Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE02-NO15GR02 Edición: 07 Página1

AVALÚO DE FINCA RURAL 214

OFICINA

INFORME DE AVALÚO 214-60202015950000-2017-R

DIREC. DE REC. MATERIALES ADMINISTRACIÓN DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S)

PROPÓSITO DEL AVALÚO BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica

NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA NOMBRE DEL EXDEUDOR (S) MEDRANO JOSE FRANCISCO ZUÑIGA

Céd. Jurídica

4-000-001021 Proporción de Derechos 4-000-001021 100%

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

06 - PUNTARENAS 02 - ESPARZA 02 - SAN JUAN GRANDE JUANILAMA DIRECCIÓN EXACTA

DE LA ENTRADA PRINCIPAL DE LA EMPRESA CVG ALUNASA, 500 METROS SUR Y 350 METROS NORESTE, QUINTA A MANO DERECHA, SOBRE SERVIDUMBRE AGRICOLA. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas

P - 1195206 - 2007 60202015950000 0,00%

Porcentaje:

Según el Registro y el Plano 5.597,13 m2 5.597,13 m2 0,00 m2 Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢19.982.464,56 ¢0,00

₡19.982.464,56

DIECINUEVE MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CUATRO COLONES 56/100

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

30

meses ¢0,00

Liquidez del bien

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

Baja SÍ

OBSERVACIONES GENERALES

POR DESCONOCER LA CALIDAD DEL AGUA QUE SE OBTIENE POR MEDIO DE POZO Y LOS RETIROS POR UBICACIÓN DE SERVIDUMBRE AGRÍCOLA Y TORRES ELECTRICAS, ESTO HACE QUE LA DESEABILIDAD Y LIQUIDEZ DEL BIEN, SEAN MUY BAJAS, SE RECOMIENDA RECIBIR LA FINCA COMO GARANTIA CREDITICIA PORQUE ESTA A NOMBRE DEL BNCR

Nombre del Perito

Ing. Mario Alberto Mora Estrada

Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa

Ingeniero Topógrafo IT-20765

Emp.

Nombre y firma representate legal de la empresa 11 enero 2017 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8592-5901 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Firma del Perito Identificación N° 1-1054-0928 digitalmente MARIO ALBERTO Firmado por MARIO ALBERTO MORA ESTRADA MORA ESTRADA (FIRMA) Fecha: 2017.02.02 (FIRMA) 15:40:04 -06'00'

2 febrero 2017

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE02-NO15GR02 Edición: 07 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO Descripción

Área ha

m2 992,39 635,18

Pastos frente a calle Area de retiros

0

Descripción

ÁREA CULTIVADA Valor Unit. Estado ¢/h Bueno 6.372,00 Bueno 1.593,00

Valor Total ¢ 6.323.509,08 1.011.841,74 0,00

ÁREA ENMONTADA, INCULTA O CONSTRUIDA Bueno 3.186,00 3.969,59

Pastos fondo

TOTAL

214-60202015950000-2017-R

5.597,16 RECARGO POR SITUACIÓN Valor unit ¢ / m2 del recargo

Área m2

0,00 TOTAL Características Lote Tipo Servicios 1

12.647.113,74 0,00 0,00 19.982.464,56

1

Servicios 2

12

Valor del recargo ¢ 0,00 0,00 0,00 Frente: 154,36 m Área: 5.597,13 m2 Mejoras al terreno: 0,00

VALOR DEL TERRENO VALOR TOTAL

¢19.982.464,56 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO LINDEROS ACTUALES

NORTE SUR ESTE OESTE

SERV. AGRICOLA, SERV. TENDIDO ELECTRICO Y GAPO NEPTU GNU SA

SERV. AGRICOLA, SERV. TENDIDO ELECTRICO Y BAMBOO Y PINTO S.A. Y HACIENDA VIGO BURO HVB S.A. SERV. AGRICOLA, SERV. TENDIDO ELECTRICO Y BAMBOO Y PINTO S.A. SERV. AGRICOLA, SERV. TENDIDO ELECTRICO Y GAPO NEPTU GNU S.A. Y HACIENDA VIGO BURO HVB S.A.

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE VÉRTICE 428.031,96 VERTICE DE FINCA 428.001,96 CENTRO DE FINCA 427.971,04 FRENTE A FINCA N° 1 2 3 4 5

FINCA Y SERVIDUMBRES FINCA Y SERVIDUMBRES FINCA Y SERVIDUMBRES FINCA Y SERVIDUMBRES PRECISIÓN NORTE 1.101.944,71 1.101.914,04 1.101.944,83

5,00 m

Altitud 229 222 228

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Oferta 15/01/2017 8880-0275 Lote 3066 m2. frente a calle. Coordenadas Este 430.987,26 1.102.430,54 contacto Ricardo Montero Norte Oferta 15/01/2017 Lote 2800 m2, frente a calle. 8811-5306 Coordenadas Este 427.699,38 1.103.174,30 contacto Gilberto León. Norte Oferta 15/01/2017 Lote de 596,16 m2, con casa, 8804-0416 Coordenadas Este 427.787,50 1.101.545,79 Contacto Mainor Aguilar Norte 15/01/2017 Venta de terreno, casa y piscinas. Oferta 8803-9666 Coordenadas Este 428.338,35 1.102.865,80 Guillermo Alvarado Norte Coordenadas Este

Norte

Nombre: Avalúo de Finca Rural

214-60202015950000-2017-R

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino no clasificado Tipo de ruta Tierra Material 5,00 m Ancho de vía Acera NO

Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados

Código: RE02-NO15GR02 Edición: 07 Página: 3

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO servidumbre ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable ICE Jardínes y Parques ICE Transporte Público ICE Edificios Comerciales Pozo Recolección de basura Varios Edificios públicos / comunales

SÍ SÍ SÍ SÍ NO SÍ

a1m a 350 m a 1000 m a 1000 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social 1 Clase social zonas cercanas Buena Densidad poblacional Baja Actividad del lugar Agricultura y Ganadería. Desarrollo de areas residenciales (quintas), por cercania a Esparza

CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Cercanía a Zonas Protegidas Precipitación promedio anual 1.700 mm 10,00 km Temperatura promedio Cercanía a Centros de Acopio 26 °C 2,00 km Meses secos relacionados con la explotación 6 Aprovechamiento del área de la finca Brillo solar 8,50 horas 30,0% 15 % Alambre Mixto Cercas Bueno Relieve RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Ondulada

Topografía

Zona de vida Bosque Seco Tropical

SÍ Bueno

Distancia

Posibilidad de daños Ninguno

Pendiente Desendente

Riesgo deslizamiento Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 62,00%

Clasificación por color: Capacidad de uso (USDA): Pedregosidad: 5 % Ligera

FECHA ESTUDIO

10/01/2017

CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO 2,5YR5/3 Tipo de Suelo Ultisol Terrenos de Segunda Clase Interno: Natural DRENAJES Externo: Sitio Normal-aporta igual que recibe

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY GRAVAMENES o AFECTACIONES: NO HAY OBSERVACIONES

LA FINCA ES UN TERRENO CON CARACTERISTICAS FISICAS NORMALES, EL LOTE TIPO DE LA ZONA ES MIXTO, PERO PARA ESTE CASO, SE TOMARA UN TERRENO TIPO QUINTA DE 7500 M2, DEBIDO A QUE ES UNA ZONA RURAL, DONDE PRINCIPALMENTE SE DENOTA LA PRESENCIA DE TERRENOS GRANDES. SE DESCONOCE LA EXISTENCIA DEL NIVEL FREATICO, YA QUE NO SE CUENTAN CON ESTUDIOS PRELIMINARES DE SUELOS. NO SE DENOTA NINGUN TIPO DE RIESGO POTENCIAL IMPORTANTE, NO CUENTA CON CONSTRUCCIONES. LA PROPIEDAD NO CUENTA CON FRENTE A CALLE PUBLICA, SOLO A SERVIDUMBRE.

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE02-NO15GR02 Edición: 07 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación

TOTAL Forma de explotación

Área m2 -

V. Unit. ¢ / m2 -

VRN ¢ -

-

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

TOTAL Forma de explotación

VUT años

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

214-60202015950000-2017-R Factor Estado #N/A #N/A #N/A #N/A

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A

VUT años -

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ -

VNR ¢ -

VNR ¢ -

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢0,00 ¢0,00

¢0,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE02-NO15GR02 Edición: 07 Página: 5

214-60202015950000-2017-R

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificiación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal:

Avance:

Uso predominante: Presupuesto:

¢

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

NÚMERO DE NIVELES:

Sistema eléctrico:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General

Aposentos Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3 4 5 6 7

% de avance

Paredes

Gas LP

Ubicación

Paredes Pisos

Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Cubierta

Apreciación visual de desplome Pisos

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES

Nombre: Avalúo de Finca Rural

214-60202015950000-2017-R

ANEXO FOTOGRÁFICO

Frente a servidumbre

Finca en valoración

Propiedad

1

Código: RE02-NO15GR02 Edición: 07 Página: 6

Propiedad

Finca en valoración

Acceso por servidumbre

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2 3 4

Propiedad

Línea alta tensión

Perito Valuador

5

214-60202015950000-2017-R

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DE TERRENOS

Caracteristicas

SUJETO

Valor ₡/m2 Area 5.597,13 154,36 Frente 65,5 Fondo 1 Regularidad 6 Tipo de Vía 15 Pendiente 1 Servicios 1 11 Servicios 2 5 Ubicación 0 Nivel

Valores Homologados Observación Terreno

₡29.462,89 Área m²

₡20.689,57 Valor Unitario en ¢/m²

5.597,13

Construccion Totales

Comparables 1 Factor 2 Factor 3 Factor ₡20.000,00 ₡17.000,00 ₡20.000,00 2,0174 3.066 2,8928 2.800 1,2109 596,16 1,1362 24 70 1,4142 7 1,5461 1,4978 43,8 1,5811 400 0,7477 24,84 1,0000 1 1 1,0000 1 1,0000 1,2206 3 4 1,1422 3 1,2206 1,0662 0 0 1,0662 0 1,0662 1,0000 1 1 1,0000 1 1,0000 1,1618 16 16 1,1618 16 1,1618 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 0 -1,5 0,9277 1,0000 0 1,0000 1,3364 1,4731 1,2170 ₡26.728,22

₡6.371,63

Valor Total en ¢ ₡35.664.912,36

6.372,00

₡0,00

0,00 5.597,13

4 Factor ₡5.835,00 12.000 0,7491 30 1,0746 400 0,7477 1 1,0000 5 1,0687 5 1,0000 1 1,0000 16 1,1618 4 1,0258 0 1,0000 1,0920

₡35.664.912,36

6.372,00

No se usa el Comparable No. 1, porque distorciona el valor de la muestra, al ser un lote pequeño valuado por m2 Se deden de homologar fincas, con condiciones parecidas o similares. Valor Unitario en ₡/hectarea

₡63.720.000,00

Aclaraciones y Observaciones Mi persona no tiene interes presente o futuro en dicha propiedad No se realiza ningún trabajo o labor de tipo topográfico para comprobar la vercidad de P - 1195206 - 2007 la medida del área del plano catastrado Se adjunta Estudio de registro de la finca Plano Catastrado de la propiedad

Valor Lote Tipo

Valor ₡/m2

₡4.500,00

1 HECTAREA ₡45.000.000,00 Fincas Agrícolas

₡20.813,00 Todos sin eliminar valores homologados

ESTUDIO DE REGISTRO

214-60202015950000-2017-R

PROVINCIA: PUNTARENAS FINCA: 159500 DUPLICADO: HORIZONTAL: DERECHO: 000 SEGREGACIONES: NO HAY NATURALEZA: TERRENO DE POTRERO SITUADA EN EL DISTRITO 2-SAN JUAN GRANDE CANTON 2-ESPARZA DE LA PROVINCIA DE PUNTARENAS LINDEROS: NORTE : EN MEDIO SERVIDUMBRE AGRICOLA CON 7 M DE ANCHO, EN MEDIO SERVIDUMBRE DE TORRE DE TENDIDO ELECTRICO CON 20 M DE ANCHO Y GAPO NEPTU GNU S.A. SUR : EN MEDIO SERVIDUMBRE AGRICOLA DE 7 M DE ANCHO, EN MEDIO SERVIDUMBRE DE TORRE DE TENDIDO ELECTRICO CON 20 M DE ANCHO Y BAMBOO Y PINTO S.A. Y HACIENDA VIGO BURO HVB S.A. ESTE : EN MEDIO SERVIDUMBRE AGRICOLA CON 7 M DE ANCHO, EN MEDIO SERVIDUMBRE DE TORRE DE TENDIDO ELECTRICO CON 20 M DE ANCHO, BAMBOO Y PINTO S.A. OESTE : EN MEDIO SERVIDUMBRE AGRICOLA CON 7 M DE ANCHO, EN MEDIO SERVIDUMBRE DE TORRE DE TENDIDO ELECTRICO CON 20 M DE ANCHO, GAPO NEPTU GNU S.A. Y HACIENDA VIGO BURO HVB S.A. MIDE: CINCO MIL QUINIENTOS NOVENTA Y SIETE METROS CON TRECE DECIMETROS CUADRADOS PLANO: P-1195206-2007 ANTECEDENTES DE LA FINCA: FINCA 6-00011259A-000 FOLIO REAL VALOR FISCAL: 26,431,412.00 COLONES PROPIETARIO: BANCO NACIONAL DE COSTA RICA. CEDULA JURIDICA 4-000-001021 ESTIMACIÓN O PRECIO: CUARENTA Y NUEVE MIL SESENTA Y SIETE DOLARES DUEÑO DEL DOMINIO PRESENTACIÓN: 2012-00076282-01 FECHA DE INSCRIPCIÓN: 10 DE ABRIL DE 2012 ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY GRAVAMENES o AFECTACIONES: NO HAY Usted se está conectando a una Base de Datos Replicada, los datos están actualizados al 10-Enero-2017 a las 19.20.45 horas . Emitido el 10-01-2017 a las 20:30 horas

PLANO CATASTRADO

214-60202015950000-2017-R