Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

INFORME DE AVALÚO 214-40204018774700-2017-U

Dirección de Recursos Materiales

BANCO

NACIONAL

Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) DE COSTA RICA

BANCO

NACIONAL

NOMBRE PROPIETARIO (S) DE COSTA RICA

Céd. Jurídica 4-000-001021 Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

04 - HEREDIA 02 - BARVA 04 - SAN ROQUE San Roque de Barva DIRECCIÓN EXACTA

San Roque de Barva, del EBAIS 150 metros Sur y 25 metros Oeste, casa a mano izquierda, muro color amarillo con verde. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° H-764515-2002 Identificador Predial 40204018774700 0,00% Diferencia de medidas Porcentaje:

Según el Registro y el Plano 182,74 m2 182,74 m2 0,00 m2 Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN

¢32.046.565,58 ¢13.000.650,00

₡45.047.215,58

VALOR EN LETRAS: CUARENTA Y CINCO MILLONES CUARENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS QUINCE COLONES 58/100 Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

12

meses ¢13.000.650,00

Liquidez del bien

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

Media Alta

SÍ

Lote plano, regular, con todos los servicios. Construcción con daños externos en repellos y acabados hechos por OBSERVACIONES inquilinos anteriores a la visita. Daños en paredes ocasionados por golpes, perforaciones y rayaduras. Luminarias de GENERALES techo no se encuentran. Baranda de gradas de ascenso al segundo piso fue retirada. (ver anexo). Nombre del Perito

Hugo Alejandro Chaves Vargas

Tipo de Profesional Ingeniero Agrónomo Número de registro 5793 Nombre de la empresa

Emp.

Nombre y firma representate legal de la empresa 21 Enero 2017 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8810-8745 / 2560-2540 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Firma del Perito Identificación N° 401710929

24 Enero 2017

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO Características

SUJETO

VALOR ¢/m2 Área 182,74 Nivel 1 Frente (principal) 8 Pendiente 1 Ubicación 5 Servicios 1 4 Servicios 2 16 Tipo de Vía 3 Negociación 1 Ajuste (criterio) 1 Factor de Homologación Valores Homologados

DESCRIPCIÓN

214-40204018774700-2017-U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 200.934,58 272.108,84 165.625,00 214 1,0535 147,00 0,9307 160 0,9571 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 8 1,0000 8 1,0000 8 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 3 1,0000 3 1,0000 3 1,0000 0,9 0,9000 0,9 0,9000 0,9 0,9000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 0,9481 0,8376 0,8614 190.514,77 227.926,48 142.666,79

FACTOR 0,0000

4 Factor 159.583,33 240 1,0941 1 1,0000 10 0,9457 1 1,0000 5 1,0000 4 1,0000 16 1,0000 3 1,0000 0,85 0,8500 1 1,0000 0,8795 140.360,07

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2

5

Factor

0,00 m

VALOR DEL TERRENO ₡175.367 /m2 Valor ajustado ¢175.367 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 182,74 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢175.367,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢32.046.565,58

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE

VÉRTICE 1 2 3 4

N° 1

LINDEROS ACTUALES Calle Pública Agrícola Hermanos Hidalgo Ltda Luis Cascante Miranda y Parque Casa número 11 de urbanización Los Luises COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 485.475 485.414 485.413 485.414

PRECISIÓN 1,00 m NORTE 1.107.406 1.107.406 1.107.406 1.107.406

Altitud 1.143 1.143 1.143 1.143

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Oferta 8706-5268 Venta de terreno en residencial El Pórtico; Coordenadas Este San Roque de Barva. Contacto Paola Gómez 484.892 Norte

2

Venta de terreno Residencial Amaranto; mercedes Norte de Heredia, 650 mtrs de distancia del inmueble a valorar. Contacto

3

Venta de terreno San Roque de Barva ubicado Oferta dentro de Residencial. A 800 mtrs del inmueble. Contacto Gabriela González

4

Venta de terrno en San Roque de Barva, a 700 Oferta mtrs del inmueble a valorar. Contacto Andrea Alvarado

5

Calle pública de acceso Casa en colindancia Casa en colindancia Casa en colindancia

Oferta

485.486

Norte

1.106.484 16/01/2016

8819-7383 Coordenadas Este

Norte 22/01/2017

7111-8117 Coordenadas Este

1.107.262 22/01/2017

8706-5268 Coordenadas Este

Fecha Consulta 22/01/2017

484.865

Norte

1.107.499

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Terciaria Tipo de ruta Asfalto Material 4,00 m Ancho de vía Acera SÍ

Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados:

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

214-40204018774700-2017-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta SÍ SÍ Cordón SÍ Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable ICE Jardínes y Parques CNFL Transporte Público ESPH Edificios Comerciales ESPH Recolección de basura Varios Edificios públicos / comunales Electricidad y Agua

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

Varios a 200 m a 200 m a 250 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Media Actividad del lugar Habitacional

a 200 m

Residencial

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 8,00 m a nivel Pendiente % 0% 22,80 m Tipo de vía: 3 2,85 4 16 Ubicación: Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: arbustos y frutal Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Topografía

Distancia Plana

0,00 m

Pendiente

NO Posibilidad de daños

Ninguno

Riesgo deslizamiento

Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 97,00%

FECHA ESTUDIO

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

21/01/2017

Anotaciones sobre la Finca: No Hay. Gravámenes sobre la Finca: No Hay OBSERVACIONES

Terreno plano, de forma regular, sin desnivel, sin riesgos naturales que afecten su desarrollo. Todos los servicios urbanos presentes. Frente a calle publica.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Vivienda

Área m2 118,00

TOTAL

118,00

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2 260.000

VRN ¢ 30.680.000 -

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

-

Área m2

TOTAL

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 20 0,6250 D #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado 0,6780 #N/A #N/A #N/A #N/A

30.680.000,00

TOTAL

Forma de explotación

VUT años 40

214-40204018774700-2017-U

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A

VUT años -

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A

VNR ¢ 13.000.650,00 13.000.650,00

VNR ¢ -

VNR ¢ -

VUR años 17,0 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 110.175 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente VUT Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢13.000.650,00 ¢0,00

¢13.000.650,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-40204018774700-2017-U

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: VC02 Estado de la edificiación: Existente Avance: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Nombre En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: Porcentaje de cobertura: 118,00 m2

Uso predominante: Residencial ¢

Número permiso construcción:

Estructura

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC02 Cemento

Paredes

Cemento

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

Cemento Metal Hierro Galvanizado a dos guas Tablilla y fibrolit Cerámica Sencilla, ventanas cuadradas, marco de madera.

Aposentos

3 cuartos, 2 baños, sala, comedor, cocina, cuarto de pilas

Baños

cerámica, losa sanitaria económica, puertas de vidrio en duchas

Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Importante

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3 4 5

% de avance

No hay No hay Paredes

Ninguno

Año de construcción:

65%

1997

2 Sistema eléctrico:

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General

SI 100% SI Diyuntores Regular

Gas LP

Ubicación Estado Físico y Mantenimiento:

Paredes Deficiente

Cielos

Regular

Pisos

Cubierta

Bueno

Bueno

Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos

Leve

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

un

primer

giro para

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES Construcción con daños externos en repellos y acabados hechos por inquilinos anteriores a la visita. Daños en paredes ocasionados por golpes, perforaciones y rayaduras. Luminarias de techo no se encuentran. Baranda de gradas de ascenso al segundo piso fue retirada.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6 214-40204018774700-2017-U

ANEXO FOTOGRÁFICO

Detalle de acabados interiores de vivienda

Detalle de construcción de 2 pisos

Aposentos internos del inmueble y estado deficiente

Cuarto, cuarto de pilas y detalle de baño del segundo piso

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

Caja de Breaker

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6 214-40204018774700-2017-U

Vista desde el segundo piso hacia afuera

detalle de estado de cielos y piso. Nótese los faltantes de luminarias y enchape de pared

Frente del inmueble y foto en sitio del profesional

Vista del inmueble

Vista hacia la calle principal del inmueble

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO PLANO

Plano Catastral para el trabajo.

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6

214-40204018774700-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6

214-40204018774700-2017-U

REPUBLICA DE COSTA RICA REGISTRO NACIONAL CONSULTA POR NUMERO DE FINCA MATRICULA: 187747---000

PROVINCIA: HEREDIA FINCA: 187747 DUPLICADO: HORIZONTAL: DERECHO: 000 SEGREGACIONES: NO HAY NATURALEZA: TERRENO LOTE 12 CON UNA CASA SITUADA EN EL DISTRITO 4-SAN ROQUE CANTON 2-BARVA DE LA PROVINCIA DE HEREDIA FINCA UBICADA EN ZONA CATASTRADA LINDEROS: NORTE : CALLE PUBLICA CON UN FRENTE DE 8 METROS SUR : AGRICOLA HERMANOS HIDALGO LTDA ESTE : LUIS CASCANTE MIRANDA Y PARQUE OESTE : CASA NUMERO ONCE DE URBANIZACION LOS LUISES MIDE: CIENTO OCHENTA Y DOS METROS CON SETENTA Y CUATRO DECIMETROS CUADRADOS

PLANO:H-0764515-2002 IDENTIFICADOR PREDIAL:402040187747__

ANTECEDENTES DE LA FINCA: FINCA DERECHO INSCRITA EN 4-00134058 000 FOLIO REAL VALOR FISCAL: 32,000,000.00 COLONES PROPIETARIO: BANCO NACIONAL DE COSTA RICA CEDULA JURIDICA 4-000-001021

ESTIMACIÓN O PRECIO: VEINTICINCO MILLONES SEISCIENTOS MIL COLONES DUEÑO DEL DOMINIO PRESENTACIÓN: 2016-00672499-01 CAUSA ADQUISITIVA: REMATE FECHA DE INSCRIPCIÓN: 22 DE NOVIEMBRE DE 2016 ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY GRAVAMENES o AFECTACIONES: SI HAY SERVIDUMBRE TRASLADADA CITAS: 383-08526-01-0925-001 FINCA REFERENCIA 00039794-000 CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY HABITACION FAMILIAR CITAS: 2009-29269-01-0001-001 HABITACION FAMILIAR AFECTA A FINCA: 4-00187747- INICIA EL: 26 DE MARZO DE 2009 CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY PADRE ANTONIO MORALES VILLARREAL CEDULA IDENTIDAD 6-0101-1346 ESTADO CIVIL: CASADO UNA VEZ MADRE FRANCISCA TENORIO CALVO CEDULA IDENTIDAD 5-0128-0687 ESTADO CIVIL: CASADO UNA VEZ ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY

Estudio Registral para el trabajo.

RECOMENDACIONES Y OBSERVACIONES GENERALES

a) El objeto de la presente valoración es calcular el valor del bien al 24/01/2017 . b) El Avalúo se refiere al terreno y construccion en sus apartados para cada rubro. c) Las condiciones de la propiedad se verificaron durante visita realizada el 21/01/2017 d) El costo de las construcciones, fue determinado de acuerdo a valores descritos en El Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva 2015, realizado por el Órgano de Normalización Técnica (ONT) de la Dirección General de Tributación. e) No se asume responsabilidad por condiciones no aparentes u ocultas en los bienes valuados. Este avalúo no contempla pruebas físicas de Ingeniería ni de laboratorio sobre la capacidad soportante del suelo y no se asume responsabilidad por la firmeza de las estructuras o durabilidad de las mismas. f) El valuador declara no tener interés actual ni futuro en los bienes objeto del presente avalúo, ni interés particular por el monto que ha resultado. g) Se declara bajo juramento que se visitó el lugar exacto de su ubicación y que las características y condiciones del mismo son ciertas por comprobación visual. j) El método de valoración del terreno, fue el de LAS VENTAS COMPARABLES, que se fundamenta en el concepto de “valor de mercado” (oferta y demanda). Para las edificaciones se usó el método de COSTO, en que se establece el Valor Nuevo (VRN) de las construcciones y posteriormente se deprecia por el método de Ross- Heidecke, para establecer el Valor Neto de Reposición (VNR). k) El suscrito valuador (a) da fe de que la estimación del valor se ha obtenido con base en metodologías objetivas y en acatamiento al Código de Conducta relativo a Ética, Competencia, Revelación de información y Confección de Informe de Avalúo, de las Normas Internacionales de Valuación (IVS por sus siglas en inglés). Así también, no le alcanzan los intereses económicos y sociales sobre el bien valorado. l) El método de depreciación utilizado fue el de Ross – Heidecke. Este método es exclusivo para la valoración de construcciones e incluye dos aspectos fundamentales que son la depreciación por edad y por estado de conservación. Este método considera los siguientes principios básicos: A) La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento. B) Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien. C) un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal conservado se deprecia más rápidamente.

+8*2$/(-$1'52 &+$9(69$5*$6 ),50$

)LUPDGRGLJLWDOPHQWHSRU+8*2$/(-$1'52&+$9(6 9$5*$6),50$ '1FQ +8*2$/(-$1'52&+$9(69$5*$6 ),50$ JQ +8*2$/(-$1'52F &5R 3(5621$ ),6,&$RX &,8'$'$12 0RWLYR6R\HODXWRUGHHVWHGRFXPHQWR 8ELFDFLyQ$OHMDQGUR:RUN*URXS )HFKD

Desglose y detalle de cobro: