Nombre: Avalúo de Finca Urbana

AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 1

INFORME DE AVALÚO 214-50807014995200-2017-U

DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica 4-000-001021

NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%

UBICACIÓN DEL BIEN 05 - GUANACASTE 08 - TILARAN 07 - ARENAL ARENAL

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

DIRECCIÓN EXACTA Del Cruce Arenal - Mata de Caña 1,35 kilómetros al Sureste. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° G-1043629-2005 Identificador Predial 50807014995200 0,00% Diferencia de medidas Porcentaje:

Según el Registro y el Plano 18.111,63 m2 18.111,63 m2 0,00 m2 Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢81.176.325,66 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢392.401.442,40 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡473.577.768,06 CUATROCIENTOS SETENTA Y TRES MILLONES QUINIENTOS SETENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS VALOR EN LETRAS: SESENTA Y OCHO COLONES 06/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Liquidez del bien Media Baja 24 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢392.401.442,40 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito

SÍ

Hotel de Montaña, con deterioros importantes en Techos, cielos y sistema eléctrico. Excelente Vista a la Laguna Arenal. FREDDY ALVARENGA TINOCO

ING TOPOGRAFO Tipo de Profesional Número de registro IT 17232 Emp. 12460 Nombre de la empresa

Firma del Perito Identificación N° SST CONSULTORES

8-0088-0028

Firmado digitalmente por: FREDDY ANTONIO ALVARENGA TINOCO (FIRMA) Nombre y firma representate legal de la empresa Fecha y hora: 25.01.2017 16:53:28 24 enero 2017 Fecha informe: 25 enero 2017 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 2642-1561 8320-2104 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected] [email protected]

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 2

214-50807014995200-2017-U

AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 Extensión (m²) Frente (m.) Servicios (1) Servicios (2) Tipo de vía Negociacion (%) Pendiente (%)

SUJETO 18111,6 42,37 1 16 5 0 5

Factor de Homologación Valores Homologados

DESCRIPCIÓN

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 7894,736842 5.000,00 5.714,29 5700 0,6828 15000 0,9397 2625 0,5287 75 0,8670 70 0,8820 35 1,0489 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 5 1,0000 4 0,9374 5 1,0000 10 0,9500 0 1,0000 10 0,9500 20 1,2120 15 1,1368 20 1,2120 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,6816 0,8833 0,6385 5.381,35 4.416,39 3.648,70

FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000

4

Factor

5

Factor

0,00

0,00

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡4.482 /m2 Valor ajustado ¢4.482 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 18.111,63 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢4.482,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢81.176.325,66

Valor conclusivo Factor secciones

LINDEROS ACTUALES CALLE PUBLICA CON UNA EXTENSION DE 42 METROS CON 37 CENTIMETROS, Y NORTE RESTO DE JOYA SUREÑA SOCIEDAD ANONIMA SUR EMPRESA ALBA NUEVA SOCIEDAD ANONIMA ESTE EMPRESA ALBA NUEVA SOCIEDAD ANONIMA RESTO DE JOYA SUREÑA SOCIEDAD ANONIMA OESTE Y DAUBER DURAN HERRERA

VÉRTICE 3 4 8

N°

1

2 3

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 403.489 403.422 403.374

ACCESO Y LOTE SIMILAR LOTE SIMILAR LOTE SIMILAR Y CONSTRUCCION LOTE SIMILAR PRECISIÓN 3,00 m NORTE 1.165.615 1.165.468 1.165.375

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Oferta 8388-8985 Rodrigo Marín Oferta de lote de 5700 m² cerca del lote sujeto en Arenal de tilarán posee 2 casas la cuales se estima que Precio ¢ 45 millones Coordenadas Este 405.644 Norte Posee 2 viviendas las cuales se estima que tienen un precio de 1¢ 10 millones cada una. Base de Datos Valores de zonas Homogéneas 508‐07‐R11 Coordenadas Este Norte Oferta de lote de 2625 m² cerca del lote Oferta 2694-4519 8885-5130 fulvio sujeto en Arenal de tilarán con similares Coordenadas Este 404.733 Norte condiciones y posee servivcios básicos.

Altitud 644 651 638

Fecha Consulta 25/01/2017 1.164.734 25/01/2017 25/01/2017 1.165.016

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Terciaria Tipo de ruta Lastre fino Material 15,00 m Ancho de vía Acera NO

214-50807014995200-2017-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Planta de tratamiento Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Teléfono SÍ Jardínes y Parques Alumbrado SÍ Transporte Público Electricidad SÍ Edificios Comerciales Agua Potable SÍ Recolección de basura Señal celular SÍ Edificios públicos / comunales TV por Cable SÍ Medidores instalados Electricidad y Agua

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

a 1500 m a0m a 1375 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Alta Clase social zonas cercanas Alta Densidad poblacional Media Actividad del lugar

a 1500 m

RESIDENCIAL, COMERCIAL

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 42,37 m Pendiente % 5 272,00 m Tipo de vía: 5 6,41963654 1 16 Ubicación: Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 530,00 m Cuerpo de agua cerca Lago Distancia Ondulada Topografía Pendiente Desendente

0,00 m

SÍ Bueno Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 62,00%

FECHA ESTUDIO

20/01/2017

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY - GRAVAMENES o AFECTACIONES: SI HAY RESERVAS Y RESTRICCIONES - CITAS: 35104462010814001 CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY - ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO OBSERVACIONES

No se realizaron pruebas de suelos. No se midieron los ángulos de vértices de la propiedad, ni de sus linderos. Se recomienda delimitar con postes más seguidos los linderos al costado Este. Existen diferencias con respecto a la cerca natural de amapolas que se presenta en sitio.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 4

214-50807014995200-2017-U

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Primer Edificio Principal ( Primer y segundo Nivel ) Primer edificio pricipal tercer nivel ( estructura liviana ) Lavandería, Sanitarios Comedor y Spa Segundo Edificio ( Habitaciones) 2 niveles TOTAL Forma de explotación Piscina (Adultos) Corredor Bar-BBQ Piscina (Niños) Casetilla de seguridad Pasillos (½ área ) TOTAL Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

VUT años

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre.

Factor Estado

VNR ¢

VUR años

Valor Unitario Final ¢ / m2

459,82

438.000

201.401.160

50

22

B

0,6832

0,9748

134.129.953,82

33,3

291.701

169,40

125.000

21.175.000

50

22

B

0,6832

0,9748

14.102.211,20

33,3

83.248

85,96

182.700

15.704.892

40

22

B

0,5738

0,9748

8.784.338,36

22,4

102.191

612,80

491.985

301.488.900

60

22

B

0,7494

0,9748

220.241.905,00

43,8

359.402

VUR años 18,8 9,0 18,8 18,8 18,8

Valor Unitario Final ¢ / m2 51.224 62.673 57.803 98.688 98.688

VUR años #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0!

715,18

238.281.052

Área m2 113,75 58,50 38,00 8,25 60,79

V. Unit. ¢ / m2 109.000 210.000 123.000 210.000 210.000

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

TOTAL

VRN ¢ 12.398.750 12.285.000 4.674.000 1.732.500 12.765.900 29.357.750 VRN ¢

377.258.408,38 OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado 40 22 R 0,5738 0,8190 30 22 R 0,3644 0,8190 40 22 R 0,5738 0,8190 40 22 R 0,5738 0,8190 40 22 R 0,5738 0,8190

VUT años -

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A

VNR ¢ 5.826.730,00 3.666.370,50 2.196.514,00 814.176,00 5.999.243,52 15.143.034,02 VNR ¢ -

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢377.258.408,38 ¢15.143.034,02

¢392.401.442,40

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

O ÓPTIMO MB MUY BUENO B BUENO I INTERMEDIO R REGULAR D DEFICIENTE M MALO MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-50807014995200-2017-U CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Hotel habitacional de 3 niveles Uso predominante: Hotelero Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: ¢ Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 459,82 m2

Nombre Porcentaje de cobertura:

3%

Año de construcción:

1994

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: HT01 3 Mampostería integral Sistema eléctrico: Estructura Bloques de concreto repellados y pintados en primer y segundo Paredes nivel. Paredes Gypsum en tercer nivel Entrepiso Concreto en sugundo nivel y láminas de fibrocemento en tercer nivelEntubado Conduit SI TOTAL Estructura metálica ente ellos perlings Hn de alta resistencia Porcentaje Techos 100% Láminas de zinc teja en algunos sectores zinc ondulado, Caja breaker Cubierta SI precintas de fibrocemento, y sistema de escorrentía pluvial en Láminas de fibrocemento empastadas Interruptor Diyuntores Cielos Mosaico, Cerámicas, y en algunos sectores concreto lujado Estado General Malo Pisos Ventanales con perfiles de aluminio y vidrio Fachada Gas LP Ubicación Aposentos 1 zona de bar. 1 cocina, 1 recepción, 9 habitaciones con baños incluidos.

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

9 Baños completos Estado Físico y Mantenimiento: Escaleras de concreto, pisos de cerámica y barras de seguridad Otros Paredes Regular Cielos Malo metálicas Red de agua caliente Tuberías y griferías metálicas Pisos Bueno Cubierta Malo Tanque captación de agua Fisuras Apreciación visual de desplome Ninguno Ninguno Importante Repellos Leve Paredes Pisos Cielos Pisos Ninguno Baños

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3 4 5 6 7

% de avance

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES Las construccines se encuentran en condiciones regulares, los valores incluyen deméritos por reparaciones o sustituciones en el primer edificio, como cielo razo, techos, acabados en paredes, e instalación eléctrica. No se valora un Wet-Bar ubicado en el área de piscinas, debido a que posee varios años sin mantenimiento y el tipo de estructura (concreto lanzado) necesita mantenimiento al menos una vez al año, se nota que el concreto se está desprendiendo, posiblemente necesita intervención en general o demolición. No se realizaron pruebas físicas, estructurales, ni eletromecánicas a las edificaciones, por lo que no se asume responsabilidad por su calidad, durabilidad y resistencia de las mismas.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-50807014995200-2017-U

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Vestidores y Spa Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal:

Uso predominante: Otros Presupuesto:

Avance:

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

0%

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC01 Mampostería integral

Cubierta Cielos Pisos Fachada

Sistema eléctrico:

Bloques de concreto repellados y pintados

Paredes Entrepiso Techos

Estructura metálica Láminas de zinc teja, precintas de fibrocemento, y sistema de escorrentía pluvial Canoas y bajantes en mal estado, Láminas de fibrocemento empastadas Mosaico, Cerámicas, y en algunos sectores concreto lujado Sin ventanas

Entubado Conduit Porcentaje

SI

Caja breaker

SI

Interruptor Estado General

Gas LP Aposentos 1 Bodega, 12 habitaciones primer nivel y 9 habitaciones segundo nivel Baños

2 Baños completos

Otros

-

Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Leve Pisos Ninguno Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3 4 5 6 7

1994

1

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura

¢

% de avance

Diyuntores Malo Ubicación

Estado Físico y Mantenimiento:

N/A Paredes

TOTAL 100%

Ninguno

Paredes Regular

Cielos

Malo

Pisos

Cubierta

Malo

Bueno

Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos Cielos

Importante

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES Este es el edificio que se encuentra en mejores condiciones, posee 21 habitaciones en dos niveles, cada una con baño completo, no posee sistema eléctrico. No se realizaron pruebas físicas, estructurales, ni eletromecánicas a las edificaciones, por lo que no se asume responsabilidad por su calidad, durabilidad y resistencia de las mismas.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-50807014995200-2017-U CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Hotel habitacional de 2 niveles Uso predominante: Hotelero Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: ¢ Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 612,80 m2

Nombre Porcentaje de cobertura:

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: HT02 Mampostería integral

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura

Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos

1994

2 Sistema eléctrico:

Bloques de concreto repellados y pintados

Paredes Entrepiso Techos

Año de construcción:

3%

Concreto en sugundo nivel y láminas de fibrocemento en tercer nivelEntubado Conduit Estructura metálica Porcentaje Láminas de zinc Ondulado , precintas de fibrocemento, y sistema Caja breaker de escorrentía pluvial; Canoas y bajantes en mal estado Láminas de fibrocemento empastadas Interruptor Mosaico, Cerámicas, y en algunos sectores concreto lujado Estado General Ventanales con perfiles de madera y vidrio 1 Bodega, 12 habitaciones primer nivel y 9 habitaciones segundo Gas LP

SI

TOTAL 100%

SI Diyuntores Malo Ubicación

nivel

21 completos Estado Físico y Mantenimiento: Escaleras de concreto, pisos de cerámica y barras de seguridad Otros Paredes Regular Cielos Malo metálicas Red de agua caliente Tuberías y griferías metálicas Pisos Bueno Cubierta Malo Tanque captación de agua Fisuras Apreciación visual de desplome Ninguno Ninguno Importante Repellos Leve Paredes Pisos Cielos Pisos Ninguno Baños

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3 4 5 6 7

% de avance

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES Las piscinas no poseen agua, el material se está desprendiendo a los cambios de temperatura, no poseen sistema de bombas, se valora tomando en consideración dichos factores. No se realizaron pruebas físicas, estructurales, ni eletromecánicas a las edificaciones, por lo que no se asume responsabilidad por su calidad, durabilidad y resistencia de las mismas.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6

214-50807014995200-2017-U

1 Perito en el sitio

2. Entrada

3. Entrada

4. Calle pública de acceso

5. Calle pública de acceso

6. Vértice 2

7. Vértice 1

8. Viesta al lindero Norte

9. Vértice 3

10. Casetilla de guarda 1

2

11. Caballeriza FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

Mapa por Zonas homogéneas 508‐07‐R11

12. Frente a caballeriza 4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6

214-50807014995200-2017-U

13. Vista al las habitaciones 14. Vista al edificio principal 1 Perito en el sitio

15. Vista lindero Oeste 16. Vértices 4 y 5

17. Bodegas

19. Receptores eléctricos20.Vista al fondo

21. Panel telefónico

25. Desplomes

18. Paredes edificio principal

22. Poso

23. Desplome de cielos en edificio principal

26. Escalera acceso a niveles 2 &3

29. Costado Oeste de edificio 30. Llavines en mal estado

33. Centros de carga

34. Centros de carga

24. Desplomes

27. Cuarto de máquinas 28. Caíada de material

31. Bar de piscina

35. desplomes

32. Pasillos Segundo edificio

36. Paredes

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

37. Vista panirámica Habitaciones

38. Vista interior edificio principal

40. Vista ponarámica habitaciones 2do nivel

41. Habitacines 2do edificio

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6

214-50807014995200-2017-U

39.Vista desde segundo nivel

42. Segundo edifcio principal

43. Vista al lago Arenal

44. Vista área de piscina

45. habitaciones

47. Sector de cocina

46. Área libre

47. Piscinas niños

48. Segundo edificio de habitaciones

49. Zona de Spa

50. Habitaciones

51. Vista al Lago Arenal

46. área libre

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

PLANO 6.1

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6

214-50807014995200-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ORTOFOTO 6.2

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6

214-50807014995200-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ESTUDIO DE REGISTRO 6.3

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6

214-50807014995200-2017-U