Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página1

AVALÚO DE FINCA RURAL

INFORME DE AVALÚO Dirección de Recursos Materiales 214-30802006386800-2019-R OFICINA Administración de bienes PROPÓSITO DEL AVALÚO NOMBRE SOLICITANTE Banco Nacional de Costa Rica Céd. Jurídica 4000001021 NOMBRE EXDEUDORA Inversiones Ovinas Del Llano Sociedad Anónima Número 6102-1 NOMBRE PROPIETARIO Proporción de Derechos Banco Nacional de Costa Rica Céd. Jurídica 4000001021 100% 214

UBICACIÓN DEL BIEN 03 - CARTAGO 08 - EL GUARCO 02 - SAN ISIDRO Cañón

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

DIRECCIÓN EXACTA Del templo católico de Cañón, 2,4 kilómetros Oeste, a mano derecha. Costado Este del aserradero La Chonta .

Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas

REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Según 376 696,99 m2 C-0684843-2001 376 696,99 m2 30802006386800 0,00% 0,00 m2 Porcentaje:

el Registro y el Plano

Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢260 595 552,29 ¢29 546 555,00

₡290 142 107,29

DOSCIENTOS NOVENTA MILLONES CIENTO CUARENTA Y DOS MIL CIENTO SIETE COLONES 29/100

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

6

meses ¢29 546 555,00

Ámbito mínimo de mercado potencial

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del perito Tipo de profesional Número de registro Nombre de la empresa

Local

SÍ

El bien sujeto consiste en una finca de uso agropecuario y forestal con disponibilidad de servicios públicos, en frente a la carretera interamericana, cuyo uso anterior fue de vivero de ornamentales y repastos arbolados. Randy Antonio Umaña Picado Ingeniero forestal 7086

Emp.

Nombre y firma representante legal de la empresa 27 enero 2019 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB

no aplica

RANDY ANTONIO UMAÑA PICADO (FIRMA)

2019.01.28 16:04:35 -06'00'

Firma del Perito Identificación N° 113340390 Ingenieros Umaña

RANDY ANTONIO Estoy aprobando el informe de UMAÑA PICADO presente avalúo 2019.01.28 16:04:53 -06'00' (FIRMA) Fecha informe: 28 enero 2019 83359110 [email protected]

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO

214-30802006386800-2019-R ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA (NO HAY ÁREA CULTIVADA) Área Valor Unit. Valor Total Descripción Estado ha ¢ / ha ¢ m2 24 R 6 917 909,07 166 029 817,63 Repasto arbolado 0,00 13 6 917 909,07 94 565 734,67 Bosque natural 6 696,99 no aplica 37 260 595 552,29 6 696,99 TOTAL

Características Lote Tipo

NO HAY RECARGO POR SITUACIÓN ALGUNA Servicios 1 1 Servicios 2 4 Frente: Mejoras al terreno:

140,00 m

Área: 30 000,00 m2 0,00

VALOR DEL TERRENO

¢260 595 552,29

VALOR TOTAL

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO NORTE SUR ESTE OESTE

VÉRTICE 10

N°

LINDEROS ACTUALES Compañía Maderera Limitada Efraín Cordero Sandí, Édgar Redondo Ulloa, Gonzalo Garita Coto y Gerardo Segura Mora Cayetano Calvo Mora y Didier Ureña Padilla carretera interamericana COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 508 069

Forestal e industrial Residencial y solar Residencial y solar Vía habilitada para todo tipo de vehículo PRECISIÓN NORTE 1 072 045

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos

5,00 m

Altitud 2 509

Fecha Consulta

1

La Estrella, contiguo al tajo. Repasto arbolado. Cabaña de valor estimado en ¢5.000.000. Precio: ¢34.000.000.

Oferta

Roy 83407758

28/1/2019

2

Conventillos, sobre ruta interamericana. Plantación forestal. Casa de valor estimado en ¢10.000.000. Precio: ¢8.000.000/ha.

Oferta

Walter Coto 83754692

28/1/2019

3

El Empalme, 7 Km Noroeste y 3 Km Este del bien sujeto. Bosque natural. ¢85.000.000.

Oferta

Yeison Vega 25711463 87632910

28/1/2019

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

HOMOLOGACIÓN Características

SUJETO

VALOR ¢/m2 Área 376696,99 Tipo de vía 3 Servicios públicos 11 Hidrografía 3 Clase de suelo 4 Vista panorámica Sí Negociación Factor de homologación Valores homologados

1

Factor 603,32 48067,63 0,7343 5 1,1422 11 1,0000 3 1,0000 6 1,2511 Sí 1,0000 10% 0,9000 0,9443 569,74

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

214-30802006386800-2019-R 2

Factor 757,45 235000 0,9317 3 1,0000 16 0,8607 3 1,0000 6 1,2511 No 1,1000 10% 0,9000 0,9932 752,29

COMPARABLES 3 Factor 566,67 150000 0,8710 5 1,1422 1 1,3499 3 1,0000 4 1,0000 No 1,1000 10% 0,9000 1,3294 753,34

4

Factor 0,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

5

Factor 0,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

Nombre: Avalúo de Finca Rural

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Primaria Tipo de ruta Asfalto Material 50,00 m Ancho de vía Acera NO

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

214-30802006386800-2019-R ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Teléfono NO Jardínes y Parques Alumbrado NO Transporte Público Electricidad SÍ Coopesantos Edificios Comerciales Agua Potable SÍ Asada Recolección de basura Señal celular SÍ ICE Edificios públicos / comunales TV por Cable SÍ Medidores instalados Sólo Electricidad

NO SÍ SÍ SÍ NO SÍ

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Alta Clase social zonas cercanas Media a 2400 m Distancia centro de población 2,50 km a0m Facilidades mano de obra Buena a 300 m Actividad del lugar a 2400 m Agropecuaria y forestal

CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Cercanía a Zonas Protegidas Precipitación promedio anual 2 190 mm 0,05 km Cercanía a Centros de Acopio Temperatura promedio 14 °C no aplica relacionados con la explotación Meses secos 4 Aprovechamiento del área de la finca Brillo solar 4,30 horas 64% Alambre 30 % Cercas Regular Relieve Mixto RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0,00 m Cuerpo de agua cerca Arroyo Distancia Ondulada Descendente Topografía Pendiente

Zona de vida Bosque muy Húmedo Montano Bajo

SÍ Óptimo Posibilidad de daños Ninguno Riesgo deslizamiento Bajo

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 57,80%

CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO Clasificación por color: 7.5YR 5/2 Tipo de suelo Ultisol Capacidad de uso (USDA): Terrenos de Cuarta Clase Interno: Bien Drenado Pedregosidad: 10 % Pedregoso Natural DRENAJES Externo: Sitio Donador-recibe menos que aporta

FECHA ESTUDIO

26/1/2019

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES No hay gravámenes, advertencias ni anotaciones. Tampoco se encontró afectación alguna sobre la funcionalidad física del bien sujeto.

OBSERVACIONES El bien sujeto consiste en una finca que incluye una casa de habitación, vivero y bodega. El abandono es total. Los repastos están encharralados. Hacia el fondo hay bosque primario intervenido de robledales (género Quercus ), típico de la correspondiente zona de vida.

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Vivienda Bodega TOTAL

Área m2 220,00 255,00 475,00

V. Unit. ¢ / m2 250 000 150 000

VRN ¢ 55 000 000 38 250 000 93 250 000

VUT años 40 40

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 12 0,8050 M 12 0,8050 MM

214-30802006386800-2019-R Factor Estado 0,4740 0,2780

VNR ¢ 20 986 460,00 8 560 095,00 29 546 555,00

VUR años 15,3 9,0

Valor Unitario Final ¢ / m2 95 393 33 569

NO HAY OBRAS COMPLEMENTARIAS NI MEJORAS AL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente VUT Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢29 546 555,00 ¢0,00

¢29 546 555,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificación: Propiedad utilizada por: Área construcción principal:

214-30802006386800-2019-R CONSTRUCCIONES Vivienda Uso predominante: Residencial Existente Avance: Presupuesto: ¢ Nombre En desuso Porcentaje de cobertura: 0,06% Año de construcción: 220,00 m2 2007

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC01 1 Mampostería integral y madera sólida Sistema eléctrico: Estructura Fibrocemento con repello y pintura, y tablones de madera de jaúl Paredes acabados con tinte añejo No hay Entubado Conduit Entrepiso SI TOTAL Soleras de madera y perfiles metálicos Porcentaje Techos 100% Láminas de hierro galvanizado, canoas PVC sin bajantes Caja breaker Cubierta SI Plywood con pintura blanca Interruptor Diyuntores Cielos Estado general Regular Lujado, madera sólida y cerámica económica Pisos Volúmenes variables Fachada no hay no aplica Sala principal, sala-comedor, cocina, cuarto de pilas y tres Gas LP Ubicación Aposentos dormitorios Tres completos, de tipo normal Estado Físico y Mantenimiento: Baños Corredor amplio que se extiende por dos fachadas Otros Paredes Regular Cielos Regular Red de agua caliente No hay Pisos Bueno Cubierta Bueno Tanque captación de agua No hay Fisuras Apreciación visual de desplome Leve Leve Leve Repellos Importante Paredes Pisos Cielos Pisos Importante

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

NO HAY OBRAS COMPLEMENTARIAS NI PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN OBSERVACIONES La vivienda presenta acabados muy particulares, todos en relativo grado de deterioro. Hay pocas piezas de madera con comején, las cuales deben ser sustituidas con urgencia para evitar un deterioro severo de la estructura de la casa. El interior de la vivienda da noción de amplitud pero mala distribución. Hay una bodega a un costado de la casa, anexa al vivero. Del vivero queda una estructura y otra edificación adicional de dos plantas, las cuales son de valor nulo por su estado físico paupérrimo.

Nombre: Avalúo de Finca Rural

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ANEXO FOTOGRÁFICO 1 de 2

Frente del bien y entorno

Colindantes Este

Oeste

Sur (carretera interamericana)

Interior del bien Repastos arbolados

Vivero

Bosque natural

Bodega sin valor

Jardín

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ANEXO FOTOGRÁFICO 2 de 2

Construcciones VIVIENDA Comedor

Sala

Cocina

Dormitorios

Instalación eléctrica

1

Vista panorámica

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

Valuador

Nombre: Avalúo de Finca Rural

CONSULTA REGISTRAL

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Nombre: Avalúo de Finca Rural

PLANO CATASTRADO

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

214-30802006386800-2019-R

Nombre: Avalúo de Finca Rural

FORMULARIO de SERVICIOS PÚBLICOS

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

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