Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA 214

OFICINA

INFORME DE AVALÚO 214-21013030751500-2017-U

Dirección de Recursos Materiales

Administración de Bienes

PROPÓSITO DEL AVALÚO Banco

Nacional de

NOMBRE SOLICITANTE (S) Costa Rica

Céd. Jurídica 4-000-001021

Banco

Nacional de

NOMBRE PROPIETARIO (S) Costa Rica

Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

02 - ALAJUELA 10- SAN CARLOS 13- POCOSOL Santa Rosa

UBICACIÓN DEL BIEN

DIRECCIÓN EXACTA Del Parque 375 m Noroeste, 90 m Suroeste y 59 m Noroeste, casa al fondo sobre margen derecho, Santa Rosa, Pocosol, San Carlos. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas

Según el Registro y el Plano 279,66 m2 279,66 m2 0,00 m2 Demasía

A-0327780-1996 21013030751500 0,00%

Porcentaje:

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢6 125 392,98 ¢15 954 173,90

₡22 079 566,88

VEINTIDOS MILLONES SETENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS SESENTA Y SEIS COLONES 88/100

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

12

meses ¢15 954 173,90

Ámbito mínimo de mercado potencial

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

Zonal

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES

Lote con una vivienda de habitación, apto para construir de ahí su deseabilidad. Se recomienda por ser un bien adjudicado, sin embargo el plano catastro presenta errores en sus medidas, punto de amarre indica en plano es 64 m, siendo en la realidad 59 m aproximadamente, por lo que se recomienda hacer plano catastro nuevo.

Nombre del Perito

Oscar Emilio Alvarado Rojas

Ingeniero Civil Tipo de Profesional Número de registro IC- 19897 Nombre de la empresa

Emp.

Nombre y firma representate legal de la empresa 16 noviembre 2017 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 2473-18-31 / 8312-0616 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Firmado digitalmente por: OSCAR EMILIO ALVARADO ROJAS (AUTENTICACION) Fecha y hora: 16.11.2017 14:43:24

Firma del Perito Identificación N° 2-0591-0893

Oscar Emilio Alvarado Rojas 16 noviembre 2017

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO Características

SUJETO

VALOR ¢/m2 Área 279,66 Nivel 1 Frente (principal) 20 Pendiente 3 Ubicación 7 Servicios 1 1 Servicios 2 16 Tipo de Vía 4 Negociación 1 Ajuste (criterio) 1 Factor de Homologación Valores Homologados

DESCRIPCIÓN

214-21013030751500-2017-U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 18 000,00 18 000,00 26 785,00 406 1,1309 300,00 1,0234 280 1,0004 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 12 1,1362 15 1,0746 10 1,1892 1 0,9747 3 1,0000 1 0,9747 5 0,9503 5 0,9503 5 0,9503 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 3 0,9357 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 0,9 0,9000 1 1,0000 1 1,0000 1,0711 1,0451 1,0311 19 280,49 18 811,36 27 616,92

FACTOR

4

Factor

5

Factor

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada

VALOR DEL TERRENO ₡21 903 /m2 Valor ajustado ¢21 903 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 279,66 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢21 903,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢6 125 392,98

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE

VÉRTICE 1 2 3 4

N° 1 2 3 4 5

LINDEROS ACTUALES ROGELIO FERNANDEZ CHACON CALLE PUBLICA CON UN FRENTE DE 20 M ELIDIO FERNANDEZ TREJOS JUVENAL BARRANTES SANCHEZ

Casa y alero calle pública Lote baldío Casa a + 6 m de colindancia y patio

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 441 732 441 717 441 722 441 741

PRECISIÓN 3,00 m NORTE 1 174 990 1 175 004 1 175 014 1 175 004

Altitud 134 137 137 132

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos lote con casa,406 m2, en 30.000.000 Aprox. Base de Datos Tel.8807 77 07. Coordenadas Este Consulta en sitio 441 548 Norte 2477-7539/8990-2553

Fecha Consulta 20/3/2015 1 155 262

propiedad en venta de Isidro Guido, se han segregado lotes de 300 m2, 250 m2

Base de Datos

Norte

1 175 635

Venta de terreno de 280 m2 a 7,5 millones. Vende: Meylin

Base de Datos 2761-2004. 8331-4241 Coordenadas Este 442 238 Norte

13/2/2015 1 175 246

Coordenadas Este

441 787

20/3/2015

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Lastre fino Material 14,00 m Ancho de vía Acera NO

Teléfono Alumbrado Electricidad

214-21013030751500-2017-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO SÍ Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable SÍ ICE Jardínes y Parques SÍ Coopelesca Transporte Público SÍ Coopelesca

Agua Potable

Varios a + 500 m a + 150 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Media

Edificios Comerciales

SÍ

a + 150 m

Actividad del lugar Habitacional

Recolección de basura Edificios públicos / comunales

SÍ SÍ

a + 500 m

Acud. Minicipal Santa

SÍ Rosa Señal celular SÍ Varios TV por Cable SÍ Medidores instalados:

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

SÍ SÍ SÍ

Agrícola- Fincas

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel bajo calle: 20,00 m a nivel Pendiente % 3% 14,00 m Tipo de vía: 3 0,7 1 16 Ubicación: Callejón fondo

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Topografía

Distancia Plana

no existe

Pendiente

NO Posibilidad de daños

Ninguno

Riesgo deslizamiento

Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 58,00%

FECHA ESTUDIO

15/11/2017

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES No hay, ver estudio de registro. OBSERVACIONES

Este inmueble se ubica en el perímetro semi-urbano del poblado de Santa Rosa, Pocosol, San Carlos. Cuenta con servicios públicos básicos, topografía plana en una terraza, aprovechable en su mayoria, no presenta riesgos aparentes de inundaciones o deslizamientos que lo puedan afectar, lote con una vivienda de habitación, con facilidades de acceso en cualquier tipo de vehículo en toda época del año, lo que le da una buena deseabilidad. Gravamenes o afectaciones, no hay, ver estudio de registro. Se recomienda por ser un bien adjudicado, sin embargo el plano catastro presenta errores en sus medidas, punto de amarre indica en plano es 64 m, siendo en la realidad 59 m aproximadamente, por lo que se recomienda hacer plano catastro nuevo. También en su frente es díficil detectar los 14 m de ancho de calle, ya que las condiciones en sitio fueron variadas.

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AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Vivienda Corredores

Área m2 117,70 30,70

TOTAL

148,40

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2 210 000 105 000

VRN ¢ 24 717 000,00 3 223 500

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

-

Área m2

TOTAL

214-21013030751500-2017-U Factor Estado 0,8190 0,8190 #N/A

27 940 500,00

TOTAL

Forma de explotación

VUT años 40 40

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 17 0,6972 R 17 0,6972 R #¡DIV/0!

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A

VUT años -

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A

VNR ¢ 14 113 524,70 1 840 649,20 15 954 173,90

VNR ¢ -

VNR ¢ -

VUR años 22,8 22,8 #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 119 911 59 956 #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢15 954 173,90 ¢0,00

¢15 954 173,90

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

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DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-21013030751500-2017-U

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Vivienda Estado de la edificiación: Existente Avance: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Nombre Propietario Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: Porcentaje de cobertura: 148,40 m2

Uso predominante: Residencial Presupuesto ¢

Número permiso construcción: Banco Nacional de Costa Rica Año de construcción:

53%

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC01 Mampostería block, repello fino y pintura

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes

2000

1 Sistema eléctrico:

Mampostería block, repello fino y pintura y tablilla de madera

No posee Entubado Conduit SI PARCIAL Porcentaje Artesón de madera 75% Caja breaker Zinc Hg ondulado SI Interruptor Fusible Expuestos Estado General Regular Cerámica en partes lujado Principal, ventanería y puerta madera 4 dormitorios, 3 servicios sanitarios, sala, comedor, cocina, 2 Gas LP Ubicación Aposentos No se observa pilas, sala tv y corredores. 3 completos Estado Físico y Mantenimiento: Baños Canoas PVC, puertas madera, ventanas marco de madera, aleros Otros Paredes Regular Cielos Regular expuestos. Red de agua caliente No posee Pisos Regular Cubierta Regular Tanque captación de agua No posee Fisuras Apreciación visual de desplome Leve Importante Leve Repellos Leve Paredes Pisos Cielos Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3 4 5

% de avance

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

un

primer

giro

para

Equivalente al: del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES En sitio se encuentra una vivienda en regular estado de uso y conservación, posee 4 dormitorios, 3 servicios sanitarios, sala, comedor, cocina, 2 pilas, sala tv y corredores. Cableado eléctrico semientubado (partes expuestas y caja de breackers desordenada), por lo que se recomienda realizar estas mejoras. Partes del piso se encuentra con agrietamientos.

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214-21013030751500-2017-U

ANEXO FOTOGRÁFICO

Inmueble vista frontal.

Desde costado izquierdo.

Desde costado derecho.

Fachada

Vivienda

Gradas

Desde sector posterior

1

En sitio

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6

214-21013030751500-2017-U

ANEXO FOTOGRÁFICO

Hacia la izquierda, calle pública no demarcada

Hacia la derecha

Corredores

Pasillo- pilas 1

Cableado eléctrico expuesto

Caja de breackers

Sector lateral, sobre nivel

1

Pilas 2

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6

214-21013030751500-2017-U

ANEXO FOTOGRÁFICO

Baños

Baños

Cocina

Dormitorio

Caja de breackers desordenada

Pilas

Patio

Al fondo

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

Ubicación. Fuente: snitcr

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6

214-21013030751500-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

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214-21013030751500-2017-U

Para obtener el valor del terreno, se consideran lotes con características similares, en el entorno inmediato al inmueble valorado. El valor especifico será el producto de los factores resultantes de la comparación de las características de lote a valorar con las de los lotes comparables, para lo que se utilizarán los factores de corrección, que ponderan las diferencias entre ambos inmuebles. Entre los factores utilizados están: área, frente, nivel, tipo de vía, pendiente, servicios públicos, ubicación, negociación y criterio propio , y otros que dependiendo de las características de la zona ya sean urbanas o rurales y que sean importantes para la determinación del valor del terreno.

Homologación.

Detalle de la homologación.

Recomendaciones: a) Ver avalúo.

OBSERVACIONES GENERALES - DECLARACIÓN DE LA INFORMACIÓN. a) El objeto de la presente valoración es calcular el valor de un terreno y sus construcciones, al 16-11-17 para conocer su valor de mercado para fines hipotecarios )actualizar bienes). b) El Avalúo se refiere al terreno y las construcciones en él. c) Las condiciones de la propiedad se verificaron durante visita realizada el 16-11-17.

d) El costo de las construcciones, fue determinado de acuerdo a valores de la base de datos del suscrito valuador y se compararon con los que contiene el Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva 2015, realizado por el Órgano de Normalización Técnica (ONT) de la Dirección General de Tributación, una vez indexados con índices de materiales y mano de obra del INEC los valores indicados en el manual anteriormente citado.

e) No se asume responsabilidad por condiciones no aparentes u ocultas en los bienes valuados. Este avalúo no contempla pruebas físicas de Ingeniería ni de laboratorio sobre la capacidad soportante del suelo y no se asume responsabilidad por la firmeza de las estructuras o durabilidad de las mismas.

f) El valuador declara no tener interés actual ni futuro en los bienes objeto del presente avalúo, ni interés particular por el monto que ha resultado. g) Se declara bajo juramento que se visitó el lugar exacto de su ubicación y que las características y condiciones del mismo son ciertas por comprobación visual.

h) El trabajo comprende la verificación de la información suministrada por el cliente, conteniendo en ella el plano catastrado el cual está debidamente inscrito en la base de datos del catastro nacional (estudio de catastro) y el estudio del número de folio real de la finca en el registro público de la propiedad. No se hace levantamiento topográfico con instrumentos por lo que los datos contenidos en el plano se consideran como ciertos a menos que exista discrepancia claramente visible con respecto a la realidad. El área utilizada en los cálculos es la menor entre el catastro y registro público en caso de existir diferencias entre ambos. No se asume responsabilidad sobre manipulación o alteración de los linderos (terrazas, cercas, estacas, etc.), eso esta fuera del alcance de este informe.

i) Se está utilizando el tipo de cambio de compra del BCCR, ajustado al día en que se realiza la visita al sitio; según indica la Normativa de Regulación de créditos 1-05 de la SUGEF.

j) El método de valoración del terreno, fue el COMPARATIVO, que también se conoce como el método de las ventas comparables y que se fundamenta en el concepto de “valor de mercado” (oferta y demanda). Para las edificaciones se usó el método de COSTO, en que se establece el Valor Nuevo (VRN) de las construcciones y posteriormente se deprecia por el método de Ross- Heidecke, para establecer el Valor Neto de Reposición (VNR).

k) El suscrito valuador (a) da fe de que la estimación del valor se ha obtenido con base en metodologías objetivas y en acatamiento al Código de Conducta relativo a Ética, Competencia, Revelación de información y Confección de Informe de Avalúo, de las Normas Internacionales de Valuación (IVS por sus siglas en inglés). Así también, no le alcanzan los intereses económicos y sociales sobre el bien valorado.

l) El método de depreciación utilizado fue el de Ross – Heidecke. Este método es exclusivo para la valoración de construcciones e incluye dos aspectos fundamentales que son la depreciación por edad y por estado de conservación. Este método considera los siguientes principios básicos: A) La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento. B) Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien. C) un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal conservado se deprecia más rápidamente.

m) Este informe de avalúo es confidencial, según la relación contractual con el solicitante del proceso valuatorio. No se asume responsabilidad por su publicación y/o copia del informe en todo o en parte, o cualquier referencia al mismo, o a las cifras de valuación contenidos en el presente informe, o los nombres y afiliación profesional del Valuador, sin el consentimiento por escrito del mismo.

Ing. Oscar Emilio Alvarado Rojas. Valuador

REPUBLICA DE COSTA RICA REGISTRO NACIONAL CONSULTA POR NUMERO DE FINCA MATRICULA: 307515---000

PROVINCIA: ALAJUELA FINCA: 307515 DUPLICADO: HORIZONTAL: DERECHO: 000

SEGREGACIONES: NO HAY NATURALEZA: TERRENO CON UNA CASA DE HABITACION SITUADA EN EL DISTRITO 13-POCOSOL CANTON 10-SAN CARLOS DE LA PROVINCIA DE ALAJUELA LINDEROS:

NORTE : ROGELIO FERNANDEZ CHACON SUR : CALLE PUBLICA CON UN FRENTE DE 20 METROS ESTE : ELIDIO FERNANDEZ TREJOS OESTE : JUVENAL BARRANTES SANCHEZ MIDE: DOSCIENTOS

SETENTA Y NUEVE METROS CON SESENTA Y SEIS DECIMETROS CUADRADOS PLANO:A-0327780-1996 ANTECEDENTES DE LA FINCA: FINCA DERECHO INSCRITA EN

2-00242435 000 FOLIO REAL VALOR FISCAL: 40,000,000.00 COLONES PROPIETARIO:

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA CEDULA JURIDICA 4-000-001021 ESTIMACIÓN O PRECIO: VEINTITRES MILLONES TRECE MIL TRESCIENTOS OCHO COLONES CON CINCUENTA CENTIMOS DUEÑO DEL DOMINIO PRESENTACIÓN: 2016-00213102-01 FECHA DE INSCRIPCIÓN: 01 DE ABRIL DE 2016 ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY GRAVAMENES o AFECTACIONES: NO HAY

Usted se está conectando a una Base de Datos Replicada, los datos están actualizados al 14Noviembre-2017 a las 12.35.22 horas Emitido el 14-11-2017 a las 12:35 horas

REPUBLICA DE COSTA RICA REGISTRO NACIONAL CERTIFICACION DE PLANOS CATASTRADOS NUMERO DE CERTIFICACION: RNPDIGITAL-8046288-2017 2-327780-1996 TOTAL DE PAGINAS: 3

ESTA CERTIFICACION, CUYOS DERECHOS ARANCELARIOS FUERON DEBIDAMENTE CANCELADOS, CONSTITUYE DOCUMENTO PUBLICO CONFORME LO ESTABLECEN LOS ARTICULOS 369 DEL CODIGO PROCESAL CIVIL, 5 INCISO D) DE LA LEY DE CERTIFICADOS, FIRMAS DIGITALES Y DOCUMENTOS ELECTRONICOS N° 8454, Y EL DECRETO EJECUTIVO N° 35488-J, PUBLICADO EN LA GACETA N° 196, DEL 8 DE OCTUBRE DE 2009. EN DICHO MARCO LEGAL SE ESTABLECE LA OBLIGATORIEDAD DE RECIBIR ESTE DOCUMENTO POR PARTE DE LOS ENTES PÚBLICOS Y PRIVADOS, ASÍ COMO PARA LOS PARTICULARES, POR LO QUE SI TIENE PROBLEMAS PARA LA RECEPCIÓN DE ESTE DOCUMENTO Y APLICACIÓN DE SUS EFECTOS LEGALES, SIRVASE COMUNICARLO AL CENTRO DE ASISTENCIA AL USUARIO, Teléfono. 2221-0845. EMITIDA A TRAVES DEL PORTAL DE SERVICIOS DIGITALES EL 14-Nov-2017 A LAS 15:00:38. PODRA SER VERIFICADA EN EL SITIO www.rnpdigital.com DENTRO DE LOS SIGUIENTES 15 DIAS NATURALES.