Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA 214

OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

INFORME DE AVALÚO

Dirección de Recursos Materiales Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S)

214-20901043607100-2017-U

Céd. Jurídica 4-000-001021 Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%

Banco Nacional de Costa Rica NOMBRE PROPIETARIO (S) Banco Nacional de Costa Rica NOMBRE DEUDOR (S) Miguel Ángel

Araya

Ulloa

Céd. Identidad 7-0115-0247

UBICACIÓN DEL BIEN 02 - ALAJUELA 09 - OROTINA 01 - OROTINA RASTRO VIEJO

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

DIRECCIÓN EXACTA

Orotina, Rastro Viejo, de la esquina noreste de la Plaza de Deportes de Orotina 80 m. al este, 150 m. al noreste (hasta el Puente sobre la Quebrada Rastro) y 43.30 m. al norte (por calle en lastre), sobre margen izquierdo. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas

la Finca

Según el Registro y el Plano 457.00 m2 457.00 m2 0.00 m2 Demasía

A-1922790-2016 20901043607100 0.00% Porcentaje:

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢4,676,481.00 ¢0.00 ₡4,676,481.00

CUATRO MILLONES SEISCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y UNO COLONES 00/100

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

36

Liquidez del bien

meses ¢0.00

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES

Número de registro Nombre de la empresa

SÍ

Ésta propiedad se recomienda en garantía considerando que corresponde a un bien temporal, no obstante se hace del conocimiento del Banco Nacional de Costa Rica lo siguiente: Se trata de una propiedad en Orotina, Rastro Viejo; el acceso es por calle pública en lastre en regular estado con 9.12 m. de ancho y se ubica en promedio 4.00 m. bajo el nivel de la misma; es de topografía ondulada y quebrada, en la sección frontal tiene pendiente descendente de 30% a 45% en sentido oeste, y en la sección del fondo es ondulada con pendiente descendente de 9% a 15% en sentido oeste, es de bajo aprovechamiento por su topografía y debido a que está afectada en aproximadamente un 70% por zona de protección a Quebrada Rastro considerando un retiro mínimo de 10 m., quedando un área aprovechable pequeña (aproximadamente 135 m. de topografía quebrada con pendiente aproximada de 45%) ; cuenta con poco frente para su fondo; a la fecha de inspección no hay construcciones, se encuentra en tierra y mala hierba de porte bajo con algunos árboles propios de la zona. Según la información suministrada en la Municipalidad de Orotina, Departamento de Planificación Urbana, no se otorgan permisos de construcción en ésta zona, conocida como Lotificación Copycom, debido a que existe un informe de la Comisión Nacional de Emergencias que ubica dichos terrenos dentro de zona de riesgo.

Ing. Ana Luisa Mayorga Jiménez

Nombre del Perito Tipo de Profesional

Baja

ANA LUISA MAYORGA JIMENEZ (FIRMA)

Ing. en Construcción ICO- 18943

Firma del Perito Identificación N°

Emp.

No Aplica

Nombre y firma representante legal de la empresa Fecha inspección: Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB

14/03/2017

Firmado digitalmente por ANA LUISA MAYORGA JIMENEZ (FIRMA) Fecha: 2017.03.15 18:30:49 -06'00'

No Aplica Fecha informe: 8824-8888 [email protected]

15 marzo 2017

206080055

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 Área

SUJETO 457.00

Sobre Nivel

Sobre Nivel

Sobre Nivel

5

Sobre Nivel

Zona de Protección

0.50 8 R 0 5 2 16 3 Oferta

Factor 0.00 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000

0.8311 1.00 0.8437 1.00 0.8437 1.00 0.8437 1.0400 14 0.8631 15.35 0.8370 19 0.7795 N/A R N/A R N/A R N/A Pendiente Prom(%) 0.6807 0 0.6807 0 0.6807 0 0.6807 Ubicación 1.0000 5 1.0000 5 1.0000 5 1.0000 Servicios 1 0.9704 2 0.9704 2 0.9704 2 0.9704 Servicios 2 1.0000 16 1.0000 16 1.0000 16 1.0000 Tipo de Vía 0.8788 4 0.9374 4 0.9374 4 0.9374 Tipo de Referencia 0.9500 Oferta 0.9500 Oferta 0.9500 Oferta 0.9500 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 Factor de Homologación 0.4093 0.4931 0.5551 0.5392 Valores Homologados 20,465.31 17,610.00 16,878.88 15,960.68 Nota: No se aplica el factor forma ni exceso de fondo por criterio de la valuadora, considerando que el área irregular y con exceso de fondo ya se está castigando por zona de protección, donde se aplica un factor de 0.40 considerando las restricciones de uso. DESCRIPCIÓN

4.00 9 I 30 5 1 16 5

214-20901043607100-2017-U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 50,000.00 35,714.29 30,409.09 29,600.00 288.00 0.8587 700.00 1.1511 1,100.00 1.3362 1,250.00 1.3938

Bajo Nivel

Nivel Promedio Frente Forma

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 2

FACTOR

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE

0.4000

Área afectada

322.00 m2

1.0000 1.0000

Área afectada Área afectada

0.00 m2 0.00 m2

₡17,729 /m2 Valor conclusivo 0.5772 Factor secciones VALOR UNITARIO FINAL VALOR TOTAL DEL TERRENO

VALOR DEL TERRENO Valor ajustado ¢10,233 / m2 Área 457.00 m2

Zona de Protección a Quebrada Rastro, se aplica un factor de 0.40, castigando un 60% del valor para dicha área, lo anterior considerando las limitaciones de uso, ya que se puede utilizar únicamente como zona verde.

Valor unitario Mejoras al Terreno ¢0 / m2 ¢10,233.00 /m2

¢4,676,481.00

LINDEROS ACTUALES Adriana Beatriz Carballo Vargas. Lote en mala hierba de porte bajo. Banco Nacional de Costa Rica y Rafael Zúñiga Vargas. Lote en mala hierba de porte bajo. Calle pública con 9.00 m. de frente. Calle pública en lastre fino en regular estado. Rafael Zúñiga Vargas. Lote en mala hierba de porte bajo.

NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 2 3 4 5 N° 1 2 3 4

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 442,719 442,718 429,682 442,688 442,659

NORTE 1,096,651 1,096,643 1,104,128 1,096,647 1,096,655

PRECISIÓN +

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Se vende un lote ubicado en Orotina, por calle vieja entrada a Oferta 8333-1268 Orotina, con un área de 288.00 m2 a ¢50,000.00/m2. Coordenadas Este 443,051 Norte Se vende un lote en Orotina, Cuatro Esquinas, con un área de Oferta 8842-2069 700.00 m2 en ¢25,000,000.00 (¢35,714.28/m2). Coordenadas Este 443,410 Norte Se vende un lote en Orotina, Cuatro Esquinas, con un área de Oferta 7108-3314 1,100.00 m2 en ¢33,450,000.00 (¢30,409.09/m2. Coordenadas Este 443,390 Norte Se vende un lote en Orotina, Cuatro Esquinas, con un área de Oferta 7108-3314 1,250.00 m2 en ¢37,000,000.00 (¢29,600.00/m2). Coordenadas Este 443,353 Norte

3.00 m

Altitud 223 222 216 216 218

Fecha Consulta 15/03/2017 1,096,639 15/03/2017 1,096,681 15/03/2017 1,096,688 15/03/2017 1,096,693

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino vecinal Tipo de ruta Lastre fino Material 9.12 m Ancho de vía Acera NO

Caño Cuneta Cordón

214-20901043607100-2017-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tanque séptico NO Sistema Sanitario NO Alcantarillado pluvial NO NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Teléfono SÍ ICE Jardines y Parques Alumbrado SÍ ICE Transporte Público Electricidad SÍ ICE Agua Potable SÍ MUNICIPAL Edificios Comerciales Señal celular SÍ VARIOS Recolección de basura Edificios públicos / comunales TV por Cable SÍ Medidores instalados

VARIOS a 300 m. a 550 m. a 450 m. Al Frente a 650 m.

DATOS SOCIOECONÓMICOS Media Baja Media Baja

Clase social Clase social zonas cercanas Densidad poblacional

Habitacional y Agrícola

Actividad del lugar

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS 9.00 m Nivel bajo calle: 4.00 m 30% a 45% y de Pendiente % 59.56 m 9%a 15%

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

S1 S2

Tipo de vía:

6.62 1 16

Ubicación:

5 Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: La Quebrada Rastro Atraviesa la Cuerpo de agua cerca Arroyo Distancia Propiedad Ondulada Descendente Topografía Pendiente

NO Posibilidad de daños

Bajo

Riesgo deslizamiento

Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 51.00%

FECHA ESTUDIO

15/03/2017

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES Anotaciones Sobre la Finca: No hay. Gravámenes o Afectaciones: No hay.

OBSERVACIONES Se trata de una propiedad en Orotina, Rastro Viejo; el acceso es por calle pública en lastre en regular estado con 9.12 m. de ancho y se ubica en promedio 4.00 m. bajo el nivel de la misma; es de topografía ondulada y quebrada, en la sección frontal es quebrada con pendiente descendente de 30% a 45% en sentido oeste, y en la sección del fondo es ondulada con pendiente descendente de 9% a 15% en sentido oeste, es de bajo aprovechamiento por su topografía y debido a que está afectada en aproximadamente un 70% por zona de protección a Quebrada Rastro, considerando un retiro mínimo de 10 m. queda un área aprovechable pequeña (aproximadamente 135 m. de topografía quebrada con pendiente aproximada de 45% lo que limita su uso); cuenta con poco frente para su fondo; a la fecha de inspección no hay construcciones, se encuentra en tierra y mala hierba de porte bajo con algunos árboles propios de la zona. Según la información suministrada en la Municipalidad de Orotina, Departamento de Planificación Urbana, no se otorgan permisos de construcción en ésta zona, conocida como Lotificación Copycom, debido a que existe un informe de la Comisión Nacional de Emergencias que ubica dichos terrenos dentro de zona de riesgo.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

No Aplica

TOTAL Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

TOTAL Área m2

No Aplica

TOTAL

Factor Estado

#¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VNR ¢

#N/A #N/A #N/A

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

VUR años -

Valor Unitario Final ¢ / m2

#¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

#¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

-

-

No Aplica

Forma de explotación

VUT años

214-20901043607100-2017-U

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre.

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A

VNR ¢ VNR ¢ -

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢0.00 ¢0.00

¢0.00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-20901043607100-2017-U CONSTRUCCIONES

Tipo de construcción existente: No Aplica Estado de la edificación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: No Aplica Número de Contrato CFIA: No Aplica Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal:

Uso predominante: Presupuesto:

Avance:

¢ No Aplica

No Aplica Número permiso construcción: No Aplica No Aplica Nombre No Aplica No Aplica Porcentaje de cobertura: No Aplica

No Aplica

Año de construcción:

No Aplica

DETALLE DE ELEMENTOS No Aplica

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

NÚMERO DE NIVELES:

No Aplica

Estructura

No Aplica

Paredes

No Aplica

Entrepiso

No Aplica

Entubado Conduit

Techos Cubierta Cielos Pisos

Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General

Fachada

No Aplica No Aplica No Aplica No Aplica No Aplica

Aposentos

No Aplica

Baños

No Aplica

Otros

No Aplica

Red de agua caliente

Sistema eléctrico:

Gas LP

Ubicación Estado Físico y Mantenimiento:

No Aplica

Tanque captación de agua Fisuras

Paredes

Cielos

Pisos

Cubierta

Apreciación visual de desplome

Repellos Pisos

Paredes

Pisos

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Estado de la edificación: DESCRIPCIÓN No Aplica.

Avance: No Aplica

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado

Etapas

% de avance

1

No Aplica

No Aplica

2

No Aplica

No Aplica

3

No Aplica

No Aplica

4

No Aplica

No Aplica

Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al:

NO No Aplica

del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES

A la fecha de inspección en la propiedad no hay construcciones, se encuentra en tierra y mala hierba de porte bajo con algunos árboles propios de la zona. Según la información suministrada en la Municipalidad de Orotina, Departamento de Planificación Urbana, no se otorgan permisos de construcción en ésta zona, Lotificación Copycom, debido a que existe un informe de la Comisión Nacional de Emergencias que ubica dichos terrenos dentro de zona de riesgo. No se realizan: a) Pruebas de Laboratorio - Estudio de suelos: geotécnicos o hidro-geológico. No se asume responsabilidad respecto a la firmeza del inmueble o su emplazamiento, no se acepta responsabilidad por vicios ocultos.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 6 214-20901043607100-2017-U

Calle Pública de Acceso - Sección Asfalto

Calle Pública - Último Tramo en Lastre Fino

Sistema de Electrificación Aéreo - Alumbrado

Poste de Concreto con Número de Folio Real

Vista Frontal de la Propiedad

Propiedad Colindante al Norte

Propiedad Colindante al Sur

Vista Interna de la Propiedad

Vista Interna de la Propiedad

Vistas Internas de la Propiedad

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 7

214-20901043607100-2017-U

Vistas Internas de la Propiedad - Zona de Protección a Quebrada Rastro

Vistas Internas de la Propiedad - Zona de Protección a Quebrada Rastro

Vista Interna de la Propiedad - Quebrada Rastro

Vista Interna de la Propiedad - Quebrada Rastro

Poste de Concreto en Vértice N° 1

Poste de Concreto en Vértice N° 2

Poste de Concreto en Vértice N° 3

Poste de Concreto en Vértice N° 4

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO Poste de Concreto en Vértice N° 5

1

2

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 8

214-20901043607100-2017-U

Presencia de Valuadora en Sitio

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

PLANO CATASTRO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 9 214-20901043607100-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ESTUDIO PLANO CATASTRO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 10 214-20901043607100-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ESTUDIO PLANO CATASTRO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 11 214-20901043607100-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

MEMORIA DE CÁLCULO

Factor de Nivel

F nivel = e (( K1 x N lv)- (K2 x N lt))

Factor Frente

Ff = (Fls / Flt)ᵝ

Factor Fondo

Ffondo = (Flt / Fls) 1/3

Factor Forma

F i = At / Ac =

Factor Pendiente

F pend = e (( Slt - Slv)/78)

Factor Ubicación

FU = e ((Uls-Ult) x k)

Factor de Servicios S1

F S1 = e ( ( S1 ls - S1 lt ) x 0,03 ) =

Factor de Servicios S2

F S2 = e ( ( S2 ls - S2 lt ) x 0,03 )

Factor de Tipo de Vía

F vía = e ( ( V lt -V ls ) x 0,0646 )

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 12

214-20901043607100-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

INFORME DE AVALÚO 214-20901044022300-2017-U

Dirección de Recursos Materiales Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S)

Banco Nacional de Costa Rica

Céd. Jurídica 4-000-001021 Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%

NOMBRE PROPIETARIO (S) Banco Nacional de Costa Rica UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

02 - ALAJUELA 09 - OROTINA 01 - OROTINA RASTRO VIEJO

DIRECCIÓN EXACTA Orotina, Rastro Viejo, del Puente sobre la Quebrada Rastro 22.41 m. al norte, sobre margen izquierdo. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas

A-1005240-2005 20901044022300 Porcentaje:

0.00%

Según el Registro y el Plano 755.28 m2 755.28 m2 0.00 m2 Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢4,650,258.96 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢0.00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡4,650,258.96 CUATRO MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y OCHO VALOR EN LETRAS: COLONES 96/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Liquidez del bien Baja 36 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢0.00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES

Nombre del Perito

SÍ

Ésta propiedad se recomienda en garantía considerando que corresponde a un bien temporal, no obstante se hace del conocimiento del Banco Nacional de Costa Rica lo siguiente: Físicamente la propiedad no guarda la misma forma que indica el plano catastro A-1005240-2005 en la colindancia sur: En el derrotero se indica una medida entre vértices 3-4 de 1.66 m. y una distancia entre vértices 4-5 de 9.80 m., no obstante en sitio se tiene una medida entre vértices 3-4 de 1.87 m., entre vértices 4-3 de 9.80 m. y posteriormente hay otro punto en el mismo eje Y del punto 4 que se encuentra a 4.55 m., el cual difiere de la forma indicada en el plano catastro. Además llama la atención que en el plano catastro indica que la propiedad colinda al sur con Quebrada Rastro, pero con la demarcación existente en sitio la Quebrada pasa dentro de la propiedad (tanto al sur como al oeste). Dadas las circunstancias se recomienda que el Banco contrate un Ingeniero Topógrafo que revise la demarcación en sitio y determine si se corrieron los postes de concreto que demarcan la colindancia sur. A la fecha de inspección en la propiedad no hay construcciones, se encuentra en tierra y mala hierba de porte bajo con algunos árboles propios de la zona. Según la información suministrada en la Municipalidad de Orotina, Departamento de Planificación Urbana, no se otorgan permisos de construcción en ésta zona, Lotificación Copycom, debido a que existe un informe de la Comisión Nacional de Emergencias que ubica dichos terrenos dentro de zona de riesgo.

Ana Luisa Mayorga Jiménez

Ing. en Construcción Tipo de Profesional Número de registro ICO18943 Emp. Nombre de la empresa No Aplica Nombre y firma representante legal de la empresa No Aplica 31/01/2017 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8824-8888 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

ANA LUISA MAYORGA JIMENEZ (FIRMA)

Firmado digitalmente por ANA LUISA MAYORGA JIMENEZ (FIRMA) Fecha: 2017.02.01 23:02:36 -06'00'

Firma del Perito Identificación N° 2-0608-0055

01/02/2017

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 Área

SUJETO 755.28

214-20901044022300-2017-U TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 50,000.00 35,714.29 30,409.09 29,600.00 288.00 0.7275 700.00 0.9752 1,100.00 1.1321 1,250.00 1.1809 Sobre Nivel

Bajo Nivel

Nivel Promedio Frente Forma Pendiente Prom(%)

Ubicación Servicios 1 Servicios 2 Tipo de Vía Tipo de Referencia

3.50 22.95 I 20 5 1 16 5

0.50 8 R 0 5 2 16 3 Oferta

Sobre Nivel

0.8521 N/A 0.9000 0.7738 1.0000 0.9704 1.0000 0.8788 0.9500 1.0000 0.3498 17,487.56

Factor de Homologación Valores Homologados

1.00 14 R 0 5 2 16 4 Oferta

0.8650 N/A 0.9000 0.7738 1.0000 0.9704 1.0000 0.9374 0.9500 1.0000 0.5077 18,131.02

Sobre Nivel

Sobre Nivel

1.00 15.35 R 0 5 2 16 4 Oferta

1.00 19 R 0 5 2 16 4 Oferta

0.8650 N/A 0.9000 0.7738 1.0000 0.9704 1.0000 0.9374 0.9500 1.0000 0.5893 17,921.52

Factor

0.8650 N/A 0.9000 0.7738 1.0000 0.9704 1.0000 0.9374 0.9500 1.0000 0.6148 18,196.65

Nota: No se aplica el factor de frente considerando que en éste caso específico por forma y topografía no representa un beneficio, y no es viable una segregación.

DESCRIPCIÓN

FACTOR

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE

Zona de Protección Oeste

0.0000

Área afectada

352.48 m2

Zona de Protección a Quebrada Rastro: Sección Oeste Comprende 22.03 m. de longitud, 4.00 m. de ancho promedio de la Quebrada + 10.00 m. de Zona de Protección al Este + 2.00 m. de zona de protección en promedio al oeste.

Zona de Protección Sur

0.0000

Área afectada

269.10 m2

Zona de Protección a Quebrada Rastro Sección Sur: Se resta de la longitud total (42.91 m.) el ancho de la Quebrada (4.00) y los 12.00 m. de retiro que ya se contemplan dentro de la Zona de Protección Oeste.

1.0000

Área afectada

0.00 m2

₡17,934 /m2 Valor conclusivo 0.3433 Factor secciones VALOR UNITARIO FINAL VALOR TOTAL DEL TERRENO

VALOR DEL TERRENO Valor ajustado ¢6,157 / m2 Área 755.28 m2

Valor unitario Mejoras al Terreno ¢0 / m2 ¢6,157.00 /m2

¢4,650,258.96 LINDEROS ACTUALES

NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 4 10 N° 1 2 3 4 5

COPYCOM S.A. Quebrada Rastro. Calle pública con 22.95 m. de frente. Rafael Zúñiga Vargas. COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 442,712 442,718 442,684

Lote en mala hierba de porte bajo y medio. Quebrada Rastro. Calle pública en lastre fino en regular estado. Finca en pasto natural. PRECISIÓN + NORTE 1,096,645 1,096,620 1,096,642

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos 8333-1268 Se vende un lote ubicado en Orotina, por calle vieja entrada a Oferta Orotina, con un área de 288.00 m2 a ¢50,000.00/m2. Coordenadas Este 443,051 Norte 8842-2069 Se vende un lote en Orotina, Cuatro Esquinas, con un área de Oferta 700.00 m2 en ¢25,000,000.00 (¢35,714.28/m2). Coordenadas Este 443,410 Norte Se vende un lote en Orotina, Cuatro Esquinas, con un área de Oferta 7108-3314 1,100.00 m2 en ¢33,450,000.00 (¢30,409.09/m2. Coordenadas Este 443,390 Norte Se vende un lote en Orotina, Cuatro Esquinas, con un área de Oferta 7108-3314 1,250.00 m2 en ¢37,000,000.00 (¢29,600.00/m2). Coordenadas Este 443,353 Norte

3.00 m

Altitud 242 239 236 Fecha Consulta 01/02/2017 1,096,639 01/02/2017 1,096,681 01/02/2017 1,096,688 01/02/2017 1,096,693

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino vecinal Tipo de ruta Lastre fino Material 8.00 m Ancho de vía Acera NO Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

Caño Cuneta Cordón

214-20901044022300-2017-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tanque séptico NO Sistema Sanitario NO Alcantarillado pluvial NO NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS ICE Internet por Cable ICE Jardines y Parques ICE Transporte Público AYA Edificios Comerciales VARIOS Recolección de basura Edificios públicos / comunales

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja VARIOS Clase social zonas cercanas Media a 750 m. Media a 550 m. Densidad poblacional Habitacional a 350 m. Actividad del lugar y Agrícola Al Frente a 550 m.

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel bajo calle: 22.95 m 3.50 m Pendiente % 37.17 m 9% a 30% Tipo de vía: 1.62 5 1 Ubicación: Medianero 16

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Quebrada Rastro Contigua Cuerpo de agua cerca Arroyo Distancia Ondulada Descendente Topografía Pendiente

NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Bajo Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 51.00%

FECHA ESTUDIO

01/02/2017

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES Anotaciones Sobre la Finca: No hay. Gravámenes o Afectaciones: No Hay.

OBSERVACIONES Se trata de una propiedad en Orotina, Rastro Viejo; el acceso es por calle pública en lastre en regular estado con 8.00 m. de ancho y se ubica en promedio 3.50 m. bajo el nivel de la misma; es de topografía ondulada con pendiente descendente en sentido oeste de 9% a 30%, la topografía en la sección frontal dificulta el acceso a la sección del fondo, es de bajo aprovechamiento por su topografía y debido a que está afectada por zona de protección a Quebrada Rastro; cuenta con poco frente para su fondo; a la fecha de inspección no hay construcciones, se encuentra en tierra y mala hierba de porte bajo con algunos árboles propios de la zona. A la fecha de inspección en la propiedad no hay construcciones, se encuentra en tierra y mala hierba de porte bajo con algunos árboles propios de la zona. Según la información suministrada en la Municipalidad de Orotina, Departamento de Planificación Urbana, no se otorgan permisos de construcción en ésta zona, Lotificación Copycom, debido a que existe un informe de la Comisión Nacional de Emergencias que ubica dichos terrenos dentro de zona de riesgo.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

VUT años

No Aplica

TOTAL

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

No Aplica

-

TOTAL

Forma de explotación

Área m2

No Aplica TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUT años -

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre.

Factor Estado

#¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

-

-

214-20901044022300-2017-U

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VNR ¢

#N/A #N/A #N/A

VUR años -

Factor Estado #N/A #N/A

VNR ¢

Factor Estado #N/A #N/A

VNR ¢

-

-

Valor Unitario Final ¢ / m2

#¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

#¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke

¢0.00 ¢0.00 ¢0.00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

O MB B I R D M MM DM

ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-20901044022300-2017-U CONSTRUCCIONES

Tipo de construcción existente:

No Aplica

Uso predominante:

Estado de la edificación:

Avance:

Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador:

No Aplica

Número de Contrato CFIA:

No Aplica

Documentos de construcción adicionales:

No Aplica

Presupuesto:

No Aplica

¢

No Aplica Número permiso construcción: No Aplica No Aplica

Propiedad utilizada por:

Nombre No Aplica

Vigencia del contrato de arrendamiento:

No Aplica

Área construcción principal:

Porcentaje de cobertura:

No Aplica

Año de construcción:

No Aplica

No Aplica

DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

NÚMERO DE NIVELES:

No Aplica

Estructura

No Aplica.

Paredes

No Aplica.

Entrepiso

No Aplica.

Entubado Conduit

Techos

No Aplica.

Porcentaje

Cubierta

No Aplica.

Caja breaker

Cielos

No Aplica.

Interruptor

Pisos

No Aplica.

Estado General

Fachada

No Aplica.

Aposentos

No Aplica.

Baños

No Aplica.

Otros

No Aplica.

No Aplica Sistema eléctrico:

Gas LP

Ubicación Estado Físico y Mantenimiento:

Red de agua caliente

No Aplica

Tanque captación de agua

No Aplica

Paredes

Cielos

Pisos

Cubierta

Apreciación visual de desplome

Fisuras Repellos Pisos

Paredes

Pisos

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Estado de la edificación:

Avance: No Aplica

DESCRIPCIÓN No Aplica PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Etapas

% de avance

Detalle de avance esperado

1

No Aplica

No Aplica

2

No Aplica

No Aplica

3

No Aplica

No Aplica

4

No Aplica

No Aplica

5

No Aplica

No Aplica

6

No Aplica

No Aplica

Total

No Aplica

No Aplica

Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al:

NO No Aplica

del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES

A la fecha de inspección en la propiedad no hay construcciones, se encuentra en tierra y mala hierba de porte bajo con algunos árboles propios de la zona. Según la información suministrada en la Municipalidad de Orotina, Departamento de Planificación Urbana, no se otorgan permisos de construcción en ésta zona, Lotificación Copycom, debido a que existe un informe de la Comisión Nacional de Emergencias que ubica dichos terrenos dentro de zona de riesgo. No se realizan: a) Pruebas de Laboratorio - Estudio de suelos: geotécnicos o hidro-geológico. No se asume responsabilidad respecto a la firmeza del inmueble o su emplazamiento, no se acepta responsabilidad por vicios ocultos.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO Calle Pública - Sección Asfalto

Calle Pública - Sección Lastre

Vista Frontal de la Propiedad

Calle Pública - Sección Asfalto

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6 214-20901044022300-2017-U Calle Pública - Sección Lastre

Sistema de Electrificación Aéreo - Alumbrado Demarcación en Sitio - Folio Real

Propiedad Colindante al Norte

Propiedad Colindante al Sur

Vistas Internas de la Propiedad

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 7 214-20901044022300-2017-U

Vistas Internas de la Propiedad - Quebrada Rastro

Vista Interna de la Propiedad - Quebrada Rastro Vista Interna de la Propiedad - Quebrada Rastro

Poste de Concreto en Vértice N° 5

Cerca en la Colindancia Sur

1

2

Poste Naranja - No Coincide con la Forma del Plano

Cerca en la Colindancia Sur

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

Poste de Concreto en Vértice N° 4

Poste en Vértice N° 10

Presencia de Valuadora en Sitio

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

PLANO CATASTRO

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 8 214-20901044022300-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ESTUDIO DE PLANO CATASTRO

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 9 214-20901044022300-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ESTUDIO REGISTRAL

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 10 214-20901044022300-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

MEMORIA DE CÁLCULO Factor de Nivel

F nivel = e (( K1 x N lv)- (K2 x N lt))

Factor Frente

Ff = (Fls / Flt)ᵝ

Factor Fondo

Ffondo = (Flt / Fls) 1/3

Factor Forma

F i = At / Ac =

Factor Pendiente

F pend = e (( Slt - Slv)/78)

Factor Ubicación

FU = e ((Uls-Ult) x k)

Factor de Servicios S1

F S1 = e ( ( S1 ls - S1 lt ) x 0,03 ) =

Factor de Servicios S2

F S2 = e ( ( S2 ls - S2 lt ) x 0,03 )

Factor de Tipo de Vía

F vía = e ( ( V lt -V ls ) x 0,0646 )

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 11

214-20901044022300-2017-U