Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página1

AVALÚO DE FINCA RURAL

INFORME DE AVALÚO DIR. RECURSOS MATERIALES 214-60702019070600-2018-R OFICINA Administración de Bienes Ex Deudor 6278-1 PROPÓSITO DEL AVALÚO NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4-000-001021 214

NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica NOMBRE DEL DEUDOR ANA LORENA

ROSALES

CORTES

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

06 - PUNTARENAS 07 - GOLFITO 02 - PUERTO JIMENEZ LA PALMA

Céd. Identidad

Proporción de Derechos 4-000-001021 100

6-0231-0655

UBICACIÓN DEL BIEN

DIRECCIÓN EXACTA DEL SALON COMUNAL 300 MTS AL ESTE Y 70 AL SUR. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 10.408,00 m2 6-1597889-2012 Identificador Predial 10.408,00 m2 60702019070600 0,00% 0,00 m2 Demasía Diferencia de medidas Porcentaje:

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN

¢15.739.052,00 ¢0,00

₡15.739.052,00

QUINCE MILLONES SETECIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL CINCUENTA Y DOS VALOR EN LETRAS: COLONES 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Local 18 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢0,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES

Nombre del Perito Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa

SÍ

Finca de topografía plana, acceso por calle pública al este, por el sur cuenta con servidumbre agrícola de 7 mts de ancho con una longitud de 120,91 mts, se estima dentro del terreno por lo que se castiga dicha área por ser de uso público. Actualmente la finca se observa cultivada con arroz, no posee cercas solo por el sector norte, un segmento; el resto se identifica con mojones. No presenta afectaciones de ningún tipo. Por sus condiciones y acceso es un bien de buena deseabilidad. RODOLFO Firmado

ZUÑIGA MEDRANO (FIRMA)

RODOLFO ZUÑIGA MEDRANO Ing. Agr 2844 Emp. Nombre de Fantasía: Asesoría y Avalúos Zúñiga.

digitalmente por RODOLFO ZUÑIGA MEDRANO (FIRMA) Fecha: 2018.06.25 15:33:06 -06'00'

Firma del Perito Identificación N° 1-0665-0758

Nombre y firma representate legal de la empresa 22 junio 2018 Fecha informe: 24 junio 2018 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto Movil: 8316-5697 / Oficina 2789-7812 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO

214-60702019070600-2018-R

ÁREA CULTIVADA Área

Descripción Cultivo de arroz

ha 0

Area de servidumbre

0

TOTAL

1

m2 9.562,00

0,00 0,00 15.739.052,00

408,00 RECARGO POR SITUACIÓN Valor unit ¢ / m2 del recargo

0,00 Servicios 1

TOTAL Características Lote Tipo

B

Valor Total ¢ 15.739.052,00 0,00

ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA 0,00 846,00

Área m2

Descripción

Valor Unit. ¢ / ha 16.460.000,00

Estado

Servicios 2

Valor del recargo ¢ 0,00 0,00 Área: 0,00

Frente: Mejoras al terreno:

VALOR DEL TERRENO

¢15.739.052,00

VALOR TOTAL

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO LINDEROS ACTUALES NORTE INSTITUTO DE DESARROLLO RURAL SUR

Servidumbre agrícola de 120,91 mts de frente en Finca de uso agricola medio de Mario Alberto Cambronero C,

ESTE Calle pública en lastre, con 69,45 mts de frente OESTE Emilio Murillo Olivar

VÉRTICE 1 3 4 6 10 11

N°

Terrenos con construcciones

Calle de lastre sin mantenimiento Finca de uso agricola, actualmente arroz

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 559.716 559.757 559.646 559.599 559.661 559.669

PRECISIÓN NORTE 956.244 956.176 956.127 956.208 956.236 956.221

Altitud 55 53 51 48 46 46

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Oferta 6065-2526

1

La Palma, Puerto Jiménez de Golfito- Costado oeste de la Ferretería. Finca de 8260 m2 con 90 mts de frente a carretera principal hacia Puerto Jimenez, es terreno plano colinda con quebrada por el este. Valor Informativo ₡5 000,00/m2. Contacto Carlos Salazar.

2

Lote en venta, mide 1350 m2, esquinero con frente a carretera principal de 50 mts, por el oeste antigua calle a Puerto Escondido, es terreno plano. Valor informativo ¢5 925,93 /m2. Contacto Francisco García

3

Plataforma de Valores para terrenos agropecuarios, Municipalidad de Golfito, Zona 607A09 (La Palma-Cañaza) publicado en la Gaceta Nº135 del 17-07-2017, pag Nº38. Valores para 1 ha ¢3000000,00

Coordenadas Este

Oferta

559.798

Norte

Base de Datos

Cooedenadas

560.434

Norte

Municipalidad Golfito

Este

955.944

22/06/2018

8928-5501

Coordenadas Este

Fecha Consulta 23/06/2018

Norte

956.095

08/06/2018

Nombre: Avalúo de Finca Rural

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino no clasificado Tipo de ruta Lastre mezclado grueso Material 14,00 m Ancho de vía Acera NO

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

214-60702019070600-2018-R ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Teléfono SÍ Jardínes y Parques Alumbrado NO ICE Transporte Público Electricidad SÍ ICE Edificios Comerciales Agua Potable SÍ ASADA Recolección de basura Señal celular SÍ ICE Edificios públicos / comunales TV por Cable NO Medidores instalados No hay medidores instalados para el predio

NO NO SÍ SÍ NO SÍ

a0m a 500 m a 500 m a 400 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Media Facilidades Mano de Obra Deficiente Actividad del lugar Zona de producción agropecuaria, principalmente agricultura y ganadería

CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Cercanía a Zonas Protegidas Precipitación promedio anual 3.000 mm 80 m Temperatura promedio 27 °C Cercanía a Centros de Acopio 0,50 km Meses secos relacionados con la explotación 2 Aprovechamiento del área de la finca Brillo solar 5 a 6 hrs 100% 1% No hay Cercas Relieve Plano RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 80 mts al sur Cuerpo de agua cerca Arroyo Distancia Plana Topografía Pendiente

Zona de vida Bosque Húmedo Tropical

NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 59,00%

Clasificación por color: Capacidad de uso (USDA): Pedregosidad: 0 % Nula

FECHA ESTUDIO

20/06/2018

CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO Café oscuro Tipo de Suelo Inceptisol Terrenos de Segunda Clase Interno: Regularmente Drenado Natural DRENAJES Externo: Sitio Normal-aporta igual que recibe AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

La finca presenta gravamenes de Ley de Aguas y Ley de Caminos Públicos, no afectan la funcionalidad del bien. OBSERVACIONES

Es una finca pequeña, con buen acceso pero se puede mejorar, el camino se encuentra lastreado pero sin mantenimieneto, actualmente se observa cultivado de arroz. Es un predio de topografía plana, suelos fértiles y utilizada para cultivos anuales, no hay construcciones. No posee cercas. Por el sector sur y como parte de la finca hay una servidumbre de uso agrícola con 120,91 mts de longitud y 7 mts de ancho, por lo que se resta como área marginal (por servidumbre) 846,37 m2. Es importante mencionar que se ubica muy cerca del centro de la comunidad de la Palma, importante centro de comercio y servicios de la Península de Osa.

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AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación NO POSEE

TOTAL Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

-

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

TOTAL

Forma de explotación

VUT años

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

#¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VNR ¢ -

#N/A #N/A

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A

VUT años -

214-60702019070600-2018-R

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre.

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ -

VNR ¢ -

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

0 0 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢0,00 ¢0,00

¢0,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

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DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

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214-60702019070600-2018-R

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificiación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal:

Uso predominante: Presupuesto:

Avance:

¢

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

NÚMERO DE NIVELES:

Sistema eléctrico:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General

Fachada Gas LP

Aposentos Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3 4 5 6 7

Paredes Pisos

Paredes

Ubicación Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Cubierta

Apreciación visual de desplome Pisos Cielos OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance:

No hay

% de avance

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al:

OBSERVACIONES NO POSEE CONSTRUCCIONES

RODOLFO ZUÑIGA MEDRANO (FIRMA)

Firmado digitalmente por RODOLFO ZUÑIGA MEDRANO (FIRMA) Fecha: 2018.06.25 15:33:35 -06'00'

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-60702019070600-2018-R

ANEXO FOTOGRÁFICO

FINCA A VALORAR

Ubicación de la finca según Mapa de Clasificación y Uso de Suelos y Mapa de Zonas de Vida

FINCA A VALORAR

Ubicación de la finca a valorar según mapas de Precipitación y brillo solar

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4

5

RODOLFO ZUÑIGA MEDRANO (FIRMA)

Firmado digitalmente por RODOLFO ZUÑIGA MEDRANO (FIRMA) Fecha: 2018.06.25 15:33:55 -06'00'

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ANEXO FOTOGRÁFICO

Vértice 1 de finca

Punto 3 de la finca y servidumbre agrícola

Vertice 6 y colindancia por el norte ( de punto 6 a 10

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 7 214-60702019070600-2018-R

Calle pública frente a finca, de punto 1 a 2

Vista desde punto 4 a 3, servidumbre

Vista general de la finca desde punto 6

RODOLFO ZUÑIGA MEDRANO (FIRMA)

Firmado digitalmente por RODOLFO ZUÑIGA MEDRANO (FIRMA) Fecha: 2018.06.25 15:34:12 -06'00'

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ANEXO FOTOGRÁFICO

Punto 9 de la finca por el norte

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 8 214-60702019070600-2018-R

Vértice 1 al noreste de la finca

Punto 11 de la finca y vista hacia punto 1

RODOLFO Firmado digitalmente por ZUÑIGA RODOLFO ZUÑIGA (FIRMA) MEDRANO MEDRANO Fecha: 2018.06.25 (FIRMA) 15:34:34 -06'00'

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 9 214-60702019070600-2018-R

Plano Catastrado de la Finca Folio Real 6-190706-000

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 10 214-60702019070600-2018-R

Estudio de Catastro del Plano 6-1597889-2012

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 11 214-60702019070600-2018-R

Estudio de Registro de la Finca Foluio Real 6-190706-000

Nombre: Avalúo de Finca Rural Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 12

214-60702019070600-2018-R

MEMORIA DE CALCULO

Tabla de Homologación Terrenos Rurales Referencia

ubicación

Precio de la Muestra

Numero 1 2 3

La Palma La Palma La Palma

Sujeto

Miraflores

41.300.000,00 8.000.000,00 3.000.000,00

-

Superficie

Precio Unitario

m2

¢/ha

8260,00 1350,00 10000,00

10408,00

5.000,00 5.925,93 300,00

Factores de Ajuste Factor de Comercializacion 0,90 0,90 1,00

acceso 0,80 0,75 1,00

fertilidad

Pendiente

1,00 1,00 1,00

0,90 0,90 1,00

cercania

Valor Unitario

Cultivada

0,80 0,85 1,00

1,10 1,10 1,00

Superficie

Factor

0,80 0,70 1,00

¢/ha

0,46 0,40 1,00

-

2.280,96 2.356,20 300,00 -

0,00

-

1.646,00

Valor unitario promedio en ¢/ha

Area del Terreno sujeto: en Ha VALOR DEL TERRENO HOMOLOGADO Factores Comparables Mucho mejor Mejor Algo Mejor Igual Algo peor Peor Mucho Peor

1,3 1,2 1,1 1 0,9 0,8 0,7

10408,00 17.131.568,00

CUANDO EL FACTOR DE AJUSTE ES MENOR A LA UNIDAD = EL COMPARABLE ES MEJOR QUE EL BIEN EN ESTUDIO

RODOLFO ZUÑIGA MEDRANO (FIRMA)

Firmado digitalmente por RODOLFO ZUÑIGA MEDRANO (FIRMA) Fecha: 2018.06.25 15:34:54 -06'00'

TABLA DE INVESTIGACION DE MERCADO COMPARABLE Ubicación Georeferenciación en proyecciones CRTM05, Datum WGS84 Propietario actual Superficie (m2) Uso del suelo Precio de referencia por m2

1 La Palma, Puerto Jiménez de Golfito- Costado oeste de la Ferretería. CRTM05: este 559798 norte 955944 Carlos Salazar 8230 m2 Terreno en reforestación ₡5.000,00

2

3

La Palma Puerto Jimenez de Golfito 1440 mts al este del centro de La Palma. CRTM 05: este 560434 norte 956095 Francisco García 1350 m2 Terreno para construir ₡5.925,93

Plataforma de valores Agropecuarios para La Municipalidad de Golfito, Zona 607A09 (La Palma - Cañaza) Base de Datos 10 000,00 m2 Finca rural ₡300,00

Características comparables Calidad de Suelos Acceso Distancia a Centro de Poblado Topografía Transacción Nombre del Informante Telefonos

Suelos clase A, Categoría II, aptos para actividad agropecuaria Carretera Nacional a Puerto Jiménez con 90 mts de frente 375 mts Plana, bajo nivel de calle Oferta Carlos Salazar Telfs: 8846-2526 / 6065-2526

Ssuelos Clase A, Categoría II Lote esquinero con frente a calle principal 1440 mts a La Palma Plano Oferta Francisco García. 8928-5501

Suelos Clase A Categoría II Tipo de vía 5 Plano Base de Datos Municipalidad de Golfito Publicación La Gaceta Nº 135, 17-07-2017 pag 38,

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