Nombre: Avalúo de Finca Rural Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE02-NO18GR03 Edición: 05 Página: 1

AVALÚO DE FINCA RURAL 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

Dirección de Recursos Materiales Administración de bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) Banco Nacional de Costa Rica

Paramo

Rojas

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

04 - HEREDIA 10 - SARAPIQUI 02 - LA VIRGEN La Delia

INFORME DE AVALÚO 214 -41002021066600 -2017 -R

Céd. Jurídica

4 -000 -1021

NOMBRE PROPIETARIO (S) Banco Nacional de Costa Rica Céd. Jurídica

Proporción de Derechos 4 -000 -1021

NOMBRE DEUDOR José Alfonso

Proporción de Derechos Céd. Identidad

UBICACIÓN DEL BIEN

DIRECCIÓN EXACTA Heredia, Sarapiqui, La Virgen, La Delia, de la plaza de fubtol 700 mts Oeste, finca al lado derecho, con casa antes de la subida. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según Plano de catastro N° 150,281.00 m2 H -1914696 -2016 Identificador Predial 150,281.00 m2 41002021066600 0.00% 0.00 m2 Diferencia de medidas Porcentaje:

Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN

¢68,152,433.50 ¢4,467,792.00

₡72,620,225.50

SETENTA Y DOS MILLONES SEISCIENTOS VEINTE MIL DOSCIENTOS VEINTICINCO COLONES 50/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Liquidez del bien Baja 36 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢4,467,792.00 VALOR EN LETRAS:

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES

Favorable: Area de la finca y vía de acceso.

Nombre del Perito

Ing. Róger A. Cambronero Cerdas

Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa

Ing. Civil IC 6441

Emp.

SÍ

Desafavorable: Entorno, bajo desarrollo

Firma del Perito Identificación N° 1 -0536 -0031

ROGER ARNOLDO CAMBRONERO CERDAS (FIRMA)

Nombre y firma representate legal de la empresa 10 mayo 2017 Fecha informe: 11 mayo 2017 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8391 -0019 2716 -7214 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected] [email protected]

Firmado digitalmente por ROGER ARNOLDO CAMBRONERO CERDAS (FIRMA) Fecha: 2017.05.25 13:05:14 -06'00'

Ref. Perito 214 -33 -2017

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca Rural Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

214 -41002021066600 -2017 -R

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino vecinal Tipo de ruta Lastre mezclado grueso Material Ancho de vía 10.00 m Acera NO

Código: RE02-NO18GR03 Edición: 05 Página: 3

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO ACCESO A LA FINCA Calle pública

SERVICIOS Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular TV por Cable

NO NO SÍ NO Asada SÍ NO

Internet por Cable Jardínes y Parques Transporte Público Edificios Comerciales Recolección de basura Edificios públicos / comunales

NO NO SÍ SÍ NO SÍ

a0m a 125 m a 125 m a 600 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Cercanía centro población 2.00 km Facilidades mano de obra Regular Clase social Baja Densidad poblacional Baja Actividad del lugar Ganaderia

CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Cercanía a Zonas Protegidas Precipitación promedio anual 0 mm Zona de vida 0.00 km Temperatura promedio 0 °C Cercanía a Centros de Acopio 0.00 km Bosque Húmedo Meses secos relacionados con la explotación 0 Premontano transición a Aprovechamiento del área de la finca Brillo solar 0.00 horas 0% Basal 0% Alambre púas Cercas Regular Relieve RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Arroyo Distancia 0.00 m Plana Topografía Pendiente

NO Posibilidad de daños Ninguno Riesgo deslizamiento Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 36.80%

Clasificación por color: Capacidad de uso (USDA): Pedregosidad: 5 % Ligera

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

FECHA ESTUDIO

02/11/2016

CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO Tipo de Suelo Terrenos de Tercera Clase Interno: Natural Bien Drenado DRENAJES Externo: Sitio Normal-aporta igual que recibe

1. reservas y restricciones OBSERVACIONES

Finca plana, ubicación medianero con dos frentes, en acceso por calle de lastre grueso y fino, buena a regular la calidad de la vía de acceso. Se verifico con el plano de catastro H -1914696 -2016, la distancia de la entrada Este (L.P.) hasta el Vertice # 7 y las distancias de los linderos 7 -6 -5 -4 -3 -2 -1, con el Odometro del vehiculo y del GPS (Garmin Montana 610). Dentro de la finca hay una construccion (bloques y laminas fibrocemento, no habitada). La inspeccion se efectuo con ayuda de un vecino Sr. Abel Gongora Parquin. Cuenta al frente con casi todos los servicios publicos.

Ref. Perito 214 -33 -2017

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca Rural Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE02-NO18GR03 Edición: 05 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO

214 -41002021066600 -2017 -R

ÁREA CULTIVADA Área

Descripción

ha 15

Bosque

Valor Unit. ¢ / ha 4,535,000.00

Estado

m2 281.00

B

Valor Total ¢ 68,152,433.50 0.00 0.00 0.00

ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA

15

TOTAL

281.00 RECARGO POR SITUACIÓN Valor unit ¢ / m2 del recargo

Área m2

Descripción

TOTAL Características Lote Tipo

0.00 0.00 0.00 0.00 68,152,433.50

0.00 Servicios 1

Servicios 2

1

Frente:

Valor del recargo ¢ 0.00 0.00 0.00 Área:

VALOR DEL TERRENO

¢68,152,433.50

VALOR TOTAL

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO NORTE SUR ESTE OESTE

VÉRTICE 1 2 3 4 5 6 7

LINDEROS ACTUALES Selva del Caribe S. A. Calle pública y Geest Caribben American Ltda Ciulia Benvicini, Agroindustria Melinda Jose Corella, Geest Caribbean

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 496,121 496,135 496,144 496,150 496,168 496,209 496,227

1

PRECISIÓN

497,040

Plaza fubtol N°

Finca Vía de acceso, lastre grueso, regular, 10.0 mts Finca Finca

Altitud

1,170,974

36

42 40 45 47 50 42 39

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Finca medianero, ondulada, CRV Agro. Base de Datos BNCR Rio Frío (124) , FR 4 -181162-000, Sarapiqui, Pto Viejo, Las Marias

Coordenadas Este Base de Datos

2

Finca medianero, plana, Maria Gomez, FR 4 -176193-000, Sarapiqui, Horquetas, Fca 8 Finca medianero, plana, Orlando Martinez, FR 4 -132939-000, Sarapiqui, Pto Viejo, Tres Rosales

Base de Datos

3

513,513

Norte

Coopeservidores R. L.

Coordenadas Este

512,677 494,287

Fecha Consulta 17/01/2015 1,146,032 29/09/2015

Norte

BNCR Pto Viejo (139)

Coordenadas Este

3.00 m

NORTE 1,171,313 1,171,292 1,171,273 1,171,252 1,171,204 1,171,150 1,171,121

1,139,188 21/07/2015

Norte

1,161,165

Base de Datos 4 5

Coordenadas Este

Norte

Coordenadas Este

Norte

Ref. Perito 214 -33 -2017

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca Rural Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Vivienda

TOTAL

Área m2 42.00

V. Unit. ¢ / m2 175,000

42.00

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ 7,350,000 7,350,000

VRN ¢ -

TOTAL

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

214 -41002021066600 -2017 -R

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 15 0.7422 R #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado 0.8190 #N/A #N/A #N/A

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A

VUT años -

TOTAL

VUT años 40

Código: RE02-NO18GR03 Edición: 05 Página: 4

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Factor Estado años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A

VUR VNR años ¢ 4,467,792.00 24.3 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! 4,467,792.00

Valor Unitario Final ¢ / m2 106,376 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VNR ¢ -

VNR ¢ -

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢4,467,792.00 ¢0.00

¢4,467,792.00

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad del bien (años de construido) Edad NB: dentro de la finca no hay construcciones Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MUY MALO MM DM DEMOLICIÓN

Ref. Perito 214 -33 -2017

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca Rural Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE02-NO18GR03 Edición: 05 Página: 5

214 -41002021066600 -2017 -R CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Mixto: Bloques y laminas de fibrocemento Uso predominante: Residencial Estado de la edificiación: Avance: Presupuesto: ¢ Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales:

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 42.00 m2

Nombre Porcentaje de cobertura: 0.03%

Año de construcción:

2002

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC 01 Placa corrida Sistema eléctrico: Estructura Bloues de concreto y laminas de fibrocemento (1 forro) Paredes Ni aplica Entubado Conduit SI Entrepiso TOTAL Estructura de madera Porcentaje Techos 100% Laminas de HG Caja breaker Cubierta NO No hay Interruptor Cuchilla Cielos Ceramica Estado General Regular Pisos Corredor frontal Fachada Ubicación Sala, cocian, desayunador, 2 dormitorios, cuarto de baño y Gas LP Aposentos cuarto de pila Enchapado la ducha, no esta la losa sanitaria Estado Físico y Mantenimiento: Baños Otros Paredes Cielos Red de agua caliente No Pisos Cubierta Tanque captación de agua NO Fisuras Apreciación visual de desplome Ninguno Ninguno Repellos Leve Paredes Pisos Cielos Techos Ninguno TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3 4 5 6 7

% de avance

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0.0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES

La vivienda esta no habitada, ´pero mantiene puertas externas, vidrios, entubamiento electrico.

Ref. Perito 214 -33 -2017

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca Rural Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

ANEXO FOTOGRÁFICO # 1

LINDERO 7 -8

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 6

214 -41003014004600 -2015 -U

VERTICE 4

LINDERO 1 -14

Frente

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

5

Ref. Perito 214 -33 -2017

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca Rural Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

ANEXO FOTOGRÁFICO # 2

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 7

214 -41003014004600 -2015 -U

Topografia

Vias acceso

Vivienda

Ref. Perito 214 -33 -2017

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca Rural Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 PLANO DE CATASTRO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 8 214 -41002021066600 -2017 -R

FINCA

UBICACIÓN

Ref. Perito 214 -33 -2017

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca Rural Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 PLANO DE CATASTRO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 8 214 -41002021066600 -2017 -R

Ref. Perito 1 -40 -2016

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca Rural Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 ESTUDIO REGISTRAL

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 9 214 -41002021066600 -2017 -R

Ref. Perito 214 -33 -2017

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca Rural Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Metodologia de Valoracion VALORACIÓN DE TERRENOS:

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 11

214 -41002021066600 -2017 -R

Existen diferentes técnicas para la valoración de terrenos urbanos. Para dar valor ha un lote (LOTE SUJETO), para lo cual se requiere de un estudio de las propiedades circundantes con el objeto de delimitar zonas homogéneas. La zona homogénea se caracteriza por presentar similitud de los lotes que la componen en cuanto a: -características físicas (pendiente, nivel, forma de lotes, tamaño, etc.), -nivel socioeconómicas (concordancia del estrato social), -servicios, -accesibilidad, - explotación y uso, etc. Una vez delimitada la zona homogénea se procede a determinar sus características más comunes y representativas que permitirá definir y establecer lo que se denominará LOTE TIPO. Las características del LOTE TIPO (que por definición es medianero) se compararán con las del LOTE SUJETO, y mediante procedimientos adecuados se obtendrá un factor de ajuste que se aplicará al VALOR ZONAL. El VALOR ZONAL es una cifra monetaria que se asocia al LOTE TIPO. Dicho valor se obtiene de un estudio de mercado. Si no se cuenta con referencias de ventas recientes se podrá utilizar datos de tracciones de zonas con características similares a la zona donde se ubica el LOTE SUJETO uniformizando el valor mediante procesos de ajuste. Para determinar el VALOR DE MERCADO requiere de un MERCADO ACTIVO, donde se pueda delimitar una zona homogénea tanto en lo referente a las características físicas, como por el nivel socioeconómico de los residentes, o bien por el uso que se le da a los inmuebles comercial, residencial, mixto, rural, turístico, etc.)

METODO DE FACTORES Se fundamenta en el concepto de valor de mercado y consiste en determinar el valor de una propiedad a partir de la comparación con otros inmuebles cuyos valores y características se conocen. El valor de un lote está en función de una serie características particulares (variables independientes) cuya combinación determinan el valor de la tierra (variable dependiente). Para poder ajustar las características del lote SUJETO, respecto al LOTE TIPO se han desarrollado factores de ajuste para cada una de esas variables independientes. Luego de aplicar cada uno de los factores de ajuste, estos se multiplican entre sí para obtener un factor resultante que seguidamente se multiplica por el valor unitario establecido para el LOTE TIPO. De esa forma se obtiene valor unitario del LOTE SUJETO, que al multiplicarlo por su área total para obtener el VALOR AJUSTADO u HOMOLOGADO. Para poder ajustar las características del lote SUJETO, respecto al LOTE TIPO se han desarrollado factores de ajuste para cada una de esas variables independientes. Luego de aplicar cada uno de los factores de ajuste, estos se multiplican entre sí para obtener un factor resultante que seguidamente se multiplica por el valor unitario establecido para el LOTE TIPO. De esa forma se obtiene valor unitario del LOTE SUJETO, que al multiplicarlo por su área total para obtener el VALOR AJUSTADO u HOMOLOGADO.

Ref. Perito 214 -33 -2017

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca Rural Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 12

214 -41002021066600 -2017 -R

Metodologia de Valoracion VALORACIÓN DE TERRENOS: P ar a lotes ur ban os se pu eden aplicar los siguientes factor es

V ls = V lt x F e x F f x F r x F p x F n x F t v x F s 1 x F s 2 x F u (1) D on d e: Vls = valor u nit ario d el lot e a val or ar (lot e S U J E T O) Vlt = val or lot e tip o F e = f act or d e e xt en sió n.

F e = (Alt) β / (Als) α

Ff = fact or d e fr ent e.

Ff = (Fls / Flt)

F P = fact or d e f on d o.

Fp = (Plt / Pls)

Fr = f act or d e r eg ularid ad.

Fr = ( A M R I / A L S)

F p e = f act or d e p en dient e. F n = f act or d e nivel.

( y)

( 1/3)

F p = (Plt / Pls) ( 1/2)

Fp e = e ((Plt - Pls) / 78)) F n = e ((k1 x Nls) – (k2 x N lt)) ( 1/2)

F q = f act or d e e xc es o f on d o. F p = ( Plt / (Plt + i)) Ftv = f act or d e tip o d e ví a.

( 1/2)

Ftv = e

(( Vf t – Vf s) * 0.0646)

Fs 1 = f act or d e s ervicios 1. Fs 1 = e

(( S1ls – S1lt) * 0.03)

Fs 2 = f act or d e s ervicios 2. Fs 2 = e ( ( S2ls ) – S2lt) * 0.03) F u = f act or d e u bic ació n.

Fu = e

(( k * ( U lv – 5))

Asim is m o, la utilización de factor es tiene sentido en tanto su aplicación realm ente per mita obtener com o r esultado un valor justo, y por lo tanto es IN DIS P E N S A BL E con ocer las variables qu e el m er cado r econoce com o prioritarias.

Ref. Perito 214 -33 -2017

Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.