Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1
AVALÚO DE FINCA URBANA OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO
214
INFORME DE AVALÚO 214-30501002291300-2018-U
Dirección de Recursos Materiales ADMINISTRACIÓN DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S)
BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
Céd. Jurídica 4 - 000 - 001021 NOMBRE PROPIETARIO (S)
BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4 -000 -001021 100%
UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
03 - CARTAGO 05 - TURRIALBA 01 - TURRIALBA COLORADO DIRECCIÓN EXACTA
DE LA ESCUELA 300 METROS ESTE Y 49 METROS NORTE REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas
Según el Registro y el Plano 3.262,96 m2 3.262,96 m2 0,00 m2 Demasía
C - 1087347 - 2006 30501002291300 0,00%
Porcentaje:
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:
¢16.882.555,04 ¢0,00
₡16.882.555,04
DIECISEIS MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO COLONES 04/100
Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A
12
meses ¢0,00
Ámbito mínimo de mercado potencial
SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA
OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito
Local
SÍ
ES PROPIEDAD DEL BNCR Randall Elizondo Murillo
Ingeniero civil Tipo de Profesional Número de registro IC- 5860 Nombre de la empresa
Emp.
Nombre y firma representate legal de la empresa 24 enero 2018 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8384 - 9132 / 2236 - 7762 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected]
RANDALL ELIZONDO MURILLO (FIRMA) Firma del Perito Identificación N° 502190843
Firmado digitalmente por RANDALL ELIZONDO MURILLO (FIRMA) Nombre de reconocimiento (DN): serialNumber=CPF-05-0219-0843, sn=ELIZONDO MURILLO, givenName=RANDALL, c=CR, o=PERSONA FISICA, ou=CIUDADANO, cn=RANDALL ELIZONDO MURILLO (FIRMA) Fecha: 2018.01.25 16:06:59 -06'00'
24 enero 2018
AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 AREA FRENTE REGULARIDAD TIPO VIA PENDIENTE SERVICIOS 1 SERVICIOS 2 NIVEL UBICACIÓN
SUJETO 3262,96 10 1 5 45 1 16 -2 5
Factor de Homologación Valores Homologados
DESCRIPCIÓN
214-30501002291300-2018-U
TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 18.750,00 13.500,00 15.000,00 5.000,00 1,1500 4369 1,1000 3495 1,0200 50 0,6760 40 0,7110 30 0,7600 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 0,7670 1 0,7670 1 0,7670 0 0,5600 10 0,6400 10 0,6400 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 0 0,9050 0 0,9050 0 0,9050 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,3022 0,3474 0,3444 5.666,02 4.690,51 5.165,70
FACTOR 0,0000 0,0000 1,0000
4
Factor
5
0,00
Factor 0,00
1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2
VALOR DEL TERRENO ₡5.174 /m2 Valor ajustado ¢5.174 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 3.262,96 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢5.174,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢16.882.555,04
Valor conclusivo Factor secciones
LINDEROS ACTUALES NORTE TOMAS GUARDIA TINOCO, QUEBRADA PORÓ SERVIDUMBRE DE PASO SUR JORGE MOLINA RIVERA ESTE TOMAS GUARDIA TINOCO Y LOTES OESTE
VÉRTICE 3 4
N° 1 2 3 4 5
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 532.423 532.432
Finca Vivienda Finca Finca PRECISIÓN 3,00 m NORTE 1.096.133 1.096.132
Altitud 875 879
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Terreno a la venta con frente a carretera hacia Oferta 87110625 Coordenadas Este Turrialba 532.218 Norte Terreno a la venta con frente a carretera hacia Oferta 83640377 Coordenadas Este Turrialba 531.911 Norte Terreno a la venta con frente a carretera hacia Oferta 88671033 Coordenadas Este Turrialba 530.978 Norte Coordenadas Este
Norte
Coordenadas Este
Norte
Fecha Consulta 24/01/2018 1.095.184 24/01/2018 1.095.023 24/01/2018 1.095.379
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Concreto Material 6,00 m Ancho de vía Acera NO
Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados
Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2
214-30501002291300-2018-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable SÍ ICE Jardínes y Parques SÍ a 300 m ICE Transporte Público SÍ a 300 m ICE Edificios Comerciales NO a 0 m ASADA Recolección de basura SÍ VARIOS Edificios públicos / comunales SÍ a 500 m
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Baja Actividad del lugar RESIDENCIAL Y AGRÍCOLA
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 10,00 m Pendiente % 45 63,52 m Tipo de vía: 4 6,352 1 16 Ubicación: Medianero
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0,00 m Cuerpo de agua cerca Distancia Quebrada Topografía Pendiente Desendente
-2,00 m
NO Bueno Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento
Ninguno Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 72,20%
FECHA ESTUDIO
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES
24/01/2018
SERVIDUMBRE DE PASO. NO AFECTA FUNCIONALIDAD OBSERVACIONES
TERRENO ANTERIORMENTE UTILIZADO PARA AGRICULTURA. EN ESTE MOMENTO SE ENCUENTRA CON GRAN CANTIDAD DE ARBOLES Y MALEZA.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación
TOTAL Forma de explotación
Área m2 -
V. Unit. ¢ / m2 -
VRN ¢ -
-
Área m2
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢ -
TOTAL
Forma de explotación
VUT años
Área m2
TOTAL
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢
214-30501002291300-2018-U Factor Estado #N/A #N/A #N/A #N/A
OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A
VUT años -
CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Factor Estado #N/A #N/A #N/A
VNR ¢ -
VNR ¢ -
VNR ¢ -
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
¢0,00 ¢0,00
¢0,00
ESTADO
CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5
214-30501002291300-2018-U
CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificiación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal:
Uso predominante: Presupuesto:
Avance:
¢
Número permiso construcción:
Nombre Porcentaje de cobertura:
Año de construcción:
DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
NÚMERO DE NIVELES:
Sistema eléctrico:
Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada
Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP
Aposentos Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN
Etapas 1 2 3 4 5 6 7
% de avance
Paredes Pisos
Paredes
Ubicación Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Cubierta
Apreciación visual de desplome Pisos Cielos OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance:
PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6
214-30501002291300-2018-U
ANEXO FOTOGRÁFICO
Calle de acceso
Calle de acceso
Servidumbre
Servidumbre
Vista interna
Vista interna
Vista interna
Vista interna
Vista interna
Vista interna
1
2
Vista interna
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
Valuador en sitio
5
214-30501002291300-2018-U
ESTUDIO DE REGISTRO
1
2
3
4
5
214-30501002291300-2018-U
PLANO CATASTRADO
1
2
3
4
5
214-30501002291300-2018-U
MEMORIA DE CÁLCULO VALORACION DEL TERRENO
Para estimar el valor del terreno se utiliza el método comparativo, el cual consiste en determinar el valor de un terreno a partir del valor de terrenos con características similares y comparables. Para esto se procede a homologar mediante la utilización de fórmulas de acuerdo con la directriz VA - 03 – 2008 del Órgano de Normalización Técnica del Ministerio de Hacienda. Los factores son los siguientes:
FACTOR
FÓRMULA
Extensión
Fe = (área del lote tipo / área del terreno a valorar)
Frente
Ff = (frente del terreno a valorar / frente del lote tipo)
n 0.25 0.25
Regularidad
Fr = (área del terreno a valorar / área del menor rectángulo circunscrito) Frc = Frv / Fri Nivel Sobre nivel Fsn = Exp (– 0.03 x sobre nivel) Bajo nivel Fbn = Exp (– 0.05 x sobre nivel) Factor de nivel resultante Fnr = (Fnv / Fni) Fpc = Exp ((pendiente del lote tipo – pendiente del lote a valorar) / 78) Pendiente Tipo de vía Fv = Exp ((Tipo de vía lote a valorar – Tipo de via del lote tipo) x – 0.06646) Servicios públicos 1 Fs1 = Exp ((Servicios del lote a valorar – Servicios del lote tipo) x 0.03) Servicios públicos 2 Fs2 = Exp ((Servicios del lote a valorar – Servicios del lote tipo) x 0.03) Fucc = Exp ((ubicación del inmueble a valorar – ubicación del lote tipo) x – 0.0255) Ubicación
1
2
3
4
5
214-30501002291300-2018-U
FORMULARIO SERVICIOS PÚBLICOS
1
2
3
4
5
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1
AVALÚO DE FINCA URBANA OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO
214
INFORME DE AVALÚO 214-30501020393400-2018-U
Dirección de Recursos Materiales ADMINISTRACIÓN DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S)
BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
Céd. Jurídica 4 - 000 - 001021 NOMBRE PROPIETARIO (S)
BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4 -000 -001021 100%
UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
03 - CARTAGO 05 - TURRIALBA 01 - TURRIALBA COLORADO DIRECCIÓN EXACTA
DE LA ESCUELA 300 METROS ESTE Y 39 METROS NORTE REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas
Según el Registro y el Plano 193,80 m2 193,80 m2 0,00 m2 Demasía
C - 0997033 - 2005 30501020393400 0,00%
Porcentaje:
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:
¢2.473.469,40 ¢0,00
₡2.473.469,40
DOS MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y NUEVE COLONES 40/100
Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A
12
meses ¢0,00
Ámbito mínimo de mercado potencial
SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA
OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito
Local
SÍ
ES PROPIEDAD DEL BNCR Randall Elizondo Murillo
Ingeniero civil Tipo de Profesional Número de registro IC- 5860 Nombre de la empresa
Emp.
Nombre y firma representate legal de la empresa 24 enero 2018 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8384 - 9132 / 2236 - 7762 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected]
RANDALL ELIZONDO MURILLO (FIRMA) Firma del Perito Identificación N° 502190843
Firmado digitalmente por RANDALL ELIZONDO MURILLO (FIRMA) Nombre de reconocimiento (DN): serialNumber=CPF-05-0219-0843, sn=ELIZONDO MURILLO, givenName=RANDALL, c=CR, o=PERSONA FISICA, ou=CIUDADANO, cn=RANDALL ELIZONDO MURILLO (FIRMA) Fecha: 2018.01.25 16:08:01 -06'00'
24 enero 2018
AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 AREA FRENTE REGULARIDAD TIPO VIA PENDIENTE SERVICIOS 1 SERVICIOS 2 NIVEL UBICACIÓN
SUJETO 193,8 10 1 4 30 1 16 -2 5
Factor de Homologación Valores Homologados
DESCRIPCIÓN
214-30501020393400-2018-U
TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 25.000,00 13.000,00 25.000,00 250,00 1,0900 2300 2,2600 580 1,4400 10 1,0000 30 0,7600 35 0,7330 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 0,8190 1 0,8190 1 0,8190 0 0,6800 0 0,6800 0 0,6800 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 0 0,9050 0 0,9050 0 0,9050 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,5494 0,8657 0,5320 13.734,34 11.254,00 13.299,88
FACTOR 0,0000 0,0000 1,0000
4
Factor
5
0,00
Factor 0,00
1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2
VALOR DEL TERRENO ₡12.763 /m2 Valor ajustado ¢12.763 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 193,80 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢12.763,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢2.473.469,40
Valor conclusivo Factor secciones
NORTE SUR ESTE OESTE
VÉRTICE 1
N° 1 2 3 4 5
LINDEROS ACTUALES JOSE MANUEL ROMERO JIMÉNEZ JOSE MANUEL ROMERO JIMÉNEZ SERVIDUMBRE DE PASO TOMAS GUARDIA TINOCO COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 532.419
Finca Vivienda Servidumbre Finca PRECISIÓN 3,00 m NORTE 1.096.128
Altitud 879
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Oferta 25561255 Lote con casa, San Juan sur de Turrialba Coordenadas Este 533.347 Norte Oferta 83935851 Lotes a segregar, San Juan sur de Turrialba Coordenadas Este 533.661 Norte Oferta 88249488 Lote con casa, San Juan sur de Turrialba Coordenadas Este 533.327 Norte Coordenadas Este
Norte
Coordenadas Este
Norte
Fecha Consulta 21/08/2017 1.091.776 21/08/2017 1.094.060 21/08/2017 1.092.642
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Concreto Material 6,00 m Ancho de vía Acera NO
Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados
Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2
214-30501020393400-2018-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable SÍ ICE Jardínes y Parques SÍ a 300 m ICE Transporte Público SÍ a 300 m ICE Edificios Comerciales NO a 0 m ASADA Recolección de basura SÍ VARIOS Edificios públicos / comunales SÍ a 500 m
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Baja Actividad del lugar RESIDENCIAL Y AGRÍCOLA
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 10,00 m Pendiente % 30 19,38 m Tipo de vía: 4 1,938 1 16 Ubicación: Medianero
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0,00 m Cuerpo de agua cerca Distancia Quebrada Topografía Pendiente Desendente
NO Bueno Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 72,20%
FECHA ESTUDIO
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES
24/01/2018
NO HAY OBSERVACIONES
-2,00 m
Ninguno Ninguno
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación
TOTAL Forma de explotación
Área m2 -
V. Unit. ¢ / m2 -
VRN ¢ -
-
Área m2
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢ -
TOTAL
Forma de explotación
VUT años
Área m2
TOTAL
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢
214-30501020393400-2018-U Factor Estado #N/A #N/A #N/A #N/A
OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A
VUT años -
CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Factor Estado #N/A #N/A #N/A
VNR ¢ -
VNR ¢ -
VNR ¢ -
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
¢0,00 ¢0,00
¢0,00
ESTADO
CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5
214-30501020393400-2018-U
CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificiación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal:
Uso predominante: Presupuesto:
Avance:
¢
Número permiso construcción:
Nombre Porcentaje de cobertura:
Año de construcción:
DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
NÚMERO DE NIVELES:
Sistema eléctrico:
Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada
Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP
Aposentos Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN
Etapas 1 2 3 4 5 6 7
% de avance
Paredes Pisos
Paredes
Ubicación Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Cubierta
Apreciación visual de desplome Pisos Cielos OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance:
PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6
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ANEXO FOTOGRÁFICO
Calle de acceso
Calle de acceso
Servidumbre
Servidumbre
Mojón
Vista interna
Vista interna
Vista interna
Vista interna
Vista interna
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Vista interna
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
Valuador en sitio
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ESTUDIO DE REGISTRO
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PLANO CATASTRADO
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MEMORIA DE CÁLCULO VALORACION DEL TERRENO
Para estimar el valor del terreno se utiliza el método comparativo, el cual consiste en determinar el valor de un terreno a partir del valor de terrenos con características similares y comparables. Para esto se procede a homologar mediante la utilización de fórmulas de acuerdo con la directriz VA - 03 – 2008 del Órgano de Normalización Técnica del Ministerio de Hacienda. Los factores son los siguientes:
FACTOR
FÓRMULA
Extensión
Fe = (área del lote tipo / área del terreno a valorar)
Frente
Ff = (frente del terreno a valorar / frente del lote tipo)
n 0.25 0.25
Regularidad
Fr = (área del terreno a valorar / área del menor rectángulo circunscrito) Frc = Frv / Fri Nivel Sobre nivel Fsn = Exp (– 0.03 x sobre nivel) Bajo nivel Fbn = Exp (– 0.05 x sobre nivel) Factor de nivel resultante Fnr = (Fnv / Fni) Fpc = Exp ((pendiente del lote tipo – pendiente del lote a valorar) / 78) Pendiente Tipo de vía Fv = Exp ((Tipo de vía lote a valorar – Tipo de via del lote tipo) x – 0.06646) Servicios públicos 1 Fs1 = Exp ((Servicios del lote a valorar – Servicios del lote tipo) x 0.03) Servicios públicos 2 Fs2 = Exp ((Servicios del lote a valorar – Servicios del lote tipo) x 0.03) Fucc = Exp ((ubicación del inmueble a valorar – ubicación del lote tipo) x – 0.0255) Ubicación
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FORMULARIO SERVICIOS PÚBLICOS
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