Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

INFORME DE AVALÚO 214-40203010207900-2017-U

DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES

ADMINISTRACIÓN DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) Céd. Jurídica 4-000-001021

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

04 - HEREDIA 02 - BARVA 03 - SAN PABLO Buena Vista DIRECCIÓN EXACTA

850 m norte de la Iglesia Católica de Buena Vista, sobre servidumbre de paso. 90 m oeste de la entrada de la servidumbre. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 1.004,00 m2 H-1990105-2017 Identificador Predial 1.058,62 m2 40203010207900 5,16% 54,62 m2 Demasía Diferencia de medidas Porcentaje:

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢50.547.384,00 ¢1.660.417,20

₡52.207.801,20

CINCUENTA Y DOS MILLONES DOSCIENTOS SIETE MIL OCHOCIENTOS UNO COLONES 20/100

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

12

meses ¢1.660.417,20

Ámbito mínimo de mercado potencial

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

Nacional

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito

José Daniel Madrigal Salazar

Ingeniero civil Tipo de Profesional Número de registro IC- 20109 Nombre de la empresa

Emp.

Nombre y firma representante legal de la empresa 3 octubre 2017 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8557-7634/8832-0694 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Digitally signed by: JOSE DANIEL MADRIGAL SALAZAR (FIRMA) Date and Time: 05-Oct-17 11:38:55 AM

Firma del Perito Identificación N° 1-1828-0892 Título personal.

Ing. José Daniel Madrigal Salazar 3 octubre 2017

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 Área (m2) Nivel (m) Frente Fondo Forma Pendiente Ubicación Servicios 1 Servicios 2 Tipo de vía Negociación

SUJETO 1004,00 0 1 regular 4 3 1 16 4

DESCRIPCIÓN Líneas alta tensión

214-40203010207900-2017-U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 63.000,00 75.000,00 91.000,00 1.979,00 1,2510 998,00 0,9980 932,00 0,9757 1,5 1,0305 1,5 1,0305 0 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 regular 1,0000 regular 1,0000 regular 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 5 1,0315 5 1,0315 5 1,0315 1 1,0000 4 0,9418 4 0,9418 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 3 0,9660 3 0,9660 3 0,9660 0,8500 0,9000 0,8000

Factor de Homologación Valores Homologados

1,0918 68.782,80

FACTOR 0,2000 1,0000 1,0000

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

0,8685 65.140,70

0,7325 66.656,94

4

Factor

5

0,00

Factor 0,00

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 310,00 m2 área que atraviesa las líneas de alta tensión Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡66.860 /m2 Valor ajustado ¢50.346 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0,7530 Área 1.004,00 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢50.346,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢50.547.384,00

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE

VÉRTICE 1 2 3 4

N° 1 2 3 4

LINDEROS ACTUALES 40203098136A0 Servidumbre de paso con 30,18 m de frente. Servidumbre de paso con 31,03 m de frente. 40203009813200 COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 488.173 488.171 488.141 488.142

lote con casa. calle asfaltada. calle asfaltada. lote vacío. PRECISIÓN 5,00 m NORTE 1.111.512 1.111.481 1.111.480 1.111.515

Altitud 1.545 1.545 1.545 1.545

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Oferta 8810-7631 San Jose de la Montaña, lote 1 979,00 m2 a ¢63 000/m2 /622 vfinal: 125 171 750 1.110.330 Coordenadas 486.960 4000-1858 San Jose de la Montaña, calle Zapata, lote 998,00 m2 a Oferta ¢75 000/m2; (dato internet). /139 vfinal: 75 000 000 Norte Coordenadas Este 8513-6348 Oferta San Jose de la Montaña, lote 932,00 m2 a ¢91 000/m2; (dato internet). /138 vfinal: 85 000 000

Coordenadas Este

Norte

Coordenadas Este

Norte

Fecha Consulta 03-10-17 03-10-17 03-10-17

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Terciaria Tipo de ruta Asfalto Material 12,60 m Ancho de vía Acera NO

Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

214-40203010207900-2017-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Servidumbre ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable ICE Jardines y Parques CNFL Transporte Público CNFL Edificios Comerciales Municipal Recolección de basura ICE Edificios públicos / comunales Electricidad y Agua

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

ICE a 950 m a 125 m a 250 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Media Actividad del lugar residencial

a 950 m

residencial

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 61,21 m Pendiente % 4 35,13 m Tipo de vía: 4 1/1 1 16 Ubicación: Esquinero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: no aplica Cuerpo de agua cerca Distancia Plana Topografía Pendiente

0,00 m

NO Bueno Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 69,80%

FECHA ESTUDIO

02-10-17

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES servidumbre dominante, servidumbre de líneas eléctricas y de paso. OBSERVACIONES

El gravamen de servidumbre dominante no afecta físicamente al inmueble valorado. Con respecto al gravamen de servidumbre de líneas eléctricas y de paso se observó que las líneas eléctricas atraviesan al lote valorado.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Ninguno Mezaninne Pórtico

TOTAL Forma de explotación Tapias (ml)

Área m2 -

V. Unit. ¢ / m2 -

-

Área m2 30,60

VUT años 60 60 60

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 33 0,5738 b 33 0,5738 b 33 0,5738 b

Factor Estado 0,9748 0,9748 0,9748

TOTAL

-

V. Unit. ¢ / m2 75.000

VRN ¢ 2.295.000

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado 40 15 0,7422 0,9748 b

Valor Unitario Final ¢ / m2 0 0 0

VNR ¢ 1.660.417,20

VUR años 28,9

Valor Unitario Final ¢ / m2 54.262

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

1.660.417,20

VUT años -

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

-

2.295.000

Área m2

VNR ¢

-

-

TOTAL

Forma de explotación Ninguno

VRN ¢

214-40203010207900-2017-U

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A

VNR ¢ -

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢0,00 ¢1.660.417,20

¢1.660.417,20

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

O MB B I R D M MM DM

ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-40203010207900-2017-U

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: vivienda Estado de la edificación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: OC-748773 Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Propietario Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 0,00 m2

Uso predominante: Residencial Avance: 0% Presupuesto: ¢ Arq. Tatiana Fernández Martínez, A-28354

#¡REF!

Número permiso construcción:

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA no se indica Porcentaje de cobertura: 3%

no se indica

Año de construcción:

1984

DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

VC04

NÚMERO DE NIVELES:

mampostería integral. bloques de concreto repellados y pintados. piezas de madera. piezas de madera, tapicheles vidrio-madera. lámina hierro galvanizado a dos aguas, canoas y bajantes hierro esmaltado. tablilla de madera en artesonado. cerámica, madera laminada en dormitorios, tablilla de madera en mezzanine. bloques de concreto repellados y pintados con ventanería en vidrio fijo y celosía en marcos de madera.

2 Sistema eléctrico:

Entubado Conduit Porcentaje

SI

Caja breaker

SI

Interruptor

PARCIAL

90%

Disyuntores

Estado General

Bueno

pórtico, sala- comedor-cocina, 1 dormitorio con baño, 1 Gas LP Ubicación dormitorio, 1 baño, pilas. Mezzanine: 1 dormitorio, sala tv. 2 baños enchapados en cerámica, principal con tina. Estado Físico y Mantenimiento: Baños puertas de madera, mueble de cocina de madera con sobre granito, Otros Paredes Bueno Cielos Bueno closets melanina con puerta estilo celosía. Red de agua caliente calentador de agua. Pisos Bueno Cubierta Bueno Tanque captación de agua si tiene. Fisuras Apreciación visual de desplome Ninguno Ninguno Ninguno Repellos Ninguno Paredes Pisos Cielos Pisos Ninguno Aposentos

Estado de la edificación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1

% de avance

OBRAS COMPLEMENTARIAS Existente Avance: Tapias: bloques de concreto repellados.

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un construcción:

primer

giro

para

Equivalente al:

2

SÍ 0%

del monto del crédito destinado a construcción

3 4 5 6 OBSERVACIONES

Vivienda de buenos materiales y acabados, con adecuada iluminación y ventilación natural. La bodega se encuentra en regular estado de conservación y mantenimiento, su sistema eléctrico se encuentra sin entubar.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-40203010207900-2017-U

entorno calle pública, entrada a servidumbre

entorno sur del lote, vista desde el suroeste del lote

dormitorios vista desde el noreste del lote, vista desde el sureste del lote

+

líneas de alta tensión 1

2

3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

PLANO CATASTRADO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02

214-40203010207900-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ESTUDIO REGISTRAL

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02

214-40203010207900-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

UBICACIÓN

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02

214-40203010207900-2017-U

524

226

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

MEMORIA DE CALCULO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02

214-40203010207900-2017-U

Fórmulas utilizadas en la homologación basadas en la Directriz VA-03-2008 del Órgano de Normalización Técnica del Ministerio de Hacienda. n

A Fe   s  Ac

   Exp  PZ

Factor extensión:

Se utilizó n=0,33

F pc   PL  / b  Factor de pendiente La constante b se utiliza para reflejar la diferencia en el valor de la tierra según el mercado de la zona de un lote dependiendo de su porcentaje de pendiente. Se utilizó b=100. Factor de ubicación

 Uv

FUcr  Exp

 Ult

* b 

La constante b se utiliza para reflejar la diferencia en el valor de la tierra según el mercado de la zona de un lote dependiendo de su ubicación. Se utilizó b=-0,0155













F S 1  Exp sv  slt * b Factor servicios 1 La constante b se utiliza para reflejar la diferencia en el valor de la tierra según el mercado de la zona de un lote dependiendo de los servicios 1 (acera, cordón y caño). Se utilizó b=0,02

F S 1  Exp sv  slt * b Factor servicios 2 La constante b se utiliza para reflejar la diferencia en el valor de la tierra según el mercado de la zona de un lote dependiendo de los servicios 2 (alumbrado, teléfono, cañería, electricidad). Se utilizó b=0,015 Factor de tipo de vía

F vc  Exp Vv  Vlt  *  b 

La constante b se utiliza para reflejar la diferencia en el valor de la tierra según el mercado de la zona de un lote dependiendo del tipo de vía. Se utilizó b=0,0346

Fsn  Exp( b  s   b  c) Factor de nivel de calle La constante b se utiliza para reflejar la diferencia en el valor de la tierra según el nivel de calle. Para lotes sobre nivel de calle se utiliza b= 0,02, bajo nivel de calle se utiliza b=0,05; s= nivel del lote sujeto en metros, c= nivel de lote comparable en metros.

Factor de regularidad

R 

1 n

A At

A corresponde al área del lote rectangular, At es el área del lote total A= 450m2. n=6 El factor de regularidad se obtiene: Donde Rv es la regularidad del lote a valorar y Rr el de la referencia.

En el comparable 2 se estima un exceso de fondo de 235 m2, con un factor de 0,7, lo que implica una ponderación de (366*1+235*0,7)/601=0,88; el inverso1/,88=1,13 Factor condiciones de mercado Factor de ajuste, sección 4.1.1 Ajustes por cambio en las condiciones de mercado, del manual Procedimientos de ajuste para bienes inmuebles en el enfoque de las ventas comparables, Directriz VA 03 2008 Lote 133 m2 esquinero a ¢99.000/m2 año 2016 Lote 120 m2 medianero a ¢92.000/m2 año 2015 Homologando lote esquinero a uno medianero de 120 m2 factor de ajuste (factor de esquina y tamaño): 0,9503*1,0345=0,9831 El lote medianero 2016 (¢/m2) 99.000*0,9831=97.327 Diferencia 2015 a 2016 (¢/m2) 97.326-92.000=5.327

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

INFORME DE AVALÚO 214-40203009813200-2017-U

DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES

ADMINISTRACIÓN DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) Céd. Jurídica 4-000-001021

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

04 - HEREDIA 02 - BARVA 03 - SAN PABLO Buena Vista

DIRECCIÓN EXACTA 850 m norte de la Iglesia Católica de Buena Vista, sobre servidumbre de paso. 75 m oeste, 35 m sur y 40 m oeste de la entrada de la servidumbre. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 993,00 m2 H-1981884-2017 Identificador Predial 1.015,24 m2 40203009813200 2,19% 22,24 m2 Demasía Diferencia de medidas Porcentaje:

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN

¢50.999.487,00 ¢3.744.078,00

₡54.743.565,00

CINCUENTA Y CUATRO MILLONES SETECIENTOS CUARENTA Y TRES MIL QUINIENTOS SESENTA Y CINCO COLONES 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Nacional 12 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢3.744.078,00 VALOR EN LETRAS:

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito

José Daniel Madrigal Salazar

Ingeniero civil Tipo de Profesional Número de registro IC- 20109 Nombre de la empresa

Emp.

Nombre y firma representante legal de la empresa 3 octubre 2017 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8557-7634/8832-0694 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Digitally signed by: JOSE DANIEL MADRIGAL SALAZAR (FIRMA) Date and Time: 05-Oct-17 11:38:56 AM

Firma del Perito Identificación N° 1-1828-0892 Título personal.

Ing. José Daniel Madrigal Salazar 3 octubre 2017

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 Área (m2) Nivel (m) Frente Fondo Forma Pendiente Ubicación Servicios 1 Servicios 2 Tipo de vía Negociación

SUJETO 993,00 0 1 regular 4 6 1 16 4

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 63.000,00 75.000,00 91.000,00 1.979,00 1,2555 998,00 1,0017 932,00 0,9793 1,5 1,0305 1,5 1,0305 0 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 regular 1,0000 regular 1,0000 regular 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 5 0,9846 5 0,9846 5 0,9846 1 1,0000 4 0,9418 4 0,9418 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 3 0,9660 3 0,9660 3 0,9660 0,8500 0,9000 0,8000

Factor de Homologación Valores Homologados

DESCRIPCIÓN Líneas alta tensión

214-40203009813200-2017-U

1,0460 65.896,75

FACTOR 0,2000 1,0000 1,0000

0,8321 62.407,48

4

Factor

5

0,00

0,00

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

0,7018 63.860,09

Factor 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 246,00 m2 área que atraviesa las líneas de alta tensión Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡64.055 /m2 Valor ajustado ¢51.359 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0,8018 Área 993,00 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢51.359,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢50.999.487,00

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE

VÉRTICE 1 2 3 4

N° 1 2 3 4

LINDEROS ACTUALES 40203098136A0 Servidumbre de paso con 23,93 m de frente. 40203010207900 40203042117200

lote con casa. calle asfaltada y lastrada. lote vacío. lote vacío.

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 488.141 488.117 488.112 488.142

PRECISIÓN 5,00 m NORTE 1.111.480 1.111.478 1.111.517 1.111.515

Altitud 1.545 1.545 1.545 1.545

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos 8810-7631 San Jose de la Montaña, lote 1 979,00 m2 a ¢63 000/m2 Oferta /622 vfinal: 125 171 750 1.110.330 Coordenadas 486.960

Fecha Consulta 03-10-17

Oferta

03-10-17

San Jose de la Montaña, calle Zapata, lote 998,00 m2 a ¢75 000/m2; (dato internet). /139 vfinal: 75 000 000

4000-1858

Coordenadas Este 8513-6348 San Jose de la Montaña, lote 932,00 m2 a ¢91 000/m2; Oferta (dato internet). /138 vfinal: 85 000 000 Coordenadas Este Coordenadas Este

Norte

03-10-17 Norte

Norte

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Terciaria Tipo de ruta Asfalto Material 12,60 m Ancho de vía Acera NO

Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

214-40203009813200-2017-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Servidumbre ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable ICE Jardines y Parques CNFL Transporte Público CNFL Edificios Comerciales Municipal Recolección de basura ICE Edificios públicos / comunales Electricidad y Agua

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

ICE a 950 m a 125 m a 250 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Media Actividad del lugar residencial

a 950 m

residencial

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 23,93 m Pendiente % 4 39,19 m Tipo de vía: 4 1/2 1 16 Ubicación: Callejón latera

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: no aplica Cuerpo de agua cerca Distancia Plana Topografía Pendiente

0,00 m

NO Bueno Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 69,80%

FECHA ESTUDIO

02-10-17

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES servidumbre trasladada, servidumbre sirviente. OBSERVACIONES

Los gravámenes de servidumbre trasladada y sirviente no afectan físicamente al inmueble valorado. La propiedad es atravesada por líneas de alta tensión.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Ninguno Mezaninne Pórtico

TOTAL Forma de explotación Tapias (ml)

Área m2 -

V. Unit. ¢ / m2 -

-

Área m2 69,00

VUT años 60 60 60

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 33 0,5738 b 33 0,5738 b 33 0,5738 b

Factor Estado 0,9748 0,9748 0,9748

TOTAL

-

V. Unit. ¢ / m2 75.000

VRN ¢ 5.175.000

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado 40 15 0,7422 0,9748 b

Valor Unitario Final ¢ / m2 0 0 0

VNR ¢ 3.744.078,00

VUR años 28,9

Valor Unitario Final ¢ / m2 54.262

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

3.744.078,00

VUT años -

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

-

5.175.000

Área m2

VNR ¢

-

-

TOTAL

Forma de explotación Ninguno

VRN ¢

214-40203009813200-2017-U

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A

VNR ¢ -

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢0,00 ¢3.744.078,00

¢3.744.078,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

O MB B I R D M MM DM

ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-40203009813200-2017-U

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: vivienda Estado de la edificación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: OC-748773 Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Propietario Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 0,00 m2

Uso predominante: Residencial Avance: 0% Presupuesto: ¢ Arq. Tatiana Fernández Martínez, A-28354

#¡REF!

Número permiso construcción:

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA no se indica Porcentaje de cobertura: 7%

no se indica

Año de construcción:

1984

DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

VC04

NÚMERO DE NIVELES:

mampostería integral. bloques de concreto repellados y pintados. piezas de madera. piezas de madera, tapicheles vidrio-madera. lámina hierro galvanizado a dos aguas, canoas y bajantes hierro esmaltado. tablilla de madera en artesonado. cerámica, madera laminada en dormitorios, tablilla de madera en mezzanine. bloques de concreto repellados y pintados con ventanería en vidrio fijo y celosía en marcos de madera.

2 Sistema eléctrico:

Entubado Conduit Porcentaje

SI

Caja breaker

SI

Interruptor

PARCIAL

90%

Disyuntores

Estado General

Bueno

pórtico, sala- comedor-cocina, 1 dormitorio con baño, 1 Gas LP Ubicación dormitorio, 1 baño, pilas. Mezzanine: 1 dormitorio, sala tv. 2 baños enchapados en cerámica, principal con tina. Estado Físico y Mantenimiento: Baños puertas de madera, mueble de cocina de madera con sobre granito, Otros Paredes Bueno Cielos Bueno closets melanina con puerta estilo celosía. Red de agua caliente calentador de agua. Pisos Bueno Cubierta Bueno Tanque captación de agua si tiene. Fisuras Apreciación visual de desplome Ninguno Ninguno Ninguno Repellos Ninguno Paredes Pisos Cielos Pisos Ninguno Aposentos

Estado de la edificación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1

% de avance

OBRAS COMPLEMENTARIAS Existente Avance: Tapias: bloques de concreto repellados.

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un construcción:

primer

giro

para

Equivalente al:

2

SÍ 0%

del monto del crédito destinado a construcción

3 4 5 6 OBSERVACIONES

Vivienda de buenos materiales y acabados, con adecuada iluminación y ventilación natural. La bodega se encuentra en regular estado de conservación y mantenimiento, su sistema eléctrico se encuentra sin entubar.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-40203009813200-2017-U

entorno calle pública, entrada a servidumbre

entorno sur del lote, vista desde el suroeste del lote

dormitorios vista desde el sureste del lote, vista desde el noreste del lote

+

líneas de alta tensión 1

2

3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

PLANO CATASTRADO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02

214-40203009813200-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ESTUDIO REGISTRAL

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02

214-40203009813200-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

UBICACIÓN

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02

214-40203009813200-2017-U

524

226

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

MEMORIA DE CALCULO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02

214-40203009813200-2017-U

Fórmulas utilizadas en la homologación basadas en la Directriz VA-03-2008 del Órgano de Normalización Técnica del Ministerio de Hacienda. n

A Fe   s  Ac

   Exp  PZ

Factor extensión:

Se utilizó n=0,33

F pc   PL  / b  Factor de pendiente La constante b se utiliza para reflejar la diferencia en el valor de la tierra según el mercado de la zona de un lote dependiendo de su porcentaje de pendiente. Se utilizó b=100. Factor de ubicación

 Uv

FUcr  Exp

 Ult

* b 

La constante b se utiliza para reflejar la diferencia en el valor de la tierra según el mercado de la zona de un lote dependiendo de su ubicación. Se utilizó b=-0,0155













F S 1  Exp sv  slt * b Factor servicios 1 La constante b se utiliza para reflejar la diferencia en el valor de la tierra según el mercado de la zona de un lote dependiendo de los servicios 1 (acera, cordón y caño). Se utilizó b=0,02

F S 1  Exp sv  slt * b Factor servicios 2 La constante b se utiliza para reflejar la diferencia en el valor de la tierra según el mercado de la zona de un lote dependiendo de los servicios 2 (alumbrado, teléfono, cañería, electricidad). Se utilizó b=0,015 Factor de tipo de vía

F vc  Exp Vv  Vlt  *  b 

La constante b se utiliza para reflejar la diferencia en el valor de la tierra según el mercado de la zona de un lote dependiendo del tipo de vía. Se utilizó b=0,0346

Fsn  Exp( b  s   b  c) Factor de nivel de calle La constante b se utiliza para reflejar la diferencia en el valor de la tierra según el nivel de calle. Para lotes sobre nivel de calle se utiliza b= 0,02, bajo nivel de calle se utiliza b=0,05; s= nivel del lote sujeto en metros, c= nivel de lote comparable en metros.

Factor de regularidad

R 

1 n

A At

A corresponde al área del lote rectangular, At es el área del lote total A= 450m2. n=6 El factor de regularidad se obtiene: Donde Rv es la regularidad del lote a valorar y Rr el de la referencia.

En el comparable 2 se estima un exceso de fondo de 235 m2, con un factor de 0,7, lo que implica una ponderación de (366*1+235*0,7)/601=0,88; el inverso1/,88=1,13 Factor condiciones de mercado Factor de ajuste, sección 4.1.1 Ajustes por cambio en las condiciones de mercado, del manual Procedimientos de ajuste para bienes inmuebles en el enfoque de las ventas comparables, Directriz VA 03 2008 Lote 133 m2 esquinero a ¢99.000/m2 año 2016 Lote 120 m2 medianero a ¢92.000/m2 año 2015 Homologando lote esquinero a uno medianero de 120 m2 factor de ajuste (factor de esquina y tamaño): 0,9503*1,0345=0,9831 El lote medianero 2016 (¢/m2) 99.000*0,9831=97.327 Diferencia 2015 a 2016 (¢/m2) 97.326-92.000=5.327

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

INFORME DE AVALÚO 214-40203010283700-2017-U

DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES

ADMINISTRACIÓN DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) Céd. Jurídica 4-000-001021

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

04 - HEREDIA 02 - BARVA 03 - SAN PABLO Buena Vista DIRECCIÓN EXACTA

850 m norte de la Iglesia Católica de Buena Vista, sobre servidumbre de paso. 75 m oeste y 35 m sur de la entrada de la servidumbre. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 1.385,00 m2 H-2003207-2017 Identificador Predial 1.398,88 m2 40203010283700 0,99% 13,88 m2 Demasía Diferencia de medidas Porcentaje:

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN

¢68.918.985,00 ¢70.466.109,90

₡139.385.094,90

CIENTO TREINTA Y NUEVE MILLONES TRESCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL NOVENTA Y CUATRO COLONES 90/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Nacional 12 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢70.466.109,90 VALOR EN LETRAS:

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito

José Daniel Madrigal Salazar

Ingeniero civil Tipo de Profesional Número de registro IC- 20109 Nombre de la empresa

Emp.

Nombre y firma representante legal de la empresa 3 octubre 2017 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8557-7634/8832-0694 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Digitally signed by: JOSE DANIEL MADRIGAL SALAZAR (FIRMA) Date and Time: 05-Oct-17 11:38:54 AM

Firma del Perito Identificación N° 1-1828-0892 Título personal.

Ing. José Daniel Madrigal Salazar 3 octubre 2017

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 Área (m2) Nivel (m) Frente Fondo Forma Pendiente Ubicación Servicios 1 Servicios 2 Tipo de vía Negociación

SUJETO 1385,00 0 1 regular 4 6 1 16 4

Factor de Homologación Valores Homologados

DESCRIPCIÓN Líneas alta tensión

214-40203010283700-2017-U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 63.000,00 75.000,00 91.000,00 1.979,00 1,1250 998,00 0,8975 932,00 0,8775 1,5 1,0305 1,5 1,0305 0 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 regular 1,0000 regular 1,0000 regular 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 5 0,9846 5 0,9846 5 0,9846 1 1,0000 4 0,9704 4 0,9704 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 3 0,9660 3 0,9660 3 0,9660 0,8500 0,9000 0,8000 0,9372 59.044,42

0,7683 57.620,93

4

Factor

5

0,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

0,6479 58.962,14

Factor 0,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 0,8500 Área afectada 1.385,00 m2 Sección 4.6.4 Normativa Peritos Externos 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡58.542 /m2 Valor ajustado ¢49.761 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0,8500 Área 1.385,00 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢49.761,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢68.918.985,00

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE

VÉRTICE 1 2 3 5

N° 1 2 3 4

LINDEROS ACTUALES Servidumbre de paso con 58,28 m de frente. 40203006105000 y 40203023817600 40203098134A0 40203004217200

calle asfaltada y lastrada. lote con casa. lote con casa. lote vacío.

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 488.117 488.176 488.175 488.121

PRECISIÓN 5,00 m NORTE 1.111.475 1.111.478 1.111.453 1.111.450

Altitud 1.545 1.545 1.545 1.545

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos 8810-7631 San Jose de la Montaña, lote 1 979,00 m2 a ¢63 000/m2 Oferta /622 vfinal: 125 171 750 1.110.330 Coordenadas 486.960

Fecha Consulta 03-10-17

Oferta

03-10-17

San Jose de la Montaña, calle Zapata, lote 998,00 m2 a ¢75 000/m2; (dato internet). /139 vfinal: 75 000 000

4000-1858

Coordenadas Este 8513-6348 San Jose de la Montaña, lote 932,00 m2 a ¢91 000/m2; Oferta (dato internet). /138 vfinal: 85 000 000 Este Coordenadas Coordenadas Este

Norte

03-10-17 Norte

Norte

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Terciaria Tipo de ruta Asfalto Material 12,60 m Ancho de vía Acera NO

Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

214-40203010283700-2017-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Servidumbre ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable ICE Jardines y Parques CNFL Transporte Público CNFL Edificios Comerciales Municipal Recolección de basura ICE Edificios públicos / comunales Electricidad y Agua

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

ICE a 950 m a 125 m a 250 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Media Actividad del lugar residencial

a 950 m

residencial

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 58,28 m Pendiente % 4 24,99 m Tipo de vía: 4 1/0 1 16 Ubicación: Callejón latera

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: no aplica Cuerpo de agua cerca Distancia Plana Topografía Pendiente

0,00 m

NO Bueno Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 69,80%

FECHA ESTUDIO

29-09-17

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES servidumbre trasladada OBSERVACIONES

El gravamen de servidumbre trasladada no afecta físicamente al inmueble valorado. Se encuentra una torre de líneas de alta tensión aproximadamente a 25 m del lote.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Vivienda Mezaninne Pórtico

Área m2 94,00 69,80 16,00

TOTAL

179,80

Forma de explotación Bodega Salón fiestas Pasillo Tapias (ml) Tapias-verjas (ml) TOTAL

Área m2 14,50 99,00 73,70 96,00 25,00

V. Unit. ¢ / m2 200.000 250.000 25.000 80.000 85.000

Forma de explotación Ninguno

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2 350.000 175.000 175.000

VRN ¢ 32.900.000 12.215.000 2.800.000

VUT años 60 60 60

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 15 0,8438 b 15 0,8438 b 15 0,8438 b

214-40203010283700-2017-U Factor Estado 0,9748 0,9748 0,9748

47.915.000

VRN ¢ 2.900.000 24.750.000 1.842.500 7.680.000 2.125.000 39.297.500

VRN ¢

VUR años 49,4 49,4 49,4

Valor Unitario Final ¢ / m2 287.888 143.944 143.944

VUR años 29,4 41,5 21,1 28,9 28,9

Valor Unitario Final ¢ / m2 146.961 207.437 17.546 57.880 61.497

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

39.411.867,20 OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado 40 7 0,8972 0,8190 r 50 12 0,8512 0,9748 b 30 12 0,7200 0,9748 b 40 15 0,7422 0,9748 b 40 15 0,7422 0,9748 b

VUT años -

VNR ¢ 27.061.472,00 10.047.291,20 2.303.104,00

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A

VNR ¢ 2.130.934,50 20.536.263,00 1.293.140,20 5.556.480,00 1.537.425,00 31.054.242,70

VNR ¢ -

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢39.411.867,20 ¢31.054.242,70

¢70.466.109,90

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

O MB B I R D M MM DM

ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-40203010283700-2017-U

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: vivienda Estado de la edificación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: OC-748773 Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Propietario Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 179,80 m2

Uso predominante: Residencial Avance: 0% Presupuesto: ¢ Arq. Tatiana Fernández Martínez, A-28354

#¡REF!

Número permiso construcción:

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA no se indica Porcentaje de cobertura: 21%

no se indica

Año de construcción:

2002

DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

VC04

NÚMERO DE NIVELES:

mampostería integral. bloques de concreto repellados y pintados. piezas de madera. piezas de madera, tapicheles vidrio-madera. lámina hierro galvanizado a dos aguas, canoas y bajantes hierro esmaltado. tablilla de madera en artesonado. cerámica, madera laminada en dormitorios, tablilla de madera en mezzanine. bloques de concreto repellados y pintados con ventanería en vidrio fijo y celosía en marcos de madera.

2 Sistema eléctrico:

Entubado Conduit Porcentaje

SI

Caja breaker

SI

Interruptor

PARCIAL

90%

Disyuntores

Estado General

Bueno

pórtico, sala- comedor-cocina, 1 dormitorio con baño, 1 Gas LP Ubicación dormitorio, 1 baño, pilas. Mezzanine: 1 dormitorio, sala tv. 2 baños enchapados en cerámica, principal con tina. Estado Físico y Mantenimiento: Baños puertas de madera, mueble de cocina de madera con sobre granito, Otros Paredes Bueno Cielos Bueno closets melanina con puerta estilo celosía. Red de agua caliente calentador de agua. Pisos Bueno Cubierta Bueno Tanque captación de agua si tiene. Fisuras Apreciación visual de desplome Ninguno Ninguno Ninguno Repellos Ninguno Paredes Pisos Cielos Pisos Ninguno Aposentos

Estado de la edificación:

DESCRIPCIÓN

Etapas 1

% de avance

OBRAS COMPLEMENTARIAS Existente Avance: Bodega: 1 aposento con baño, estructura madera, paredes fibrolit, puertas de madera, piso cerámica, cielos fibrolit, estructura de techo madera, cubierta hierro galvanizado, ventanas vidrio fijo y celosía en marcos de madera. Salón de fiestas : salón-cocina, 2 1/2 baños, estructura perfiles metálicos, paredes de bloques de concreto repellados y pintados, sin cielo raso, piso cerámica, estructura de techo perfiles metálicos, cubierta de hierro galvanizado, ventanería en vidrio fijo y celosía en marcos de aluminio. Pasillo: enchapado en cerámica. Tapias: bloques de concreto repellados y pintados. Tapias-verjas: bloques de concreto repellados y pintados. y verjas de tubo cuadrado de hierro.

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un construcción:

primer

giro

para

Equivalente al:

2

SÍ 0%

del monto del crédito destinado a construcción

3 4 5 6 OBSERVACIONES

Vivienda de buenos materiales y acabados, con adecuada iluminación y ventilación natural. La bodega se encuentra en regular estado de conservación y mantenimiento, su sistema eléctrico se encuentra sin entubar.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-40203010283700-2017-U

entorno calle pública, entrada a servidumbre

frente de la propiedad, fachada vivienda

dormitorios sala-comedor, cocina, dormitorio con baño

+

1

2

pilas, dormitorio, baño, mezzanine FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-40203010283700-2017-U

bodega: aposento, baño, cables eléctricos sin entubar

salón de fiestas: salón, cocina, 1/2 baño

dormitorios jardines, pasillo, tapias

cochera no valorada por encontrarse el techo en mal estado, es independiente de las demás construcciones

1

+

medidores eléctricos en entrada de servidumbre, medidor de agua de vivienda valorada FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2 3 4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

PLANO CATASTRADO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02

214-40203010283700-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ESTUDIO REGISTRAL

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02

214-40203010283700-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

UBICACIÓN

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02

214-40203010283700-2017-U

524

226

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

MEMORIA DE CALCULO

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02

214-40203010283700-2017-U

Fórmulas utilizadas en la homologación basadas en la Directriz VA-03-2008 del Órgano de Normalización Técnica del Ministerio de Hacienda. n

A Fe   s  Ac

   Exp  PZ

Factor extensión:

Se utilizó n=0,33

F pc   PL  / b  Factor de pendiente La constante b se utiliza para reflejar la diferencia en el valor de la tierra según el mercado de la zona de un lote dependiendo de su porcentaje de pendiente. Se utilizó b=100. Factor de ubicación

 Uv

FUcr  Exp

 Ult

* b 

La constante b se utiliza para reflejar la diferencia en el valor de la tierra según el mercado de la zona de un lote dependiendo de su ubicación. Se utilizó b=-0,0155













F S 1  Exp sv  slt * b Factor servicios 1 La constante b se utiliza para reflejar la diferencia en el valor de la tierra según el mercado de la zona de un lote dependiendo de los servicios 1 (acera, cordón y caño). Se utilizó b=0,01

F S 1  Exp sv  slt * b Factor servicios 2 La constante b se utiliza para reflejar la diferencia en el valor de la tierra según el mercado de la zona de un lote dependiendo de los servicios 2 (alumbrado, teléfono, cañería, electricidad). Se utilizó b=0,015 Factor de tipo de vía

F vc  Exp Vv  Vlt  *  b 

La constante b se utiliza para reflejar la diferencia en el valor de la tierra según el mercado de la zona de un lote dependiendo del tipo de vía. Se utilizó b=0,0346

Fsn  Exp( b  s   b  c) Factor de nivel de calle La constante b se utiliza para reflejar la diferencia en el valor de la tierra según el nivel de calle. Para lotes sobre nivel de calle se utiliza b= 0,02, bajo nivel de calle se utiliza b=0,05; s= nivel del lote sujeto en metros, c= nivel de lote comparable en metros.

Factor de regularidad

R 

1 n

A At

A corresponde al área del lote rectangular, At es el área del lote total A= 450m2. n=6 El factor de regularidad se obtiene: Donde Rv es la regularidad del lote a valorar y Rr el de la referencia.

En el comparable 2 se estima un exceso de fondo de 235 m2, con un factor de 0,7, lo que implica una ponderación de (366*1+235*0,7)/601=0,88; el inverso1/,88=1,13 Factor condiciones de mercado Factor de ajuste, sección 4.1.1 Ajustes por cambio en las condiciones de mercado, del manual Procedimientos de ajuste para bienes inmuebles en el enfoque de las ventas comparables, Directriz VA 03 2008 Lote 133 m2 esquinero a ¢99.000/m2 año 2016 Lote 120 m2 medianero a ¢92.000/m2 año 2015 Homologando lote esquinero a uno medianero de 120 m2 factor de ajuste (factor de esquina y tamaño): 0,9503*1,0345=0,9831 El lote medianero 2016 (¢/m2) 99.000*0,9831=97.327 Diferencia 2015 a 2016 (¢/m2) 97.326-92.000=5.327