Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

INFORME DE AVALÚO 214-10102010191600-2018-U

Dirección Recursos Materiales Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S)

Céd. Jurídica 4-000-001021 NOMBRE DEL PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-0000-001021 100%

Banco Nacional de Costa Rica Banco Nacional de Costa Rica

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

01 - SAN JOSE 01 - SAN JOSE 02 - MERCED Barrio México

DIRECCIÓN EXACTA Lote esquinero entre calle 18 y avenida 7, lado derecho, de antiguo Abonos Agro 120 mts al Norte. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° SJ-0722043-2001 Identificador Predial 10102010191600 0,00% Diferencia de medidas Porcentaje:

Según el Registro y el Plano 193,74 m2 193,74 m2 0,00 m2 Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢72 562 992,12 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢58 293 935,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡130 856 927,12 CIENTO TREINTA MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS VALOR EN LETRAS: VEINTISIETE COLONES 12/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Provincial 16 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

¢58 293 935,00

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito

SÍ

Se recomienda aceptar la garantía, porque la propiedad tiene buena ubicación, buen precio, construcción en regular estado y no soporta anotaciones ni otros gravamenes. AHIAS STELLER PORRAS

Firma del Perito Tipo de Profesional INGENIERO EN CONSTRUCCION Identificación N° 203340566 Número de registro ICO-3722 3 marzo 2018 Fecha informe: 6 marzo 2018 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8389-8102 // 2234-1591 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected] // [email protected]

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 Área

SUJETO 193,74 S. Nivel 0 9,15 R 0 3 4 16 3

Nivel Frente Forma Pendiente Ubicación Servicios 1 Servicios 2 Tipo de Vía

Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN

33-20802051940400-2017-U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES (tipo de cambio ¢ 576,50/$,) 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 294 439,02 323 938,39 254 694,44 123,00 0,8608 162,00 0,9427 211,00 1,0286 1,0000 Sobre nivel Sobre nivel Sobre nivel 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 1,0000 5 1,1631 10 0,9780 6 1,1113 1,0000 R 1,0000 R 1,0000 R 1,0000 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 1,0000 5 1,2486 5 1,2486 5 1,2486 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 1,0000 3 1,0000 3 1,0000 3 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,2501 1,1512 1,4273 1,0000 368 076,44 293 194,06 462 342,25

FACTOR 1,0000

5

Factor 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2

₡374 538 /m2 1,0000 VALOR UNITARIO FINAL VALOR TOTAL DEL TERRENO

Valor conclusivo Factor secciones

VALOR DEL TERRENO Valor ajustado ¢374 538 / m2 Área 193,74 m2 ¢374 538,00 /m2

Valor unitario Mejoras al Terreno ¢0 / m2

¢72 562 992,12 LINDEROS ACTUALES

NORTE SUR ESTE OESTE

VÉRTICE 1 2 4 5 N° 1

Ruben Solera

Local comercial de taller Avenida de 15,63 mts de ancho, en asfalto en buen estado de 10,7 mts, con aceras y cordón y caño ambos lados Local comercial de ventas

Avenida 7ma Oeste con 8,34 mts de frente Ruben Solera

Calle de 13,95 mts de ancho, en asfalto en buen estado de 8,05 mts, con aceras y cordón y caño ambos lados

Calle 18 Norte con 24,03 mts de frente

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 490 559 490 554 490 570 490 570

PRECISIÓN 6,00 m NORTE 1 099 016 1 098 994 1 098 994 1 099 016

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Oferta 2233-9327 Casa restaurante de 180 m2 de construcción, lote de 123 m2, plano, 40 años, 0 % de pendiente hacia el frente, medianero, 5 mts de frente, en ¢ 75 millones, a nivel de calle, con Ana Calderón R.

Avenida 11

Taller de 162 m2 de construcción, lote de 162 m2, plano, 25 años, 0 % de pendiente hacia el frente, medianero, 10 mts de frente, en ¢ 80 millones, a nivel de calle, con Denis Fallas

Oferta

2

Oficina y parqueo de 220 m2 de construcción, lote de 211 m2, plano, 5 años, 0 % de pendiente hacia el frente, medianero, 6 mts de frente, en $ 260 mil, a nivel de calle, con Jorge Morales

Oferta

3

www.inmotico.com 8986-8434

Calle 8

Calle 14, av. 13 y 15

www.inmotico.com 8388-8809 www.inmotico.com

Altitud 1 136 1 136 1 136 1 136 Fecha Consulta 3/3/2018 1 087 729 3/3/2018 1 087 607 3/3/2018 1 087 043

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Primaria Tipo de ruta Material Asfalto Calle 13,95 mts Av. 15,63 mts Ancho de vía Acera SÍ Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por cable SÍ Medidores instalados Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

33-20802051940400-2017-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Acueducto Sanitario Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta NO SÍ Cordón SÍ Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Jardínes y Parques CNFyL Transporte Público CNFyL Edificios Comerciales AYA Recolección de basura Edificios públicos / comunales Electricidad y Agua

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

a 150 m a 50 m a 25 m a0m a 25 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Alta Actividad del lugar Comercial poco residencial

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 9,15 m Pendiente % 20,51 m 0 Tipo de vía: 2,24098361 3 4 Ubicación: Esquinero 16

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 2 km Cuerpo de agua cerca Río Distancia Plana Topografía Pendiente Desendente

0,00 m

NO Óptimo Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 100,00%

FECHA ESTUDIO

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

5/3/2018

No hay anotaciones y tampoco hay gravamenes o afectaciones. OBSERVACIONES

No se observaron problemas de escorrentías de aguas pluviales en el momento de la inspección. El NPT de la construcción está a nivel de la calle y el resto de las casas y locales comerciales vecinos están similares, con topografía plana y pendiente hacia el frente. El vencindario se observa de un status socioeconomico similar, con poca evidencia de problemas sociales de riesgo y de seguridad de los habitantes. No se realizaron pruebas de funcionamiento de la presión del agua potable y del desfogue sanitario, porque no están funcionando. La calle pública tiene un ancho de 13,95, en asfalto de 8,05 mts en muy buen estado y la avenida publica tiene un ancho de 15,63 mts, también en asfalto de 10,7 mts de ancho, con cordon y caño y aceras todos los lados. El frente a calle 18 es de 21 mts y no de 24,03 como indica la escritura y el frente de la avenida 7 si esta igual.

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AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Primer nivel Segundo nivel Gradas

TOTAL Forma de explotación Portón Verjas

Área m2 175,00 175,00 10,00 360,00

V. Unit. ¢ / m2 304 300 322 200 358 000

VRN ¢ 53 252 500 56 385 000 3 580 000 113 217 500

Área m2 11,00 6,00

V. Unit. ¢ / m2 100 000 57 000

VRN ¢ 1 100 000 342 000 1 442 000

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

TOTAL Forma de explotación TOTAL

VUT años 50 50 50

Factor Estado 0,8190 0,4740 0,6780

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado 40 16 0,7200 0,9191 R 40 16 0,7200 0,6780 R

VUT años -

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 16 0,7888 R 16 0,7888 R 16 0,7888 R

33-20802051940400-2017-U

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A

VNR ¢ 34 402 550,00 21 081 900,00 1 914 610,00 57 399 060,00

VUR años 32,3 18,7 26,7

Valor Unitario Final ¢ / m2 196 586 120 468 191 461

VNR ¢ 727 925,00 166 950,00 894 875,00

VUR años 26,5 19,5

Valor Unitario Final ¢ / m2 66 175 27 825

VUR años #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0!

VNR ¢ -

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢57 399 060,00 ¢894 875,00

¢58 293 935,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

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DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

33-20802051940400-2017-U

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Local comercial y cuartería Uso predominante: Residencial Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: ¢ Nombre del Profesional Responsable de la obra: Registro CFIA: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Nombre Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: Porcentaje de cobertura: 95% Año de construcción: 185,00 m2

2002

DETALLE DE ELEMENTOS AP-01 TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: Se supones placas corridas y mampostería reforzada Estructura

Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos

Mampostería reforzada

Chorreado, prefabricado Madera Cubierta en regular estado Hay sectores sin cielo rasos Todo en cerámica 1er nivel y en el 2do nivel terrazo

Muy simple con ventanales pequeños Tiene 1 salón grande, 11 aposentos, 4 cocinas, 4 cuartos de pilas y 2 piletas 5 baños con enchapes altura variable

NÚMERO DE NIVELES:

DOS Sistema eléctrico: Mono-trifásico Entubado Conduit NO PARCIAL Porcentaje 30% Caja breaker SI Interruptor Fusible Estado General Malo NO TIENE CONEXIÓN A GAS LP Gas LP Ubicación No tiene Estado Físico y Mantenimiento, la nueva: Paredes Bueno Cielos Deficiente Pisos Bueno Cubierta Bueno

Baños Dos portones de entrada y verjas en ventanas 1er nivel Otros Red de agua caliente No tiene Tanque captación de agua No tiene Fisuras Apreciación visual de desplome, casa nueva Leve Leve Repellos Leve Paredes Pisos Cielos Pisos Leve Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3

% de avance

Existente

Importante

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: 100% Dos portones de entrada y verjas

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: del monto del crédito destinado a construcción OBSERVACIONES

El local comercial por su condición se valora en REGULAR estado y de una tipología de apartamento AP-01. Se indica que no se realizaron pruebas a ninguno de los sistemas eléctricos, ni pruebas mecánicas, ni de funcionamiento, ni tampoco pruebas físicas ni de laboratorio sobre la construcción, la capacidad soportante del suelo ni de absorción, por tanto NO se asume responsabilidad en esos aspectos con este informe. El valor de la propiedad se da en fecha y varía con el tiempo.

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Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 37-40702011024400-2016-U

ANEXO FOTOGRÁFICO

Nº 1: FACHADAS PRINCIPALES NORTE Y OESTE

Nº 2: CALLE PUBLICA Nº 7 HACIA EL SUR

Nº 3: AVENIDA PUBLICA Nº 18 HACIA EL ESTE

Nº 4: SALON PRINCIPAL 1er NIVEL HACIA AFUERA

Nº 5: GRADAS PARTE TRASERA

Nº 6: UN SECTOR DE DISTRIBUCCION INTERNA 2do NIVEL

Nº 7: OTRO SECTOR DE DISTRIBUCCION INTERNA 2do NIVEL

1

Nº 8: SALON PRINCIPAL 1er NIVEL DESDE EL FRENTE

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2

3

REPUBLICA DE COSTA RICA REGISTRO NACIONAL CONSULTA POR NUMERO DE FINCA MATRICULA: 101916---000

PROVINCIA: SAN

JOSÉ FINCA: 101916 DUPLICADO: HORIZONTAL: DERECHO: 000 SEGREGACIONES: NO HAY

NATURALEZA: SOLAR CON 1 EDIFICIO 2 PLANTAS SITUADA EN EL DISTRITO 2-MERCED CANTON 1-SAN JOSE DE LA PROVINCIA DE SAN JOSÉ LINDEROS:

NORTE : RUBEN SOLERA SUR : AVENIDA 7TA OESTE CON 8M 34CM ESTE : RUBEN SOLERA OESTE : CALLE 18 NORTE CON 24M 03CM MIDE: CIENTO

NOVENTA Y TRES METROS CON SETENTA Y CUATRO DECIMETROS CUADRADOS

PLANO:SJ-0722043-2001

LOS ANTECEDENTES DE ESTA FINCA DEBEN CONSULTARSE EN EL FOLIO MICROFILMADO DE LA PROVINCIA DE SAN JOSÉ NUMERO 101916 Y ADEMAS PROVIENE DE 1240 316 005 VALOR FISCAL: 115,448,840.00 COLONES PROPIETARIO:

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA CEDULA JURIDICA 4-000-001021 ESTIMACIÓN O PRECIO: CIEN MILLONES CUATROCIENTOS DOCE MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y DOS COLONES CON OCHENTA Y CUATRO CENTIMOS DUEÑO DEL DOMINIO PRESENTACIÓN: 2016-00160182-01 FECHA DE INSCRIPCIÓN: 09 DE MARZO DE 2016 ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY GRAVAMENES o AFECTACIONES: NO HAY

Usted se está conectando a una Base de Datos Replicada, los datos están actualizados al 5-Marzo-2018 a las 10.48.16 horas Emitido el 05-03-2018 a las 10:48 horas

FACTORES DE HOMOLOGACION DE TERRENOS (Todas las fórmulas que se utilizan, se toman del anexo A de los Factores de Corrección para la Valoración de Terrenos, de la Dirección General de Tributación Directa, según directriz Nº 0302009, del 24 de septiembre del 2009) AREA

REDONDEAR((C6^0,33)/($B$6^0,33);4)

NIVEL

REDONDEAR(EXP((-0,03*$B$8)-(-0,03*C8));4)

FRENTE

REDONDEAR((($B$9/C9)^(0,25));4)

FORMA

SE APLICA EL CONCEPTO DE: FACTORES APLICADOS A UNA SECCION DE TERRENO, EN LA PARTE INFERIOR DE LA HOMOLOGACION

PENDIENTE

REDONDEAR(EXP((C11-$B$11)/78);4)

UBICACIÓN

REDONDEAR(EXP(($B$12-C12)*-0,111);4)

SERVICIOS 1

REDONDEAR(EXP(($B$13-C13)*0,03);4)

SERVICIOS 2

REDONDEAR(EXP(($B$14-C14)*0,03);4)

TIPO DE VIA

REDONDEAR(EXP((C15-$B$15)*0,0646);4)

Donde la celda C:

Corresponde a la ubicación del factor de homologación del comparable Nº 1

Donde la celda B:

Corresponde a la ubicación del lote sujeto a homologar

El factor exponencial de 0,03 se utiliza cuando el terreno es SOBRE NIVEL, en una ubicación urbana hasta 3 hectáreas de área El factor exponencial de 0,05 se utiliza cuando el terreno es BAJO NIVEL, en una ubicación urbana hasta 3 hectáreas de área Dependiendo del nivel del terreno del sujeto o del comparable, se utiliza en la formula el que corresponda Las mismas fórmulas se aplican para cada comparable según corresponda, sean estos 3, 4 o 5 comparables.