Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

214

INFORME DE AVALÚO 214-21504026343800-2017-U

Dirección de Recursos Materiales

Banco

Nacional

Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) de Costa Rica

Banco

Nacional

NOMBRE PROPIETARIO (S) de Costa Rica

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

02 - ALAJUELA 15 - GUATUSO 04 - LA KATIRA Katira centro

Céd. Jurídica 4-000-001021 Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%

UBICACIÓN DEL BIEN

DIRECCIÓN EXACTA Del Ebais 75 m Norte y 50 m Este, Katira centro, Buena Vista, Guatuso. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas

Según el Registro y el Plano 726,15 m2 726,15 m2 0,00 m2 Demasía

A-0007923-1991 21504026343800 0,00%

Porcentaje:

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢10.419.526,35 ¢3.111.542,10

₡13.531.068,45

TRECE MILLONES QUINIENTOS TREINTA Y UN MIL SESENTA Y OCHO COLONES 45/100

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

18

meses ¢3.111.542,10

Ámbito mínimo de mercado potencial

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

Local

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES

Lote con una vivienda de habitación, de ahí su deseabilidad. Se recomienda por ser un bien adjudicado, sin embargo el plano catastro presenta errores, ver página 3, se recomienda hacer plano catastral nuevo y arreglar en estudio registral.

Nombre del Perito

Oscar Emilio Alvarado Rojas

Ingeniero Civil Tipo de Profesional Número de registro IC- 19897 Nombre de la empresa

Emp.

Nombre y firma representate legal de la empresa 27 julio 2017 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 2473-18-31 / 8312-0616 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Firmado digitalmente por: OSCAR EMILIO ALVARADO ROJAS (AUTENTICACION) Fecha y hora: 27.07.2017 14:20:53

Firma del Perito Identificación N° 2-0591-0893

Oscar Emilio Alvarado Rojas 27 julio 2017

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO Características

SUJETO

VALOR ¢/m2 Área 726,15 Nivel 1 Frente (principal) 21,28 Pendiente 3 Ubicación 5 Servicios 1 1 Servicios 2 16 Tipo de Vía 4 Negociación 1 Ajuste (criterio) 1 Factor de Homologación Valores Homologados

DESCRIPCIÓN

214-21504026343800-2017-U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 16.000,00 18.800,00 15.000,00 568 0,9221 638,00 0,9582 350 0,7860 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 19 1,0287 21 1,0033 10 1,2078 1 0,9747 1 0,9747 1 0,9747 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 1 1,0000 0,9 0,9000 1 1,0000 1 0,9000 1 1,0000 1 1,0000 0,8322 0,8433 0,9253 13.314,58 15.854,58 13.878,81

FACTOR

4

Factor

5

Factor

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada

VALOR DEL TERRENO ₡14.349 /m2 Valor ajustado ¢14.349 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 726,15 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢14.349,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢10.419.526,35

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE

VÉRTICE 1 2 3 4

N° 1

2

3 4 5

LINDEROS ACTUALES I.D.A Parcela 78 Calle pública con 21,28 m de frente I.D.A Parcela 4 I.D.A Parcela 1 y 2

2 Lotes baldíos Calle pública Vivienda 1 vivienda y en el 2 Lote

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 400.035 400.014 400.010 400.030

PRECISIÓN 3,00 m NORTE 1.188.043 1.188.040 1.188.074 1.188.076

Altitud 152 153 153 152

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Venta de lote de 568 m2 a 16 mil el m2. Base de Datos 8720-0266 y 6098-3770 Vende César Balladares. Alrededores de Coordenadas Este 400.212 Norte Katira. Venta de Lote de 638 m2 a 12 millones. Base de Datos 8355-6769 Vende Victoria. Alrededores de Katira. Coordenadas Este 400.212 Norte Base de Datos 8782-3636 y 8702-2173 Venta de lote de 350 m2 a 25 millones. Contacto: Randall Mejías. En Katira centro.

Coordenadas

Este

400.409

Norte

Fecha Consulta 6/10/2015 1.187.374 5/5/2016 1.187.374 3/2/2016 1.187.327

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino vecinal Tipo de ruta Lastre fino Material 14,00 m Ancho de vía Acera NO

Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados:

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

214-21504026343800-2017-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO SÍ Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable ICE Jardínes y Parques ICE Transporte Público ICE Acued. Katira Edificios Comerciales Recolección de basura Varios Edificios públicos / comunales Teléfono Agua y Electricidad

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

Varios a + 150 m a + 50 m a + 50 m al frente a + 150 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Alta Actividad del lugar Habitacional Residencial

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 21,28 m a nivel Pendiente % 3% 33,59 m Tipo de vía: 4 1,578477444 1 16 Ubicación: Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Topografía

Distancia Plana

no existe

Pendiente

NO Posibilidad de daños

Ninguno

Riesgo deslizamiento

Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 58,00%

FECHA ESTUDIO

26/7/2017

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES CITAS: 393-16114-01-0861-003 CONDICIONES REF:000000000IDA

OBSERVACIONES Este inmueble se ubica en el perímetro semi-urbano del poblado de Katira centro, Guatuso. Cuenta con servicios públicos básicos, topografía plana, aprovechable en su mayoria, terreno en una sola terraza, no presenta riesgos aparentes de inundaciones o deslizamientos que lo puedan afectar, lote con una vivienda de habitación, con facilidades de acceso en cualquier tipo de vehículo en toda época del año, lo que le da una buena deseabilidad. Gravamenes o afectaciones, indicados en estudio de registro, fisicamente no afectan. Para la ubicación del bien se indica distrito 04 La Katira, ubicación física real del bien en KAtira centro, lo indicado en estudio registral y plano catastral (La Cabaña distrito 2° Buena Vista) correspodiente esta erroneo u obseleto, anteriormente era otra división distrital, por lo que esta zona pertenecía a Buena Vista. Se recomienda arreglar plano catastral y estudio registral.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Vivienda Agregado Corredor

Área m2 37,50 46,50 19,95

TOTAL

103,95

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2 210.000 100.000 105.000

V. Unit. ¢/m

VRN ¢ 7.875.000 4.650.000 2.094.750 14.619.750,00

VRN ¢ -

TOTAL

Forma de explotación

Área m

TOTAL

V. Unit. ¢/m

VRN ¢ -

VUT años 40 40 40

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 20 0,6250 MM 5 0,9297 MM 5 0,9297 MM #¡DIV/0!

214-21504026343800-2017-U Factor Estado 0,2780 0,2780 0,2780 #N/A

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A

MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A

VNR ¢ 1.368.300,00 1.201.839,00 541.403,10 3.111.542,10

VNR ¢ -

VNR ¢ -

VUR años 7,0 10,3 10,3 #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 36.488 25.846 27.138 #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢3.111.542,10 ¢0,00

¢3.111.542,10

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

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Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

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CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Vivienda Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Nombre Propietario Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: Porcentaje de cobertura: 103,95 m2

Uso predominante: Residencial ¢

Banco Nacional de Costa Rica Año de construcción: 1997 y 2012

14%

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC01 Sistema prefabricado baldoza vertical, repello fino y pintura, en parte agregado block Sistema prefabricado baldoza vertical, repello fino y pintura, en parte agregado block

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos Baños

No posee Artesón de madera y RT Zinc HG ondulado herrumbrado Expuestos Cerámica principal hacia el Sur 3 dormitorios, 1 baño, sala, comedor, cocina, corredor y pilas internas. 1 completo

1 Sistema eléctrico:

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General

SI 100% SI Diyuntores Regular

Gas LP

Ubicación No se observa Estado Físico y Mantenimiento:

Puertas madera, ventanas con marco de aluminio, vidrio fijo y corredizo pero quebradas algunas, mueble de cocina enchapado y Paredes Malo Otros Cielos en regular estado, verjas varilla corrugada. Red de agua caliente NO posee Pisos Malo Cubierta Tanque captación de agua NO posee Fisuras Apreciación visual de desplome Importante Leve Repellos Importante Paredes Pisos Cielos

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3 4 5

% de avance

TOTAL

Malo Malo

Leve

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

un

primer

giro

para

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES En sitio se encuentra una vivienda de 37,5 m2, en muy mal estado de uso y conservación, la vivienda posee un agregado de 46,5 m2 en block utilizado como cocina y pilas, en muy mal estado también, este agregado con más de 5 años, la vivienda posee 3 dormitorios, 1 baño, sala, comedor, cocina, corredor (19,95 m2) y pilas internas. Muy mal estado es: repellos y paredes con grietas, piso cerámico reventado, ventanas quebradas y desmontadas en marco aluminio, enchapes en baño desprendidos, cubierta con herrumbre, piezas de madera dañadas, así como deterioro continuo en general.

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ANEXO FOTOGRÁFICO

Inmueble vista frontal.

Desde costado izquierdo.

Desde costado derecho.

Lote y vivienda

Hacia la izquierda

Hacia la derecha

Desde sector posterior

1

En sitio

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

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ANEXO FOTOGRÁFICO

Vivienda y fachada

Dormitorio

Cocina

Dormitorio

Dormitorio

Baño

Caja de breakers

1

agregado pilas-cocina

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

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Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6

249-21001043131300-2017-U

ANEXO FOTOGRÁFICO

piso cerámico reventado

Paredes agrietadas

enchapes despegados

Sin ventanería

piezas estructura cubierta dañadas

Terreno

Patio

Fachada posterior

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

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ANEXO FOTOGRÁFICO

Para obtener el valor del terreno, se consideran lotes con características similares, en el entorno inmediato al inmueble valorado. El valor especifico será el producto de los factores resultantes de la comparación de las características de lote a valorar con las de los lotes comparables, para lo que se utilizarán los factores de corrección, que ponderan las diferencias entre ambos inmuebles. Entre los factores utilizados están: área, frente, nivel, tipo de vía, pendiente, servicios públicos, ubicación, negociación y criterio propio , y otros que dependiendo de las características de la zona ya sean urbanas o rurales y que sean importantes para la determinación del valor del terreno. Fuente: Organo de Normalizacion Técnica. Ministerio de Hacienda. Método de Valoración. Directriz VA 03 2008

Factor de Extension: FEC 

( Alt / Alv)

Factor de Frente:

Ffc 

 Ffv / Fflt 

n

0.25

Factor de Regularidad:

Fr 

A Amrc

Frc 

Frv Fri

Factor de Pendiente: Fpc  Exp( PZ  PL ) / 78

BN

Homologación. Fsn  Exp( .03 * sn)

SN

Fbn  Exp( .05 * sn)

FNR

Fnr 

Factor de Nivel:

 Fnv /

Fni 

Factor de Tipo de Via:

Fvc  ExpVv  Vlt * 0.06646 

Factor S1:

Fs1  Expsv  slt  * 0.03

Factor S2:

Fs2  Expsv  slt  * 0.03

Factor Ubicación: com res

FUcr  ExpUv  Ult  * 0.111

FUcc  Exp Uv  Ult  * 0.0255

Detalle de la homologación.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

Ubicación. Fuente: Snitcr

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6

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Recomendaciones: a) Ver avalúo.

OBSERVACIONES GENERALES - DECLARACIÓN DE LA INFORMACIÓN. a) El objeto de la presente valoración es calcular el valor de un terreno y sus construcciones, al 27-07-17 para conocer su valor de mercado para fines hipotecarios. b) El Avalúo se refiere al terreno y las construcciones en él. c) Las condiciones de la propiedad se verificaron durante visita realizada el 27-07-17.

d) El costo de las construcciones, fue determinado de acuerdo a valores de la base de datos del suscrito valuador y se compararon con los que contiene el Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva 2015, realizado por el Órgano de Normalización Técnica (ONT) de la Dirección General de Tributación, una vez indexados con índices de materiales y mano de obra del INEC los valores indicados en el manual anteriormente citado.

e) No se asume responsabilidad por condiciones no aparentes u ocultas en los bienes valuados. Este avalúo no contempla pruebas físicas de Ingeniería ni de laboratorio sobre la capacidad soportante del suelo y no se asume responsabilidad por la firmeza de las estructuras o durabilidad de las mismas.

f) El valuador declara no tener interés actual ni futuro en los bienes objeto del presente avalúo, ni interés particular por el monto que ha resultado. g) Se declara bajo juramento que se visitó el lugar exacto de su ubicación y que las características y condiciones del mismo son ciertas por comprobación visual.

h) El trabajo comprende la verificación de la información suministrada por el cliente, conteniendo en ella el plano catastrado el cual está debidamente inscrito en la base de datos del catastro nacional (estudio de catastro) y el estudio del número de folio real de la finca en el registro público de la propiedad. No se hace levantamiento topográfico con instrumentos por lo que los datos contenidos en el plano se consideran como ciertos a menos que exista discrepancia claramente visible con respecto a la realidad. El área utilizada en los cálculos es la menor entre el catastro y registro público en caso de existir diferencias entre ambos. Se trabaja con lo indicado en plano de catastro. No se asume responsabilidad sobre manipulación o alteración de los linderos (terrazas, cercas, estacas, etc.), eso esta fuera del alcance de este informe. Se trabaja con punto de amarre de 68,28 m dado en plano catstro.

i) Se está utilizando el tipo de cambio de compra del BCCR, ajustado al día en que se realiza la visita al sitio; según indica la Normativa de Regulación de créditos 1-05 de la SUGEF.

j) El método de valoración del terreno, fue el COMPARATIVO, que también se conoce como el método de las ventas comparables y que se fundamenta en el concepto de “valor de mercado” (oferta y demanda). Para las edificaciones se usó el método de COSTO, en que se establece el Valor Nuevo (VRN) de las construcciones y posteriormente se deprecia por el método de Ross- Heidecke, para establecer el Valor Neto de Reposición (VNR).

k) El suscrito valuador (a) da fe de que la estimación del valor se ha obtenido con base en metodologías objetivas y en acatamiento al Código de Conducta relativo a Ética, Competencia, Revelación de información y Confección de Informe de Avalúo, de las Normas Internacionales de Valuación (IVS por sus siglas en inglés). Así también, no le alcanzan los intereses económicos y sociales sobre el bien valorado.

l) El método de depreciación utilizado fue el de Ross – Heidecke. Este método es exclusivo para la valoración de construcciones e incluye dos aspectos fundamentales que son la depreciación por edad y por estado de conservación. Este método considera los siguientes principios básicos: A) La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento. B) Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien. C) un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal conservado se deprecia más rápidamente.

m) Este informe de avalúo es confidencial, según la relación contractual con el solicitante del proceso valuatorio. No se asume responsabilidad por su publicación y/o copia del informe en todo o en parte, o cualquier referencia al mismo, o a las cifras de valuación contenidos en el presente informe, o los nombres y afiliación profesional del Valuador, sin el consentimiento por escrito del mismo.

Ing. Oscar Emilio Alvarado Rojas. Valuador

OTRO

PATIO PATIO

AGREGADO

I.D.A. LOTE #2

CASA

I.D.A. LOTE #4

PATIO

AGREGADO

UBICADO EN: KATIRA DE GUATUSO CATASTRO #: A-007923-91 A LOTES

PATIO

AD

PATIO

I.D.A. LOTE #4

PROPIED LINEA DE

CORREDOR

I.D.A. LOTE #1

UBICACION GENERAL ESC / 1:500

PATIO

A KATIRA CENTRO A KATIRA CENTRO