Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

214

INFORME DE AVALÚO 214-11301025777000-2017-U

Dirección Recursos Materiales Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S)

Céd. Jurídica 4-0000-001021

Banco Nacional de Costa Rica NOMBRE PROPIETARIO (S) Banco Nacional de Costa Rica

Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-0000-001021 100%

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

01 - SAN JOSE 13 - TIBAS 01 - SAN JUAN Jesús Jiménez DIRECCIÓN EXACTA

Costado este del Estadio de San Juan, frente torre de iluminación 2, casa Nº 10, calle El Estadio, mano izquierda REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas

SJ-0649736-1986 11301025777000 Porcentaje:

0,00%

Según el Registro y el Plano 365,22 m2 365,22 m2 0,00 m2 Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢51.521.585,40 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢22.384.255,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡73.905.840,40 SETENTA Y TRES MILLONES NOVECIENTOS CINCO MIL OCHOCIENTOS CUARENTA VALOR EN LETRAS: COLONES 40/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Liquidez del bien Media Alta 12 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢22.384.255,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito

SÍ

Se recomienda aceptar la garantía, porque la propiedad esta bien ubicada, casa en intermedio estado, buen precio y no soporta gravámenes ni anotaciones. AHIAS STELLER PORRAS

Firma del Perito Tipo de Profesional INGENIERO EN CONSTRUCCION Identificación N° 203340566 Número de registro ICO-3722 15 marzo 2017 Fecha informe: 15 marzo 2017 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8389-8102 // 2234-1591 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected] // [email protected]

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AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 Área

SUJETO 365,22 S. Nivel 0,2 11,22 R 0 5 4 16 3

Nivel Frente Forma Pendiente Ubicación Servicios 1 Servicios 2 Tipo de Vía

Factor de Homologación Valores Homologados

FACTOR 1,0000

DESCRIPCIÓN

Valor conclusivo Factor secciones

ESTE OESTE

N° 1

2

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡141.070 /m2 Valor ajustado ¢141.070 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 365,22 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢141.070,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢51.521.585,40

NORTE SUR

VÉRTICE 1 2 3 4

214-11301025777000-2017-U TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES (tipo de cambio ¢ 566,50/$,) 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor 158.280,00 161.134,45 250,00 0,8824 238,00 0,8682 1,0000 1,0000 1,0000 Sobre nivel Sobre nivel 0,4 1,0060 0,2 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 12 0,9833 10 1,0292 1,0000 1,0000 1,0000 R 1,0000 R 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 3 1,0000 3 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,8729 0,8936 1,0000 1,0000 1,0000 138.157,85 143.981,92

LINDEROS ACTUALES Manuel Antonio Pineda Betty Castro Kwong

Casa con las mismas características Casa con las mismas características

Hernán Fonseca y Walter Gómez Chávez

Casa con las mismas características

Calle pública con 11,22 mts de frente

Calle pública de 14 mts en asfalto de 8,2 mts, con aceras de 1,4 mts, zonas verdes de 0,9 mts y cordón y caño de 0,6 mts ambos lados

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 491.064 491.064 491.087 491.087

PRECISIÓN 6,00 m NORTE 1.101.874 1.101.880 1.101.880 1.101.869

Altitud 1.167 1.167 1.167 1.167

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Oferta 8397-3921 Casa de 150 m2, con 3 dor., 2 baños, 3 años de remodelada, lote de 250 m2, medianero, plano, 12 mts de frente, en ¢ 80 millones, negociable, a 0,4 mts del nivel de calle, con Denia Fernández Casa con apartamento de 250 m2, con 4 dor., 2 baños, 1 año de remodelada, lote de 238 m2, medianero, plano, 10 mts de frente, en ¢ 110 millones, negociable, a 0,2 mts del nivel de calle, con Edwin Alvarez

Coordenadas Este Oferta

491.087

Norte

2235-8483 Coordenadas Este

Fecha Consulta 15/03/2017 1.101.941 15/03/2017

490.768

Norte

1.101.919

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DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Terciaria Tipo de ruta Asfalto Material 14,00 m Ancho de vía Acera SÍ

214-11301025777000-2017-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Acueducto Sanitario Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta NO SÍ Cordón SÍ Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Teléfono NO Jardínes y Parques Alumbrado SÍ CNFyL Transporte Público Electricidad SÍ CNFyL Edificios Comerciales Agua Potable SÍ Municipal Recolección de basura Señal celular SÍ Edificios públicos / comunales TV por Cable SÍ Medidores instalados Electricidad y Agua

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 3

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

Varios a 25 m a 150 m a 200 m a0m a 200 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Alta Actividad del lugar Residencial

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 11,22 m Pendiente % 0 32,33 m Tipo de vía: 3 2,88146168 4 Ubicación: Medianero 16

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 800,00 m Cuerpo de agua cerca Río Distancia Plana Topografía Pendiente Desendente

0,20 m

NO Óptimo Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 93,00%

FECHA ESTUDIO

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

15/03/2017

No hay anotaciones y tampoco hay gravamenes o afectaciones. OBSERVACIONES

No se observaron problemas de escorrentías de aguas pluviales en el momento de la inspección. El terreno está a 0,2 mts del nivel de la calle de 14 mts de ancho, en asfalto de 8,2 mts y a cada lado aceras de 1,4 mts, zonas verdes de 0,9 mts y cordón y caño de 0,6 mts. La topografía es plana, con pendiente hacia el frente. El vencidario no presenta riesgo o evidencia de problemas sociales y de seguridad de los habitantes. No se realizaron pruebas de funcionamiento de los sistemas, solo del funcionamiento del agua, porque no tiene corriente eléctrica.

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AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Casa 1er nivel Casa 2do nivel Gradas Corredor Cochera Cuarto de pilas Pasillo Patios de luz

TOTAL Forma de explotación Muros Rejas Verjas Portón Aceras TOTAL Forma de explotación

Área m2 262,00 40,00 2,50 4,00 19,00 6,00 6,80 18,00 358,30

V. Unit. ¢ / m2 248.625 257.400 117.000 122.850 87.750 58.500 146.250 11.700

VRN ¢ 65.139.750 10.296.000 292.500 491.400 1.667.250 351.000 994.500 210.600 79.443.000

Área m2 10,00 23,00 10,00 7,50 20,00

V. Unit. ¢ / m2 32.000 50.000 52.000 55.000 15.000

VRN ¢ 320.000 1.150.000 520.000 412.500 300.000 2.702.500

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

TOTAL

VUT años 50 50 50 50 50 50 50 50

Factor Estado 0,9191 0,9191 0,9191 0,9191 0,9191 0,8190 0,9191 0,6780

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado 40 39 0,0372 0,9191 I 40 39 0,0372 0,9191 I 40 39 0,0372 0,9191 I 40 39 0,0372 0,9191 I 20 20 0,0000 0,9191 I

VUT años -

214-11301025777000-2017-U

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 39 0,3058 I 39 0,3058 I 39 0,3058 I 39 0,3058 I 39 0,3058 I 39 0,3058 R 39 0,3058 I 39 0,3058 D

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A

VNR ¢ 18.308.298,00 2.893.800,00 82.210,00 138.112,00 468.597,00 87.906,00 279.514,00 43.668,00 22.302.105,00

VUR años 14,1 14,1 14,1 14,1 14,1 12,5 14,1 10,4

Valor Unitario Final ¢ / m2 69.879 72.345 32.884 34.528 24.663 14.651 41.105 2.426

VNR ¢ 10.940,00 39.330,00 17.780,00 14.100,00 82.150,00

VUR años 1,4 1,4 1,4 1,4 -

Valor Unitario Final ¢ / m2 1.094 1.710 1.778 1.880 0

VUR años #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0!

VNR ¢ -

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

¢22.302.105,00 ¢82.150,00

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

ESTADO

¢22.384.255,00 ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

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DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-11301025777000-2017-U CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Casa principal con 2 apartamentos Uso predominante: Residencial Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: ¢ Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Nombre En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: Porcentaje de cobertura: 87% Año de construcción: 318,30 m2

1978

DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos

VC-03

NÚMERO DE NIVELES:

Baños Muro y rejas lateral lindero norte y al frente portón, muros y rejas Otros Paredes Óptimo Cielos Red de agua caliente Termoduchas Pisos Óptimo Cubierta Tanque captación de agua No tiene Fisuras Apreciación visual de desplome Leve Leve Repellos Leve Paredes Pisos Cielos Pisos Leve Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3

DOS

Sistema eléctrico: Paredes de mampostería de variable altura y algunas de fibrolit internas Mono-trifásico De tabloncillo de madera Entubado Conduit SI TOTAL Madera en toda la casa Porcentaje 100% Zinz ondula en regular estado Caja breaker SI Fibrolit Interruptor Diyuntores En dormitorios de tabloncillo y el resto de cerámica Estado General Bueno Muy simple NO TIENE CONEXIÓN A GAS LP 7 dormitorios, 3 salas, 3 comedor, 3 cocina, 3 cuarto de pilas, 1 corredor, Gas LP Ubicación 1 cochera, 2 patio de luz y 1 gradas No tiene 2 baños completos, enchapados variable altura Estado Físico y Mantenimiento: No se pudo observar, se supone mampostería reforzada

% de avance

Óptimo Óptimo

Importante

OBRAS COMPLEMENTARIAS Existente Avance: 100% Muro y rejas lateral lindero norte y al frente portón, muros y rejas PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Se recomienda un primer giro para Detalle de avance esperado construcción: Equivalente al: del monto del crédito destinado a construcción OBSERVACIONES

La casa fue construida hace 38 años y ha tenido remodelaciones y ampliaciones en diferente tiempo y se valora en INTERMEDIO estado y se consideró por las característica, una tipología VC-03. Se indica que no se realizaron pruebas a los sistemas eléctricos, ni pruebas mecánicas, solo de funcionamiento, ni tampoco pruebas físicas ni de laboratorio sobre la construcción, la capacidad soportante del suelo ni de absorción, por tanto NO se asume responsabilidad en esos aspectos con este informe. El valor de la propiedad se da en fecha y varía con el tiempo.

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 6 214-11301025777000-2017-U

ANEXO FOTOGRÁFICO

Nº 1: FACHADA PRINCIPAL LINDERO OESTE

Nº 2: CALLE PUBLICA HACIAL EL NORTE

Nº 3: CALLE PUBLICA HACIAL EL SUR

Nº 4: SALA - COMEDOR CASA LATERAL

Nº 5: SALA - COMEDOR CASA TRASERA

Nº 6: DORMITORIO SEGUNDO NIVEL

Nº 7: COCINA CASA PRINCIPAL

1

Nº 8: LINDERO NORTE DESDE EL FRENTE Y COCHERA

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2

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REPUBLICA DE COSTA RICA REGISTRO NACIONAL CONSULTA POR NUMERO DE FINCA MATRICULA: 257770---000

PROVINCIA: SAN

JOSÉ FINCA: 257770 DUPLICADO: HORIZONTAL: DERECHO: 000 SEGREGACIONES: NO HAY

NATURALEZA: TERRENO CON 1 CASA N.10 CALLE 8 SITUADA EN EL DISTRITO 1-SAN JUAN CANTON 13-TIBAS DE LA PROVINCIA DE SAN JOSÉ LINDEROS:

NORTE : MANUEL ANTONIO PINEDA SUR : BETTY CASTRO KWONG ESTE : HERNAN FONSECA Y WALTER GOMEZ CHAVES OESTE : CALLE PUBLICA CON 11.22 METROS DE FRENTE MIDE: TRESCIENTOS

SESENTA Y CINCO METROS CON VEINTIDOS DECIMETROS CUADRADOS

PLANO:SJ-0649736-1986

LOS ANTECEDENTES DE ESTA FINCA DEBEN CONSULTARSE EN EL FOLIO MICROFILMADO DE LA PROVINCIA DE SAN JOSÉ NUMERO 257770 Y ADEMAS PROVIENE DE 2576 559 001 VALOR FISCAL: 17,000,000.00 COLONES PROPIETARIO:

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA CEDULA JURIDICA 4-000-001021 ESTIMACIÓN O PRECIO: DIECISIETE MILLONES COLONES DUEÑO DEL DOMINIO PRESENTACIÓN: 2012-00024084-01 FECHA DE INSCRIPCIÓN: 31 DE ENERO DE 2012 ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY GRAVAMENES o AFECTACIONES: NO HAY

Usted se está conectando a una Base de Datos Replicada, los datos están actualizados al 15-Marzo-2017 a las 19.04.04 horas Emitido el 15-03-2017 a las 21:07 horas

FACTORES DE HOMOLOGACION DE TERRENOS (Todas las fórmulas que se utilizan, se toman del anexo A de los Factores de Corrección para la Valoración de Terrenos, de la Dirección General de Tributación Directa, según directriz Nº 0302009, del 24 de septiembre del 2009) AREA

REDONDEAR((C6^0,33)/($B$6^0,33);4)

NIVEL

REDONDEAR(EXP((-0,03*$B$8)-(-0,03*C8));4)

FRENTE

REDONDEAR((($B$9/C9)^(0,25));4)

FORMA

SE APLICA EL CONCEPTO DE: FACTORES APLICADOS A UNA SECCION DE TERRENO, EN LA PARTE INFERIOR DE LA HOMOLOGACION

PENDIENTE

REDONDEAR(EXP((C11-$B$11)/78);4)

UBICACIÓN

REDONDEAR(EXP(($B$12-C12)*-0,111);4)

SERVICIOS 1

REDONDEAR(EXP(($B$13-C13)*0,03);4)

SERVICIOS 2

REDONDEAR(EXP(($B$14-C14)*0,03);4)

TIPO DE VIA

REDONDEAR(EXP((C15-$B$15)*0,0646);4)

Donde la celda C:

Corresponde a la ubicación del factor de homologación del comparable Nº 1

Donde la celda B:

Corresponde a la ubicación del lote sujeto a homologar

El factor exponencial de 0,03 se utiliza cuando el terreno es SOBRE NIVEL, en una ubicación urbana hasta 3 hectáreas de área El factor exponencial de 0,05 se utiliza cuando el terreno es BAJO NIVEL, en una ubicación urbana hasta 3 hectáreas de área Dependiendo del nivel del terreno del sujeto o del comparable, se utiliza en la formula el que corresponda Las mismas fórmulas se aplican para cada comparable según corresponda, sean estos 3, 4 o 5 comparables.