m NORTE 1.107.373 1.107.367

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Oferta lote en venta en urbanización Samarcanda, 8402 0202 Coordenadas Este más de 1 año en venta 481.411 Norte Oferta 8425 4269 casa en urbanización Samarcanda Coordenadas Este 481.428 Norte 481428 Coordenadas Este Norte

Altitud 1.020 1.030

Fecha Consulta 03/06/2016 1.107.736 08/06/2016 1.107.762

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO

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VÍAS DE COMUNICACIÓN Secundaria Tipo de ruta Asfalto Material 11,50 m Ancho de vía Acera SÍ

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta SÍ SÍ Cordón SÍ Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Teléfono SÍ Jardínes y Parques Alumbrado SÍ Transporte Público Electricidad SÍ Edificios Comerciales Agua Potable SÍ Recolección de basura Señal celular SÍ Edificios públicos / comunales TV por Cable SÍ Medidores instalados Electricidad y Agua

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

214-40403013315400-2016-U

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

a 150 m a 200 m a 200 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Baja Clase social zonas cercanas Baja Densidad poblacional Media Actividad del lugar

a 500 m

habitacional

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 6,00 m Pendiente % 1 21,44 m Tipo de vía: 2 3,57 4 16 Ubicación: Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0,00 m Cuerpo de agua cerca Distancia Quebrada Topografía Pendiente Desendente

1,00 m

NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 95,20%

FECHA ESTUDIO

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

30/05/2016

no hay OBSERVACIONES

1.- La Ing. Valuadora no se pronuncia sobre ninguna situación Legal, pues es materia que no le compete y por lo tanto salva cualquier tipo de responsabilidad.. Lo anotado en riesgos potenciales corresponde a lo observado el día de la visita de campo 2.- Se comunica que no se realizaron pruebas de ningún tipo al terreno ni a las construcciones , por consiguiente no se asume ninguna responsabilidad por daños o vicios ocultos, tampoco por problemas geológicos presentes en el mismo 3,-La inspección eléctrica, mecánica y potable se realiza de forma visual, por lo que no se hace responsable por daños o vicios ocultos.

Las construcciones están en estado de demolición, el 3 nivel fue destruido, la lluvia ingresa en las construcciones, no cuenta con medidor.La distribución arquitectónica es enredada, sumandose a 2 espacios para gradas que comunican a un área semi desmantelada que con la interie está deteriorada; el ingreso de agua y sol a las paredes internas en muro seco internas han ocacionado que las mismas se deterioren. La cochera invade media acera. A criterio del profesional la construcción está bandalizada y en estado de demolición.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES

112 Forma de explotación 2 nivel 1 nivel, cochera 3 nivel TOTAL Forma de explotación

214-40403013315400-2016-U

CONSTRUCCIONES Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor Estado m2 ¢ / m2 ¢ años años Depre. Estado 127,86 180.000 23.014.800 40 20 0,6250 0,0000 DM 21,34 180.000 3.840.534 40 20 0,6250 0,0000 DM se desconoce; debido al estado del inmueble no subí temiendo que el piso se desplomara. 26.855.334 149,20 Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

TOTAL Forma de explotación

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 4

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A

VUT años -

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre.

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ -

VUR años #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #N/A #N/A #N/A

0 0 0

VNR ¢ VNR ¢ -

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢0,00 ¢0,00

¢0,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

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DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 5

214-40403013315400-2016-U

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: construcción Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 128,63 m2

Uso predominante: Otros Presupuesto:

Avance:

¢

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

100%

Año de construcción: se presumen 20 años

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: NA 3 Bloques de concreto Sistema eléctrico: Muro Seco y bloques de concreto Se presume metálico por lo observado desde abajo Entubado Conduit SI PARCIAL no tiene Porcentaje 40% no tiene Caja breaker NO no tiene Interruptor Cuchilla concreto en 1 y 2 nivel Estado General Malo con portones Gas LP Ubicación

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos

varios salones, por el estado de la misma no se reconoce que fueron

Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Importante Pisos Importante Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3 4

% de avance

1 no tiene no tiene Paredes

Importante

Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Malo Cielos Malo Pisos Malo Cubierta Malo Apreciación visual de desplome Importante Pisos Cielos

Importante

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción OBSERVACIONES

La construcción fue medio desmantelada en el tercer nivel, no se ingresa a esta área debido al mal estado del inmueble por miedo a que los pisos se desplomaran. En el área que se tuvo acceso, se observan en estado de deterioro las paredes de muro seco internas, ciertamente las paredes en bloques de concreto no estan en mal estado, sin embargo la distribución arquitectónica no se entiende, y las escaleras al área desmantelada se observan en mal estado. La edad del inmueble se presume, de lo observado en sitio no de ve la caja de breakers y el medidor lo retiraron del sitio.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

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ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6

214-40403013315400-2016-U

Sin medidor

1 (760)

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2 (760) 3

4

5

REPUBLICA DE COSTA RICA REGISTRO NACIONAL CONSULTA POR NUMERO DE FINCA MATRICULA: 133154---000

PROVINCIA: HEREDIA FINCA: 133154 DUPLICADO: HORIZONTAL: DERECHO: 000 SEGREGACIONES: NO HAY NATURALEZA: PARA CONSTRUIR CON 1 CASA-LOTE 60 SITUADA EN EL DISTRITO 3-SAN JUAN CANTON 4-SANTA BARBARA DE LA PROVINCIA DE HEREDIA FINCA UBICADA EN ZONA CATASTRADA LINDEROS: NORTE : CALLE PUBLICA CON 6,00 SUR : LOTE 47 ESTE : LOTE 59 OESTE : LOTE 61 MIDE: CIENTO VEINTIOCHO METROS CON SESENTA Y TRES DECIMETROS CUADRADOS PLANO:H-0922395-1990 LOS ANTECEDENTES DE ESTA FINCA DEBEN CONSULTARSE EN EL FOLIO MICROFILMADO DE LA PROVINCIA DE HEREDIA NUMERO 133154 Y ADEMAS PROVIENE DE 109182 000 VALOR FISCAL: 36,041,802.00 COLONES PROPIETARIO: BANCO NACIONAL DE COSTA RICA CEDULA JURIDICA 4-000-001021

ESTIMACIÓN O PRECIO: TREINTA Y SEIS MILLONES CUARENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS UN COLONES CON SESENTA Y UN CENTIMOS DUEÑO DEL DOMINIO PRESENTACIÓN: 2016-00125965-01

FECHA DE INSCRIPCIÓN: 25 DE FEBRERO DE 2016 ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY GRAVAMENES o AFECTACIONES: NO HAY Usted se está conectando a una Base de Datos Replicada, los datos están actualizados al 30-Mayo-2016 a las 18.10.20 horas

Emitido el 30-05-2016 a las 18:11 horas

Plano(s) Catastrado(s)

Provincia:

Número Inscripción: 1990 Área Plano:

4 - HEREDIA

Año Inscripción: Bloque:

922395 128.63

Lote:

Estado:

INSCRITO

Coordenada Este:

517700.0

CRTM Este:

60

Coordenada Norte: CRTM Norte:

222000.0 1107053.0

Verificado Zona Si Catastrada:

481379.0

Ubicación(es) Provincia 4 - HEREDIA

Cantón

Distrito

4 - SANTA BARBARA

3 - SAN JUAN

Titulares(es) Identificacion

Nombre Primer Apellido FEDERACION DE 3002092303 UNIONES CANTONALES DE

Fraccionamiento(s) Plano Código fraccionamiento VILLA MARGARITA

Etapa

Bloque

Segundo Apellido

Lote

0

60

Finca(s) Provincia

Número Finca

4 - HEREDIA

Sub-matrícula

109182

Duplicado

Matriz Filial

Duplicado

Matriz Filial

Inmueble

0

Finca(s) Generada(s) Código Provincia

Número Finca

4 - HEREDIA

Sub-matrícula

133154

0

Plano(s) Hijo(s): Inexistente(s)

Plano(s) Padre(s) Código Provincia 4 - HEREDIA

Número 817791

Año 1989

Anotaciones: Inexistente(s)

El Registro Inmobiliario advierte que las anotaciones registrales antes del 25 de mayo del 2011 no están disponibles para ser consultadas por este medio.

E HEREDIA

as por este medio.

Columna B VALOR ¢/m2

Columna C 0,00

Área

128,63

0,0000

Nivel

1

#¡VALOR!

Frente

6

#¡DIV/0!

(A lote tipo^k/A lote valorar^k)

(formula Direc. Gral Tributación)

e^(k1*nivel L valorar-k2*Niv L tipo)

(formula Direc. Gral Tributación)

Fondo

21,44

1,0000

(fondo lote val/Fondo lote tipo)^(1/3)

Forma Pendiente

regular 1

1,0000 1,2277

A mayor rectangulo que se puede circunscribir/Area lote valorar e^(P L tipo-P L val)/78) (formula Direc. Gral Tributación)

Ubicación

medianero

1,0000

e^((Ubic L Val-Ubic L Tipo)*K)

(formula Direc. Gral Tributación)

4 16 2

1,0000 1,0000 1,0000

e^((Pend L val - Pend L Tipo)*0,03) e^((Pend L val - Pend L Tipo)*0,03) e^((Via L Tipo-Vía L Val)*0,0646)

(formula Direc. Gral Tributación) (formula Direc. Gral Tributación) (formula Direc. Gral Tributación)

Servicios 1 Servicios 2 Tipo de Vía

0,9000

lote posible comercial

comparable N 2 ¢44.000.000,00 valor total ¢170,00 medida lote ¢140,00 medida construc valor m2 construc ¢210.000,00 Presume valor cosnt

¢29.400.000,00

valor lote valor m2 lote

¢14.600.000,00 ₡85.882 /m2

entre 0,85 y 0,95

Descripción de las contrucciones

Area 100,000, K=0,275(0,00000025*A) K=-0,05 bajo nivel calle y 0,03 sobre nivel calle Según mi criterio se toma solo si es lote comercial, de lo consultado en muchas ocaciones no interesa si la propiedad tiene mucho fondo Formula Dante Guerrero K= -0,110 lote comercial y -0,0255 lote residencial.

depende de la zona y de la conversación con los vendedores