Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO Banco Nacional de Costa Rica

Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) NOMBRE PROPIETARIO (S)

Banco Nacional de Costa Rica

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

INFORME DE AVALÚO 214-10102010191600-2017-U

Dirección de Recursos Materiales

Céd. Jurídica 4-000-001021 Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%

UBICACIÓN DEL BIEN

01 - SAN JOSE 01 - SAN JOSE 02 - MERCED Barrio Mexico

DIRECCIÓN EXACTA Del Antiguo Abonos Agro 120 metros al norte, sobre calle 18, avenida 7, edifcio de dos plantas esquinero a mano derecha REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° SJ-0722043-2001 Identificador Predial 10102010191600 0,00% Diferencia de medidas Porcentaje:

Según 193,74 m2 193,74 m2 0,00 m2

el Registro y el Plano 193,74 m2 Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢95.614.952,28 ¢24.781.586,00

₡120.396.538,28

CIENTO VEINTE MILLONES TRESCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS TREINTA Y OCHO COLONES 28/100

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

18

meses ¢24.781.586,00

Liquidez del bien

Media

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito

Ing. Edgar Alfaro Loría

Ingeniero Civil Tipo de Profesional Número de registro IC- 6664 Nombre de la empresa

Emp.

('*$5$/)$52 /25,$),50$

('*$5$/)$52/25,$ ),50$ ,& 

Firma del Perito Identificación N° 2-304-725

Nombre y firma representate legal de la empresa 28 junio 2017 Fecha informe: 30 junio 2017 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 2441-40-49, 2443-32-81 y 8719-38-64 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected] y [email protected]

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 Área

SUJETO 193,74

Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN

214-10102010191600-2017-U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 261.905,00 536.574,00 426.102,00 336,00 1,3169 270,00 1,0865 340,00 1,1509 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,3169 1,0865 1,1509 344.902,69 582.987,65 490.400,79

FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000

4 Factor 579.500,00 178,21 0,9591 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,9591 555.798,45

5

Factor 0,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡493.522 /m2 Valor ajustado ¢493.522 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 193,74 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢493.522,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢95.614.952,28

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE Punto 1 Punto 2 Punto 4

N° 1 2 3 4 5

LINDEROS ACTUALES Rubén Solera Avenida 7ta oeste con 8 m 34 cm Rubén Solera Calle 18 norte con 24 m 03 cm

Casa de habitación de madera, contiguo. Calle pública de asfalto. Casa de habitación de madera, contiguo. Calle pública de asfalto.

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE E00490550 E00490557 E00490563

NORTE N01099020 N01098995 N01098982

PRECISIÓN 3,00 m

Altitud 1.158 1.157 1.157

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Milena Guevara, tel. 8714-2222 Venta de lote en San José, calle 4, avenida 14, Oferta Coordenadas Este de la Clínica Bíblica 250 m oeste. Norte Maite Illescas, tel. 7283-7639 Venta de lote en San José, Mata Redonda, en Oferta Coordenadas Este Sabana Norte. Norte Maribel Monge, tel. 8708-4657 Venta de lote en San José centro, cerca de los Oferta Coordenadas Este Tribunales de Justicia. Norte Luis Cordero, tel. 8832-0062 Oferta Venta de lote en San José centro sobre Coordenadas Este avenida 7, costado norte de antigua Fanal. Norte Coordenadas Este

Norte

Fecha Consulta 09/06/2017 01/06/2017 28/06/2017 27/06/2017

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO

VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino vecinal Tipo de ruta Asfalto Material 13,95 m Ancho de vía Acera SÍ

214-10102010191600-2017-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Acueducto Sanitario Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta NO SÍ Cordón SÍ ACCESO A LA FINCA Calle pública

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Teléfono SÍ I.C.E. Jardínes y Parques Alumbrado SÍ C.N.F.L. Transporte Público Electricidad SÍ C.N.F.L. Edificios Comerciales Agua Potable SÍ AyA Recolección de basura Señal celular SÍ I.C.E. Edificios públicos / comunales TV por Cable SÍ Medidores instalados Teléfono Agua y Electricidad

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

I.C.E. a 100 m a 100 m a 100 m a 200 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Alta Actividad del lugar En transición de residencial a comercial

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 28,85 m 0,50 m Pendiente % 0% No aplica Tipo de vía: 2 No aplica 4 16 Ubicación: Esquinero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0,00 m Cuerpo de agua cerca No hay Distancia Plana Ascendente Topografía Pendiente

NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 100,00%

FECHA ESTUDIO

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

27/06/2017

No hay. OBSERVACIONES

Es una propiedad esquinera que tiene una construcción antigua en dos plantas, con mantenimiento deficiente.

Ninguno Ninguno

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Área m2 386,00

TOTAL

386,00

Forma de explotación

V. Unit. ¢ / m2 260.000

VRN ¢ 100.360.000 100.360.000

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

TOTAL Forma de explotación

TOTAL

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

-

-

VUT años 60

214-10102010191600-2017-U Factor Estado 0,8190 #N/A #N/A #N/A

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A

VUT años

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente VUT Edad del bien (años de construido) Edad Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

VNR ¢ 24.781.586,00 24.781.586,00 VNR ¢

VNR ¢

-

-

VUR años 14,8 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 64.201 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

¢24.781.586,00 ¢0,00

¢24.781.586,00

ESTADO

Forma de explotación Edificio

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. R 47 0,3015 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

O MB B I R D M MM DM

ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-10102010191600-2017-U

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Edificio Estado de la edificiación: Existente Avance: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 386,00 m2 TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5 6 7

Porcentaje de cobertura:

% de avance

Año de construcción:

99%

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC02

No hay. Sí hay (bomba) Paredes

Número permiso construcción:

Nombre

Cimientos de concreto reforzado, estructura de vigas y columnas de concreto. Externas e internas de bloques de concreto, con repellos quemados y pintura. Concreto. Estructura de techo de madera, tapicheles de bloques de concreto, precintas de fibrolit. Cubierta de techo de HG #26, a 2 aguas, sistema de escorrentía pluvial de PVC. Fibrolit. Terrazo. Paredes de bloques, ventanas con marcos de madera y puertas de cortinas metálicas. 10 aposentos: 1º piso - dos cocheras y dos salones. 2º piso - 5 oficinas, una sala y un balcón. 4 baños: enchapados y loza sanitaria estándar.

Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Ninguno Pisos Ninguno

Uso predominante: Comercial Presupuesto: ¢

Ninguno

1970

2 Sistema eléctrico:

Entubado Conduit

SI

Porcentaje

25%

Caja breaker

SI

Interruptor Estado General

Cuchilla Regular

Gas LP

PARCIAL

No hay

Ubicación

Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Bueno Cielos Malo Pisos Bueno Cubierta Malo

Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos

Leve

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

primer

giro

para

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES Es una construcción antigua y con mal mantenimiento.

un

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 6

ANEXO FOTOGRÁFICO

1

214-10102010191600-2017-U

Calle de frente

Calle de frente

Fachada

Fachada

Fachada

Aposento 2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 7

ANEXO FOTOGRÁFICO

1

214-10102010191600-2017-U

Aposento

Aposento

Aposento

Baño

Cajas de breakers

Aposento 2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 8

ANEXO FOTOGRÁFICO

214-10102010191600-2017-U

Escaleras

1

Aposento

Aposento

Aposento

Aposento

Baño 2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 9

ANEXO FOTOGRÁFICO

1

214-10102010191600-2017-U

Baño

Baño

Baño

Aposento

Fregadero

Pila 2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

1

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 10

214-10102010191600-2017-U

Techo

Baño

Baño

Balcón

Balcón

Perito en el sitio 2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ESTUDIO DE REGISTRO

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 11

214-10102010191600-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

PLANO CATASTRADO

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 12

214-10102010191600-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

PLANO CATASTRADO

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 13

214-10102010191600-2017-U

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 14

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

MEMORIA DE CÁLCULO

214-10102010191600-2017-U

Factor de área en el comparable #1: FACTOR DE ÁREA =

ÁREA DEL LOTE HOMOLOGADO ÁREA DEL LOTE ANALIZADO

FACTOR DE ÁREA=

336,00 193,74

FACTOR DE ÁREA=

1,3169

1/2

Factor de área en el comparable #2: FACTOR DE ÁREA =

ÁREA DEL LOTE HOMOLOGADO ÁREA DEL LOTE ANALIZADO

FACTOR DE ÁREA=

270,00 193,74

FACTOR DE ÁREA=

1,0865

ÁREA DEL LOTE HOMOLOGADO ÁREA DEL LOTE ANALIZADO

FACTOR DE ÁREA=

340,00 193,74

FACTOR DE ÁREA=

1,1509

ÁREA DEL LOTE HOMOLOGADO ÁREA DEL LOTE ANALIZADO

FACTOR DE ÁREA=

178,21 193,74

FACTOR DE ÁREA=

0,9591

1/2

1/2

Factor de área en el comparable #4: FACTOR DE ÁREA =

1/2

1/2

Factor de área en el comparable #3: FACTOR DE ÁREA =

1/2

1/2

1/2