Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 1 INFORME DE AVALÚO 214-10601060381500-2017-U

AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES

BANCO

NACIONAL DE

ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) COSTA RICA

BANCO

NACIONAL DE

NOMBRE PROPIETARIO (S) COSTA RICA

Céd. Jurídica 4 000 001021 Proporción de Derechos 4 000 001021 Céd. Jurídica 100%

UBICACIÓN DEL BIEN 01 - SAN JOSE 06 - ASERRI 01 - ASERRI ASERRI

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

DIRECCIÓN EXACTA DE LA ESCUELA PUBLICA DE ASERRI CENTRO MANUEL HIDALGO MORA 275 MTRS AL ESTE MARGEN IZQUIERDO , CALLE QUE CONDUCE AL POLIDEPORTIVO . REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° SJ - 1322085-2009 Identificador Predial 10601060381500 0,00% Diferencia de medidas Porcentaje:

Según el Registro y el Plano 145,00 m2 145,00 m2 0,00 m2 Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN

¢17.771.925,00 ¢106.683.062,50

₡124.454.987,50

CIENTO VEINTICUATRO MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE COLONES 50/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Liquidez del bien Media Alta 12 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢106.683.062,50 VALOR EN LETRAS:

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES

Terreno bajo nivel a calle, de forma irregular con una edificación en dos niveles y aparcamiento bajo nivel de calle , todo construido en mamposteria de concreto .

Nombre del Perito

Ing. José Efrain Mazariegos Palacino

Ing. Agrónomo Tipo de Profesional Número de registro N° Nombre de la empresa

Emp. 934

Nombre y firma representate legal de la empresa 29 junio 2017 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8343 2031 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Firma del Perito Identificación N° 1-0417-1270

Ing. José Efraín Mazariegos Palacino 29 junio 2017

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AVALÚO DEL TERRENO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 2 214-10601060381500-2017-U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES Características SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 135.722,00 89.736,00 80.000,00 89.508,00 VALOR ¢/m2 Frente 8,11 12,00 0,8776 12,00 0,8776 12 0,8776 8 1,0046 Nivel 3 1 0,9418 1 0,9418 1 0,9418 1 0,9418 Pendiente 2 1 0,9873 1 0,9873 10 1,1080 1 0,9873 Tipo de vía 4 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 5 1,0667 Servicios S1 4 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 1 1,0942 Servicios S2 16 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 Ubicación medianero medianero 1,0000 medianero 1,0000 medianero 1,1200 medianero 1,0000 Area / m2 145,00 178,71 1,0714 176,25 1,0665 341,37 1,3265 316,00 1,2931 Uso actual/potencial residencial residencial 1,0000 residencial 1,0000 residencial 1,0000 residencial 1,0000 Vista panorámica 1 1 1,0000 1 1,0000 1,0000 1 1,0000 Irregularidad 1 1 1,0000 1 1,0000 1,0000 1 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Factor de Homologación 0,8742 0,8702 1,3605 1,4097 Valores Homologados 118.648,50 78.089,42 108.839,41 126.182,89

DESCRIPCIÓN Ubicación

FACTOR 1,1000 1,0000 1,0000

5 Factor 94.117,65 8 1,0046 1 0,9418 1 0,9873 4 1,0000 4 1,0000 16 1,0000 medianero 1,0000 425,00 1,4260 residencial 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1,0000 1,3319 125.354,34

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Cercania a todos los servicios bancarios , municipalidad y Área afectada 145,00 m2 Área afectada 0,00 m2 educativos . Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡111.423 /m2 Valor ajustado ¢122.565 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,1000 Área 145,00 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢122.565,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢17.771.925,00

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE

VÉRTICE 01 FRENTE 02 FRENTE

N° 1 2 3 4 5

LINDEROS ACTUALES CONSTRUCCION INMEDIATA JUAN NORBERTO CASTRO CORDERO CONSTRUCCION INMEDIATA DANILLO MORALES FALLAS CONSTRUCCION INMEDIATA CALLE PUBLICA ASFALTO

ANABELLE BADILLA VALVERDE

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 489.858 489.856

PRECISIÓN NORTE 1.090.289 1.090.296

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Base datos 080-305213-2014-U Area 178,71 m2 a 135.722,00 col Base de Datos /m2 . Aserri , centro del BN 200 W Coordenadas Este Norte Base de Datos Base datos 096-514456-2014-U Area 176,26 m2 a 89.736 col /m2 . Aserri , Bo Ma Auxiliadora Coordenadas Este Norte Base datos 063-367678-2012-U Area 341,37 m2 a 80.000,00 col Base de Datos /m2 . Aserrí , cinco esquinas Coordenadas Este Norte Base datos 095-625072-2015-U Area 316 m2 a 89.508,00 col /m2 Base de Datos . Aserrí , Salitrillos , Bo El Carmen Coordenadas Este Norte Juan Ml Salazar ofrece terreno de 425 m2 con 8 mts de frente en Oferta 40 kk / col Tel 7250 7511 cerca antigua fab Jokey Coordenadas Este Norte

Altitud 1.324 1.325

Fecha Consulta 18/11/2014 10/02/2014 24/08/2012 24/01/2015 29/06/2017

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DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Secundaria Tipo de ruta Asfalto Material 11,10 m Ancho de vía Acera SÍ

Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular TV por Cable

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 3

214-10601060381500-2017-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta SÍ SÍ Cordón SÍ Calle pública ACCESO A LA FINCA

SERVICIOS Internet por Cable Jardínes y Parques Transporte Público Edificios Comerciales Recolección de basura Edificios públicos / comunales

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

a 300 m a 100 m a 300 m a 10 m a 300 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Media Actividad del lugar URBANA URBANA

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 8,11 m Pendiente % -2 18,28 m Tipo de vía: 4 2,2540074 4 16 Ubicación: Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0,00 m Cuerpo de agua cerca Distancia Plana Topografía Pendiente Desendente

3,00 m

NO Óptimo Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 97,00%

FECHA ESTUDIO

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

29/06/2017

No se observaron servidumbres que impidan el acceso propio del inmueble . Ley de aguas y caminos no aplica. No hay , anotaciones

OBSERVACIONES Terreno con pendiente desendente con respecto al nivel de calle en donde se construyo un parqueo para 4 vehiculos y sobre este una construccion con 4 apartamentos en 2 niveles ,dos apartamentos en cada nivel , tipo espejo , construida en block de 46,75 m2 c.u, acabados en mamposteria de concreto , a poca distancia de la iglesia y escuela y del centro activo de Aserri . Se encuentra a poca distancia de otras comunidades populosas como Sn Juan de Dios y Sn Rafael Arriba de Desamparados ,comunidades con mayor actividad economica. El sector cuenta con todos los servicios básicos .

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AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Apartamento 1-2 Apartamento 3-4 Area de escaleras corr

Parqueo y rampa TOTAL Forma de explotación Tapia externa y porton corredizo

Área m2 92,00 93,50 18,75 99,00 303,25

V. Unit. ¢ / m2 470.000 470.000 200.000 200.000

Área m2 20,00

V. Unit. ¢ / m2 86.000

VRN ¢ 1.720.000 1.720.000

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

TOTAL

Forma de explotación

VRN ¢ 43.240.000 43.945.000 3.750.000 19.800.000 110.735.000

TOTAL

VUT años 60 60 60 60

Factor Estado 0,9997 0,9997 0,9997 0,9191

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado 30 4 0,9244 0,9191 I #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A

VUT años -

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 4 0,9644 MB 4 0,9644 MB 4 0,9644 MB 4 0,9644 I

214-10601060381500-2017-U

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ 41.688.144,00 42.367.842,00 3.615.412,50 17.550.324,00 105.221.722,50

VUR años 57,8 57,8 57,8 53,2

Valor Unitario Final ¢ / m2 453.132 453.132 192.822 177.276

VNR ¢ 1.461.340,00 1.461.340,00

VUR años 25,5 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 73.067 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VNR ¢

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

-

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

¢105.221.722,50 ¢1.461.340,00

¢106.683.062,50

ESTADO

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN ÓPTIMO O DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) BUENO B Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación INTERMEDIO I Factor Estado Factor de Estado REGULAR V. Unit. Valor Unitario Nuevo R VNR Valor Neto de Reposición DEFICIENTE VRN Valor de Reposición Nuevo D VUR Vida Útil Remanente MALO VUT Vida Útil Total estimada del bien M Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado: DM DEMOLICIÓN Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-10601060381500-2017-U

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Vivienda Estado de la edificiación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 145,00 m2

Uso predominante: Residencial Presupuesto: ¢

Avance:

Número permiso construcción:

Nombre

PROPIEDAD DEL BANCO NACIONAL

Porcentaje de cobertura:

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: AP02 Mamposteria integral en blocks de concreto 1er y 2do nivel

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos

Año de construcción:

100%

2014

2 Sistema eléctrico:

Todas las paredes perimetrales e internas de concreto

Si hay , segundo nivel , con ingreso independiente La estructura del techo en cerchas de RT Laminas acanalada esmaltada HG 28 Gypsum Ceramica Con ventaneria a lado y escalera independiente

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General

Sala comedor cocina, area pilas 2 hab y c baño (c.u apto )

SI 100% SI Diyuntores Bueno

Gas LP

Ubicación

1 solo baño tipo normal color blanco , pisos y paredes enchapados Estado Físico y Mantenimiento: Baños Parqueo en desnivel piso en zacate block y concreto chorreado , cielo entrepiso metalico en HG y tubo de Otros Paredes Bueno Cielos Bueno hierro estrucutural con loza en cncreto Red de agua caliente No tiene Pisos Bueno Cubierta Bueno Tanque captación de agua No tiene Fisuras Apreciación visual de desplome Ninguno Ninguno Ninguno Repellos Ninguno Paredes Pisos Cielos Pisos Ninguno

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3 4 5 6 7

% de avance

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

un

primer

giro para

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES La construccion existente en 4 unidades habitacionales tipo espejo , 2 en c nivel , en mamposteria integrada de concreto, recién construida . No se observaron goteras en cielos ni rajaduras en las paredes . El sistema electrico se encuentra totalmente entubado con panel de distribucion para c apto. Tiene muebles de cocina en muro de concreto chorreado y enchapado , cuarto de baño con enchape de ceramica a 1,80 mtrs de altura , c.u tiene sala comedor cocna 2 hab 1 c baño y pilas . Breakes independientes . Tiene 5 acometidas electricas , una para cada apto y otra para el parqueo actualmente desconectados . Cuatro medidores de agua (solo el apto 4 con agua ) . El parqueo para 4 automoviles con porton de hierro corredizo manualmente , piso chorreado con vigas y loza de concreto sobre columnas chorreado en sitio .

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 ANEXO FOTOGRÁFICO

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FRENTE Y ENTORNO CON ACOMETIDA ELECTRICA

INGRESO INDEPENDIENTE SALA COMEDOR Y COCINA

HABITACIONES CORREDOR Y AREA DE PILAS

CENTRO DE CARGA PUERTAS CORREDOR Y ESCALERAS DE INGRESO

PARQUEO ESTRUCTURA DE ENTREPISO SISTEMA TUBERIA SANITARIA EXPUESTO

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 6 214-10601060381500-2017-U

IMAGEN SATELITAL

MAPA DE ACCESO

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 6 214-10601060381500-2017-U

ESTUDIO REGISTRAL

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 6 214-10601060381500-2017-U

ESTUDIO REGISTRAL

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

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