Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

214

Direccion Recursos Materiales Administración de bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) Banco Nacional de Costa Rica NOMBRE PROPIETARIO (S) Banco Nacional de Costa Rica

INFORME DE AVALÚO 214-11903041849000-2017-U

Céd. Jurídica 4-000-001021 Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

01 - SAN JOSE 19 - PEREZ ZELEDON 03 - DANIEL FLORES Villa Ligia DIRECCIÓN EXACTA

Villa Ligia, Frente a Aguas del Reposo REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas

la Finca

SJ-0696102-2001 11903041849000 Porcentaje:

0.00%

Según el Registro y el Plano 1 295.34 m2 1 295.34 m2 0.00 m2 Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN

¢27 235 818.84 ¢7 140 561.60

₡34 376 380.44

TREINTA Y CUATRO MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS OCHENTA COLONES 44/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Liquidez del bien Media 18 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢7 140 561.60 VALOR EN LETRAS:

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES

Dentro del predio hay una vivienda en mal estado y abandono. El sistema eléctrico es deficiente, hay tomas con cableado inapropiedo y expuesto, la cubierta de techo está corroida y probablemente la estructura de techo también (es en madera), repellos desprendidos y mal afinados. Lote con cobertura vegetal alta y arboles "encharralado" no permite el acceso al lote del medio hacia el fondo. Algunas fotos tuvieron que tomarse en zonas vecinas al bien. En lindero Sur hay una calle en apariencia pública, no se indica en plano ni en estudio de registro. Punto de amarre dio 290 m +/- 3 m con GPS.

Nombre del Perito

Rosaira Solís Solís

Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa

digitalmente por ROSAIRA SOLIS Firmado ROSAIRA SOLIS SOLIS (FIRMA) 2017.06.26 06:00:09 SOLIS (FIRMA) Fecha: -06'00'

Ing. Civil Firma del Perito Identificación N° 9-0078-0767 IC-5719 Emp. (Nombre de Fantasía: Consultoria proyectos contructivos )

Nombre y firma representate legal de la empresa 31 mayo 2017 Fecha informe: 2 junio 2017 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto Movil 8330-4093 / Oficina 2770-3538 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

AVALÚO DEL TERRENO

DESCRIPCIÓN Protección

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE

VÉRTICE 1 2 3 4

N°

214-11903041849000-2017-U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 33 003.30 30 000.00 32 000.00

Características

SUJETO VALOR ¢/m2 Área 1295.34 Frente 17.68 Servicios 1 1 Servicios 2 14 Tipo de Vía 5 Pendiente 15 Negociación Factor de Homologación Valores Homologados

909.00 18 1 14 5 15

FACTOR 1.0000 0.2000 1.0000

0.8886 0.9940 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 0.9000 0.7950 26 237.95

1895 25 1 14 5 0

1.1352 0.8909 1.0000 1.0000 1.0000 0.8250 0.8500 0.7092 21 277.31

4

2582 31.5 1 14 5 0

1.2585 0.8249 1.0000 1.0000 1.0000 0.8250 0.8500 0.7280 23 295.44

Factor

5

0.0000 1.0563 1.0000 1.0618 0.9374

15 1 12 4

0.0000 1.0563 1.0000 1.5220 0.7240

15 1

0.9000 0.0000

0.9000 0.0000

VALOR DEL TERRENO ₡23 604 /m2 Valor ajustado ¢21 026 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0.8908 Área 1 295.34 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢21 026.00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢27 235 818.84

Balsamina Roman Monge Marilym Lizeth Chinchilla Barrientos Quebrada y Yuleth Barrantes Flores Calle pública

LINDEROS ACTUALES Lote vacio Calle en apariencia pública Quebrada Calle lastre

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 534 057 534 068 No se logró determinar por dificultad de acceso 534 119

2

Villa Ligia, frente a Aguas del Reposo, lote plano, medianero, 25 m frente a calle de lastre, servicios basicos. Cuenta con 1895 m2. Valor de estimado ₡30.000,00/ m2. Vende: Janey, tel: 2736-0501

Coordenadas Este

Oferta

Altitud

1 033 583

699

705 706

Oferta Villa Ligia, a la par de Aguas del reposo, lote plano calle de lastre 31,5 m frente. Cuenta con 2582 m2. Valor estimado ₡32.000,00 // m2. Vende: Edgar Solís, tel: 8683-3844

534 077

Norte

2736-0501 Coordenadas

534 077

534 070

Norte

1 033 821

1 033 821 19/04/2017

Norte

Oferta 4

Fecha Consulta 19/04/2017

19/04/2017

8683-3844

Coordenadas Este

±3

PRECISIÓN NORTE 1 033 609 1 033 623

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Oferta 4703-0787 Villa Ligia, 150 m Oeste de Aguas del Reposo, plano, medianero, 18 m frente a calle de lastre, servicios basicos, nivel de calle. Cuenta con 909 m2. Valor estimado ₡33.003,3 //m2. Vende: Roger Tel: 4703-07873

Coordenadas Este

Norte

Coordenadas Este

Norte

Oferta 5

Factor 0.00

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE 1.00 m2 Área afectada 176.80 m2 Zona protección Ley Forestal 7575 art. 33 Área afectada 0.00 m2

1

3

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 2

1 033 700

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino vecinal Tipo de ruta Lastre fino Material 15.00 m Ancho de vía Acera NO

214-11903041849000-2017-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable SÍ Teléfono SÍ ICE Jardínes y Parques NO Alumbrado SÍ ICE Transporte Público SÍ al frente Electricidad SÍ ICE Edificios Comerciales SÍ a 1500 m Agua Potable SÍ AYA Recolección de basura SÍ Señal celular SÍ Edificios públicos / comunales SÍ a 1500 m TV por Cable SÍ Medidores instalados No hay medidore instalados, cortaron los servicios

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Media Actividad del lugar Residencial

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS 17.68 m Nivel sobre calle: Pendiente % 15% 67.64 m Tipo de vía: 5 3.83 1 16 Ubicación: Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Quebrada en colindancia Este Cuerpo de agua cercaOtro ( especificar)Distancia Ondulada Topografía Pendiente Desendente

0.30 m

NO Bueno Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 51.00%

FECHA ESTUDIO

30/05/2017

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

De acuerdo con el estudio de registro público de la propiedad 418490 el inmueble presenta gravamenes : Reservas y restricciones, citas: 316-13758-01-0902-001.

OBSERVACIONES El bien se ubica en una zona Sub Urbana con caserio disperso a ambos lados de la calle. Está delimitada con ceto vivo y cercas, lindero Este por la Quebrada. La parte frontal hasta el centro es semiplano, del centro al fondo pediente de un 20% descendente. El promedio de pendiente es de 15%. La vivienda se ubica a más de 30 m de la Quebrada.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

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AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Vivienda Alero-Cochera

TOTAL Forma de explotación Tapia Malla

Área m2 55.20 27.60

V. Unit. ¢ / m2 210 000 50 000

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

TOTAL

Forma de explotación

Área m2

TOTAL

VUT años 40 30

12 972 000

82.80

Área m2

VRN ¢ 11 592 000 1 380 000

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

Factor Estado 0.6780 0.8190 #N/A #N/A

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A

VUT años -

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 12 0.8050 D 12 0.7200 R #¡DIV/0! #¡DIV/0!

214-11903041849000-2017-U

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ 6 326 803.20 813 758.40 7 140 561.60

VUR años 21.8 17.7 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 114 616 29 484 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VNR ¢

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

-

VNR ¢ -

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente VUT Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢7 140 561.60 ¢0.00

¢7 140 561.60

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-11903041849000-2017-U

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Vivienda Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Propietario Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 82.80 m2

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

6%

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC-01

Prefabricado columna y baldosa No hay Madera Lamina HG ondulada Internit Cerámica Fachada sencilla, Ventanas marco madera vidrio/ celosia

Gas LP

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

% de avance

SI 75% SI Cuchilla Deficiente Ubicación

Estado Físico y Mantenimiento:

Sencillo , losa de color Cable de ducha expuesto. Tomas con cables inadecuado y expuestos en sala y cocina.

No hay No hay Paredes

2005

1 Sistema eléctrico:

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General

Corredor, Sala - Comedor, Cocina, Dos dormitorios, Un baño, Cochera en alero lateral. Pilas en nalero no valobles por mal estado.

Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Leve Pisos Ninguno

Etapas 1 2 3 4 5 6 7

Número permiso construcción:

Cimientos de placa aislada

Baños Otros

Uso predominante: Residencial Presupuesto: ¢

Avance:

Ninguno

Paredes Deficiente

Cielos

Regular

Pisos

Cubierta

Deficiente

Regular

Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos

Cielos

Ninguno

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un construcción:

primer

giro para

Equivalente al: 0.0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES Vivienda en sistema prefabricado, similar a la suministrada para interés social, en mal estado y en abandono, cubierta y probablemente estructura de techo en mal estado, sistema eléctrico con tomas con cablería inadecuada y expuesta, cables de ducha expuestos-sin cable de tierra, pintura y repellos en corredor desprendidos. No se valora el área de pilas por sistema constructivo deficiente y presentar mal estado. Alero abierto lateral izquierdo para cochera, estructura de metal, cubierta en HG, piso de concreto aplanchado.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

Vista Frontal de la Propiedad

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6

214-11903041849000-2017-U

Acceso principal Norte

Acceso principal Sur

Constacia visita del perito

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

Vista parte del Lindero Norte

Vista Lindero Este

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 7

214-11903041849000-2017-U

Vista del Lindero Sur

Vista interna de la propiedad parte posterior

Vista interna del frente hacia el medio y del medio hacia el frente

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

Vista frontal de la vivienda

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 7

214-11903041849000-2017-U

Vista del Corredor

Vistas internas de la vivienda: Sala y Cocina

Vistas internas de la vivienda: Caja de breaker y Dormitorio

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 7

214-11903041849000-2017-U

Vistas internas de la vivienda: Ducha y Servicio sanitario

Vistas internas de la vivienda: Dormitorio y Alero-Cochera

Vistas internas de la vivienda: Pilas no valoradas

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

Plano de Propiedad en Garantía # 418490

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 8 214-11903041849000-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 9 214-11903041849000-2017-U

Estudio Catastral

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

Estudio de Registro Pag. 1

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 10 214-11903041849000-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 11

ANEXO FOTOGRÁFICO 214-11903041849000-2017-U MEMORIA DE CALCULO Para estimar el valor del terreno se utiliza el enfoque de mercado. Se realiza proceso de homologación de bienes comparables con el terreno a valorar, en este caso se consideran una oferta y un avalúo realizado en la misma zona, se utilizan básicamente los factores de extensión, frente servicios con que cuentan y tipo de vía. Además se toman aspectos particulares del terreno como su forma y nivel. Del análisis realizado se obtiene el valor base de este avalúo. Para determinar los factores de ajuste se utilizan las siguientes fórmulas:

Factor de Extensión

Factor de Frente

Factor tipo de Vía

Factor de Servicios 1

Factor de Servicios 2

PENDIENTE 𝐹𝑝𝑒𝑛𝑑=𝑒(𝑆𝑙𝑡−𝑆𝑙𝑣)/78 Donde : Fpend : Factor de corrección por la pendiente. Slt : la pendiente del lote tipo. Slv : la pendiente del lote sujeto de valoración. NEGOCIACION Precio final de venta real (pedido Vs pagado) Se realiza porcentualmente, según el tiempo que ha estado el bien en oferta.