Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE06-PR21GR02Edición: 02Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

INFORME DE AVALÚO 214-10407061750600-2018-U

Dirección Recursos Materiales Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) de Costa Rica Céd. Jurídica 4-000-001021 NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos de Costa Rica Céd. Jurídica 4-000-001021 100% NOMBRE DEL EXDEUDOR (S) Rafael Vinicio Céd. Identidad No facilitado

Banco

Nacional

Banco

Nacional

Herrera

Umaña

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

01 - SAN JOSE 04 - PURISCAL 07 - DESAMPARADITOS Desamparaditos

UBICACIÓN DEL BIEN

DIRECCIÓN EXACTA Desamparaditos de Puriscal, de la Iglesia Católica 750 metros Sur, lote a mano izquierda, barrera de vegetación al frente a calle y pendiente fuerte descendente. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 5 814,00 m2 SJ-1461578-2010 Identificador Predial 5 814,00 m2 10407061750600 0,00% 0,00 m2 Demasía Diferencia de medidas Porcentaje:

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢30 564 198,00 ¢0,00

₡30 564 198,00

TREINTA MILLONES QUINIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL CIENTO NOVENTA Y OCHO COLONES 00/100

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

36

meses ¢0,00

Ámbito mínimo de mercado potencial

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

Local

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES

Terreno con fuerte pendiente descendente, atravesado por servidumbre de paso electrica, zona con alta incidencia de deslizamientos y hundimientos de terreno por cercanía inmediata a la falla sismica de Puriscal. Terreno cubierto de pasto, varias casas cercanas a colindancia del sentido Este fueron desalojadas por hundimiento de terreno y derrumbadas por a acción de esta falla sismica (ver anexo fotográfico). Precencia de naciente de agua en lote cercano. terreno sin construcciones presentes, cobertura repasto.

Nombre del Perito

Hugo Alejandro Chaves Vargas

Ingeniero Agrónomo Tipo de Profesional Número de registro C.I.A 5793 Emp. 293 Nombre de la empresa Hugo Alejandro Chaves Vargas Nombre y firma representate legal de la empresa 27 octubre 2018 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8810-8745 / 2560-2540 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Firma del Perito Identificación N° 401710929

30 octubre 2018

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02Edición: 02Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 Área Frente Nivel Pendiente Tipo de vía Servicios 1 Servicios 2 Ubicación Negociación Ubicación en Zona

SUJETO 5814 47,1 0,5 40 3 1 16 4 1 1

Factor de Homologación Valores Homologados

DESCRIPCIÓN Servidumbre eléctrica

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE

VÉRTICE 1 2 11 10

N° 1

214-10407061750600-2018-U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 5 400,00 6 000,00 7 000,00 20000,00 1,5034 25000,00 1,6182 4900,00 0,9451 118 0,7363 130 0,7129 8 1,8057 0 0,9851 0 0,9851 0 0,9851 15 0,7258 25 0,8251 15 0,7258 4 1,0687 4 1,0687 3 1,0000 2 0,9704 1 1,0000 2 0,9704 14 1,0618 14 1,0618 16 1,0000 5 1,1174 5 1,1174 5 1,1174 0,8 0,8000 0,8 0,8000 0,85 0,8500 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,7791 0,9512 1,1247 4 207,28 5 707,02 7 872,55

FACTOR

4

Factor

5 0,00

0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000

0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 1,0000 1,0000 0,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE

0,3000

Área afectada

942,00 m2

0,0000 0,0000

Área afectada Área afectada

0,00 m2 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡5 929 /m2 Valor ajustado ¢5 257 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0,8866 Área 5 814,00 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢5 257,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢30 564 198,00 LINDEROS ACTUALES Ana Agüero Valverde, Franklin Hernández Flores Pablo Arias Jiménez Rocío Guzmán Chavarría Calle pública con 77,8 metros Calle pública con 47,10 y Ana Agüero Valverde Franklin Hdz Flores

Lote Lote Calle Calle pública con 47,10 y Ana Agüero Valverde Franklin

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 462 877 462 869 462 956 462 976

PRECISIÓN NORTE 1 091 535 1 091 494 1 091 646 1 091 620

2

3

Carlos Solís vende 4900 m2 de terreno en Desamparaditos de Puriscal, sin riesgos, a nivel de calle, misma vía que el lote avalorar

Oferta

808 810 789 787

Oferta

462 950

Norte

463 732

Norte

Oferta Coordenadas Este

1 092 614

462 950 27/10/2018

8816-8856 / 2229-3793 Coordenadas Este

Fecha Consulta 27/10/2018

27/10/2018

8822-6967 Coordenadas Este

2,00 m

Altitud

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Oferta 2533-2020 / 8888-0013 Eda Flores vende terreno de 20000 m2 en desamparaditos de puriscal, quebrado, con areas planas, Coordenadas Este 463 294 Norte sembrado de frutales. Rodolfo J, vende terreno de 25000 m2 en Desamparaditos de Puriscal, topografía quebrada, partes planas, buen acceso.

4

Factor

Norte

1 091 254

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02Edición: 02Página: 3

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Secundaria Tipo de ruta Asfalto Material 10,00 m Ancho de vía Acera NO

214-10407061750600-2018-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta SÍ NO Cordón SÍ Calle pública ACCESO A LA FINCA

Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable SÍ ICE Jardínes y Parques SÍ a 700 m CNFL Transporte Público SÍ a 25 m CNFL Edificios Comerciales NO a 1500 m ASADA Recolección de basura SÍ

TV por Cable

SÍ

Edificios públicos / comunales

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

SÍ

a 750 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Baja Clase social zonas cercanas Baja Densidad poblacional Baja Actividad del lugar Terrenos pequeños y medianos dedicados a vivienda, inuebles de mayor tamaño con vivienda y actividad agricola, predominando el cultivo de café y repastos.

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 47,10 m Pendiente % 40 123,44 m Tipo de vía: 3 2,620795975 1 16 Ubicación: Medianero dos frentes

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 800,00 m Cuerpo de agua cerca Naciente Distancia Quebrada Topografía Pendiente Declive pronunciado

0,50 m

SÍ Bueno Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Bajo Alto

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 72,00%

FECHA ESTUDIO

29/10/2018

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY GRAVAMENES O AFECTACIONES: SI HAY OBSERVACIONES

Terreno con fuerte pendiente descendente, atravesado por servidumbre de paso electrica, zona con alta incidencia de deslizamientos y hundimientos de terreno por cercanía inmediata a la falla sismica de Puriscal. Terreno cubierto de pasto, varias casas cercanas a colindancia del sentido Este fueron desalojadas por hundimiento de terreno y derrumbadas por a acción de esta falla sismica (ver anexo fotográfico). Precencia de naciente de agua en lote cercano. terreno sin construcciones presentes, cobertura repasto.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02Edición: 02Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Casa Habitación (VC03) Corredores Cochera Casa Peón TOTAL

Forma de explotación

Área m2 -

Área m2

V. Unit. ¢ / m2 -

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

VRN ¢ -

TOTAL

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

TOTAL

VUT años 0 0 0 0

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 0 #¡DIV/0! 0 #¡DIV/0! 0 #¡DIV/0! 0 #¡DIV/0! 0

214-10407061750600-2018-U Factor Estado #N/A #N/A #N/A #N/A

VNR ¢

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢

MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢

-

-

-

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente VUT Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢0,00 ¢0,00

¢0,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02Edición: 02Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-10407061750600-2018-U

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificiación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal:

Uso predominante: Residencial Presupuesto: ¢

Avance:

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

0%

DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

NÚMERO DE NIVELES:

Mampostería.

Sistema eléctrico: Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP

Aposentos Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos Ninguno Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3 4 5 6 7

% de avance

Paredes Pisos

Paredes

Ubicación Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Cubierta

Apreciación visual de desplome Pisos

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance:

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

un

primer

giro

para

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES **TERRENO CON REPASTO, ARBOLES SIN PATRON DEFINIDO NI EDIFICACIONES PRESENTES QUE REQUIERAN VALORACIÓN**

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02Edición: 02Página: 6

214-10407061750600-2018-U

ANEXO FOTOGRÁFICO

Frente del inmueble desde los vertices 1 y 2, nótese su vegetación y servicios existentes

Detalle de vegetación presente y pendiente del inmueble

Vista del inmueble desde el vertice 11. Nótese igual la vía pública trasera en el lindero Este del inmueble

1

2

Oferta de Internet

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

5

ANEXO FOTOGRÁFICO

214-10407061750600-2018-U

Deterioro de casa por hundimiento de terreno a los 200 metros de colindancia Este

Precencia de servicio electrico en la zona

Fin de calle colindante en el lindero Este

Precencia de servicio de agua del vecino colindante que facilito NISE

Visita al lugar

ANEXO FOTOGRÁFICO

214-10407061750600-2018-U

ANEXO FOTOGRÁFICO Plano Catastro

214-10407061750600-2018-U

ANEXO FOTOGRÁFICO Hoja de servicios

214-10407061750600-2018-R

ANEXO FOTOGRÁFICO Compra de Plano

Pago Entero

214-10407061750600-2018-R

ANEXO FOTOGRÁFICO

Factura digital por servicios

214-10407061750600-2018-R

ANEXO FOTOGRÁFICO

214-10407061750600-2018-R

1- Servidumbre de paso eléctrico citada en plano y confirmada en gira de campo afecta el valor de terreno para esta sección

2- Falla sismica de Puriscal se ubica en las cercanías del terreno, afectando su estabilidad y deseabilidad. Generando problemas para construcción sumados a su fuerte pendiente descendente. Vecinos cercanos (a menos de 300 metros) de la colindancia Este tuvieron que ser desalojados e indemnizados por derrumbe de sus casas (ver anexos) 3- en lotes cercanos vecinos mencionan la precencia de una naciente de agua 4- Parte de la calle pública de colindancia Este ya no existe por problemas de hundimientos. Solo llega hasta aproximadamente el derrotero 9

214-10407061750600-2018-R

ANEXO FOTOGRÁFICO a) El objeto de la presente valoración es calcular el valor del bien al 30/10/2018 b) El Avalúo se refiere al terreno y construccion en sus apartados para cada rubro. c) Las condiciones de la propiedad se verificaron durante visita realizada el 27/10/2018

d) El costo de las construcciones, (SI LAS HAY) es determinado de acuerdo a valores descritos en El Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva 2017 y tipología agropecuaria 2013, realizado por el Órgano de Normalización Técnica (ONT) de la Dirección General de Tributación. e) No se asume responsabilidad por condiciones no aparentes u ocultas en los bienes valuados. Este avalúo no contempla pruebas físicas de Ingeniería ni de laboratorio sobre la capacidad soportante del suelo y no se asume responsabilidad por la firmeza de las estructuras o durabilidad de f) El valuador declara no tener interés actual ni futuro en los bienes objeto del presente avalúo, ni interés particular por el monto que ha resultado. g) Se declara bajo juramento que se visitó el lugar exacto de su ubicación y que las características y condiciones del mismo son ciertas por comprobación visual. H) El método de valoración del terreno, fue el de LAS VENTAS COMPARABLES, que se fundamenta en el concepto de “valor de mercado” (oferta y demanda). I) El suscrito valuador (a) da fe de que la estimación del valor se ha obtenido con base en metodologías objetivas y en acatamiento al Código de Conducta relativo a Ética, Competencia, Revelación de información y Confección de Informe de Avalúo, de las Normas Internacionales de Valuación (IVS por sus siglas en inglés). Así también, no le alcanzan los intereses económicos y sociales sobre el bien valorado.

HUGO ALEJANDRO CHAVES VARGAS (FIRMA)

Firmado digitalmente por HUGO ALEJANDRO CHAVES VARGAS (FIRMA) Nombre de reconocimiento (DN): serialNumber=CPF-04-0171-0929, sn=CHAVES VARGAS, givenName=HUGO ALEJANDRO, c=CR, o=PERSONA FISICA, ou=CIUDADANO, cn=HUGO ALEJANDRO CHAVES VARGAS (FIRMA) Motivo: Soy el Autor de este Documento Ubicación: Alejandro Work Group Fecha: 2018.10.29 21:18:19 -06'00'